กฎหมายห้ามการก่อสร้างร่วมกัน ปูตินได้รับคำสั่งให้เปลี่ยนการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ

วิธีแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปในปัจจุบันคือการเข้าร่วม การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน. ช่วยให้ประชาชนได้อพาร์ทเมนต์ในราคาที่เหมาะสมและนักพัฒนาสามารถพัฒนาตลาดสำหรับอาคารใหม่ได้ การค้ำประกันเพิ่มเติมนั้นจัดทำโดยการลงทะเบียนข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งจะไม่อนุญาตให้ผู้หลอกลวงขายอพาร์ทเมนต์เดิมอีกครั้งในระหว่างการก่อสร้างบ้าน

ดูเหมือนว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จสำหรับทุกคน อันที่จริงแล้ว มันทำให้เป็นตัวประกันกับสถานการณ์เมื่อนักพัฒนาล้มละลาย กำหนดเวลาในการเปิดดำเนินการบ้านล่าช้าไปอย่างมาก และพวกเขายังถูกทิ้งร้างในขั้นตอนที่ยังไม่เสร็จอีกด้วย

ผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงเริ่มปรากฏตัวมากขึ้นเรื่อย ๆ และความไม่พอใจของพวกเขาก็ทะลักออกมาตามถนนพร้อมกับรั้วที่ฝ่ายบริหารท้องถิ่น จำเป็นต้องทำการปรับเปลี่ยนกฎหมายปัจจุบัน และเริ่มดำเนินการเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2561 ในส่วนของการเปิดกว้างของข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนาโดยป้อนข้อมูลนี้ลงใน ระบบแบบครบวงจรการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและกฎการล้มละลาย ส่วนใหม่ของการแก้ไขถูกนำมาใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 โดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 175 และเราจะพูดถึงรายละเอียดเพิ่มเติม

กฎหมายของรัฐบาลกลางว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน 214-FZ

หลัก เอกสารเชิงบรรทัดฐานในด้านการควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างนักพัฒนาและพลเมืองคือกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 30 ธันวาคม 2547 ฉบับที่ 214-FZ "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" มีการแก้ไขเป็นประจำทุกปีเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการเกิดขึ้นของผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง

สาเหตุของการเกิดสถานการณ์ดังกล่าวตามกฎแล้วคือโครงการจัดหาเงินเพื่อการก่อสร้างที่ฉ้อโกงเมื่อช่องโหว่ทางการเงินที่เกิดขึ้นที่ไซต์อื่นถูก "เสียบ" ด้วยเงินทุนของนักลงทุนรายใหม่ เป็นผลให้กรณีอาจเกิดขึ้นเมื่อนักพัฒนาไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันและประกาศตัวเองล้มละลาย ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด เขาก็หายตัวไป

เพื่อป้องกันแผนการฉ้อโกง ได้มีการแก้ไขกฎหมายอย่างร้ายแรง ซึ่งจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 กรกฎาคม 2019

ก่อสร้างร่วมกันในปี 2562 ใหม่ในการออกกฎหมาย

นวัตกรรมในกฎหมาย 214-FZ ได้เพิ่มความเข้มงวดให้กับข้อกำหนดสำหรับองค์กรก่อสร้างที่สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกันสำหรับพลเมือง เรามาแสดงรายการกัน:

1. นักพัฒนาหนึ่งราย – ใบอนุญาตก่อสร้างหนึ่งฉบับ

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 การแก้ไขมีผลใช้บังคับโดยไม่อนุญาตให้นักพัฒนาเฉพาะทางสามารถสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้ใบอนุญาตหลายฉบับ อาจออกใบอนุญาตสำหรับโครงการก่อสร้างตั้งแต่หนึ่งโครงการขึ้นไปได้ แต่จะออกได้เพียงโครงการเดียวเท่านั้น

2. ข้อกำหนดในการ บริษัทรับเหมาก่อสร้างมีการเปลี่ยนแปลง

ใบอนุญาตจะออกให้ก็ต่อเมื่อนักพัฒนามีคุณสมบัติตรงตามพารามิเตอร์ต่อไปนี้:

• ความพร้อมของบริษัท เงินทุนของตัวเองในจำนวนอย่างน้อย 10% ของปริมาณการก่อสร้างที่วางแผนไว้ตามเอกสารการออกแบบ
• ขนาดที่เพียงพอและความพร้อมของกองทุนเหล่านี้ในบัญชีปัจจุบันของนักพัฒนาจะต้องได้รับการบันทึกไว้ในเวลาที่ส่งคำประกาศโครงการไปยังหน่วยงานในอาณาเขต
• บริษัทไม่มีสิทธิออกและออกหลักทรัพย์อื่นนอกจากหุ้น
• นักพัฒนาไม่ควรมีหนี้สินเชื่อและสินเชื่อเป้าหมายหากไม่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้ใบอนุญาตเดียวกัน
• ไม่ควรใช้ทรัพย์สินของบริษัทเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อบุคคลที่สาม
• นักพัฒนาจะต้องมีโครงการที่ประสบความสำเร็จอย่างน้อย 5,000 ตารางเมตร
• ห้ามผู้พัฒนามีส่วนร่วมในกิจกรรมอื่นนอกเหนือจากการก่อสร้าง

ตามมาตรา 23.3 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214-FZ รายการข้อมูลที่นักพัฒนาจำเป็นต้องวางไว้ในระบบข้อมูลแบบครบวงจรสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้รับการเสริมด้วยเอกสารชื่อสำหรับที่ดินที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย .

3. นักพัฒนาหนึ่งราย – หนึ่งบัญชีปัจจุบัน

องค์กรก่อสร้างที่เป็นนักพัฒนาเฉพาะทางได้รับอนุญาตให้มีบัญชีกระแสรายวันเพียงบัญชีเดียวที่เปิดกับธนาคารที่ได้รับอนุญาต ดังนั้นเงินทุนไม่เพียง แต่จากผู้พัฒนาและผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังมาจากธนาคารที่รัฐรับรองสามารถมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้

การทำธุรกรรมทางการเงินทั้งหมดในบัญชีนี้จะต้องอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมาย 214 เท่านั้น แต่ยังอยู่ภายใต้การควบคุมของธนาคารด้วย สามารถตัดเงินออกได้หากนักพัฒนาส่งเอกสารประกอบและได้รับการตรวจสอบจากสถาบันสินเชื่อแล้ว ดังนั้นเงินจะไม่ถูกโอนไปยังผู้สร้างจนกว่าพวกเขาจะปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อผู้ถือหุ้น

4. กองทุนส่วนบุคคลสามารถระดมทุนได้ผ่านบัญชีเอสโครว์(มาตรา 15.4 กฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 30 ธันวาคม 2547 ฉบับที่ 214-FZ)

วิธีนี้ทำให้สามารถประกันเงินทุนของผู้ถือหุ้นได้ แต่เฉพาะเมื่อฝากเข้าบัญชีเอสโครว์เท่านั้น การประกันภัยจัดทำโดยสมาคมประกันเงินฝากหรือกองทุนเงินทดแทน

5. การทำธุรกรรมจะต้องมาพร้อมกับธนาคาร.

6. การควบคุมการทำธุรกรรมของรัฐ

ควรสร้างหน่วยงานกำกับดูแลในแต่ละหัวข้อ ซึ่งร่วมกับธนาคารจะควบคุมนักพัฒนา หัวหน้าหน่วยงานดังกล่าวได้รับการแต่งตั้งจากกระทรวงการก่อสร้าง (มาตรา 23 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 30 ธันวาคม 2547 ฉบับที่ 214-FZ)

7. เงินสมทบเข้ากองทุนทดแทน

เพื่อรับประกันการชดเชยสำหรับเงินทุนที่สูญเสียไปของนักลงทุนอันเป็นผลมาจากความไม่ซื่อสัตย์ของผู้พัฒนา จึงมีการจัดตั้งกองทุนเพื่อการคุ้มครองผู้ถือหุ้น กฎหมายกำหนดให้บริษัทก่อสร้างต้องโอน 1.2% ของรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของนักโทษภายใต้การควบคุมตัวก่อนการพิจารณาคดี ข้อตกลงจะไม่ได้รับการลงทะเบียนหากนักพัฒนาไม่โอนเงินเข้ากองทุน

8. จำนวนเงินที่ชำระล่วงหน้ามีจำนวนจำกัด

กฎหมายฉบับใหม่กำหนดเงื่อนไขสำหรับการโอนเงินโดยนักพัฒนาเป็นการชำระหนี้กับซัพพลายเออร์และผู้รับเหมา โดยไม่ต้องแสดงเอกสารยืนยันภาระผูกพันที่ปฏิบัติตามภายใต้สัญญาให้ธนาคารทราบ เงินจะไม่ถูกโอน ซึ่งหมายความว่าหลังจากที่พันธมิตรปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้บริการ การส่งมอบสินค้า ฯลฯ เท่านั้น นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะสามารถจ่ายเงินให้เขาได้

แต่ในส่วนที่ 4 ของมาตรา 18 ของกฎหมาย มีข้อกำหนดว่าสามารถโอนเงินทดรองให้กับพันธมิตรได้ จำนวนรวมจะไม่เกิน 30% ของต้นทุนที่ประกาศของโครงการ

9. ที่ดินที่จะสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ต้องเป็นของผู้พัฒนาหรือผู้เช่า

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะถูกยกเลิกในวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 หรือไม่

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายหมายเลข 214-FZ เกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนำไปสู่การยกเลิกโครงการที่มีอยู่และการเปลี่ยนแปลงไปสู่การจัดหาเงินทุนโครงการสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างราบรื่น

สำหรับนักพัฒนา โครงการที่เริ่มก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 จะต้องแล้วเสร็จภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน และสำหรับผู้ซื้อที่มี DDU ที่สรุปและลงทะเบียนแล้ว โครงการดังกล่าวจะยังคงมีผลจนกว่าจะมีการส่งมอบที่อยู่อาศัย

จะเกิดอะไรขึ้นแทนการศึกษาก่อนวัยเรียน?

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 มีการวางแผนที่จะเปลี่ยนจากการเข้าร่วมทุนเป็นการจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้าง ระบบใหม่จะรวมกลุ่มผู้เข้าร่วม:

1. ผู้ถือหุ้น.
2. สถาบันสินเชื่อ (ธนาคาร)
3. นักพัฒนา
4. หน่วยงานกำกับดูแล

ส่งผลให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้นซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้ายอย่างแน่นอน และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่เพิ่มขึ้นถึง 20-30%

ระยะเวลาการเปลี่ยนจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ

การเปลี่ยนแปลงจะดำเนินการในสองขั้นตอน:

1. ระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2019 เมื่อผู้พัฒนาทำสัญญากับพลเมืองโดยใช้กลไกอย่างใดอย่างหนึ่ง:

• บัญชีเอสโครว์
• กฎระเบียบของรัฐตามมาตรา 23 เลขที่ 214-FZ.

2. ระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2020 เมื่อข้อตกลงทั้งหมดเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมของประชาชนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะใช้กลไกของบัญชีเอสโครว์หรือบัญชีพิเศษ

รูปแบบการจัดหาเงินทุนใหม่จะนำไปสู่ความจริงที่ว่าการก่อสร้างจะดำเนินการโดยใช้เงินกู้จากธนาคาร เงินของพลเมืองที่เก็บไว้ในบัญชีเอสโครว์จะถูกโอนไปยังนักพัฒนาหรือเพื่อชำระคืนเงินกู้หลังจากลงนามในโฉนดโอนโดยฝ่ายที่เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเท่านั้น

การสนับสนุนทางธนาคารสำหรับการทำธุรกรรมในการก่อสร้างหุ้นร่วม

การสนับสนุนทางการเงินสำหรับการทำธุรกรรมมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ขณะนี้ประชาชนจะไม่สามารถโอนเงินโดยตรงได้ รัฐกำหนดให้ต้องฝากเข้าบัญชีพิเศษในธนาคารที่เปิดเป็นส่วนหนึ่งของใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการเหล่านั้นที่เริ่มต้นก่อนวันที่ที่ระบุจำเป็นต้องสลับไปใช้ระบบการคำนวณเดียวกันและควบคุมโครงการเหล่านั้น

ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาดินแดนอย่างครอบคลุมผู้พัฒนาได้รับอนุญาตให้สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ภายใต้ใบอนุญาตหลายฉบับ แต่สำหรับแต่ละคนเขาจะต้องเปิดบัญชีธนาคารของตัวเอง

ระเบียบดังกล่าว ความสัมพันธ์ทางการเงินระหว่างผู้ถือหุ้นและช่วยให้คุณประกันเงินทุนของประชาชนจากการสูญเสียเนื่องจากการฉ้อโกงหรือการล้มละลายของนักพัฒนา

เงินจะได้รับเฉพาะในกรณีที่:

• การนำบ้านไปใช้งาน
• การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์อย่างน้อยหนึ่งห้องในนั้น

ในกรณีที่มีการแช่แข็งวัตถุหรือการล้มละลายของผู้พัฒนา เงินทั้งหมดของผู้ถือหุ้นจะถูกส่งคืนเต็มจำนวน

บัญชี Escrow สำหรับนักพัฒนา

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 ผู้พัฒนาจะต้องเปิด DDU เมื่อสรุปสัญญา มีการวางแผนว่ารูปแบบดังกล่าวจะช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้ถือหุ้นจะถูกฉ้อโกง

ดังนั้นกลไกใหม่จะนำไปสู่ความจริงที่ว่าไม่จำเป็นต้องสรุปข้อตกลงกับประชาชนที่เข้าร่วมในการก่อสร้างการแบ่งปันทุน เงินเหล่านี้จะเก็บไว้ในบัญชีพิเศษของนักพัฒนาภายใต้การควบคุมของสถาบันสินเชื่อและประกันโดยสำนักงานประกันเงินฝากต่อการล้มละลายของธนาคารที่อาจเกิดขึ้น

จำนวนเงินค่าสินไหมทดแทนในกรณีนี้จะเท่ากับ 10 ล้านรูเบิลขึ้นอยู่กับอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในอาคารอพาร์ตเมนต์

ชุดเงื่อนไขที่ใช้บังคับภายใต้กฎหมายใหม่กับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ทำให้สามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้:

• ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างจะไม่ถูกนำมาใช้อีกต่อไป มีการเปลี่ยนแปลงไปสู่การจัดหาเงินทุนโครงการ
• ข้อตกลงที่สรุปไว้ก่อนหน้านี้จะมีผลจนกว่าจะปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงเหล่านั้น
• คาดว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากข้อกำหนดใหม่สำหรับการจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้าง ตอนนี้การซื้อในราคาต่ำในช่วง "หลุม" เป็นเรื่องยาก

ความนิยมในการซื้อที่อยู่อาศัยในขั้นตอนการขุดค้นและการมีส่วนร่วมของประชาชนในการก่อสร้างยังคงดำเนินต่อไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้จะมีความเสี่ยงในการเข้าร่วมกลุ่มผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง แต่รัสเซียยังคงถือว่าข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นเป็นประโยชน์ - ดีดียู.

คุณวางแผนที่จะเข้าร่วม DDU แต่ได้ยินเรื่องการยกเลิกข้อตกลงการเข้าร่วมหุ้นตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 หรือไม่? เราพบว่าเป็นเช่นนั้นหรือไม่และเราทุกคนควรคาดหวังอะไร

คำถามหลักคือในปี 2561 การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะถูกยกเลิกหรือไม่?

เลขที่. ทั้งหมด โครงการก่อสร้างโดยสรุป DDU ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2561 จะดำเนินการตามกฎเดิม ควรสังเกตว่า บริษัท พัฒนาเข้าใจว่ามีการวางแผนการเปลี่ยนแปลงได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยล่วงหน้า ดังนั้น นักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกรายที่เสนอให้คุณเข้าร่วมใน DDU น่าจะได้รับอนุญาตอยู่แล้ว และจะไม่มีการยกเลิกข้อตกลง

“หุ้น” หลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2561 จะเกิดอะไรขึ้น?

หากคุณตัดสินใจเข้าร่วม DDU หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 คุณต้องค้นหาว่าผู้พัฒนาโครงการสามารถอนุมัติการก่อสร้างตามโครงการเดิมก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 (30 มิถุนายน 2018) ได้หรือไม่ หากใช่ คุณสามารถสรุป DDU ได้ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2018 ไปจนถึงปี 2019 การเปลี่ยนแปลงมีผลเท่านั้น คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2561

โรงเรียนอนุบาลจะถูกห้ามในปี 2562 หรือไม่?

แผนงานของรัฐบาลรัสเซียมีการห้ามการสรุปข้อตกลงใหม่ หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2019. ประธานาธิบดีวลาดิมีร์ ปูตินแห่งรัสเซียยืนยันในสายตรงประจำปีของเขาในปี 2018 ว่าข้อตกลงใหม่กับผู้ซื้อบ้านจะไม่ได้รับการสรุปตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2019

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นักพัฒนามีเวลาสำรองประมาณ 3-4 ปี ตัวอย่างเช่น โครงการใหม่อาจวางจำหน่ายในปี 2020 โดยได้รับใบอนุญาตก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ดังนั้นพวกเขาจะไม่ถูกห้าม ซึ่งหมายความว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากการศึกษาก่อนวัยเรียนอย่างรวดเร็วและฉับพลัน

จะเกิดอะไรขึ้นแทนการศึกษาก่อนวัยเรียน?

ทางเลือกอื่นสำหรับ DDU ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การจัดหาเงินทุนโครงการต่างจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เมื่อสร้างที่อยู่อาศัยด้วยเงินที่ได้รับจากประชาชนเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ โดยธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินสำหรับการก่อสร้าง โดยจะมีการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ ธนาคารให้เงินกู้แก่ผู้พัฒนา พลเมืองโอนเงินภายใต้ข้อตกลงไม่ใช่บัญชีของบริษัทก่อสร้าง แต่เป็นบัญชีพิเศษในสถาบันสินเชื่อ (บัญชีเอสโครว์)

สำคัญ:

• นอกจากนี้ยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในขั้นตอนการขุดค้นอีกด้วย
• เงินของผู้ซื้อจะยังคงอยู่ในบัญชีธนาคารจนกว่าบ้านจะถูกส่งมอบ เมื่อไร ความล้มเหลวของนักพัฒนาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันเงินของประชาชนจะถูกปลดล็อคและ มอบให้กับเจ้าของของพวกเขา.

ราคาจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรหากยกเลิกการเติมเงิน?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการห้ามการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอาจนำไปสู่ ราคาเพิ่มขึ้น 20%ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจะเกิดขึ้นเนื่องจากการปรากฏของธนาคารในห่วงโซ่ ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยเงินกู้เป้าหมาย ค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ค่าใช้จ่ายในการกำกับดูแลและควบคุมโครงการก่อสร้างของธนาคาร ต้นทุนอาจได้รับผลกระทบจากต้นทุนการให้บริการบัญชีเอสโครว์พิเศษ

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมีผลใช้บังคับ ซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนของโครงการใหม่และปูทางให้ประชาชนปฏิเสธที่จะเข้าร่วมในกระบวนการนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Metrium คาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นและมีบริษัทพัฒนาจำนวนมากออกจากตลาดเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์การทำงานในอุตสาหกรรม

การเปลี่ยนแปลงหลักเกี่ยวข้องกับระบบการจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง การมีส่วนร่วมของหุ้นซึ่งผู้ซื้อบ้านลงทุนในการก่อสร้างจะถูกยกเลิกตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 เงินกู้ยืมจากธนาคารจะเข้ามาแทนที่เงินของประชาชน การแก้ไขอื่น ๆ ส่วนใหญ่ทำให้เกิดข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนา โดยไม่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวซึ่งขาดสิทธิ์ในการดึงดูดเงินทุนจากผู้ซื้อ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Metrium ระบุว่า มาตรฐานใหม่ 5 ประการจะมีความละเอียดอ่อนที่สุดสำหรับนักพัฒนาและตลาดโดยรวมด้วย

1. เปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์

กว่า 74% ของการลงทุนทั้งหมด การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในรัสเซีย เงินทุนจากผู้ซื้อจะเชื่อมโยงกับนักพัฒนาผ่านข้อตกลงการเข้าร่วมทุน (PPA) หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 บริษัทพัฒนาจะไม่สามารถระดมเงินจากผู้ถือหุ้นโดยตรงได้อีกต่อไป เงินของผู้ซื้อจะถูกส่งไปยังบัญชีธนาคารพิเศษเท่านั้น - เอสโครว์ นั่นคือพวกเขาจะได้รับความไว้วางใจจากธนาคาร จนกว่าบ้านจะเริ่มดำเนินการและผู้เข้าร่วมการก่อสร้างอย่างน้อยหนึ่งคนลงทะเบียนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ ธนาคารจะไม่โอนเงินให้กับผู้พัฒนา

คาดว่าในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง เงินทุนของประชาชนจะเข้ามาแทนที่สินเชื่อของธนาคารเป้าหมาย (การจัดหาเงินทุนโครงการ) ธนาคารที่ถือบัญชีเอสโครว์จะจัดสรรเงินสำหรับการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย

“มีความแตกต่างพื้นฐานระหว่างการอัดฉีดผู้ซื้อเข้าสู่โครงการและการจัดหาเงินทุนจากธนาคาร ซึ่งอยู่ที่ต้นทุนของเงินทุนที่เพิ่มขึ้น” Roman Sychev ซีอีโอของ Tekta Group ชี้ให้เห็น - - กระแสเงินสดการขายจาก DDU ไปครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทันที รวมถึงการให้บริการสินเชื่อเพื่อการก่อสร้าง การจัดหาเงินทุนจากธนาคารมีให้พร้อมดอกเบี้ย: ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องชำระคืนเงินกู้ซึ่งจะทำให้ต้นทุนของโครงการเพิ่มขึ้น อัตราการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการและเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่เฉพาะเจาะจงยังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด ตามที่คาดไว้ 3% ต่อปีจะถูกเรียกเก็บเงินในจำนวนที่เทียบเท่ากับเงินที่สร้างขึ้นในบัญชีเอสโครว์ จำนวนเงินกู้คงเหลือจะออกในอัตราตลาดไม่ต่ำกว่า 10-12% ต่อปี ดังนั้นผู้พัฒนาจะกู้ยืมเงินที่แพงที่สุดในระยะเริ่มแรกของโครงการ เมื่อความสนใจของผู้ถือหุ้นเพิ่งเริ่มต้น และต้นทุนเงินทุนสูงอยู่แล้ว ไม่น่าเป็นไปได้ที่เงินกู้สำหรับนักพัฒนาส่วนใหญ่จะออกในอัตราที่ต่ำกว่าตลาด เมื่อเวลาผ่านไป สิ่งนี้จะกลายเป็นปัจจัยในการฟื้นฟูอุตสาหกรรมจาก “ผู้เล่น” ที่อ่อนแอ

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 นักพัฒนามีทางเลือก นักพัฒนาสามารถเปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์ได้โดยสมัครใจ ซึ่งในกรณีนี้พวกเขาจะได้รับการยกเว้นจากข้อกำหนดใหม่ของกฎหมายว่าด้วยการสร้างหุ้นที่ใช้ร่วมกัน หากนักพัฒนาเลือกที่จะระดมทุนโดยตรงจากผู้ซื้อต่อไป (จนถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2019) ข้อกำหนดใหม่ของ 214-FZ จะนำไปใช้กับอาคารที่พักอาศัยใหม่ทั้งหมดที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2018

2. ข้อจำกัดด้านประสบการณ์การทำงาน

กฎหมายฉบับใหม่เกี่ยวกับการก่อสร้างหุ้นร่วมกันแนะนำแนวคิดของ "นักพัฒนาที่เชี่ยวชาญ" ซึ่งตรงตามข้อกำหนดสองประการ ประการแรกองค์กรดังกล่าวมีประสบการณ์มากกว่าสามปีในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์โดยมีพื้นที่รวมอย่างน้อย 10,000 ตารางเมตร ม. ม.

ไม่สำคัญว่าจะได้รับประสบการณ์ดังกล่าวในระดับใด: ลูกค้าด้านเทคนิคของการก่อสร้าง (ผู้พัฒนา) หรือผู้รับเหมาทั่วไปสามารถเป็นนักพัฒนาเฉพาะทางได้ ตามข้อมูลของ Metrium มาตรการนี้อาจกลายเป็นอุปสรรคต่อบริษัทพัฒนาใหม่ ที่จะเริ่มต้น ธุรกิจใหม่ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนักลงทุนจะต้องมีการควบคุมของบริษัทที่ตรงตามข้อกำหนดประสบการณ์นั่นคือจะต้องซื้อนิติบุคคลดังกล่าวซึ่งจะทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้น

ประการที่สองเช่นเคย นักพัฒนาเฉพาะทางเป็นเจ้าของสิทธิ์ในสถานที่ก่อสร้างและยังดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นด้วย “สถานการณ์ยังคงอยู่ที่นักลงทุนในการก่อสร้าง (ผู้พัฒนา) และบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินและดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้น (ผู้พัฒนา) อาจเป็นนิติบุคคลที่แตกต่างกัน” Larisa Shvetsova ผู้อำนวยการทั่วไปของ River Park LLC ให้ความเห็น - ปัจจุบันมีบริษัทพัฒนา 3,150 แห่งที่ดำเนินงานในรัสเซีย ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับนักพัฒนา 4,430 รายไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง นั่นคือนักพัฒนาประมาณ 18% ควบคุมนักพัฒนาสองคนขึ้นไปพร้อมกัน แต่บริษัทดังกล่าวคิดเป็น 60% ของพื้นที่ทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในรัสเซีย ข้อกำหนดทางกฎหมายมีผลกับนักพัฒนาโดยเฉพาะ แต่นักพัฒนาเองมักจะต้องรับผิดเฉพาะในกรณีที่มีการฟ้องร้องเท่านั้น จากมุมมองนี้ การแนะนำแนวคิด "นักพัฒนาเฉพาะทาง" ไม่ได้ทำให้การแบ่งความรับผิดชอบระหว่างนักพัฒนาและผู้สร้างชัดเจนแต่อย่างใด

3. ค่าใช้จ่ายในการบริหาร - ไม่เกิน 10%

มีการควบคุมธนาคารเหนือค่าใช้จ่ายของนักพัฒนา ธนาคารที่ได้รับอนุญาตซึ่งเปิดบัญชีของนักพัฒนาจะได้รับสิทธิ์ในการบล็อกการดำเนินการใด ๆ ที่ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ที่จริงแล้วธนาคารจะเก็บบันทึกค่าใช้จ่ายในการบริหารทั้งหมดของผู้พัฒนาโครงการไว้จนกว่าจะถึงขีดจำกัด 10% ของต้นทุนการก่อสร้าง หากนักพัฒนาพยายามชำระค่าบริการที่ระบุไว้ข้างต้นเกินขีดจำกัด การดำเนินการดังกล่าวจะถูกห้าม

4. ชำระเงินล่วงหน้า - ไม่เกิน 30%

กฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจำกัดจำนวนเงินที่ผู้พัฒนาสามารถส่งให้ผู้รับเหมาเพื่อดำเนินงานบางอย่างในระหว่างการดำเนินโครงการได้ รายการงานดังกล่าวรวมถึงการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์การเตรียมเอกสารการออกแบบและการตรวจสอบการปฏิบัติงานของการสำรวจทางวิศวกรรมการก่อสร้างและการสร้างใหม่การสนับสนุนทางวิศวกรรมและทางเทคนิคบนเว็บไซต์การเตรียมเอกสารสำหรับการวางแผนอาณาเขต

จำนวนเงินที่ชำระล่วงหน้าสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมดไม่ควรเกิน 30% ของต้นทุนโครงการ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญของ Metrium สังเกตว่าต้นทุนส่วนสำคัญที่ระบุในฉบับใหม่ยังคงอยู่ในช่วงที่นักพัฒนาไม่ได้เริ่มก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลการออกแบบการสำรวจและการตรวจสอบเอกสารโครงการจะต้องชำระโดยนักพัฒนาก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างซึ่งมักจะเป็นค่าใช้จ่ายของตัวเองและไม่ใช่เพื่อเงินของผู้ถือหุ้นซึ่งบรรทัดฐานนี้ควรปกป้องจากค่าใช้จ่ายที่มีความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม จะรวมอยู่ในวงเงินรวมของการชำระเงินล่วงหน้าที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะต้องชำระหลังจากเริ่มดึงดูดเงินทุนของผู้ซื้อ

“ในความคิดของฉัน ส่วนแบ่งการจ่ายล่วงหน้าในต้นทุนโครงการทั้งหมดสอดคล้องกับระดับ 30% หรือต่ำกว่านั้น” Evgenia Akimova ผู้อำนวยการทั่วไปของ IKON Development กล่าว - ในเรื่องนี้ ฉันเชื่อว่าการปฏิบัติตามขีดจำกัดนี้จะไม่ทำให้เกิดปัญหาสำหรับนักพัฒนา อย่างไรก็ตาม จะต้องคำนึงว่าฮาร์ดลิมิตเตอร์ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายสามารถมีผลกระทบที่แตกต่างกันต่อธุรกิจของนักพัฒนาในสถานการณ์ตลาดที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น หากในตลาดภูมิภาคขนาดเล็ก ผู้รับเหมาทั่วไปหรือซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้างมีการผูกขาดเสมือนจริง พวกเขาสามารถเรียกร้องความก้าวหน้าจำนวนมากจากนักพัฒนาสำหรับงานของพวกเขา โดยใช้ตำแหน่งที่ได้เปรียบของพวกเขา ในกรณีนี้ ขีดจำกัดอาจกลายเป็นปัจจัยที่ยุ่งยากในการดำเนินโครงการ”

5. การละเมิดกำหนดเวลา - ห้ามโครงการใหม่

ผู้บัญญัติกฎหมายได้แนะนำมาตรการที่เข้มงวดหลายประการกับนักพัฒนาที่ฝ่าฝืนกำหนดเวลาการว่าจ้างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าหน้าที่มีพื้นฐานใหม่ในการปฏิเสธที่จะออกคำชี้แจงการปฏิบัติตามข้อกำหนด (AOC) เอไอเอเป็นเอกสารสำคัญที่ยืนยันว่าเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบผู้พัฒนาและพิจารณาว่าเป็นไปตามมาตรฐาน 214-FZ หลังจากได้รับเอกสารฉบับนี้แล้วเท่านั้น นักพัฒนาจึงจะสามารถลงทะเบียน DDU แรกและเริ่มดึงดูดเงินทุนจากผู้ซื้อได้ ตอนนี้ หากนักพัฒนามีวัตถุอย่างน้อยหนึ่งรายการในผลงานของเขา ซึ่งกำหนดเวลาการว่าจ้างล่าช้าไปสามเดือนหรือมากกว่านั้น หน่วยงานกำกับดูแลการก่อสร้างจะไม่ออก AIA ให้เขา และเขาจะไม่สามารถเริ่มดำเนินการใหม่ได้ โครงการ.

นักวิเคราะห์ของ Metrium ย้ำว่าเรากำลังพูดคุยโดยตรงเกี่ยวกับวันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จซึ่งระบุไว้ในการประกาศโครงการ ไม่ใช่เกี่ยวกับเวลาในการโอนที่อยู่อาศัยให้กับผู้ถือหุ้น ข้อแตกต่างก็คือนักพัฒนามักจะกำหนดวันที่โอนโดยมีส่วนต่างที่สำคัญเพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้า ทำให้ผู้ซื้อมีเหตุผลในการเรียกร้องค่าชดเชยหรือแม้แต่การยกเลิก DDU ตามกฎแล้วจะมีการระบุระยะเวลาการก่อสร้างจริงเนื่องจากยิ่งนักพัฒนาสัญญาว่าจะสร้างที่อยู่อาศัยได้เร็วเท่าไรผู้ซื้อก็จะยิ่งน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น นอกจากนี้ความถูกต้องของใบอนุญาตก่อสร้างยังมีจำกัด และระยะเวลาในการดำเนินโครงการต้องไม่เกินเวลาที่กำหนดในการก่อสร้างอาคาร ดังนั้น ขณะนี้การละเมิดกำหนดเวลาการก่อสร้าง นักพัฒนาอาจสูญเสียสิทธิ์ในการดำเนินโครงการใหม่

“ในอีกด้านหนึ่ง มาตรการที่เข้มงวดเช่นการห้ามการเริ่มต้นโครงการใหม่จริง ๆ หากมีการละเมิดกำหนดเวลาในการว่าจ้างโครงการอื่น ๆ จะช่วยเพิ่มระเบียบวินัยของนักพัฒนา” Alexander Zubets ผู้อำนวยการทั่วไปของ New Vatutinki LLC กล่าว “ในเวลาเดียวกัน คุณต้องเข้าใจว่ามาตรการนี้จะทำให้งานของนักพัฒนารายใหญ่มีความซับซ้อนมากขึ้น ซึ่งมีผลงานหลายสิบโครงการและอาคารอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง การละเมิดกำหนดเวลาสำหรับการป้อนข้อมูลในวัตถุเดียวอาจทำให้การขยายกิจกรรมของ "ผู้เล่น" ดังกล่าวเป็นอัมพาต นอกจากนี้ไม่ควรลดปัจจัยทางจิตวิทยา: ทันทีที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพเรียนรู้เกี่ยวกับปัญหาใด ๆ กับนักพัฒนาสิ่งนี้จะทำให้ความต้องการโครงการของเขาลดลงทันที ดังนั้นมาตรการนี้จึงสร้างความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับนักพัฒนาบางราย”

“แม้จะมีลักษณะที่เข้มงวดของการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน การมีผลบังคับใช้จะไม่ทำให้เกิดปฏิกิริยาช็อคจากตลาด” Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium ซึ่งเป็นสมาชิกของเครือข่ายพันธมิตร CBRE ให้ความเห็น - ข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนาใช้เฉพาะกับผู้ที่จะเริ่มดำเนินโครงการโดยได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ดังนั้นโครงการที่ดำเนินการตามกฎเก่าจะครองตลาดเป็นเวลาอย่างน้อย 1-1.5 ปี นักพัฒนาซอฟต์แวร์จำนวนมากรีบเร่งที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อสะสมโครงการประเภทหนึ่งในอนาคตที่จะช่วยให้พวกเขาทำงานภายใต้ข้อกำหนดเก่าได้ระยะหนึ่ง

สำหรับการเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการนั้น ก็จะไม่ส่งผลกระทบต่อนักพัฒนาทุกคนเช่นกัน แต่เฉพาะผู้ที่ไม่มีเวลาลงทะเบียน DDU อย่างน้อยหนึ่งรายการก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 ดังนั้นเราจะมีเวลาอย่างน้อยสองปีในการบูรณาการผู้เข้าร่วมตลาดเข้ากับกฎเกณฑ์ใหม่ในการทำงานในอุตสาหกรรมการก่อสร้างอย่างราบรื่น ดังนั้นข้อกำหนดทางกฎหมายใหม่เท่านั้นที่จะไม่นำไปสู่การเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง ในเวลาเดียวกัน หลังจากผ่านไปประมาณสองปี เมื่อโครงการและผู้พัฒนาส่วนใหญ่ตกอยู่ในขอบเขตของกฎหมายใหม่ การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อยู่แล้ว เนื่องจากการแก้ไข 214-FZ ส่วนใหญ่จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการ”

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการสร้างหุ้นทุนมีผลใช้บังคับ กฎระเบียบใหม่ได้เปลี่ยนแปลงระบบการเงินที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ โครงการการมีส่วนร่วมร่วมกันซึ่งผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ลงทุนในการก่อสร้างบ้านจะถูกยกเลิกตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 เงินของประชาชนจะถูกแทนที่ด้วยเงินกู้ธนาคารเป้าหมาย นอกจากนี้ ข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนาก็ปรากฏให้เห็น หากไม่มีการปฏิบัติตามข้อกำหนดของบริษัทใดจะถูกลิดรอนสิทธิ์ในการดึงดูดเงินทุนจากผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญของ Metrium ได้ระบุการแก้ไข 5 ประการที่มีความละเอียดอ่อนที่สุดสำหรับนักพัฒนาและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

ขั้นแรก เปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์ เกือบสองในสามของการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของประเทศมาจากผู้ซื้อที่ทำข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น หลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2019 นักพัฒนาจะยังคงสามารถดึงดูดเงินจากผู้ถือหุ้นได้ แต่ไม่ใช่โดยตรง เงินจะถูกส่งไปยังบัญชีธนาคารพิเศษ - เอสโครว์ ซึ่งจะถูกเก็บไว้ ธนาคารจะโอนเงินให้กับบริษัทพัฒนาหลังจากที่บ้านเริ่มดำเนินการแล้วเท่านั้น และผู้เข้าร่วมอย่างน้อยหนึ่งคนได้ลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแล้วเท่านั้น สำหรับการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างนั้น เงินทุนของประชาชนจะถูกแทนที่ด้วยเงินกู้จากธนาคาร ธนาคารที่ถือบัญชีเอสโครว์จะออกเงินเพื่อการก่อสร้าง

นักพัฒนาสามารถระดมทุนจากผู้ซื้อได้โดยตรงต่อไปอีกปีหนึ่ง อย่างไรก็ตาม สำหรับบ้านใหม่ทั้งหมด ใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 จะใช้ข้อกำหนดใหม่ของ 214-FZ วิธีเดียวที่จะกำจัดสิ่งหลังได้คือเปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์

ความแตกต่างระหว่างแผนการจัดหาเงินทุนเหล่านี้อยู่ที่ต้นทุนของเงินทุนที่เพิ่มขึ้น มีการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการพร้อมดอกเบี้ยซึ่งจะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น อัตราและเงื่อนไขยังไม่ทราบ แต่ Roman Sychev ซีอีโอของ Tekta Group แนะนำว่าจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 3% ต่อปีในจำนวนที่เท่ากับจำนวนเงินในบัญชีเอสโครว์ ส่วนที่เหลือจะออกตามอัตราตลาดไม่ต่ำกว่า 10-12% ต่อปี นั่นคือนักพัฒนาจะกู้ยืมเงินที่แพงที่สุดในระยะเริ่มแรกของการดำเนินโครงการเมื่อความสนใจของผู้ถือหุ้นเพิ่งเริ่มต้นและต้นทุนเงินทุนก็สูงมากอยู่แล้ว

ตามข้อมูลของ CIAN นักพัฒนาในภูมิภาคมอสโกได้ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายโดยการเพิ่มราคาในคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ เมื่อต้นเดือนกรกฎาคม 2561 ต้นทุนเพิ่มขึ้นใน 38 โครงการ แม้ว่าในเดือนกรกฎาคม 2560 จะมีการเพิ่มขึ้นเพียง 14 โครงการเท่านั้น มีเพียงสองแห่งเท่านั้นที่ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกกว่า - เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอุปทาน ปีที่แล้วมีอาคารใหม่ 20 หลัง

ประการที่สอง มีข้อจำกัดด้านประสบการณ์การทำงาน นักพัฒนาเฉพาะทางต้องมีประสบการณ์ในการก่อสร้างมากกว่า 3 ปี โดยมีพื้นที่รวมอย่างน้อย 10,000 ตารางเมตร เมตร นี่อาจเป็นอุปสรรคสำหรับผู้เล่นใหม่ ในการเริ่มต้นธุรกิจการพัฒนาใหม่ นักลงทุนจะต้องควบคุมบริษัทที่ตรงตามข้อกำหนดเหล่านี้ ซื้ออันหนึ่ง นิติบุคคลยังเพิ่มต้นทุนโครงการอีกด้วย

ประการที่สาม พารามิเตอร์ทางการเงินจำนวนหนึ่งของธุรกิจได้รับการควบคุมโดยตรงแล้ว ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจึงไม่สามารถใช้ค่าใช้จ่ายในการบริหารเกินกว่า 10% ของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด ธนาคารมีการควบคุมการใช้จ่าย ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ตามที่ Kirill Ignakhin CEO ของ Level Group อธิบาย คิดเป็น 4-5% ของราคาโครงการ แต่ปัญหาคือข้อจำกัดดังกล่าวยังใช้กับรายการต้นทุนอื่นๆ รวมถึงการโฆษณาด้วย มีค่าใช้จ่ายเท่ากันสำหรับทั้งโครงการพัฒนา infill และ infill ในกรณีหลังนี้ ค่าโฆษณาเพียงอย่างเดียวอาจสูงถึง 10%

การแก้ไขครั้งที่สี่คือขีดจำกัด 30% ของจำนวนเงินที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์ส่งล่วงหน้าทั้งหมดไปให้ผู้รับเหมาเพื่อให้งานเสร็จสมบูรณ์ ผู้อำนวยการทั่วไปของ IKON Development Evgenia Akimova เชื่อว่าการปฏิบัติตามขีดจำกัดจะไม่นำไปสู่ปัญหาสำหรับนักพัฒนา แต่อาจมีข้อยกเว้น ตัวอย่างเช่น หากในตลาดภูมิภาคขนาดเล็ก ผู้รับเหมาทั่วไปหรือซัพพลายเออร์วัสดุมีการผูกขาดเสมือน พวกเขาอาจต้องการความก้าวหน้าอย่างมากจากนักพัฒนาสำหรับงานของพวกเขา จากนั้นข้อจำกัดที่เข้มงวดอาจทำให้การดำเนินโครงการยุ่งยากขึ้น

และสุดท้าย: ขณะนี้การละเมิดกำหนดเวลาการส่งมอบที่อยู่อาศัยนำไปสู่การห้ามการเปิดตัวโครงการใหม่ หากนักพัฒนามีอย่างน้อยหนึ่งคอมเพล็กซ์ซึ่งมีการละเมิดระยะเวลาการว่าจ้างซึ่งระบุไว้ในการประกาศโครงการเป็นเวลาสามเดือนหรือมากกว่านั้นหน่วยงานกำกับดูแลการก่อสร้างจะไม่ออกใบรับรองการปฏิบัติตามให้เขา ในกรณีนี้ นักพัฒนาจะไม่สามารถเริ่มขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่และดึงดูดเงินทุนจากผู้ซื้อได้ ผู้อำนวยการทั่วไปของ New Vatutinki LLC Alexander Zubets เชื่อว่าสิ่งนี้จะทำให้การทำงานของนักพัฒนารายใหญ่ที่มีโครงการและบ้านหลายสิบหลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีความซับซ้อน การไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในการว่าจ้างเพียงคนเดียวเท่านั้นที่สามารถทำให้การขยายกิจกรรมเป็นอัมพาตได้อย่างสมบูรณ์

เขาบอกกับผู้สื่อข่าวเกี่ยวกับคำแนะนำของประธานาธิบดีในการสำรวจความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนผ่านการสนับสนุนทางธนาคารจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไปเป็นการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ เขาไม่ได้พูดถึงวันที่ใดโดยเฉพาะ

รัฐมนตรีได้กล่าวถึงความจำเป็นในการละทิ้งการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในช่วงฤดูร้อน “แน่นอนว่าสักวันหนึ่ง เราจะต้องมุ่งมั่นที่จะย้ายออกจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และก้าวไปสู่การสนับสนุนของธนาคาร แต่นี่ไม่ใช่วันนี้หรือพรุ่งนี้ ในขณะที่งานของเราคือการปกป้องผู้คนที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันให้สูงสุด” Men กล่าว

นักพัฒนาส่วนใหญ่ใช้เงินกู้เพื่อดำเนินโครงการของตน ผู้เข้าร่วมตลาดให้ความเห็น แต่เงินทุนของผู้ถือหุ้นนั้นถูกกว่ามากสำหรับพวกเขา

“คำถามนี้ไม่ได้เกี่ยวกับกลไกการจัดหาเงินทุนของโครงการ แต่เกี่ยวกับอัตราที่ธนาคารให้กู้ยืมแก่นักพัฒนา เงินทุนของธนาคารสำหรับนักพัฒนาในปัจจุบันเป็นทรัพยากรที่มีราคาแพงกว่าเงินของผู้ถือหุ้นมาก” ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัทพัฒนา Ingrad กล่าว

มีผู้เล่นในตลาดที่สร้างที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องดึงดูดเงินทุนจากธนาคาร แต่พวกเขายังเป็นคนส่วนน้อยผู้อำนวยการฝ่ายการเงินของกลุ่มพัฒนา City-XXI Century กล่าว ก็เป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง บริษัทที่ใหญ่ที่สุดหรือบริษัทในเครือธนาคารหรือหน่วยงานราชการ หรือบริษัทที่คำนวณระดับภาระเครดิตอย่างรอบคอบและสร้างด้วยเงินทุนของตนเองเป็นหลัก

ปัจจุบัน มีนักพัฒนาเพียง 1 ใน 4 เท่านั้นที่สร้างด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง Granel Group of Companies กล่าว พวกเขายังเสริมด้วยว่าการเปลี่ยนผ่านไปสู่การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการโดยสมบูรณ์อาจนำไปสู่ความจริงที่ว่าในระดับภูมิภาคมากถึง 90% ของนักพัฒนาสามารถออกจากตลาดได้

“ ค่าก่อสร้างในภูมิภาคอยู่ที่ประมาณ 25,000 รูเบิล ต่อตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย - 35,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร ฐ. เงื่อนไขเหล่านี้เป็นภาระทางการเงินสำหรับภูมิภาคและธุรกิจไม่สามารถทำกำไรได้” บริษัทกล่าว

หากเราคำนึงถึงการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เฉพาะบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินเท่านั้นที่มีผลกำไรไม่เพียงแต่จากการพัฒนาเท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาด เนื่องจากความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจนี้ลดลงมากขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี Andrey Tsvet ฝ่ายพัฒนากล่าวเสริม กรรมการบริษัท Granel Group of Companies .

เรากำลังพูดถึงการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 พวกเขาแนะนำการห้ามรับใบอนุญาตก่อสร้างหลายใบในคราวเดียว บังคับให้ผู้รับเหมาทั่วไป ลูกค้าด้านเทคนิค และนักพัฒนาต้องมีบัญชีในธนาคารเดียวกัน และชำระเงินระหว่างกันโดยใช้บัญชีเอสโครว์

“หลังจากใช้ข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับนักพัฒนาแล้ว เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนอื่นๆ ได้ - โครงสร้างของตลาดการพัฒนาจะเปลี่ยนไป ซึ่งผู้เล่นรายเล็กๆ ที่ "ไม่สามารถรับมือ" กับกฎใหม่ของเกมจะออกไป ในเวลาเดียวกัน แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของอุตสาหกรรมและการรวมบริษัทของบริษัทต่างๆ ได้ แต่ก็ยังเร็วเกินไปที่จะพูดถึงปริมาณอุปทานที่ลดลง” แชร์ หัวหน้างานร่วมกับพันธมิตรสำคัญของ Est-a-Tet

ให้เราระลึกว่าในปีที่แล้วข้อกำหนดสำหรับจำนวนทุนจดทะเบียนขั้นต่ำสำหรับนักพัฒนาที่ระดมทุนจากสาธารณะมีความเข้มงวดมากขึ้น จำนวนทุนจดทะเบียนจะคำนวณเป็นรายบุคคลสำหรับนักพัฒนาแต่ละราย ขึ้นอยู่กับพื้นที่สูงสุดของโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันทั้งหมด

ขนาดขั้นต่ำคือ 2.5 ล้านรูเบิลโดยมีแผนจะสร้าง 1.5 พันตารางเมตร ม. ยิ่งไปกว่านั้น หากนักพัฒนาจะสร้างพื้นที่ 500,000 ตารางเมตรโดยใช้เงินทุนของประชาชน ทุนจดทะเบียนจะต้องมีอย่างน้อย 1.5 พันล้านรูเบิล

นอกจากนี้ในฤดูร้อนนี้ประธานาธิบดีได้ลงนามในกฎหมายเกี่ยวกับกองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น (กองทุนเงินทดแทน) ซึ่งกำหนดอัตราการบริจาคที่สม่ำเสมอสำหรับนักพัฒนา - 1.2% ของราคาของสัญญาแต่ละสัญญากับผู้ถือหุ้น ในเวลาเดียวกันจำนวนเงินของนักพัฒนาเองสำหรับโครงการซึ่งมีการวางแผนสำหรับการดำเนินการจะต้องไม่น้อยกว่า 10% ของต้นทุนตลอดระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด

หากมีการนำความคิดริเริ่มใหม่ของประธานาธิบดีมาใช้จริง ๆ แล้วโครงการนี้แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลย เนื่องจากธนาคารเป็นผู้ให้เงินสนับสนุนการก่อสร้าง Sobolev กล่าว อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการใช้เงินของธนาคารมีการเปลี่ยนแปลง

“ธนาคารจะให้กู้ยืมเงินเป็นระยะเวลานานขึ้น ซึ่งเรียกว่า “เงินระยะยาว” หากต้องการรับเงินทุนจากผู้ซื้อ นักพัฒนาจะต้องสร้างอสังหาริมทรัพย์ก่อน โดยพื้นฐานแล้ว เรากำลังพูดถึงการขายอพาร์ทเมนท์ตามโครงการเดียวกับที่อยู่อาศัยรองที่กำลังขายอยู่ในปัจจุบัน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เขามั่นใจว่าเราสามารถคาดหวังได้ว่าจำนวนบริษัทจะลดลงและการผูกขาดตลาดต่อไป ในกรณีนี้การเพิ่มขึ้นของราคาต่อตารางเมตรและราคาอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากการแข่งขันที่ลดลงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่นยังมั่นใจว่าต้นทุนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการมีให้ที่ 13-20% ต่อปีซึ่งเมื่อคำนึงถึงระยะเวลาของโครงการจะให้จาก 20% ถึง 60% ของการชำระหนี้มากเกินไปของเงินกู้ จำนวนเงินเหล่านี้จะสะท้อนให้เห็นในราคาต่อตารางเมตรอย่างแน่นอนซึ่งจะมีราคาแพงกว่าตอนนี้มากหุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group กล่าว

“เพื่อให้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการทำงานได้ เงินกู้จะต้องมีราคาถูกและระยะยาว แต่ในรัสเซียทุกวันนี้ การลงทุนดังกล่าวยังขาดแคลนอย่างมาก และด้วยต้นทุนเงินทุนที่สูง ความจำเป็นในการเร่งการคืนทุนจึงเพิ่มขึ้น ดังนั้นนักพัฒนาหรือธนาคารจึงไม่ทำกำไรที่จะมีส่วนร่วมในโครงการระยะยาวและมีราคาแพง” เธอเชื่อ

ตามที่เธอกล่าวไว้ เสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคและความสามารถในการคาดการณ์ได้ โดยเฉพาะในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการลงทุนระยะยาว ยังไม่มีอยู่ในปัจจุบัน และการไม่มีหลักประกันว่าการลดค่าเงินในปี 2557 จะไม่เกิดขึ้นอีกเป็นอุปสรรคสำคัญในการแนะนำแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ

ด้วยการจัดหาเงินทุนโครงการเต็มรูปแบบจึงไม่จำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ DDU ดังนั้นเฉพาะอาคารใหม่ที่เปิดใช้งานเท่านั้นที่จะปรากฏในตลาด แน่นอนว่าพวกเขาจะมีราคาแพงกว่าที่ขายในขั้นตอนการขุดฐานราก

“ในขั้นตอนปัจจุบัน การเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการไม่ควรถูกมองว่าเป็นโอกาสสำหรับอนาคตอันใกล้นี้ จะมีผลกระทบต่อตลาดก็ต่อเมื่อเราเห็นขั้นตอนที่เป็นรูปธรรมในการสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาโครงการจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างนี้ ตอนนี้มันประสบความสำเร็จในการอยู่ร่วมกับการดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้น และในความคิดของฉัน สถานการณ์จะไม่เปลี่ยนแปลงในอีก 5-10 ปีข้างหน้า” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

Pavel Poselenov ยังเชื่อด้วยว่าจะไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการได้อย่างสมบูรณ์ในเวลาอันสั้น เรากำลังพูดถึงประมาณห้าปีขึ้นไป

ในขณะเดียวกันปัญหาการฉ้อโกงผู้ถือหุ้นในรัสเซียนั้นรุนแรงมาก ประธานาธิบดีกล่าวถึงเธอมากกว่าหนึ่งครั้งในแถลงการณ์ของเขา วันนี้ภูมิภาคได้จัดทำแผนงานในการแก้ไขปัญหาให้กับประชาชนที่ถูกหลอกลวงเกือบ 40,000 คน

แต่จากข้อมูลของเจ้าหน้าที่จำนวนหนึ่ง ปัญหานั้นใหญ่กว่ามากและเรากำลังพูดถึงผู้คนประมาณ 150,000 คนที่ลงทุนเงินในการก่อสร้างบ้านและไม่ได้รับที่อยู่อาศัย

มิคาอิล เมนพูดถึงการขาดการควบคุมที่เหมาะสมต่อการสร้างหุ้นในนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบ นอกจากนี้เขายังตั้งข้อสังเกตอีกว่ามีการวางแผนที่จะสร้างขั้นตอนแบบครบวงจรสำหรับการใช้การควบคุมในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วมในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบทั้งหมดของประเทศและมอบหมายอำนาจควบคุมให้กับหน่วยงานกำกับดูแลการก่อสร้างของรัฐของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย

“สิ่งนี้จะช่วยให้สามารถควบคุมเวลาและคุณภาพของการก่อสร้างและการควบคุมการใช้เงินทุนของผู้ถือหุ้นตามวัตถุประสงค์ได้พร้อมกัน” รัฐมนตรีกล่าวในเอกสารของกระทรวง