Поняття та загальна характеристика договору найму. Поняття, загальна характеристика та види договору найму житлового приміщення

До прийняття ДК РФ наймання житлового приміщення співіснувало з іншим різновидом використання чужого житлового приміщення - орендою. Відмінність між наймом житлового приміщення та його орендою було визначено Законом про основи житлової політики та полягало у цільовому призначенні кожного з договорів: найм житла призначався для споживчого, а оренда – для комерційного використання житлового фонду. З прийняттям Г К РФ найму було надано таку ж функцію, як і оренду з участю громадян як орендарів. Інститут найму та інститут оренди не обмежувалися будь-яким різновидом житлового фонду залежно від форми власності.

З моменту введення частини другої ДК РФ, тобто з 1 березня 1996, оренда житлового приміщення за участю громадян як орендарів виключена надалі з системи житлових договорів як дублююча договір найму житлового приміщення.

Юридична особа може брати участь у відносинах найму житла лише як наймодавець. Субарендні відносини з громадянином у разі виключаються.

Наймання житлового приміщення регулюється нормами гол. 35 ДК РФ та нормами житлового законодавства (у тому числі законодавства суб'єктів РФ, оскільки житлове законодавство відноситься до предмета спільного ведення Російської Федерації та її суб'єктів).

за договору найму житлового приміщенняодна сторона - власник або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК України).

Договір найму житлового приміщення є консенсуальним(Наймач «зобов'язується надати»), відплатним(«за плату») та взаємним(оскільки правничий та обов'язки виникають в обох сторін). Це положення відноситься до всіх договорів найму житлового приміщення незалежно від того, хто є власником житлових приміщень, що здаються в найм, і хто виступає їх наймачем.

Законодавець виділяє два види даного договору: договір найму житлового приміщення в державному та муніципальному житловому фонді соціального користування (договір найму соціального)та договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді. Цей вид договору отримав у літературі назву .

Хоча загалом ДК РФ окремо регулює комерційний і соціальний найм, він містить низку загальних норм, що застосовуються до цих договорів: п. 1 ст. 671 (визначення договору); ст. 674 (форма договору); ст. 675 (збереження договору під час переходу права власності на житлове приміщення); ст. 678 (обов'язки наймача); ст. 680 (тимчасові мешканці); ст. 681 (ремонт зданого оренди приміщення); п. 1, 2, 3 ст. 685 (підйом). Інші норми гол. 35 ДК РФ можуть бути загальними (поширюватися і на договір найму соціального) тільки в тому випадку, якщо інше не передбачено житловим законодавством.

Стаття 672 - єдина в ДК РФ, прямо присвячена лише договору найму соціального. Вона вводить поняття «договір найму» і визначає сферу його застосування — державний і муніципальний житловий фонд, а також правовий статус членів сім'ї наймача. З питань порядку укладання, підстав та умов цього договору ДК РФ відсилає до житлового законодавства, що безпосередньо регулює даний договір.

ЖК РФ як самостійний договір виділяє також договір найму спеціалізованого житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення

Відповідно до ч. 1 ст. 672 ГК РФ у державному та муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором найму соціального житлового приміщення. З набранням чинності ЖК РФ, а також затвердженням Типового договору найму соціального житлового приміщення даний договір знайшов своє детальне законодавче регулювання. Норми ГК РФ застосовуються до положень житлового законодавства субсидіарно, якщо інше не встановлено ЖК РФ. Таким чином, питання найму житла стали повністю врегульовані нормами житлового та цивільного законодавства.

За договором найму житлового приміщення одна сторона — власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні — громадянину (наймачеві) житлове приміщення у володіння та в користування для проживання в ньому на умовах, встановлених Ж РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договір найму соціального може бути охарактеризований як консенсуальний(для його укладання достатньо узгодження суттєвих умов договору, а саме про предмет (тобто житлове приміщення) та про наймача), відплатний, двосторонній, взаємний.

Сторони договору

Наймодавцем за договором найму соціального виступає власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду. Від імені власника діє уповноважений державний орган чи уповноважений орган місцевого самоврядування.

Наймачем за договором найму соціального може виступати не будь-яка особа. Ним може бути лише громадянин РФ. Відповідно до п. 5 ст. 49 ЖК. житлові приміщення за договорами найму соціального не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше. При цьому громадянин повинен відноситися до категорії незаможних громадян та бути визнаний у установленому порядкунужденним у житловому приміщенні та прийнятий на облік.

На боці наймача може мати місце множинність осіб. Сонаймачами виступають члени сім'ї. До членів сім'ї наймача житлового приміщення за договором соціального найму ставляться його чоловік, а також діти і батьки даного наймача, які проживають разом з ним. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача житлового приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем як члени його сім'ї та ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором найму соціального в судовому порядку.

Члени сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму мають рівні з наймачем права та обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору найму.

Члени сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму соціального повинні бути зазначені в договорі найму соціального житлового приміщення.

На вимогу наймача та членів його сім'ї договір найму соціального може бути укладений з одним з членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, які проживають у житловому приміщенні (п. 2 ст. 672 ЦК України).

Об'єкт найму

Об'єктом найму соціального є житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири), включене до складу державного або муніципального житлового фонду. Житловим приміщенням відповідно до п. 2 ст. 15 ЖК визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства.

За договором найму соціального житлове приміщення має надаватися громадянам за місцем їх проживання (в межах відповідного населеного пункту) загальною площею на одну особу не менше норми надання (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормою надання площі житлового приміщення за договором найму соціального є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування залежно від досягнутого у відповідному муніципальному утворенні рівня забезпеченості житловими приміщеннями, що надаються за договорами найму соціального, та інших факторів.

Самостійним об'єктом найму соціального не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку. Під неізольованими житловими приміщеннями слід розуміти насамперед кімнати квартир та житлових будинків, пов'язані загальним входом тощо, а також частини кімнат. Приміщеннями допоміжного використання (тобто підсобними приміщеннями - за термінологією колишнього житлового законодавства) традиційно вважаються кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що мають допоміжне призначення.

Термін найму

Термін не є істотною умовою договору найму житлового приміщення, оскільки за цим договором житлові приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Плата за договором найму соціального

Плата за договором найму соціального включає:

• плату за користування житловим приміщенням (плата за наймання). Проте громадяни, визнані в установленому законом порядку малозабезпеченими громадянами і які займають житлові приміщення за договорами найму соціального, звільняються від внесення плати за користування житловим приміщенням (плати за найм);
• плату за утримання та ремонт житлового приміщення, що включає плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку. Плата за утримання та ремонт житлового приміщення встановлюється у розмірі, що забезпечує утримання спільного майна у багатоквартирному будинку відповідно до вимог законодавства. Розмір плати за утримання та ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму визначається виходячи із загальної площі (в окремих кімнатах у гуртожитках виходячи з площі цих кімнат) житлового приміщення. Він встановлюється органами місцевого самоврядування залежно від якості та благоустрою житлового приміщення, розташування будинку;
• плату за комунальні послуги. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг, що визначається за показаннями приладів обліку, а за їх відсутності виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, що затверджуються органами місцевого самоврядування, за винятком нормативів споживання комунальних послуг з електропостачання та газопостачання, що затверджуються органами державної влади суб'єктів РФ у порядку, встановленому Урядом РФ. Правила надання комунальних послуг громадянам встановлюються Урядом РФ.

Права та обов'язки сторін. Наймодавецьжитлового приміщення за договором найму соціального відповідно до п. 2 ст. 65 ЖК зобов'язаний:

• передати наймачу вільне від інших осіб житлове приміщення;
• брати участь у належному утриманні та у ремонті спільного майна у багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
• - здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
• забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.

Цей перелік не є вичерпним. Наймодавець несе та інші обов'язки, передбачені житловим законодавством та договором найму житлового приміщення. Так, у Типовому договорі найму соціального передбачені й інші обов'язки, наприклад обов'язок надати наймачу та членам його сім'ї в порядку, встановленому ЖК РФ, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути здійснені без виселення наймача) житлове приміщення маневреного фонду, що відповідає санітарним та технічним вимогам.

Наймодавець житлового приміщення за договором найму має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. Якщо наймач і члени його сім'ї, які проживають спільно з ним, протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення та комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового. приміщення, встановленому для вселення громадян до гуртожитку.

Право вимагати в судовому порядку виселення наймача і спільно з ним членів сім'ї, що проживають, виникає у наймодавця і тоді, коли вони: по-перше, використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводяться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування; по-друге, ці порушення спричиняють руйнування житлового приміщення; і по-третє, вони не усувають їх у розумний термін, призначений наймодавцем. І тут виселення здійснюється без надання іншого житлового приміщення.

Без надання іншого житлового приміщення можуть бути виселені із житлового приміщення також громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання цих громадян із дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.

Обов'язки наймача житлового приміщення закріплені у Цивільному кодексі України та ЖК РФ. Істотних відмінностей у своїй немає. Відповідно до п. 3 ст. 67 ЖК наймачжитлового приміщення за договором найму соціального зобов'язаний:

• використовувати житлове приміщення за призначенням та в межах, які встановлені ЖК РФ;
• забезпечувати безпеку житлового приміщення;
• підтримувати належний стан житлового приміщення;
• проводити поточний ремонт жилого приміщення;
• своєчасно вносити плату за житлове приміщення та комунальні послуги;
• інформувати наймодавця у встановлені договором строки про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором найму соціального.

Крім зазначених, наймач несе та інші обов'язки, передбачені федеральними законами та договором найму соціального. Наприклад, у Типовому договорі соціального найму встановлено обов'язок наймача прийняти від наймодавця за актом у строк, що не перевищує 10 днів з дня підписання договору, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт, за винятком випадків, коли житлове приміщення надається у нововведеному в експлуатацію житлового фонду.

Наймач житлового приміщення за договором найму соціального відповідно до п. 1 ст. 67 Ж К РФ має право в установленому порядку:

• вселяти в житлове приміщення інших осіб;
• здавати житлове приміщення у найм;
• дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
• здійснювати обмін чи заміну займаного житлового приміщення;
• вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належної участі у утриманні спільного майна у багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.

Крім зазначених, наймач може мати й інші права, передбачені федеральними законами та договором найму соціального. Наприклад, відповідно до п. 2 ст. 66 ЖК РФ при невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором найму соціального обов'язків по своєчасному проведенню капітального ремонту зданого в оренду житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, загальним майном у багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житлового приміщення та (або) спільного майна у багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, завданих неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця. Крім цього, у Типовому договорі найму соціального передбачено і ряд інших прав наймача, наприклад право зберегти права на житлове приміщення за тимчасової відсутності його та членів його сім'ї.

Форма договору. ЖК РФ (ст. 63) передбачає просту письмову формудоговору найму соціального житлового приміщення, який повинен укладатися шляхом складання документа, підписаного обома сторонами. Однак укладання такого договору здійснюватиметься вже не на підставі ордера, а на підставі рішення органу місцевого самоврядування щодо надання житлового приміщення у житловому фонді соціального використання (ст. 57 ЖК).

Припинення договору найму соціального. Договір найму соціального може бути припинено лише шляхом його розірвання. Він може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Наймач за згодою в письмовій формі членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, у будь-який час вправі розірвати договір соціального найму. У разі виїзду наймача та членів його сім'ї в інше місце проживання договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду. Розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця допускається лише в судовому порядку та на підставах, встановлених п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договір найму житлового приміщення припиняється також у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживаючого наймача. З метою надання додаткової стабільності відносинам, що виникають із соціального найму, введено правило, згідно з яким договір найму соціального не підлягає зміні або розірванню навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення, що є його предметом. Крім того, зазначений договір зберігається у незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта (ст. 64 ЖК РФ).

Легальне визначення договору найму житлового приміщення міститься в першому пункті статті 671 Цивільного кодексу Російської Федерації: За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник жилого приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання у ньому. Зі змісту стає ясно, що договір найму житлового приміщення є консенсуальним, відплатним і двостороннім. Консенсуальність виявляється у наявному визначенні вказівці те що, що надання житлового приміщення входить у зміст договору. У свою чергу, відплатним є договір тому, що житлове приміщення надається у володіння та користування за плату. Двостостороннім його можна назвати тому, що обов'язки є в обох сторін. Так, на наймодавця покладено обов'язок надати іншій стороні житлове приміщення, тоді як наймач зобов'язаний своєчасно вносити за нього плату.

Структура розглянутої глави Кодексу відмінна від тієї, яка використовується в розділах, що містять регулювання певного типу договору та в його рамках окремих договірних видів. Йдеться про глави, присвячені купівлі-продажу (гл. 30), ренті та довічному утриманню з утриманням (гл. 33), оренді (гл. 34), підряду (гл. 37), зберігання (гл. 47). Усі перелічені глави складаються з норм, які є загальну частину (загальні становища), і поруч із ними норм спеціальних, присвячених якомусь із виділених у розділі видів договорів.

Інший є гол. 35 ЦК, де така загальна частина повністю відсутня. Є всі підстави вважати, що, якби справді йшлося про один тип і два види договорів, у відповідному розділі повинні бути позначені три договірні моделі. Тим часом, хоч і пропонується розглядати договір найму житлового приміщення як тип, а договори комерційного та соціального найму як його види, в гол. 35 ЦК одне із договорів - договір комерційного найму як виділено з перерахуванням які стосуються нього норм, але й не позначений. На наш погляд, особливості гол. 35 ЦК, про які йдеться, можуть бути пояснені лише за умови, якщо буде визнано, що в основі цього розділу лежить інша, ніж один тип та обидва його види, конструкція. Насправді відповідний розділ розрахована на два самостійні типи договорів: договір житлового найму, або, що те саме, - комерційного найму, і паралельно з ним - договір найму соціального.

Основу договорів найму становлять договори, предметом яких служить житлове приміщення, що входить до складу державного або муніципального житлового фонду. Поруч із соціальним наймом в Житловому кодексі РФ встановлюється як і найм спеціалізованого житлового приміщення. Як спеціалізовані житлові приміщення використовуються житлові приміщення державного та муніципального житлових фондів. Основна відмінність цих видів найму полягає з метою надання житлового приміщення, як і фонди, у тому числі надаються приміщення, різні. При соціальному наймі житло надається малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими Житловим Кодексом підстав, що потребують житлових приміщень, з муніципального житлового фонду. До житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду належать:

• 1) службові житлові приміщення;
• 2) житлові приміщення у гуртожитках;
• 3) житлові приміщення маневреного фонду;
• 4) житлові приміщення у будинках системи соціального обслуговуваннянаселення;
• 5) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення вимушених переселенців;
• 6) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;
• 7) житлові приміщення для соціального захистуокремих категорій громадян.

У розділі 9 ЖК РФ перераховані підстави надання житлових приміщень кожного виду спеціалізованого житлового фонду.

В даний час широкий розвиток отримав найм житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. Тим самим виникла нагальна потреба у двочленному розподілі договорів найму житлових приміщень. Що ж до юридико-технічної сторони питання, то важко погодитися з критикою, яка в літературі адресована структурі гол. 35 ЦК. Як вважає В.М. Литовкін, «особливість цієї глави, на відміну попередніх глав, у тому, що вона структурно не виділяє загальні й особливі норми, що ускладнює розуміння змісту главы».

Договори комерційного та соціального найму мають чимало спільного. Це загальне визначається вже тим, що укладаються, і ті та інші договори з приводу житлового приміщення і спрямовані до однієї і тієї ж мети - передати житлове приміщення у володіння та користування, причому обов'язково для проживання.

Все ж таки наявність у рамках цього загального суттєвих особливостей кожного із зазначених двох договорів зумовило необхідність створити для них різні правові режими.

За підсумками вищесказаного можна дійти невтішного висновку, що ДК і ЖК «передбачають широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, зокрема основі договорів комерційного і найму житлового приміщення».

Регламентації відносин найму житлового приміщення присвячена гол. 35 ЦК України. Договір найму житлового приміщення - договір, за яким власник або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати наймачу житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК України).

Різновиди договору найму житлового приміщення: договір найму соціального, договір комерційного найму.

Юридична кваліфікація договору: взаємна, відплатна, консенсуальна.

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири чи житлового будинку). Придатність житлового приміщення для проживання визначається у порядку, передбаченому житловим законодавством.

Усі житлові приміщення, що надаються громадянам, об'єднуються законодавством у поняття «житловий фонд». Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, спеціалізовані будинки для самотніх людей похилого віку, інвалідів та ін.), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення, придатні для проживання.

Залежно від виду власності житловий фонд, згідно з Конституцією РФ, ЦК РФ, ЖК РФ, можна поділити на:

фонд, що перебуває у приватній власності (громадян, юридичних осіб);

державний житловий фонд;

муніципальний житловий фонд.

У цьому кожен житловий фонд має призначення з використання - соціальне чи комерційне. Договір найму укладається з громадянами, які користуються приміщенням у державному та муніципальному житловому фонді. Договір комерційного найму може укладатися з мешканцями будь-якого фонду. Договір оренди, схожий за призначенням з договором найму, також може укладатися з особами, які проживають у будинках будь-яких фондів. Однак стороною цього договору (наймачем) може бути лише юридична особа, яка бере приміщення в оренду для передачі громадянам у користування (наприклад, організація бере в оренду квартиру для проживання своїх працівників).

Підстави виникнення житлових відносин:

рішення органу місцевого самоврядування (соціальний найм);

договір (комерційний найм).

Джерела правового регулювання договору найму жилого приміщення.

Принциповий поворот у законодавчому регулюванні житлових правовідносин до почався з прийняттям Конституції 1993 р. Конституція РФ вперше включила норму про право громадян житло (ст. 40).

На даний момент основними нормативними актами, що регулюють житлові правовідносини, є ЦК України та Житловий кодекс РФ. Оскільки ДК РФ - галузевий нормативний акт, то ньому відбито норми цивільного законодавства специфічні, передусім договору комерційного найму. ЖК РФ - комплексний нормативний акт, який регулює різнорідні відносини у житловій сфері, зокрема цивільні та адміністративні. Договір комерційного найму регулюється гл.35 ЦК України. Договір найму соціального - ЖК РФ.

Нормативні акти суб'єктів РФ.

Договір найму житлового приміщення

Договір найму житлового приміщення укладається на основі складного юридичного складу:

постановка на облік осіб, які потребують житлових приміщень органами місцевого самоврядування (ст.51, 52 ЖК РФ);

настання черговості чи встановлених умов позачергового отримання житла (ст.57 ЖК РФ);

рішення органу місцевого самоврядування на житлове приміщення – офіційний документ, що підтверджує права зазначених у ньому осіб на укладення договору найму житлового приміщення.

Коло осіб, які мають право на отримання житлових приміщень соціального користування відповідно до житлового законодавства:

громадяни, які мають житлових приміщень;

громадяни, забезпечені загальною площею житлового приміщення одного члена сім'ї менш облікової норми. Облікова норма площі житлового приміщення - це мінімальний розмір площі, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян з метою їх прийняття на облік як такі, що потребують житлових приміщень. Облікова норма встановлюється органами місцевого самоврядування;

громадяни, які проживають у приміщенні, яке не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;

громадяни, які мають у сім'ї хворого, який страждає на тяжку форму хронічного захворювання, у якому спільне проживання з нею у одній квартирі неможливе, і які мають іншого житлового приміщення (перелік таких захворювань встановлюється Урядом РФ).

З цього правила передбачено винятки - позачергове надання житлового приміщення за договорами найму соціального забезпечення наступним категоріям громадян:

громадянам, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту чи реконструкції не підлягають;

дітям-сиротам та дітям, що залишилися без піклування батьків, особам з числа дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, у прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, при припиненні опіки (піклування), а також після закінчення служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі;

громадянам, які страждають на тяжкі форми хронічних захворювань, Список яких встановлюється Урядом РФ.

Рішення про надання житлових приміщень видаються або надсилаються громадянам не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття рішень. Дане рішення є підставою укладання договору найму соціального у встановлений ним термін.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду (або діючий від його імені уповноважений державний або місцевого самоврядування орган), або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачеві) житлове приміщення володіння та користування для проживання в ньому.

Істотні умови договору: предмет. Предметом договору найму соціального житлового приміщення є житлове приміщення, придатне для постійного проживання громадян (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири).

Договір найму житлового приміщення укладається без встановлення терміну його дії.

Форма договору: письмова на підставі рішення про надання жилого приміщення.

Сторонами договору найму житлового приміщення у будинках державного та муніципального житлового фонду є наймач - лише громадянин та наймодавець - житлово-експлуатаційна організація, або відповідне підприємство, установа, організація.

Наймодавець має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. Розмір плати (тариф) встановлюється органами місцевого самоврядування.

Наймодавець зобов'язаний:

передати наймачу вільне від інших осіб житлове приміщення;

брати участь у належному утриманні та у ремонті спільного майна у багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

- здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;

забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості (ст. 65 ЖК РФ).

Наймач має право:

вселяти в житлове приміщення інших осіб;

здавати житлове приміщення у найм;

дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;

здійснювати обмін чи заміну займаного житлового приміщення;

вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належної участі у змісті спільного майна в багатоквартирному будинку, і навіть надання комунальних послуг (ст.67 ЖК РФ).

Наймач зобов'язаний:

користуватися наданим приміщенням за прямим призначенням, утримувати його у належному стані;

своєчасно вносити квартирну плату та платежі за комунальні послуги;

проводити за свій рахунок поточний ремонт приміщення та місць загального користування;

дотримуватись правил внутрішнього розпорядку, санітарних та протипожежних норм;

не робити у приміщенні жодних перепланувань без відповідного письмового дозволу;

у разі виїзду із житлового приміщення наймач зобов'язаний здати наймодавцю приміщення у справному стані за актом.

Припинення договору найму можливе за згодою сторін у будь-який час.

Наймач може розірвати договір у будь-який час за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають спільно з ним. Днем розірвання договору вважається день виїзду. Договір найму може бути припинено також через смерть наймача, якщо він жив без сім'ї. Якщо після смерті наймача в житловому приміщенні залишилися проживати члени його сім'ї, договір найму не припиняє своєї дії.

Наймодавець має право розірвати договір лише за наявності підстав, встановлених законом.

Громадяни виселяються з житлових приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень (ст. 85 ЖК РФ) за договорами найму соціального у разі, якщо:

будинок, у якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;

житлове приміщення підлягає переведенню до нежитлового приміщення;

житлове приміщення визнане непридатним для проживання;

внаслідок проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережено, або його загальна площа зменшиться, внаслідок чого проживаючі в ньому наймач і члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень, або збільшитися, внаслідок чого загальна площа займаного житлового приміщення одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.

Судове виселення наймача та членів його сім'ї з наданням іншого житлового приміщення здійснюється за невнесення наймачем плати за житлове приміщення та (або) комунальних послуг протягом більше шести місяців без поважних причин (надається житлове приміщення за нормами гуртожитку).

Судове виселення громадян без надання іншого житлового приміщення:

руйнування чи пошкодження житлового приміщення наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

систематичне порушення прав та законних інтересів сусідів, що унеможливлює спільне проживання в одному житловому приміщенні;

використання житлового приміщення за призначенням.

Договір комерційного найму житлового приміщення

Для укладання договору комерційного найму житлового приміщення не потрібні будь-які адміністративні передумови, достатньо досягти угоди з усіх істотних умов.

Предметом договору комерційного найму житлового приміщення може бути житлове приміщення, що відповідає низці вимог:

відповідність вимогам будівельних нормта правил, протипожежних, санітарно-гігієнічних вимог тощо;

будинки (приміщення) після їх будівництва або переобладнання реєструються саме як житлові будинки уповноваженими на те органами;

житлове приміщення має бути ізольованим та придатним для проживання (п. 1 ст. 673 ЦК України).

Сторони договору: наймодавець та наймач. Наймач – лише громадянин. Наймодавець – будь-який суб'єкт цивільного права, який є власником житлового приміщення.

Форма договору: письмова.

Термін договору: терміновий, визначений договором (ст. 683 ЦК України). У Цивільному кодексі України встановлено два види такого договору: короткостроковий - до одного року і довгостроковий - від одного року до п'яти років. Якщо терміну договору не визначено, то договір вважається довгостроковим.

Окрім наймача у житловому приміщенні можуть постійно проживати й інші громадяни, які обов'язково мають бути зазначені у договорі. На відміну від договору найму соціального, за яким постійно можуть проживати з наймачем тільки члени його сім'ї, за договором комерційного найму постійно проживати і користуватися можуть будь-які особи. Однак ці особи мають з наймачем лише рівні права користування житловим приміщенням, а обов'язки (ст. 677 ДК РФ) несе сам наймач.

Укладаючи договір комерційного найму, особи, бажаючі проживати у житловому приміщенні, вправі виступати як і сонаниматели. В цьому випадку виникає множинність осіб у зобов'язанні, де з одного боку виступає наймодавець - фізична або юридична особа, якій належить житлове приміщення на праві власності, господарського відання, а з іншого боку як наймач виступають два і більше громадян одночасно, які іменуються співнаймачами і несуть солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ЦК України). У разі наймодавець вправі вимагати виконання обов'язків, зокрема і з оплати, від кожного їх.

Розмір оплати за користування житловим приміщенням, на відміну від договору найму соціального, встановлюється за згодою сторін. Строк внесення плати за користування житловим приміщенням має бути зазначений у договорі.

Наймач має право:

укладати договір на новий термін у пріоритетному порядку (ст. 684 ЦК України). Для дотримання зазначеного права наймодавцю необхідно, не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку, сповістити про укладення договору на тих же, або на інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення у найм. Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення терміну з наймачем уклав договір найму з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити ним договір (ст. 684 ЦК України);

провадити заміну наймача (замінити себе в договорі іншою особою, яка постійно проживає з наймачем за згодою наймодавця), а також погодити розмір плати за житлове приміщення;

розірвати договір;

давати згоду на переобладнання житлового приміщення за умов, зазначених у законі.

Обов'язки наймача за договором найму комерційного житла аналогічні обов'язкам за договором найму соціального житлового приміщення.

У ст. 687 ГК РФ визначаються умови та порядок розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Договір може бути розірваний як з ініціативи наймача, і наймодавця.

Наймач може у будь-який час за згодою інших членів, які з ним, розірвати договір, попередивши письмово наймодавця протягом трьох місяців (п.1 ст.687 ДК РФ). Рішення розірвати договір має бути прийняте всіма повнолітніми громадянами, які постійно проживають з наймачем. Якщо з житлового приміщення виїдуть не всі, то договір не припинить своєї дії, права на житлове приміщення втратить лише той, хто вибув до іншого місця проживання.

Договір може бути розірваний за ініціативою будь-якої із сторін, якщо санітарний та технічний стан житлового приміщення робить його непридатним для подальшого проживання. Така непридатність визначається спеціальними комісіями (бюро технічної інвентаризації, санітарного нагляду, пожежного нагляду тощо);

Наймодавець вправі розірвати договір у разі (ст. 687 ЦК України):

заборгованості по квартирній платі протягом шести місяців, якщо більш тривалий термін не встановлений у договорі, а при короткостроковому наймані – більше двох разів – після закінчення встановленого договором строку платежу;

руйнування чи псування житла наймачем (сонанімачем) чи іншими особами, за дії яких не відповідає. У цьому випадку наймачеві суд може надати пільговий, не більше одного року, строк для відновлення нормального стану житлового приміщення із збереженням договору найму житлового приміщення чинним;

використання житлового приміщення не за призначенням, порушення прав та інтересів сусідів. У таких випадках суд має право встановити наймачу річний випробувальний термін, або надати відстрочку виконання судового рішеннятерміном трохи більше року.

Юридичні наслідки розірвання договору полягають у тому, що наймач і всі особи, що з ним проживають, виселяються з займаного житлового приміщення.

Дистанційне навчання для тих, хто не хоче стояти в пробках за доступними цінами

Договір піднайму житлового приміщення. Тимчасові мешканці

Учасниками житлових правовідносин, крім наймодавця та наймача, можуть бути наймачі та тимчасові мешканці.

Тимчасові мешканці можуть проживати в житловому приміщенні не більше 6 місяців з попереднього повідомлення наймодавця (ст. 680 ЦК України несе загальний характер для будь-якого різновиду договору найму). Якщо термін проживання тимчасових мешканців не був обумовлений, то наймач або будь-який інший член сім'ї можуть вимагати виселення тимчасових мешканців не пізніше ніж за 7 днів після пред'явлення вимоги про виселення. Відповідальність за дії перед наймодавцем несе наймач. Вони проживають безкоштовно (дотримання норм загальної площі житлового приміщення не потрібно). Тоді як ст. 80 ЖК РФ передбачає, що наймодавець може заборонити проживання тимчасових мешканців у разі, якщо після їх вселення загальна площа житлового приміщення на кожного проживаючого становитиме для окремої квартири менше облікової норми, а для комунальної квартири менше норми надання.

Договір піднайму регулюється ст. 685 ЦК України, яка передбачає плату за користування наданим житловим приміщенням.

Істотною умовою договору піднайму є термін, який не може перевищувати термін договору найму житлового приміщення.

При достроковому припиненні договору найму одночасно припиняється договір піднайму. Наймач на відміну від тимчасових мешканців отримує у володіння та користування певну частину житлового приміщення (або все житлове приміщення). Проте самостійного права користування не набуває і його дії, порушують договір найму, відповідальність несе наймач.

На договір піднайму не поширюється правило про право на укладення договору на новий термін.

При соціальному наймі житлового приміщення, договір піднайму укладається з письмової згоди наймодавця і членів його сім'ї, що проживають спільно з ним, за умови, якщо після його укладання загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого складе не менше облікової норми (ст. 76 ЖК РФ). Строк договору визначається сторонами, якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на один рік. При достроковому припинення договору сторона договору - ініціатор зобов'язана попередити іншу сторону протягом трьох місяців. Договір піднайму є оплатним. Порядок, умови, строки внесення та розмір плати встановлюються за згодою сторін.

Договір безоплатного користування майном (позичка)

Договір безоплатного користування майном (позичка). Зміст договору безоплатного користування майном. Зміна сторін у договорі безоплатного користування.

Загальна характеристика договору безоплатного користування майном (позички)

За договором безоплатного користування майном одна сторона (позичальник) зобов'язується передати або передає іншій стороні (позикоодержувачу) у тимчасове володіння та користування майно, а позичальник зобов'язується повернути його у стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу або в стані, обумовленому (П. 1 ст. 689 ЦК України).

Цей договір широко застосовується у побуті. Договір позички виникає у взаєминах між громадянами щодо різних предметів: від бритви до нерухомості, велосипедів, автомобілів тощо. Дуже широке поширення цей договір набув з діяльністю бібліотек, де сторонами виступають фізичні та юридичні особи. Насправді нерідко договори безоплатного користування є удавану угоду. Мета сторін - використання звичайних возмездных відносин того пільгового режиму, який встановлено відносин безоплатних.

Юридична кваліфікація договору - договір є безоплатним, то, можливо консенсуальним (у разі - двостороннім), реальним (у разі - одностороннім).

Джерела правового регулювання:

гол. 36 ЦК України (ст. 689-701);

до договору позички застосовуються багато норм про договір оренди, оскільки за характером він подібний до нього, на що є пряма вказівка ​​в п. 2 ст. 689 ЦК України;

ст. 5-10 Закону РФ «Про бібліотечну справу»;

Лісовий кодекс РФ ст. 36 (договір безоплатного користування ділянкою лісового фонду) та ін.

В обох договорах – оренди та позички – існує однаковий об'єкт – індивідуально-визначені та неспоживані речі. Збігаються також цілі – обидва спрямовані на передачу майна у тимчасове користування. Основне різницю між договорами проводиться за ознакою возмездности (у найм майно здається за плату).

Сторони договору: позикодавець та позикоодержувач. У ролі можуть виступати будь-які суб'єкти громадянського права.

Ссудодавець - власник майна та інші особи, уповноважені те що законом. Своєрідність договору позички полягає в тому, що, передаючи річ у користування, позичальник не отримує з такого подання жодних прямих вигод, тобто не отримує жодного зустрічного надання. Тому сфера застосування договору зазвичай стосується відносин, що мають особисто-довірчий характер. ДК РФ встановлює єдине обмеження за суб'єктним складом (п. 2 ст. 690 ДК РФ). Комерційна організація не має права передавати майно у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органів управління чи контролю. Ця норма спрямована на запобігання зловживанням з боку зазначених осіб своїм становищем, використання майна організації для отримання доходів без сплати відповідних податків.

Позичкоодержувач - це особа, яка отримує майно у безоплатне користування. На час користування річчю позикоодержувач стає її титульним власником та користується правом захисту свого володіння відповідно до ст. 305 ЦК України.

Істотні умови договору: предмет та безоплатність. Безоплатність є визначальною умовою, і має бути окремо обумовлено або явно має випливати із змісту договору, інакше договір може бути визнаний договором оренди. Предметом договору є будь-яка річ, яка не споживається, яка в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей. Ця річ має бути індивідуально-визначеною, оскільки позичка передбачає повернення не аналогічною, а тієї ж речі. У безоплатне користування передаються як рухомі, і нерухомі речі. Так, згідно зі ст. 607 ГК РФ, у безоплатне користування можуть бути передані земельні ділянкита інші відокремлені природні об'єкти, майнові комплекси, будинки, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі. Обмеження на здачу майна у безоплатне користування можуть передбачатися лише законом.

У законодавчому порядку можуть встановлюватися й особливості передачі у безоплатне користування земельних ділянок та інших природних об'єктів.

Термін договору. Договір може бути укладений як на певний (п. 1 ст. 610 ЦК України), так і на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України). Якщо термін у договорі не вказано, то договір позички вважається укладеним на невизначений термін. У цьому разі відмова від договору позички здійснюється за правилами п. 1 ст. 699 ГК РФ, в якому встановлено місячний термін повідомлення про таку відмову, як для рухомого, так і для нерухомого майна, якщо договором не передбачено інший термін повідомлення.

Форма договору визначається правилами про форму угод гол. 9 ЦК України. Спеціальні вимоги, що встановлені договором оренди ст. 609 ГК РФ, до позички не застосовуються.

Дистанційне навчання для тих, хто цінує свій час за доступними цінами

Позичкодавець зобов'язаний:

відповідати за недоліки речі, переданої у безоплатне користування, зокрема за недоліки речі, що він навмисне чи з грубої необережності не обмовив під час укладання договору (ст. 693 ДК РФ). За недоліки, про які він не знав, позичальник відповідальності не несе;

у разі виявлення в переданому майні недоліків, за які позикодавець відповідає, позичальник має право вимагати безоплатного їх усунення, відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, або розірвання договору, а також відшкодування заподіяної йому реальної шкоди. Ссудодавець зобов'язаний негайно після отримання вимоги позичальника замінити несправну річ або усунути її недоліки власним коштом;

позичальник зобов'язаний повідомити позичальника про права третіх осіб на предмет договору, у разі не повідомлення позикоотримувач вправі вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування заподіяної йому реальної шкоди (ст. 694 ЦК України).

Ссудодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору випадках, коли ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ДК РФ):

використовує річ не відповідно до договору чи призначення речі;

не виконує обов'язків щодо утримання речі у справному стані;

передає річ третій особі без згоди позичальника.

Позичальник зобов'язаний:

провадити як поточний, так і капітальний ремонт майна, якщо інше не передбачено договором;

користуватися переданою у безоплатне користування річчю відповідно до умов договору, а якщо такі умови в договорі не визначені, то відповідно до призначення речі (п. 1 ст. 615 ЦК України);

при припиненні договору безоплатного користування повернути позичальнику ту ж річ у тому стані, в якому він її отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, зумовленому договором (п. 4 ст. 689 ЦК України);

позичальник несе ризик випадкової загибелі переданого йому майна у випадках:

а) використання речі не відповідно до договору або не за призначенням;

б) передачі речі позичальником третій особі без згоди позичальника;

в) якщо позичальник міг запобігти загибелі речі, що перебуває в його користуванні, пожертвувавши своєю, але не зробив цього.

Позичкоодержувач має право:

у разі порушення позичальником умов договору вимагати передачі недостатнього приладдя та документів предмету договору, або розірвання договору та відшкодування понесеної реальної шкоди;

у разі непередачі позичальником майна в порушення умов договору позички позикоодержувач має право вимагати розірвання договору та відшкодування понесеної реальної шкоди (ст. 692 ЦК України);

односторонньо розірвати договір, попередивши позичальника не менш як за один місяць, якщо інший термін не встановлений договором.

Позичкодавець відповідає за шкоду, заподіяну третій особі в результаті використання речі (ст. 697 ЦК України). Ця відповідальність настає, якщо позичальник не доведе, що шкода заподіяна внаслідок наміру або грубої необережності позичальника або особи, у якої ця річ виявилася за згодою позичальника, за винятком шкоди, заподіяної джерелом підвищеної небезпеки, коли відповідальність несе власник речі, тобто позичальник.

Зміна сторін у договорі безоплатного користування

Зміна позичальника не тягне за собою припинення договору позички. У разі смерті громадянина-позичальника, або реорганізації або ліквідації юридичної особи, права та обов'язки позичальника за договором безоплатного користування переходять до спадкоємця (правонаступника) або до іншої особи, до якої перейшло право власності на річ чи інше право, на підставі якої річ була передана у безоплатне користування (п. 2 ст. 700 ЦК України).

Договір безоплатного користування припиняється у разі смерті громадянина-позичальника, якщо інше не передбачено договором.

Користування житловими приміщеннями у будинках державного житлового фонду та у багатьох випадках у будинках приватного житлового фонду здійснюється на основі договору найму житлового приміщення. Підстави укладання договору найму жилого приміщення не однакові. В одних випадках для укладення договору найму житлового приміщення не потрібна наявність відповідних підстав (юридичних фактів), наприклад при наймі житлових приміщень у будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, в інших - договір найму лише завершує накопичення юридичного складу, що породжує договірне правовідносини найму житлового. приміщення. За відсутності попередніх укладення договору юридичних фактів договір незначний.

Цим пояснюється наявність одного, а кількох визначень договору найму житлового приміщення.

Загальне визначення договору найму житлового приміщення дано у Житловому кодексі/

Частина 1 статті 27 Житлового кодексу (далі - ЖК) встановлює: "Договір найму житлового приміщення - угода, за якою одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення у володіння та користування".

Поняття договору найму житлового приміщення державного житлового фонду наведено у ст. 56 ЖК. У ній встановлено, що наймодавцем за договором найму житлового приміщення державного житлового фонду є місцевий виконавчий та розпорядчий орган чи підприємство, установа, організація державної форми власності.

Типовий договір найму житлового приміщення у будинках державного житлового фонду в Республіці Білорусь (затверджений постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 17 березня 2006 р. № 371) уточнює цю ухвалу. Він встановлює, що такий договір укладається на підставі рішення щодо надання житлового приміщення.

Стаття 95 ЖК містить ще одне визначення договору найму житлового приміщення, віднесеного до службових. Подібні приміщення підпорядковуються правовому режиму, який відрізняється від правового режиму інших житлових приміщень. Відповідно до Типового договору найму житлового приміщення у гуртожитку (затверджений постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 15 вересня 1999 р. № 1437) укладається договір найму житлового приміщення, що надається як для проживання одиноких громадян у житловому приміщенні, що перебуває у спільному користуванні кількох осіб, не що перебувають у сімейних відносинах, так і для проживання сімей в відокремлених приміщеннях.

Інші автори наймодавцями називали осіб, які надають житлову площу, що належить їм, коли за такими особами визнається право розпорядження нею та заселення її, а також власників площі, які не мають таких прав, але зобов'язаних укласти договори житлового найму з особами, які посіли площу на основі ордера. Як такі, що надають площу і укладають щодо неї договори найму виступають підприємства, установи та організації, що мають житлові будинки і розпоряджаються площею в них, крім тієї, яку вони передають до відання місцевих Рад депутатів. З такою позицією навряд чи можна погодитись, оскільки не слід ототожнювати з наймодавцем той орган, за рішенням якого надається житлове приміщення/

Надання житлових приміщень здійснюється у межах адміністративно-правового відносини. Відносини, які з договору найму житлового приміщення, є цивільно-правовими, саме зобов'язальними. Для зобов'язальних правовідносин характерна юридична рівність сторін договору, наявність взаємних правий і обов'язків за договором. Відповідно до Типового договору найму житлового приміщення у гуртожитку (затверджений постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 15 вересня 1999 р. № 1437) укладається договір найму житлового приміщення, що надається як для проживання одиноких громадян у житловому приміщенні, що перебуває у спільному користуванні кількох осіб, не що перебувають у сімейних відносинах, так і для проживання сімей в відокремлених приміщеннях/

Типові договори, що затверджуються в установленому порядку, є актами законодавства, що регулюють певну групу житлових відносин, що вирізняються специфічними особливостями. Отже, можна стверджувати, що договір найму житлового приміщення є самостійним типом договору, що поєднує такі види:

• - договір найму житлового приміщення у будинках державного житлового фонду. До нього, зокрема, входять договори:
• - Найму житлового приміщення, наданого громадянам на загальних підставах;
• - найму житлового приміщення, що надається малозабезпеченим непрацездатним громадянам, які перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, а також громадянам, які мають право отримати житлове приміщення поза чергою;
• - найму житлового приміщення у спеціальному будинку;
• - Найму службового житлового приміщення;
• - Найму житлового приміщення у гуртожитку;
• - договір найму житлового приміщення у будинках приватного житлового фонду. До нього входять:
• - договір найму житлового приміщення у будинках (квартирах), які перебувають у власності громадян;
• - договір найму житлового приміщення у будинках організацій громадян-забудовників (житлових та житлово-будівельних кооперативів, молодіжних житлових комплексів, колективів індивідуальних забудовників);
• - договір найму житлового приміщення у будинках комерційних та некомерційних організаційз правами юридичних, створених з урахуванням приватної власності. На житлові приміщення у їхніх будинках також можуть укладатися договори найму на службові житлові приміщення та приміщення у гуртожитках.

Договори найму житлового приміщення у будинках державного житлового фонду укладаються на основі складного юридичного складу. Цей склад неоднаковий. Сукупність юридичних фактів, що породжують договірне ставлення найму жилого приміщення, залежить від виду договору.

До юридичного складу, що породжує договірні відносини з громадянами на загальних підставах, входять такі юридичні факти: стан громадянина на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, рішення про надання жилого приміщення та договір найму жилого приміщення.

З малозабезпеченим непрацездатним громадянином договір найму житлового приміщення укладається за наявності наступних юридичних фактів:

• - стан громадянина на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;
• - середньомісячний сукупний дохід на кожного члена сім'ї даного наймача не повинен перевищувати затвердженого бюджету прожиткового мінімуму в середньому на душу населення за 12 місяців, що передують місяцю постановки на облік та на день надання жилого приміщення;
• - рішення відповідно до виконавчого та розпорядчого органів, підприємства, установи, організації, що завершує цей юридичний склад договір найму житлового приміщення.

До юридичного складу, що породжує договірні відносини найму житлового приміщення з громадянами, яким надається житлове приміщення у спеціальних будинках, входять такі юридичні факти:

• - включення житлового будинку до категорії спеціальних будинків;
• - віднесення наймача до категорії громадян, яким може надаватися житлове приміщення у спеціальних будинках;
• - рішення органу, у господарському віданні (оперативному управлінні) якого знаходиться спеціальний будинок;
• - договір найму житлового приміщення у спеціальному будинку.

Юридичний склад, що породжує договірні відносини найму службового житлового приміщення або житлового у гуртожитку, складається з наступних юридичних фактів:

• - включення житлового приміщення до службових приміщень або гуртожитків;
• - перебування громадянина, якому надано службове житлове приміщення або приміщення у гуртожитку, у трудових відносинах з наймодавцем або навчання громадянина навчальному закладінаймодавця;
• - рішення наймодавця про надання службового житлового приміщення чи гуртожитку;
• - договір найму житлового приміщення у службовому житловому приміщенні чи гуртожитку. Для укладання договору найму житлового приміщення у будинках приватного житлового фонду потрібен лише один юридичний факт - укладання договору.

Після укладення договору найму житлового приміщення, а у разі, коли його не було укладено, після вселення громадянина у надане йому приміщення на його ім'я відкривається фінансово-лицьовий рахунок та проводиться прописка всіх громадян, які вселилися разом з ним. За фінансово-лицьовим рахунком нараховується плата за квартиру та комунальні послуги. У ньому виробляються позначки надходження від наймача зазначених платежів.

Оскільки фінансово-лицьовий рахунок громадянам, які законно вселилися у вільне житлове приміщення, відкривається завжди, то часто вважають, що особа, на ім'я якої вона відкрита, має самостійне право користування житловим приміщенням, а відкриття фінансово-особового рахунку вважають укладанням договору найму житлового приміщення. Із цим не можна погодитися.

У разі відкриття фінансово-лицьового рахунку на ім'я громадянина, з яким не було укладено договору найму житлового приміщення та який не набув самостійного права користування з інших підстав, він може бути виселений без надання іншого жилого приміщення.

Факт збереження фінансово-лицьового рахунку та прийняття наймодавцем плати за користування житловим приміщенням та комунальними послугами від громадянина, який вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або вселився для постійного проживання до іншого житлового приміщення, значення не має. Якщо фінансово-лицьовий рахунок не відкритий, це не означає, що громадянин не має самостійного права користування житловим приміщенням, якщо він вселений на законній підставі і з ним укладено договір найму житлового приміщення.

Заперечуючи правоутворювальне значення фінансово-лицьового рахунку, слід зазначити, що він може бути одним із доказів наявності чи відсутності самостійного права користування житловим приміщенням.

За місцем постійного проживання реєструється. Наявність (або відсутність) реєстрації не означає, що громадянин має (або не має) самостійного права на житлове приміщення.

Однак було б неправильним стверджувати, що наявність або відсутність реєстрації взагалі не має жодного значення. Як перша, так і друга є одним з доказів при вирішенні питання про самостійне право користування житловим приміщенням.

Реєстрація забезпечує можливість контролю за дотриманням паспортного режиму та має важливе адміністративно-правове значення. Порушення її правил та проживання без неї є адміністративно-правовим правопорушенням та тягне за собою адміністративно-правову відповідальність.

Відсутність реєстрації не впливає на наявність права самостійного користування житловим приміщенням, якщо громадянину було відмовлено у прописці незаконно.

Як згадувалося основне місце серед підстав виникнення права користування житловими приміщеннями займає договір найму житлового приміщення, стороною якого поряд із наймачем згідно зі ст. 27 ЖК є наймодавець, який зобов'язується надати житлове приміщення у володіння та користування за плату.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім. Сторонами у ньому виступають наймодавець та наймач.

Наймодавцем у договорах найму житлового приміщення державного житлового фонду та найму житлового приміщення соціального користування, а також найму службового житлового приміщення є районний, міський, районний у місті, селищний, сільський розпорядчий та виконавчий орган або підприємство, установа, організація державної форми власності, у господарському веденні або оперативному управлінні якої знаходиться житло.

Наймодавцем у договорах найму житлового приміщення у будинках чи квартирах юридичних осіб недержавної форми власності є останні.

Що ж до наймодавця в договорах найму житлового приміщення у будинках чи квартирах, які належать громадянам чи організації громадян-забудовників, то цьому випадку ним є громадянин - титульний користувач житла.

Стаття 8 ЖК Республіки Білорусь передбачає, що наймачем може бути лише фізичні особи: громадяни Республіки Білорусь у, іноземні громадяни та особи без громадянства - оскільки житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян. Використання їх за призначенням не допускається, крім випадків, передбачених ЖК. Таким винятком є ​​використання за призначенням одноквартирних, блокованих житлових будинків (чи його частини) за погодженням з місцевими виконавчими і розпорядчими органами. Крім того, при цьому слід дотримуватись правил містобудування, норм санітарної гігієни та протипожежної безпеки.

Особливістю договору найму житлового приміщення є, як правило, так звана множинність осіб на боці наймача. Це означає, що укладання такого договору з одним із членів сім'ї дає право іншим членам сім'ї проживати у житловому приміщенні разом з особою, яка уклала договір. Члени сім'ї наймача користуються нарівні з ним правами та виконують обов'язки, що випливають із договору. При цьому повнолітні члени сім'ї несуть із наймачем солідарну відповідальність за договором найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено письмовим договором між ними (частина 1 ст. 30ЖК).

У ст. 56 ЖК як наймодавець за договором найму житлового приміщення державного житлового фонду названо місцевого виконавчого та розпорядчого органу або підприємства, установи, організації державної форми власності. Таке формулювання закону вимагає уточнення, оскільки з практики застосування та з сенсу норми не ясно, чи складаються ці організації у зобов'язальних правовідносинах з наймачами житлових приміщень, чи є вони належними позивачами чи відповідачами у судових процесах у житлових справах. Проблема у розумінні «наймодавця» пов'язана з тим, що в юридичній літературі, практиці та нормативних правових актах містяться різні уявлення про наймодавця як сторону договору найму житлового приміщення.

Щодо приватного житлового фонду, наймодавцем у цьому випадку є власник житлового приміщення.

Виходячи з раніше чинного житлового законодавства в юридичній літературі було представлено думку, що наймодавцями є житлово-експлуатаційні організації (ЖЕО) - домоуправління, житлово-експлуатаційні контори, а в будинках відомчого фонду, якщо такі організації не створені, то наймодавцями були , організації.

Завданням ЖЕО є «всемірне збереження довіреного їй державного житлового фонду шляхом правильного ведення будинкового господарства: здійснення планово-попереджувального та капітального ремонту будівлі та житлових приміщень; утримання домоволодіння у належному санітарному стані; забезпечення безпеки житлових та нежитлових приміщень, що перебувають у користуванні квартиронаймача».

Інші автори наймодавцями називали осіб, які надають житлову площу, що належить їм, коли за такими особами визнається право розпорядження нею та заселення її, а також власників площі, які не мають таких прав, але зобов'язаних укласти договори житлового найму з особами, які посіли площу на основі ордера. Як такі, що надають площу і укладають щодо неї договори найму виступають підприємства, установи та організації, що мають житлові будинки і розпоряджаються площею в них, крім тієї, яку вони передають до відання місцевих Рад депутатів. З такою позицією навряд чи можна погодитись, оскільки не слід ототожнювати з наймодавцем той орган, за рішенням якого надається житлове приміщення.

Надання житлових приміщень здійснюється у межах адміністративно-правового відносини. Відносини, які з договору найму житлового приміщення, є цивільно-правовими, саме зобов'язальними. Для зобов'язальних правовідносин характерна юридична рівність сторін договору, наявність взаємних правий і обов'язків за договором. У юридичній літературі висловлювалося думка, що наймодавцями є власники житлових приміщень, які безпосередньо чи через уповноважених осіб. З такою позицією можна погодитися лише стосовно договорів найму житлових приміщень у будинках приватного житлового фонду. Однак до договорів найму житлових приміщень державного житлового фонду такий висновок не застосовується з таких підстав. Відповідно до ст. 7 ЖК державний житловий фонд включає республіканський житловий фонд (власність Республіки Білорусь) та комунальний житловий фонд (власність адміністративно-територіальних одиниць). Але це дає підстави стверджувати, що у двосторонніх зобов'язальних відносинах щодо користування житлом за договором найму житлового приміщення складається Республіка Білорусь чи адміністративно-територіальна одиниця.

Труднощі в розумінні наймодавця у законодавстві та на практиці виявляються також у наступному. Відповідно до ст. 59 ЖК вимоги наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю, про зміну договору найму житлового приміщення пред'являються до наймодавця. Отже, за ст. 56 ЖК це має бути місцевий виконавчий та розпорядчий орган. Однак правом змінювати договори найму житлових приміщень (за відсутності спору між громадянами, що проживають у квартирі) мають і самі ЖЕО. За наявності спору зміна договору найму житлового приміщення провадиться в судовому порядку.

Також за ст. 64 ЖК переобладнання та перепланування житлового приміщення можливі з метою підвищення благоустрою житлового приміщення з дозволу наймодавця. Дозвіл на переобладнання та перепланування видає місцевий виконавчий та розпорядчий орган. Тим більше що раніше діяла ЖК 1983 р. (ст. 98) на переобладнання вимагалося згоду наймодавця і виконкому, тобто. із ст. 98 ЖК 1983 р. випливало, що законодавець поділяв повноваження ЖЕО та виконкому як двох органів, один з яких правомочний обслуговувати житлові приміщення, а другий - надавати житлові приміщення.

При розгляді житлових справ як наймодавець та належна сторона у справі залучаються органи, що мають відношення і до надання житлових приміщень, і до користування ними. Постановою Пленуму Верховного СудуРеспубліки Білорусь від 30 березня 2000 р. № 3 «Про деякі питання застосування судами житлового законодавства» у п. 6 роз'яснено, що у житлових справах, що стосуються питань, вирішення яких віднесено до компетенції місцевих виконавчих та розпорядчих органів та адміністрації юридичних осіб (надання жилих приміщень, обмін, визнання договору найму недійсним та ін.), стороною у спорі можуть бути лише ці чи уповноважені ними органи.

Під час розгляду житлових справ суди зобов'язують саме ЖЕО укладати договори найму житлових приміщень. Така практика відповідає вимогам законодавства.

З економічної точки зору становище ЖЕО таке, що на відшкодування витрат ЖЕО передбачається державна дотація, оскільки витрати на експлуатацію та ремонт житла оплачуються наймачами не в повному обсязі (приблизно 30% реальної собівартості). Планується перехід від дотацій ЖЕО до виплати державної допомоги громадянам для компенсації частини витрат на квартирну плату та плату за комунальні послуги.

Основну масу договорів найму житлових приміщень укладають ЖЕО в особі їх посадових осіб(Директорів). Місцеві виконавчі та розпорядчі органи делегували право ЖЕО укладати договори найму (наприклад, розпорядженням адміністрації Ленінського району м. Мінська надано право унітарному підприємству «ЖЕС № 2 ЖРЕО Ленінського району м. Мінська» в особі директора укладати договори найму житлових приміщень та іменуватися в договорі найму; аналогічне розпорядження ухвалено адміністрацією Московського району м. Мінська щодо унітарного підприємства «ЖРЕО Московського району м. Мінська»).

Проведений аналіз дозволяє зробити висновок, що у зобов'язальних відносинах із наймачами за договорами найму житлових приміщень, що належать до державного житлового фонду, зазвичай складаються житлово-експлуатаційні організації. За відсутності ЖЕО як наймодавець виступає юридична особа, яка надала житлове приміщення та здійснює обслуговування та експлуатацію цього житлового приміщення (наприклад, обслуговування житлових приміщень у будинках підприємств, установ, організацій державної форми власності). Такий висновок також підтверджується ст. 50 ЖК, де перераховані обов'язки наймодавця щодо забезпечення безпеки державного житлового фонду. В основі договору найму житлового приміщення лежить право користування наймачем та членами його сім'ї житловим приміщенням; відповідно головний обов'язок іншої сторони договору – наймодавця – забезпечити належне користування житловим приміщенням. Така мета може бути досягнута шляхом виконання наймодавцем обов'язків щодо належного утримання та експлуатації житлового фонду, надання комунальних послуг.

Говорячи про наймача як сторону договору найму слід знати, що ним може бути громадянин Республіки Білорусь, крім того, якщо говорити про відносини оренди, в даному випадку можна говорити і про іноземних громадян.

за окремим видамДоговорів найму житлові приміщення надаються особам у зв'язку з належністю їх до певної категорії. Таким чином надаються службові житлові приміщення (ст. 91 - 96 ЖК, житлові приміщення соціального користування, житлові приміщення для ветеранів, людей похилого віку та інвалідів, гуртожитки тощо. За іншими договорами найму наймачем може виступати один з дієздатних громадян, на якого також виділяється Це не виключає можливості заміни наймача у майбутньому в порядку зміни договору найму житлового приміщення за статтями 59 - 61 ЖК.

За чинним законодавством за наймача виступають: сам наймач, члени його сім'ї, інші громадяни, мають право користування житловим приміщенням.

Громадяни, всесвітні наймачем у займане ним житлове приміщення, набувають рівне з наймачем та іншими членами сім'ї право користування житловим приміщенням, якщо між цими громадянами та наймачем із членами сім'ї, що спільно проживають з ним, не було іншої письмової угоди про порядок користування житловим приміщенням.

При цьому члени сім'ї наймача несуть із ним солідарну відповідальність за договором найму житлового приміщення.

Громадяни, які вселилися в житлове приміщення наймача як опікуни або піклувальники, самостійного права на це житлове приміщення не набувають, за винятком випадків визнання їх членами сім'ї наймача.

Повнолітній член сім'ї наймача житлового приміщення має право за письмовою згодою наймача та інших членів сім'ї, які з ним проживають, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість первісного наймача. Таке право належить будь-якому дієздатному члену сім'ї у разі смерті наймача або втрати їм права на житлове приміщення.

Повнолітній член сім'ї наймача житлового приміщення вправі вимагати укладання з ним окремого договору найму, якщо за письмовою згодою інших повнолітніх членів сім'ї, що проживають з ним, і відповідно до загальної площі житлового приміщення, що припадає на його частку, або відповідно до угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено ізольоване житлове приміщення, що відповідає вимогам ЖК Республіки Білорусь.

Отже, ми вже усвідомили деякі аспекти утримання договору найму житлового приміщення (предмет, сторони, деякі права). Проте розглядаючи Типовий договір найму затверджений Постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь у № 371 слід сказати, що крім вищезгаданих умов необхідно, щоб були також умови про терміни надання приміщення. Житловий кодекс Республіки Білорусь у не передбачає конкретного терміну, який повинен укладатися договір найму житлового приміщення. Виходячи з цього, можна дійти невтішного висновку, що термін кожного конкретного договору визначається сторонами під час його укладанні (зазвичай, такі договори укладаються на невизначений чи тривалий термін), причому повертаючись до предмета договору слід особливо відзначити необхідність конкретного і докладного вказівки всіх параметрів приміщення з конструктивними особливостями, важливо також вказати вичерпні паспортні (реєстраційні - для юридичних осіб) дані сторін.

Слід якнайповніше вказати права та обов'язки сторін про які ми поговоримо нижче.

Таким чином, як ми бачимо, договір найму житлового приміщення є угодою, за якою одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення у володіння та користування за плату. Форма договору найму житлового приміщення – письмова. Типові договори найму житлових приміщень затверджуються у порядку, що визначається Радою Міністрів Республіки Білорусь.

До істотних умов такого договору належать умови про предмет, строки, плату за дане приміщення.

Термін «комерційний» стосовно договору найму житлового приміщення вказує на вид житлового фонду за цільовим призначенням, з якого надаються житлові приміщення, та спрямованість угоди на отримання власником доходу від використання свого майна на відміну від іншого різновиду договору - найму соціального. Об'єктом останнього виступають житлові приміщення, що входять до житлового фонду соціального використання. Це житло призначається для незаможних та деяких інших, зазначених у законі, категорій громадян, які потребують житла (ст. 672 ЦК). Слід зазначити, що ні ЦК, ні ЖК цей договір комерційним наймом не називають. У кодексах він називається договором найму жилого приміщення. Поняття «комерційне наймання» використовується, в основному, в теорії та в законодавстві суб'єктів РФ.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому(П. 1 ст. 671 ЦК).

Договір найму житлового приміщення консенсуальний, двосторонньо-зобов'язуючий, відплатний. Він полягає щодо особливого об'єкта – житлового приміщення та має суворо певну мету – проживання в ньому наймача.

Договір найму житлового приміщення укладається у простій письмовій формі. Порушення цієї умови не тягне за собою недійсності договору. Настають лише процесуальні наслідки як заборони використання показань свідків у разі суперечки з приводу факту укладання договору та її умов (ст. 162 ДК). Закон не передбачає державної реєстрації договору найму житлового приміщення. Такі демократичні вимоги до його оформлення обумовлені прагненням законодавця забезпечити максимальний захист інтересів сторін договору, зокрема, наймача, і не допустити його анулювання лише за формальними ознаками.

Відповідно до ДК РФ прийнято виділяти два різновиди договору комерційного найму житлового приміщення - короткостроковий та довгостроковий(П. 2 ст. 683 ЦК). Перший укладаються терміном до року, другий від року до п'яти. Зазначена класифікація впливає обсяг прав наймача. Коло його правомочий у короткостроковому договорі найму житлового приміщення: він немає права вселяти під час дії договору громадян із єдиною метою як постійного проживання, і тимчасового; не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може здавати житлове приміщення у найм, проводити заміну наймача. Однак ці правила є диспозитивними: за згодою сторін наймач у договорі короткострокового найму може бути наділений відповідними правами.

З прийняттям нового ЖК РФ окремі норми, що визначають взаємовідносини сторін за договором найму соціального, були поширені на договори комерційного найму житлових приміщень з державного і муніципального житлових фондів (наприклад, про порядок встановлення розміру плати за найм - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким чином, з'являються деякі відмінності у правовому регулюванні відносин комерційного найму житла у приватному житловому фонді та житловому фонді громадських утворень. Це дає підстави розділити договори комерційного найму виходячи з форми власності на житло, що здається в найм, на дві групи:

1) договори комерційного найму житлового приміщення із приватного житлового фонду;

2) договори комерційного найму житлових приміщень із фондів громадських утворень.

Сторонами договору найму житлового приміщення(комерційного найму) є наймодавець та наймач. Наймодавцемможе бути будь-який суб'єкт цивільного права з дотриманням загальних вимог про правоздатність та дієздатність, який володіє житловим приміщенням на праві власності або наділений через пряму вказівку закону або з волі власника правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наприклад, правом здавати житло в оренду можуть наділятися державні та муніципальні унітарні підприємства, що володіють ним на праві господарського відання.

Наймачемможе лише громадянин (п. 1 ст. 677 ДК). Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування за договором оренди або іншою угодою, але ніяк не за договором найму житлового приміщення, оскільки необхідна конкретна мета передачі приміщення у володіння та користування для проживання в ньому самого наймача. Причому юридична особа, яка отримала житлове приміщення в оренду або у безоплатне користування, має використовувати її для проживання громадян (наприклад, своїх працівників). Використання в інших цілях (наприклад, як офіс) неможливо без переведення житлового приміщення в нежитлове.

Якихось особливих вимог, що стосуються дієздатності громадян-наймачів, немає. Водночас важливо враховувати, що згідно з п. 2 ст. 20 ЦК місцем проживання неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років, а також громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їхніх законних представників - батьків, усиновителів, опікунів. Таким чином, зазначені громадяни навряд чи можуть бути стороною у договорі найму житлового приміщення. Зазвичай вони належать до осіб, які постійно проживають у житловому приміщенні.

Існує думка, що наймачем може бути лише повнолітній громадянин. Такий висновок робиться із п. 1 ст. 686 ЦК, встановлює декларація про заміну наймача однією з повнолітніх осіб, котрі проживають разом із наймачем. Однак ця норма розрахована на конкретну ситуацію – заміну наймача. У той же час, у разі смерті наймача допускається його заміна однією з осіб, що постійно проживають з ним, без вказівки про повноліття яйця. Оскільки після досягнення 14 років громадянин може проживати окремо від батьків, усиновителів, піклувальників, за ним слід визнати можливість бути наймачем за договором найму житлового приміщення. Цей висновок підкріплюється і тим, що з 14 років громадянин сам, нехай і за згодою батьків, усиновителів чи піклувальника, здійснює правочини, несе самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями (ст. 26 ЦК). Взагалі встановлення взаємозв'язку прав наймача житлового приміщення з настанням повноліття не можна визнати вдалим. Можливість участі громадян, у угодах визначається їх правоздатністю, а угодах, які можуть бути скоєно через законного представника, і навіть обсягом дієздатності. В окремих випадках (шлюб - п. 2 ст. 21 ЦК; емансипація - ст. 27 ЦК) дієздатність виникає у громадянина в повному обсязі до повноліття.

Крім наймача, правом користування переданим у найм житловим приміщенням можуть мати громадяни, всесвіти у приміщення як постійно проживаючих разом із наймачем. Громадяни, які постійно проживають з наймачем, зазначаються у договорі найму житлового приміщення. Хоча зазначені громадяни не виступають стороною у договорі та не несуть будь-яких обов'язків перед наймодавцем, вони наділяються рівними з наймачем правами користування житловим приміщенням. І ці права неможливо знайти обмежені угодою, оскільки визначаються законом (в. 2 ст. 677 ДК).

Рівність прав наймача і громадян, які постійно проживають разом з ним, полягає у можливості не тільки користуватися житловим приміщенням, а й брати участь у вирішенні всіх питань, які можуть вплинути на їхнє право користування житловим приміщенням. Зокрема, вселення нових осіб, за винятком неповнолітніх дітей наймача, провадиться лише за згодою всіх громадян, які постійно проживають (ст. 679 ЦК). Їхня згода необхідна і при розірванні договору найму житлового приміщення з ініціативи наймача (п. 1 ст. 687 ЦК), вони беруть участь у вирішенні питання про заміну наймача (ст. 686 ЦК).

Громадяни можуть набути статусу постійно проживаючих у житловому приміщенні, як при укладанні договору найму, так і в період його дії. Це вважається правомірним, якщо дотримані в сукупності такі умови:

1) є згода наймодавця;

2) є згода громадян, які постійно проживають з наймачем;

3) дотримано норми житлової площі на одну особу.

Для вселення нових мешканців необхідна згода всіх, хто проживає в житловому приміщенні, незалежно від віку та дієздатності. Оскільки це можна розглядати як односторонню угоду, особи, які досягли 14 років, приймають відповідне рішення за згодою їхніх батьків, усиновителів, піклувальників. Від імені осіб, які не досягли 14 років, діють їхні законні представники, інтереси недієздатних громадян є опікуном. Згода від імені неповнолітньої або недієздатної на вселення нової особи в житлове приміщення може бути дано за наявності схвалення органом опіки та піклування (ст. 37 ЦК). Відсутність такого схвалення не тягне за собою недійсності вчиненого правочину, якщо буде доведено, що вселення нової особи не обмежує законних прав та інтересів неповнолітньої (недієздатної).

Тимчасова відсутність особи, яка постійно проживає спільно з наймачем (наприклад, відпустка, службове відрядження тощо) не виключає необхідності отримати її згоду на вселення нового мешканця.

Законодавець не встановлює вимог до форми, вираження такої згоди стосовно договору комерційного найму. Зазвичай, воно оформляється письмово. Однак недотримання письмової форми не є безумовною підставою для визнання вселення незаконним. Необхідно встановити, що громадянин вселився з відома зазначених осіб, і заперечення з їхнього боку були відсутні.

Для вселення нових постійних мешканців необхідне дотримання норми загальної площі однієї людини. Поняття "норма загальної площі" не розкривається ні в ЦК, ні в житловому законодавстві. ЖК РФ містить поняття «облікова норма площі житлового приміщення» та «норма надання житла» (ст. 50 ЖК).

Законодавчі підстави ототожнювати норму загальної площі житлового приміщення як з обліковою нормою, так і з нормою надання відсутні. Проте спеціальних правил встановлення першої немає. Зіставивши вимогу про дотримання норми загальної площі на особу у договорі найму житлового приміщення з положеннями ст. 70 ЖК про вселення членів сім'ї наймача за договором найму соціального, можна зробити висновок, що при вселенні нових мешканців, ймовірно, слід керуватися обліковою нормою площі житлового приміщення. Під нею розуміється мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як такі, що потребують житла (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Вимога дотримання норми загальної площі імперативне і може бути змінено угодою сторін.

Відсутність хоча б однієї з перерахованих вище умов дає підстави зацікавленим особам оскаржувати законність вселення нової особи та її право користування житловим приміщенням. Винятком визнаються випадки, коли у житлове приміщення вселяються неповнолітні діти наймача або особи, яка постійно проживає з ним (ст. 679 ЦК). Важливо відзначити, що законодавство використовує поняття «неповнолітні діти», тобто 18 років, що не досягли. Відповідно, не перешкоджає вселенню неповнолітнього до батьків (одного з них) набуття ними повної дієздатності внаслідок одруження до 18 років або емансипації. При цьому важливо зазначити, що подібний порядок передбачений для дітей наймача, або осіб, які з ним постійно проживають, оскільки до 14 років діти за загальним правилом повинні проживати з батьками або особами, які їх замінюють. Що стосується інших неповнолітніх громадян (наприклад, дружина наймача), вони можуть бути вселені лише з дотриманням усіх встановлених вимог.

Як зазначалося вище, громадяни, які постійно проживають з наймачем, не несуть обов'язків, а також відповідальності за договором найму житлового приміщення перед наймодавцем. За їхню дії відповідає наймач. Це положення може бути змінено, якщо громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, укладуть з ним угоду про прийняття на себе солідарної відповідальності перед наймодавцем за зобов'язаннями, що випливають із договору найму. Цивільний кодекс називає таких осіб сонанімачами (п. 4 ст. 677). Це не зовсім вірно, оскільки укладання угоди не вважається достатньою підставою для визнання осіб, які проживають у житловому приміщенні, сонанімачами. Ними можуть бути особи, які взяли на себе разом із наймачем усі права та обов'язки за договором. Поява співнаймачів повинна тягнути за собою зміну суб'єктного складу договору найму житлового приміщення, що неможливе без згоди наймодавця. У цьому випадку йдеться лише про прийняття він солідарної відповідальності.

Від осіб, які постійно проживають з наймачем, слід відрізняти тимчасових мешканців- громадян, яким за загальною згодою наймача та осіб, які разом з ним проживають, дозволено проживати в житловому приміщенні строком не більше шести місяців (ст. 680 ЦК). При вселенні тимчасових мешканців договір найму не змінюється, оскільки де вони набувають самостійного права на житлове приміщення і вказуються у договорі. Відповідно, вони не беруть участь у вирішенні питань, пов'язаних із користуванням житловим приміщенням (ч. 2 ст. 680 ЦК).

Істотними умовами договору найму комерційного наймужитлового приміщення слід визнати, предмет та, за загальним правилом, ціну, тобто розмір плати за найм.

Умова про предмет вважається узгодженим, якщо визначено об'єкт найму. Ним визнається ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання – квартира, житловий будинок, їх частини (п. 1 ст. 673 ЦК). Вони є індивідуально-визначеними, тому в договорі повинні бути утримані всі необхідні для індивідуалізації житлового приміщення дані. Відсутність можливості визначити, про передачу якого саме житлового приміщення йдеться, тягне за собою визнання договору найму житлового приміщення ув'язненим.

Приміщення, яке передається за договором комерційного найму, має бути придатним для постійного проживання. Не може бути передана тимчасова будівля або будівля, призначена для сезонного проживання (наприклад, літній дачний будинок, готельний номер).

Придатність для проживання означає відповідність житлового приміщення санітарним та технічним нормам. Вона визначається з урахуванням фізичного зношування, пошкоджень несучих конструкцій, недоліків внутрішнього планування. Непридатними для постійного проживання, наприклад, визнаються житлові кам'яниці з фізичним зносом понад 70% та дерев'яні будинки - понад 65%. Порядок визнання житлових приміщень непридатними до проживання встановлюється Урядом РФ.

Розмір житлового приміщення, що надається за договором комерційного найму, прямо законодавцем не обмежений. Звісно ж, що норма загальної площі житлового приміщення має дотримуватися як при вселенні нових мешканців, а й під час укладання договору комерційного найму.

Істотною вважається умова про ціну (розмір плати за найм житлового приміщення).Виняток - розмір плати за наймання житлових приміщень державного та муніципального житлового фонду. Він встановлюється органами місцевого самоврядування, а суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі - органом структурі державної влади відповідного суб'єкта РФ гаразд, визначається Урядом РФ (год. 3 ст. 156 ЖК).

Питання про суттєвість ціни для договору найму житлового приміщення дискусійне. М.І. Брагінський вважає, що ціна не повинна розглядатися як суттєва умова і за відсутності в договорі найму відповідної умови, слід керуватися п. 3 ст. 424 ЦК. Однак застосування цього пункту до договору найму житлового приміщення як індивідуально-визначеного об'єкта не є можливим. За аналогією з орендою будівель та споруд (п. 1 ст. 654 ЦК). Тому для усунення різночитань у цьому питанні слід чіткіше врегулювати його законодавчо.

Ціна у договорі найму житлового приміщення визначається за згодою сторін(П. 1 ст. 682 ЦК). Цивільний кодекс припускає встановлення у законодавстві максимального розміру плати за житлове приміщення.

Структура платежів наймачів, які проживають у будинках, що належать до житлового фонду, незалежно від форми власності, включає плату за утримання, за поточний та капітальний ремонт житлового фонду та власне за найм житла.

Розмір плати за користування, утримання та ремонт житлового приміщення для наймачів за договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи із загальної площі житлового приміщення (при наданні в оренду кімнат у гуртожитках - виходячи з площі цих кімнат). Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду встановлюється залежно від якості, благоустрою житлового приміщення та розташування будинку (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається, за винятком випадків, передбачених законом чи договором (п. 2 ст. 682 ЦК). До винятків можна віднести зміна в односторонньому порядку розміру плати за наймання житлових приміщень державного муніципального житлового фонду відповідними органами виконавчої влади.

Наймач зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення щомісяця, пізніше 10 числа місяця, наступного за прожитим. Для договору найму комерційного житлового приміщення ця норма диспозитивна (п. 3 ст. 682 ЦК).

Плата за житлове приміщення вноситься зазвичай у грошовій формі, проте за згодою сторін можливі й інші форми оплати, крім найму приміщення з державного та муніципального житлового фонду. Наприклад, практично часто житлове приміщення здається в оренду під умовою, що наймач рахунок найманої плати зробить капітальний ремонт.

Несуттєвою, але звичайно вказаною в угоді умовою є термін. Договір найму житлового приміщення укладається на період, що не перевищує п'яти років. Якщо термін не визначено, договір вважається укладеним п'ять років (п. 1 ст. 683 ДК).

Права та обов'язки сторін договору найму житлового приміщенняносять взаємний характер. Наймодавець за договором найму житлового приміщення зобов'язаний передати наймачу вказане у договорі житлове приміщення. Виконання цього зобов'язання буде належним за дотримання двох умов (п. 1 ст. 676 ЦК): приміщення має бути вільним, тобто в ньому на момент передачі не повинні знаходитися постійно або тимчасово інші особи; приміщення має бути у стані, придатному для проживання.

До обов'язків наймодавця входить також належна експлуатація житлового будинку, в якому знаходиться здане найм житлове приміщення, та надання або забезпечення надання наймачу за плату необхідних комунальних послуг, ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні (п. 2 ст.676 ЦК).

До обов'язків наймодавця відноситься також проведення капітального ремонту зданого оренди житлового приміщення. Цей обов'язок може бути за згодою сторін покладено на наймача (п. 2 ст. 681 ЦК). Порядок та терміни проведення капітального ремонту можуть встановлюватись договором. При цьому повинні враховуватись вимоги технічних норм та правил.

Проведення капітального ремонту може бути пов'язане з переобладнанням житлового будинку, в якому знаходиться здане в оренду приміщення. З метою захисту інтересів наймача є правило: якщо переобладнання житлового будинку суттєво змінює умови користування житловим приміщенням, воно може бути здійснено лише за згодою наймача (п. 3 ст. 681 ЦК). Зміни, що не мають суттєвого характеру, дозволено проводити без такого схвалення. Переобладнання вважається одним із видів перебудови житлових приміщень і має здійснюватися відповідно до правил, встановлених гол. 4 ЖК

Договір найму житлового приміщення не зобов'язує наймодавця забезпечити наймача житлом на час капітального ремонту. Тому при необхідності ремонту, що вимагає виселення наймача, договір припиняється. Якщо наймодавець знав про цю необхідність, проте, уклавши договір найму житлового приміщення, він зобов'язаний відшкодувати наймачеві заподіяні достроковим припиненням договору збитки, виходячи з загальних положеньгол. 25 ЦК про відповідальність за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань.

Слід зазначити, що відсутність норми, яка зобов'язує наймодавця надати інше житлове приміщення на час капітального ремонту, не виключає можливості включити цей пункт до договору найму житлового приміщення.

Основними правами наймодавця у договорі найму житлового приміщення слід визнати право вимагати від наймача плати за наймання, а також повернення житлового приміщення при припиненні договору в належному стані з урахуванням нормального зносу або у зумовленому договором договорі. Хоча останнє не закріплено в гол. 35 ЦК, воно випливає із суті відносин найму.

Наймач житлового приміщення у договорі комерційного найму зобов'язаний використати житлове приміщення відповідно до його призначення - тільки для проживання. Ця вимога вступає у певну суперечність із ч. 2 ст. 17 ЖК, що допускає використання житлового приміщення для професійної чи індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує прав та законних інтересів інших громадян, а також вимог, яким має відповідати житлове приміщення. Частина 2 ст. 17 ЖК поширюється на будь-яких осіб, які мешкають у житловому приміщенні на законних підставах. Таким чином, інші способи використання можливі лише у разі проживання особи у житловому приміщенні.

Звісно ж, що з договору комерційного найму слід було б поряд із проживанням дозволити використовувати житлове приміщення у інших цілях, допустимих законом, лише за погодженням з наймодавцем, як і передбачено окремих нормативні акти(П. 7 ст. 21 ФЗ від 31 травня 2002 р. № 63-ФЗ «Про адвокатську діяльність та адвокатуру в Російській Федерації»).

Наймач житлового приміщення зобов'язаний забезпечувати його збереження та підтримувати у належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК). З останнім тісно пов'язаний обов'язок проводити поточний ремонт житлового приміщення (п. 1 ст. 681 ЦК). Ця норма диспозитивна, отже, поточний ремонт може проводитися наймодавцем. Поточний ремонт полягає у проведенні планово-попереджувальних робіт із збереження конструкцій, оздобленні приміщень, що запобігають передчасному їх зносу, робіт з усунення дрібних пошкоджень та несправностей, що виникають у процесі експлуатації житла фонду, а також у забезпеченні безпеки та комфорту проживання (наприклад, фарбування стель, обклеювання стін шпалерами, ремонт покриттів підлог тощо)

Наймач зобов'язаний сплачувати за житлове приміщення у розмірі, порядку та строки, передбачені договором (ч. 3 ст. 678 ЦК). Якщо у договорі найму житлового приміщення порядок та строки внесення плати за наймання не зазначені, вони визначаються відповідно до житлового законодавства (ст. 155 ЖК). За загальним правилом наймач також оплачує комунальні послуги. Однак це правило має диспозитивний характер (ч. 3 ст. 678 ЦК).

Наймач може за згодою наймодавця здати житлове приміщення у найм(Ст. 685 ЦК). При цьому відповідальним перед наймодавцем за договором найму залишається наймач.

Договір піднайму житлового приміщення може бути укладений за умови дотримання норми загальної площі на одну особу. Цей договір оплатний. Період його дії не може перевищувати терміну договору найму жилого приміщення. У разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється договір піднайму. На договір піднайму не поширюється правило про право наймача укласти договір на новий термін (п. 2 ст. 685 ЦК). Це положення пояснюється тим, що договір найму укладається насамперед для власного проживання. Відповідно, здавання у найм не може бути основною метою укладання договору найму житлового приміщення, для цього є договір оренди.

Договір наймилого приміщення, як зазначалося, укладається терміном трохи більше п'яти років, проте, закінчення терміну тягне у себе автоматично його припинення. Відповідно до ст. 684 ЦК не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити його про відмову продовжити договір, оскільки не хоче здавати приміщення. Якщо жодна із сторін не висловила свого наміру до закінчення терміну, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін. Якщо наймодавець відмовився продовжити угоду, але протягом року з дня закінчення терміну договору найму житлового приміщення уклав новий договір з іншою особою, наймач має право вимагати визнання цієї угоди недійсною та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір (ст. 684 ЦК) ).

У період дії договір може бути змінений на підставах, передбачених гол. 29 ЦК. Зміна договору найму житлового приміщення, крім короткострокового найму, відбувається у інших випадках, передбачених гол. 35 ЦК.

Договір змінюється і при заміні наймача, яка можлива на вимогу наймача та інших громадян, які постійно з ним проживають, за згодою наймодавця (п. 1 ст. 688 ЦК). Наймач може бути замінений одним із повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні.

У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих самих умовах, а наймачем стає один із громадян, які постійно проживають із колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо консенсусу не досягнуто, всі, хто постійно проживає в житловому приміщенні, стають співнаймачами (п. 2 ст. 686 ЦК). Згоди наймодавця при цьому не потрібна.

Розірвання договору найму житлового приміщенняможливо за згодою сторін, а передбачених законом випадках - на вимогу однієї з них.

Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши наймодавця за три місяці. За ініціативою наймача договір найму житлового приміщення розривається без звернення до суду.

За заявою наймодавця договір може бути розірваний у судовому порядку лише за наявності передбачених п. 2 ст. 687 ЦК підстав (неоплата житла, його руйнування або псування).

За рішенням суду наймачеві може бути надано строк не більше року, щоб усунути порушення, які стали підставою для розірвання договору. Це не обов'язок, а право суду. Подібне питання вирішується з урахуванням усіх обставин справи. Зокрема, беруться до уваги причини, з яких допущено порушення. Наприклад, термін для погашення заборгованості може бути наданий у разі, коли оплата не внесена через затримку заробітної плати, тривалу хворобу та ін.

Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для цього, суд із повторного звернення наймодавця розриває договір. При цьому, на прохання наймача, суд може відстрочити виконання свого рішення на строк не більше року.

Законодавець передбачає можливість у певних випадках вимагати розірвання договору комерційного найму будь-якої із сторін. Відповідно до п. 3 ст. 687 ЦК угода може бути розірвана у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, перебуває в аварійному стані, а також в інших випадках, передбачених житловим законодавством. Наприклад, якщо будинок, в якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню (ст. 85 ЖК) або переобладнанню на нежитловий. Таким чином, повинні виникнути обставини, що перешкоджають користуванню житловим приміщенням або спричиняють суттєве погіршення умов користування, за відсутності при цьому порушень з боку учасників договору.

При цьому, виходячи з пріоритету захисту прав наймача, суд надає наймачеві строк не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд на повторне звернення наймодавця приймає рішення про розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном трохи більше року (ст. 687 ДК).

Наймодавець повинен спочатку попередити наймача необхідність усунення даних порушень і якщо, незважаючи на попередження, порушення не усуваються, то наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК).

«Інше житлове приміщення» відрізняється від упорядкованого тим, що воно не обов'язково має бути упорядкованим стосовно умов населеного пункту. Воно повинне відповідно до ч. 2 ст. 15 ЖК бути придатним для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним та технічним нормам). Житлова площа такого житлового приміщення має становити не менше ніж 6 кв. м. Крім того, це приміщення може бути розташоване за межами населеного пункту, де проживав наймач. «Інші житлові приміщення» надаються при виселенні через невнесення без поважних причин плати за житлове приміщення та комунальні послуги протягом понад 6 місяців.