03.02.2022

Pojem a všeobecná charakteristika nájomnej zmluvy. Pojem, všeobecná charakteristika a typy nájomnej zmluvy na bývanie

Pred prijatím Občianskeho zákonníka Ruskej federácie prenájom obytných priestorov koexistoval s iným typom využitia obytných priestorov niekoho iného - prenájmom. Rozdiel medzi prenájmom bytových priestorov a ich prenájmom určoval zákon o základoch bytovej politiky a spočíval v účele každej zmluvy: nájom bytu bol určený na spotrebiteľské užívanie a nájom bol určený na komerčné využitie bývania. zásob. Prijatím Občianskeho zákonníka Ruskej federácie získal prenájom rovnakú funkciu ako prenájom s účasťou občanov ako nájomníkov. Inštitút nájmu a inštitút lízingu sa neobmedzovali na žiadny typ bytového fondu v závislosti od formy vlastníctva.

Od zavedenia druhej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, t. j. od 1. marca 1996, je prenájom bytových priestorov za účasti občanov ako nájomcov ďalej vyňatý zo systému zmlúv o bývaní ako duplikát nájomnej zmluvy. pre obytné priestory.

Právnická osoba sa môže na bytových nájomných vzťahoch zúčastniť len ako prenajímateľ. Podnájomné vzťahy s občanom sú v tomto prípade vylúčené.

Prenájom bytových priestorov sa riadi normami Ch. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a normy právnych predpisov o bývaní (vrátane právnych predpisov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, pretože právne predpisy o bývaní sú predmetom spoločnej jurisdikcie Ruskej federácie a jej zakladajúcich subjektov).

Autor: nájomná zmluva na bývanie jedna strana - vlastník alebo ním splnomocnená osoba (prenajímateľ) sa zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) obytné priestory za odplatu za ich držbu a užívanie na bývanie (odsek 1 článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia).

Zmluva o prenájme bytu je konsenzuálny(zamestnávateľ je „povinný poskytnúť“), kompenzované(„za poplatok“) a vzájomné(keďže práva a povinnosti vznikajú obom stranám). Toto ustanovenie sa vzťahuje na všetky zmluvy o prenájme bytov bez ohľadu na to, kto je vlastníkom nájomných priestorov a kto je ich nájomcom.

Zákonodarca rozlišuje dva typy predmetných zmlúv: nájomnú zmluvu na bytové priestory v štátnom a obecnom bytovom fonde na sociálne využitie. (sociálna nájomná zmluva) a nájomnej zmluvy na bytové priestory v súkromnom bytovom fonde. Tento typ zmluvy sa v literatúre nazýva .

Hoci vo všeobecnosti Občiansky zákonník Ruskej federácie samostatne upravuje komerčné a spoločenské prenajímanie, obsahuje niekoľko všeobecných pravidiel vzťahujúcich sa na tieto zmluvy: klauzula 1 čl. 671 (definícia zmluvy); čl. 674 (forma dohody); čl. 675 (zachovanie zmluvy pri prevode vlastníctva nebytových priestorov); čl. 678 (povinnosti zamestnávateľa); čl. 680 (dočasní obyvatelia); čl. 681 (oprava prenajatých priestorov); odseky 1, 2, 3 čl. 685 (podnájom). Ostatné normy ch. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť všeobecný (vzťahuje sa na zmluvy o sociálnom prenájme) iba vtedy, ak právne predpisy o bývaní neustanovujú inak.

Článok 672 je jediný v Občianskom zákonníku Ruskej federácie, ktorý sa priamo zaoberá iba zmluvou o sociálnom prenájme. Zavádza pojem „sociálna nájomná zmluva“ a vymedzuje rozsah jej pôsobnosti – štátny a obecný bytový fond, ako aj právne postavenie rodinných príslušníkov nájomcu. V otázkach postupu pri uzatváraní, dôvodov a podmienok tejto dohody sa Občiansky zákonník Ruskej federácie odvoláva na právne predpisy o bývaní, ktoré priamo upravujú túto zmluvu.

Zákon o bývaní Ruskej federácie tiež rozlišuje ako nezávislú dohodu nájomná zmluva na špecializované obytné priestory.

Sociálna nájomná zmluva na bytové priestory

V súlade s časťou 1 čl. 672 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v štátnom a obecnom bytovom fonde na sociálne účely sa obytné priestory poskytujú občanom na základe zmluvy o sociálnom prenájme obytných priestorov. Nadobudnutím platnosti Zákonníka o bývaní Ruskej federácie, ako aj schválením Vzorovej zmluvy o sociálnom nájme nebytových priestorov našla táto zmluva svoju podrobnú legislatívnu úpravu. Normy Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa na ustanovenia právnych predpisov o bývaní uplatňujú subsidiárne, pokiaľ nie je v zákone o bývaní Ruskej federácie stanovené inak. Otázky sociálneho prenájmu bytových priestorov sa tak stali plne regulované normami bytovej a občianskej legislatívy.

Sociálnou zmluvou o nájme bytov sa jedna zmluvná strana - vlastník bytových priestorov štátneho alebo obecného bytového fondu alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) zaväzuje previesť na druhú zmluvnú stranu - občana (nájomcu) bytový priestor. na držbu a používanie na bývanie v ňom za podmienok stanovených Kódexom bývania RF (článok 60 zákonníka o bývaní Ruskej federácie).

Sociálnu nájomnú zmluvu možno charakterizovať ako konsenzuálny(na jej uzavretie stačí dohodnúť podstatné náležitosti zmluvy, a to predmet (t.j. bytový priestor) a nájomcu), kompenzované, obojsmerné, vzájomné.

Strany dohody

Prenajímateľ na základe zmluvy o sociálnom prenájme je vlastníkom bytových priestorov štátneho bytového fondu alebo obecného bytového fondu. Za vlastníka koná oprávnený štátny orgán alebo poverený orgán územnej samosprávy.

Na základe zmluvy o sociálnom prenájme nemôže byť zamestnávateľom žiadna osoba. Môžu byť len občanmi Ruskej federácie. Podľa odseku 5 čl. 49 LCD. obytné priestory na základe zmlúv o sociálnom prenájme sa neposkytujú cudzím občanom alebo osobám bez štátnej príslušnosti, ak medzinárodná zmluva Ruskej federácie neustanovuje inak. V tomto prípade musí občan patriť do kategórie občanov s nízkymi príjmami a byť uznaný v predpísaným spôsobom v núdzi bývania a registrovaní.

Na strane zamestnávateľa môže byť viacero osôb. Členovia rodiny sú spoločnými nájomníkmi. Rodinnými príslušníkmi nájomcu bytu na základe zmluvy o sociálnom prenájme bytu sú jeho manžel, ktorý s ním býva, ako aj deti a rodičia tohto nájomcu. Ostatní príbuzní a zdravotne postihnuté nezaopatrené osoby sa považujú za rodinných príslušníkov nájomcu bytu na základe zmluvy o sociálnom prenájme, ak sú nájomcom vysporiadaní ako členovia jeho rodiny a vedú s ním spoločnú domácnosť. Vo výnimočných prípadoch môžu byť za rodinných príslušníkov nájomcu bytu uznané aj iné osoby na základe zmluvy o sociálnom prenájme na súde.

Rodinní príslušníci nájomcu bytového priestoru na základe sociálnej nájomnej zmluvy majú rovnaké práva a povinnosti ako nájomca. Spôsobilí rodinní príslušníci nájomcu bytu zo zmluvy o sociálnom prenájme zodpovedajú spoločne a nerozdielne s nájomcom za záväzky vyplývajúce zo zmluvy o sociálnom prenájme.

V zmluve o sociálnom prenájme bytu musia byť uvedení rodinní príslušníci nájomcu bytu na základe zmluvy o sociálnom prenájme bytu.

Na žiadosť nájomcu a jeho rodinných príslušníkov možno s niektorým z rodinných príslušníkov uzavrieť spoločenskú nájomnú zmluvu. V prípade úmrtia nájomcu alebo jeho odchodu z obytných priestorov sa zmluva uzatvára s jedným z rodinných príslušníkov bývajúcich v obytných priestoroch (článok 2 článku 672 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Prenájom objektu

Predmetom sociálneho nájmu je bytový priestor (bytový dom, byt, časť bytového domu alebo byt) zaradený do štátneho alebo obecného bytového fondu. Obytný priestor v súlade s odsekom 2 čl. 15 bytového zákonníka rozoznáva izolovaný priestor, ktorý je nehnuteľnosťou a je vhodný na trvalý pobyt občanov, t. j. spĺňa ustanovené hygienicko-technické predpisy a iné zákonné požiadavky.

Podľa zmluvy o sociálnom prenájme musia byť občanom poskytnuté obytné priestory v mieste ich bydliska (v rámci hraníc príslušnej lokality) s celkovou rozlohou na osobu najmenej vo výške poskytovanej (článok 5 § 57 bytového zákonníka z r. Ruská federácia). Normou pre poskytovanie bytu na základe zmluvy o sociálnom prenájme bytu je minimálna výmera bytu, na základe ktorej sa určuje veľkosť celkovej plochy bytov poskytovaných na základe zmluvy o sociálnom prenájme. Sadzbu poskytovania určuje samospráva v závislosti od úrovne zabezpečenia bytových priestorov poskytovaných na základe zmlúv o sociálnom prenájme dosiahnutej v príslušnej obci a ďalších faktorov.

Samostatným predmetom sociálneho nájmu nemôže byť neizolovaný bytový priestor, priestor na pomocné užívanie, ako aj spoločný majetok v bytovom dome. Neizolovanými bytovými priestormi treba rozumieť predovšetkým miestnosti v bytoch a bytových domoch prepojené spoločným vchodom a pod., ako aj časti miestností. Za priestory pomocného užívania (t.j. technické miestnosti - v terminológii predchádzajúcej bytovej legislatívy) sa tradične považujú kuchyne, chodby, kúpeľne a iné priestory s pomocným účelom.

Doba prenájmu

Termín nie je podstatnou podmienkou zmluvy o spoločenskom nájme bytových priestorov, nakoľko podľa tejto zmluvy sa poskytujú bytové priestory občanom na neobmedzené užívanie.

Platba na základe zmluvy o sociálnom prenájme

Platba na základe zmluvy o sociálnom prenájme zahŕňa:

platba za užívanie nebytových priestorov (nájomné). Od platenia poplatkov za užívanie obytných priestorov (nájomné) sú však oslobodení občania uznaní zákonom stanoveným postupom za občanov s nízkym príjmom, ktorí obývajú bytové priestory na základe zmlúv o sociálnom prenájme;
úhrada za údržbu a opravy bytových priestorov, ktorá zahŕňa úhradu za služby a práce pri správe bytového domu, údržbu a bežné opravy spoločného majetku v bytovom dome. Úhrada za údržbu a opravy bytových priestorov je stanovená vo výške, ktorá zabezpečuje údržbu spoločného majetku v bytovom dome v súlade s požiadavkami zákona. Výška úhrady za údržbu a opravy bytových priestorov pre nájomcov bytových priestorov na základe zmlúv o sociálnom prenájme sa určuje na základe celkovej obsadenej plochy (v jednotlivých izbách na internátoch podľa plochy týchto izieb) bytových priestorov. Zriaďujú ho samosprávy v závislosti od kvality a skvalitnenia obytného priestoru a polohy domu;
poplatky za služby. Výška platby za energie sa vypočíta na základe objemu spotrebovaných energií, určeného na základe údajov meracích zariadení, a ak nie sú k dispozícii, na základe noriem spotreby energií schválených miestnymi samosprávami, s výnimkou noriem pre spotreba energií na dodávku elektriny a plynu schválená štátnymi orgánmi subjektov Ruskej federácie spôsobom stanoveným vládou Ruskej federácie. Pravidlá pre poskytovanie verejnoprospešných služieb občanom stanovuje vláda Ruskej federácie.

Práva a povinnosti zmluvných strán. Hostinský bytových priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme v súlade s odsekom 2 čl. 65 LCD je povinný:

prevod do obytných priestorov nájomcu bez práv iných osôb;
podieľať sa na riadnej údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome, v ktorom sa nachádzajú prenajaté bytové priestory;
vykonávať veľké rekonštrukcie obytných priestorov;
zabezpečiť, aby nájomca dostal potrebné služby primeranej kvality.

Tento zoznam nie je úplný. Prenajímateľ má aj ďalšie povinnosti ustanovené právnymi predpismi o bývaní a zmluvou o sociálnom prenájme bytových priestorov. Vzorová sociálna nájomná zmluva teda stanovuje aj ďalšie povinnosti, napríklad povinnosť zabezpečiť nájomcovi a jeho rodinným príslušníkom spôsobom ustanoveným Bytovým zákonníkom Ruskej federácie počas obdobia veľkých opráv alebo rekonštrukcie domu (keď opravu alebo rekonštrukciu nie je možné vykonať bez vysťahovania nájomcu) obytný priestor hospodárny fond, ktorý spĺňa hygienicko-technické požiadavky.

Prenajímateľ bytového priestoru na základe zmluvy o sociálnom prenájme má právo požadovať včasné zaplatenie platieb za bytové priestory a služby. Ak nájomca a jeho rodinní príslušníci, ktorí s ním bez vážneho dôvodu žijú dlhšie ako šesť mesiacov, neplatia za bývanie a energie, môžu byť na súde vysťahovaní s poskytnutím iného obytného priestoru na základe zmluvy o sociálnom prenájme, ktorej veľkosť zodpovedá na veľkosť bytových priestorov.priestoroch zriadených na sťahovanie občanov do ubytovne.

Právo domáhať sa na súde vysťahovania nájomcu a rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú, vzniká aj vtedy, ak: po prvé užívajú bytový priestor na iné účely, sústavne porušujú práva a oprávnené záujmy susedov alebo nehospodárne spravujú bytový priestor umožňujúci jeho zničenie. ; po druhé, tieto porušenia majú za následok zničenie obytných priestorov; a po tretie, neopravia ich v primeranej lehote určenej prenajímateľom. V tomto prípade sa vysťahovanie vykonáva bez poskytnutia iných obytných priestorov.

Bez poskytnutia iných obytných priestorov môžu byť občania pozbavení rodičovských práv vysťahovaní aj z ich bytov, ak spolužitie týchto občanov s deťmi, ku ktorým sú pozbavení rodičovských práv, súd uzná za nemožné.

Povinnosti nájomníka bývania sú zakotvené v Občianskom zákonníku Ruskej federácie a v zákone o bývaní Ruskej federácie. Nie sú pozorované žiadne významné rozdiely. V súlade s odsekom 3 čl. 67 LCD zamestnávateľ bytových priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme je povinná:

používať obytné priestory na zamýšľaný účel a v medziach ustanovených Zákonníkom o bývaní Ruskej federácie;
zabezpečiť bezpečnosť obytných priestorov;
udržiavať správny stav obytného priestoru;
vykonávať bežné opravy obytných priestorov;
platiť nájomné a energie včas;
informovať prenajímateľa v lehote ustanovenej zmluvou o zmenách dôvodov a podmienok oprávňujúcich užívať bytové priestory na základe zmluvy o sociálnom prenájme.

Zamestnávateľ okrem nich nesie ďalšie povinnosti stanovené federálnymi zákonmi a dohodou o sociálnom prenájme. Vzorová spoločenská nájomná zmluva napríklad zakotvuje povinnosť nájomcu podľa zákona prevziať od prenajímateľa v lehote nepresahujúcej 10 dní odo dňa podpisu zmluvy vhodné obytné priestory, v ktorých boli vykonané bežné opravy. , s výnimkou prípadov, keď sa bytové priestory poskytujú v novouvádzanom do prevádzky bytového fondu.

Nájomca nebytových priestorov na základe zmluvy o sociálnom nájme v súlade s odsekom 1 čl. 67 Zákonníka bývania Ruskej federácie má v súlade so stanoveným postupom právo:

presunúť iné osoby do obývaných obytných priestorov;
podnájom obytných priestorov;
umožniť prechodným obyvateľom bývať v obytných priestoroch;
vymeniť alebo nahradiť obývané obytné priestory;
požadovať od prenajímateľa včasné väčšie opravy bytových priestorov, riadnu účasť na údržbe spoločného majetku v bytovom dome, ako aj zabezpečenie inžinierskych sietí.

Okrem nich môže mať zamestnávateľ ďalšie práva ustanovené federálnymi zákonmi a dohodou o sociálnom prenájme. Napríklad v súlade s odsekom 2 čl. 66 bytového zákonníka Ruskej federácie, v prípade nesplnenia alebo nesprávneho plnenia zo strany prenajímateľa bytových priestorov podľa zmluvy o sociálnom prenájme povinnosti včas vykonať väčšie opravy prenajatých obytných priestorov, spoločného majetku v bytovom dome a zariadení umiestnených v bytovom priestore a určených na poskytovanie inžinierskych sietí, má nájomca podľa vlastného výberu právo požadovať zníženie poplatkov za užívanie obývaných bytových priestorov, spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome alebo náhradu svojich výdavkov za odstraňovanie nedostatkov v bytových priestoroch a (alebo) spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, alebo náhrada strát spôsobených nesprávnym plnením alebo nesplnením určených povinností prenajímateľa. Vzorová zmluva o sociálnom prenájme okrem toho upravuje množstvo ďalších práv nájomcu, napríklad právo zachovať si práva na bytové priestory v dočasnej neprítomnosti jeho a jeho rodinných príslušníkov.

Forma dohody. Ustanovuje to zákon o bývaní Ruskej federácie (článok 63). jednoduchá písomná forma zmluvu o sociálnom prenájme bytových priestorov, ktorá musí byť uzavretá vyhotovením listiny podpísanej oboma zmluvnými stranami. Uzavretie takejto dohody sa však už nebude vykonávať na základe príkazu, ale na základe rozhodnutia samosprávy o poskytnutí bytových priestorov v bytovom fonde na sociálne využitie (§ 57 bytového zákonníka ).

Ukončenie zmluvy o sociálnom prenájme. Zmluvu o sociálnom nájme možno ukončiť len jej zánikom. Po dohode zmluvných strán ju možno kedykoľvek ukončiť. Nájomca má právo s písomným súhlasom svojich rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú, kedykoľvek vypovedať zmluvu o sociálnom prenájme. Ak nájomca a jeho rodinní príslušníci odídu do iného bydliska, zmluva o sociálnom nájme bytu sa považuje za ukončenú dňom odchodu. Výpoveď zmluvy o sociálnom nájme bytu na žiadosť prenajímateľa je možná len na súde az dôvodov ustanovených v ods. 4 čl. 83 Zákonníka bývania Ruskej federácie. Zmluva o sociálnom nájme bytu zaniká aj stratou (zničením) bytu alebo smrťou nájomcu, ktorý býval sám. Pre dodatočnú stabilitu vzťahov vyplývajúcich zo sociálneho nájmu bolo zavedené pravidlo, podľa ktorého zmluva o sociálnom nájme nie je predmetom zmeny ani zániku, a to ani v prípadoch, keď dôjde k zmene vlastníka bytového priestoru, ktorým je jej predmet. Okrem toho špecifikovaná dohoda zostáva nezmenená, aj keď sa právo na hospodársku správu alebo právo na prevádzkovú správu takýchto obytných priestorov prevedie na iný subjekt (článok 64 Kódexu bývania Ruskej federácie).

Právna definícia zmluvy o prenájme obytných priestorov je obsiahnutá v prvom odseku článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: Podľa zmluvy o prenájme bytu jedna strana - vlastník obytného priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje sa poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) za odplatu bytové priestory do vlastníctva a užívania na bývanie v nich. Z obsahu je zrejmé, že nájomná zmluva na bytové priestory je konsenzuálna, kompenzovaná a obojstranná. Konsenzus je vyjadrený v označení definície, že poskytovanie bytových priestorov je zahrnuté v obsahu zmluvy. Na druhej strane je zmluva kompenzovaná, pretože obytné priestory sa poskytujú na držbu a používanie za poplatok. Možno to nazvať bilaterálne, pretože obe strany majú zodpovednosť. Prenajímateľ je teda povinný poskytnúť druhej strane obytný priestor, pričom nájomca je povinný zaň včas zaplatiť.

Štruktúra predmetnej kapitoly Kódexu sa líši od tej, ktorá je použitá v kapitolách obsahujúcich úpravu určitého zmluvného typu a v jej rámci niektorých zmluvných typov. Hovoríme o kapitolách venovaných nákupu a predaju (kapitola 30), prenájmu a doživotnej údržbe so závislými osobami (kapitola 33), prenájmu (kapitola 34), uzatváraniu zmlúv (kapitola 37), skladovaniu (kapitola 47). Všetky uvedené kapitoly pozostávajú z pravidiel, ktoré predstavujú všeobecnú časť (všeobecné ustanovenia), a spolu s nimi aj z osobitných pravidiel venovaných niektorému z typov zmlúv uvedených v kapitole.

Ďalším je Ch. 35 Občianskeho zákonníka, v ktorom takáto všeobecná časť úplne absentuje. Existujú všetky dôvody domnievať sa, že ak by sme skutočne hovorili o jednom type a dvoch typoch zmlúv, v príslušnej kapitole by mali byť identifikované tri zmluvné modely. Medzitým, aj keď sa v kapitole navrhuje považovať nájomnú zmluvu na bývanie ako typ a obchodné a sociálne nájomné zmluvy ako jej typy. 35 Občianskeho zákonníka jedna zo zmlúv - obchodná nájomná zmluva - nielenže nie je zvýraznená s uvedením pravidiel, ktoré sa jej týkajú, ale nie je ani označená. Podľa nášho názoru črty Ch. 35 predmetného Občianskeho zákonníka možno vysvetliť len vtedy, ak sa uzná, že táto kapitola je založená na stavbe iného ako jedného druhu a oboch jej druhov. Príslušná kapitola je v skutočnosti určená pre dva nezávislé typy zmlúv: nájomnú zmluvu na bývanie, alebo, čo je to isté, obchodnú nájomnú zmluvu a súbežne s ňou zmluvu o spoločenskom prenájme.

Základom sociálnych nájomných zmlúv sú zmluvy, ktorých predmetom sú bytové priestory, ktoré sú súčasťou štátneho alebo obecného bytového fondu. Spolu so sociálnym prenájmom stanovuje zákon o bývaní Ruskej federácie aj prenájom špecializovaných obytných priestorov. Obytné priestory štátnych a obecných bytových fondov sa využívajú ako špecializované bytové priestory. Hlavným rozdielom medzi týmito typmi prenájmu je účel poskytovania bytových priestorov a rozdielne sú aj finančné prostriedky, z ktorých sa priestory poskytujú. V rámci sociálneho prenájmu sa bývanie poskytuje občanom s nízkymi príjmami, ktorí sú uznaní z dôvodov ustanovených bytovým zákonníkom za potreby bývania z obecného bytového fondu. Obytné priestory špecializovaného bytového fondu zahŕňajú:

1) servisné obytné priestory;
2) obytné priestory v ubytovniach;
3) obytné priestory manévrovacieho fondu;
4) obytné priestory v systémových domoch sociálne služby populácia;
5) obytné priestory fondu na dočasné usídlenie vnútorne presídlených osôb;
6) obytné priestory fondu na dočasné usadenie sa osôb uznaných za utečencov;
7) obytné priestory pre sociálnej ochrany určité kategórie občanov.

Kapitola 9 Kódexu bývania RF uvádza dôvody na poskytovanie obytných priestorov pre každý typ špecializovaného bytového fondu.

V súčasnosti je rozšírený prenájom obytných priestorov v súkromnom vlastníctve. Preto vznikla naliehavá potreba binárneho delenia zmlúv o prenájme obytných priestorov. Čo sa týka právnej a technickej stránky problému, je ťažké súhlasiť s kritikou, ktorá sa v literatúre venuje štruktúre kapitoly. 35 Občianskeho zákonníka. Podľa V.N. Litovkin, „zvláštnosťou tejto kapitoly na rozdiel od predchádzajúcich kapitol je, že štrukturálne nerozlišuje všeobecné a špeciálne normy, čo sťažuje pochopenie obsahu kapitoly.

Obchodné a sociálne nájomné zmluvy majú veľa spoločného. Táto zhoda je predurčená tým, že obe zmluvy o bytových priestoroch sú uzatvorené a smerujú k rovnakému cieľu - odovzdať bytový priestor do vlastníctva a užívania, a to určite na bývanie.

Prítomnosť základných znakov každej z týchto dvoch zmlúv v tomto všeobecnom rámci však predurčila potrebu vytvoriť pre ne rôzne právne režimy.

Na základe vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že Občiansky zákonník a zákon o bývaní „poskytujú dostatok príležitostí na uspokojenie potrieb bývania ruských občanov, a to aj na základe obchodných a spoločenských zmlúv o prenájme obytných priestorov“.

Úprave vzťahov nájmu bytových priestorov je venovaná kapitola. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Nájomná zmluva na nebytový priestor je zmluvou, ktorou sa vlastník alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť nájomcovi nebytový priestor za odplatu do držby a užívania na bývanie (čl. 1 § 671 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Typy nájomnej zmluvy na bývanie: sociálna nájomná zmluva, obchodná nájomná zmluva.

Právna kvalifikácia zmluvy: vzájomná, kompenzovaná, konsenzuálna.

Predmetom zmluvy o prenájme bytu môže byť izolovaný bytový priestor vhodný na trvalé bývanie (byt, bytový dom, časť bytu alebo bytového domu). Vhodnosť bytových priestorov na bývanie sa zisťuje spôsobom ustanoveným bytovou legislatívou.

Všetky bytové priestory poskytované občanom sú zo zákona spojené do pojmu „bytový fond“. Bytový fond - súhrn všetkých obytných priestorov bez ohľadu na formu vlastníctva vrátane bytových domov, špecializovaných domov (ubytovne, špecializované domovy pre osamelých seniorov, zdravotne postihnutých a pod.), bytov, obslužných obytných priestorov a iných vhodných obytných priestorov. na živobytie.

V závislosti od druhu vlastníctva možno bytový fond podľa Ústavy Ruskej federácie, Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a Zákonníka o bývaní Ruskej federácie rozdeliť na:

fond, ktorý je v súkromnom vlastníctve (občania, právnické osoby);

štátny bytový fond;

obecný bytový fond.

Navyše každý bytový fond má svoj vlastný účel využitia – sociálny alebo komerčný. S občanmi užívajúcimi priestory v štátnom a obecnom bytovom fonde sa uzatvára zmluva o sociálnom prenájme. Komerčnú nájomnú zmluvu možno uzavrieť s obyvateľmi akéhokoľvek fondu. Nájomnú zmluvu, ktorá má podobný účel ako nájomná zmluva, možno uzavrieť aj s osobami bývajúcimi v domoch ktoréhokoľvek fondu. Účastníkom tejto zmluvy (nájomcom) však môže byť len právnická osoba, ktorá prenajíma priestory na prevod občanom do užívania (napríklad organizácia prenajíma byt na bývanie svojim zamestnancom).

Dôvody vzniku bytových vzťahov:

rozhodnutie miestnej vlády (sociálny prenájom);

zmluva (komerčný prenájom).

Pramene právnej úpravy zmlúv o nájme bytov.

Zásadný obrat v legislatívnej úprave bytových právnych vzťahov v Ruskej federácii sa začal prijatím ústavy z roku 1993. Ústava Ruskej federácie po prvýkrát obsahovala pravidlo o práve občanov na bývanie (článok 40).

V súčasnosti sú hlavnými predpismi upravujúcimi právne vzťahy v oblasti bývania Občiansky zákonník Ruskej federácie a Bytový zákonník Ruskej federácie. Keďže Občiansky zákonník Ruskej federácie je normatívnym aktom špecifickým pre dané odvetvie, odráža normy občianskej legislatívy, ktoré sú špecifické najmä pre obchodné zmluvy o prenájme. Kódex bývania Ruskej federácie je komplexný normatívny akt, ktorý upravuje rôzne vzťahy v sektore bývania vrátane občianskych a administratívnych. Zmluvu o komerčnom prenájme upravuje kapitola 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Sociálna nájomná zmluva - Zákon o bývaní Ruskej federácie.

Regulačné akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.

Sociálna nájomná zmluva na bytové priestory

Sociálna nájomná zmluva na bytové priestory sa uzatvára na základe komplexnej právnej štruktúry:

registrácia osôb, ktoré potrebujú obytné priestory, orgánmi miestnej samosprávy (články 51, 52 zákonníka o bývaní Ruskej federácie);

nástup prioritných alebo stanovených podmienok pre mimoriadne prijatie bývania (článok 57 Kódexu bývania Ruskej federácie);

rozhodnutie orgánu miestnej samosprávy o bytových priestoroch - úradný dokument potvrdzujúci práva osôb v ňom uvedených na uzavretie zmluvy o sociálnom prenájme bytových priestorov.

Okruh osôb oprávnených na získanie bytových priestorov na sociálne využitie v súlade s právnymi predpismi o bývaní:

občania, ktorí nemajú obytné priestory;

občanom poskytnutá celková obytná plocha na člena rodiny menšia ako je účtovný normatív. Účtovným štandardom pre oblasť obytných priestorov je minimálna veľkosť oblasti, na základe ktorej sa určuje úroveň bezpečnosti občanov, aby sa evidovali ako tí, ktorí potrebujú obytné priestory. Účtovnú normu ustanovujú samosprávy;

občania žijúci v priestoroch, ktoré nespĺňajú požiadavky ustanovené pre obytné priestory;

občania, ktorí majú v rodine pacienta s ťažkou formou chronického ochorenia, pri ktorom nie je možné s ním bývať v jednom byte, a ktorí nemajú iné bývanie (zoznam týchto ochorení ustanovuje vláda SR), Ruskej federácie).

Z tohto pravidla existujú výnimky - mimoriadne poskytovanie bytových priestorov na základe zmlúv o sociálnom prenájme týmto kategóriám občanov:

občania, ktorých obytné priestory sú ustanoveným postupom uznané za nevhodné na bývanie a nie sú predmetom opravy alebo rekonštrukcie;

siroty a deti bez rodičovskej starostlivosti, osoby z radov sirôt a deti bez rodičovskej starostlivosti po skončení pobytu vo výchovných a iných zariadeniach vrátane ústavov sociálnych služieb, náhradných rodinách, detských domovoch, po skončení poručníctva (poručníctva), ako aj po skončení služby v ozbrojených silách Ruskej federácie alebo po návrate z ústavov vykonávajúcich trest odňatia slobody;

občanov trpiacich ťažkými formami chronické choroby, ktorých zoznam stanovuje vláda Ruskej federácie.

Rozhodnutia o poskytnutí bytových priestorov sa vydávajú alebo zasielajú občanom najneskôr do troch pracovných dní odo dňa prijatia rozhodnutí. Toto rozhodnutie je podkladom na uzavretie zmluvy o sociálnom nájme v lehote ním ustanovenej.

Na základe zmluvy o sociálnom prenájme bytov jedna zmluvná strana - vlastník bytových priestorov štátneho alebo obecného bytového fondu (alebo poverený orgán štátnej správy alebo samosprávy konajúci v jeho mene) alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) sa zaväzuje previesť bytový priestor do vlastníctva a užívania na bývanie druhej strane - občanovi (nájomcovi).

Základné podmienky zmluvy: predmet. Predmetom zmluvy o sociálnom prenájme sú bytové priestory vhodné na trvalý pobyt občanov (bytový dom, byt, časť bytového domu alebo byt).

Sociálna nájomná zmluva na byt sa uzatvára bez určenia doby jej platnosti.

Forma dohody: písomná, na základe rozhodnutia o poskytnutí bytových priestorov.

Účastníkmi nájomnej zmluvy na bytové priestory v domoch štátneho a obecného bytového fondu sú nájomca - len občan a prenajímateľ - organizácia údržby bytov, prípadne príslušný podnik, inštitúcia, organizácia.

Prenajímateľ má právo požadovať včasné platby za bývanie a služby. Výšku poplatku (sadzobníka) stanovujú samosprávy.

Prenajímateľ je povinný:

prevod do obytných priestorov nájomcu bez práv iných osôb;

podieľať sa na riadnej údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome, v ktorom sa nachádzajú prenajaté bytové priestory;

vykonávať veľké rekonštrukcie obytných priestorov;

zabezpečiť, aby nájomca dostal potrebné služby primeranej kvality (článok 65 Zákona o bývaní Ruskej federácie).

Zamestnávateľ má právo:

presunúť iné osoby do obývaných obytných priestorov;

podnájom obytných priestorov;

umožniť prechodným obyvateľom bývať v obytných priestoroch;

vymeniť alebo nahradiť obývané obytné priestory;

požadovať od prenajímateľa včasné väčšie opravy obytných priestorov, riadnu účasť na údržbe spoločného majetku v bytovom dome, ako aj poskytovanie služieb (článok 67 Zákona o bývaní Ruskej federácie).

Zamestnávateľ je povinný:

používať poskytnuté priestory na určený účel a udržiavať ich v riadnom stave;

platiť nájomné a účty za energie včas;

vykonávať na vlastné náklady bežné opravy obývaných priestorov a spoločných priestorov;

dodržiavať interné predpisy, hygienické a požiarne bezpečnostné normy;

nevykonávať žiadne zmeny v priestoroch bez príslušného písomného povolenia;

v prípade opustenia bytových priestorov je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi priestory v dobrom stave podľa zákona.

Zmluvu o sociálnom prenájme je možné kedykoľvek vypovedať dohodou zmluvných strán.

Nájomca môže zmluvu kedykoľvek vypovedať s písomným súhlasom členov rodiny, ktorí s ním bývajú. Za deň odstúpenia sa považuje deň ukončenia zmluvy. Nájomnú zmluvu možno ukončiť aj smrťou nájomcu, ak žil bez rodiny. Ak po smrti nájomcu ostanú v bytovom priestore bývať jeho rodinní príslušníci, nájomná zmluva nezaniká.

Prenajímateľ má právo vypovedať zmluvu len vtedy, ak sú na to dôvody ustanovené zákonom.

Občania sú vysťahovaní z obytných priestorov s poskytnutím iných pohodlných obytných priestorov (článok 85 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie) na základe zmlúv o sociálnom prenájme, ak:

dom, v ktorom sa nachádza obytný priestor, je predmetom demolácie;

bytové priestory podliehajú prevodu na nebytové priestory;

bytové priestory sú vyhlásené za nevhodné na bývanie;

v dôsledku väčších opráv alebo rekonštrukcie domu sa nepodarí zachovať bytový priestor alebo sa jeho celková výmera zníži, v dôsledku čoho môže byť nájomca a jeho rodinní príslušníci, ktorí v ňom bývajú, uznaní za potrebujúci bytový priestor, alebo sa zväčší , v dôsledku čoho celková plocha obývaných bytových priestorov na člena rodiny výrazne prekročí ustanovenú normu.

Súdne vysťahovanie nájomcu a jeho rodinných príslušníkov so zabezpečením iných obytných priestorov sa vykonáva z dôvodu, že nájomca nezaplatil za bývanie a (alebo) energie dlhšie ako šesť mesiacov bez opodstatnených dôvodov (bytové priestory sa poskytujú podľa štandardy hostelov).

Súdne vysťahovanie občanov bez poskytnutia iných obytných priestorov:

zničenie alebo poškodenie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá;

sústavné porušovanie práv a oprávnených záujmov susedov, ktoré znemožňuje spoločné bývanie v tých istých obytných priestoroch;

používanie obytných priestorov na iné účely, než na ktoré sú určené.

Zmluva o prenájme komerčných priestorov na bývanie

Na uzavretie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov nie sú potrebné žiadne administratívne predpoklady, stačí sa dohodnúť na všetkých podstatných podmienkach.

Predmetom zmluvy o prenájme môžu byť nebytové priestory, ktoré spĺňajú niekoľko požiadaviek:

súlad s požiadavkami stavebné predpisy a pravidlá, požiarna bezpečnosť, sanitárne a hygienické požiadavky atď.;

domy (areály) po ich výstavbe alebo rekonštrukcii evidujú oprávnené orgány ako budovy na bývanie;

obytné priestory musia byť izolované a vhodné na bývanie (článok 1 článku 673 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Účastníci zmluvy: prenajímateľ a nájomca. Zamestnávateľ je len občan. Prenajímateľ - každý subjekt občianskeho práva, ktorý je vlastníkom obytných priestorov.

Forma dohody: písomná.

Doba trvania zmluvy: na dobu určitú, určená zmluvou (článok 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje dva typy takýchto dohôd: krátkodobé - do jedného roka a dlhodobé - od jedného do piatich rokov. Ak nie je určená doba trvania zmluvy, potom sa zmluva považuje za dlhodobú.

Okrem nájomcu sa v bytových priestoroch môžu trvalo zdržiavať aj ďalší občania, ktorí musia byť uvedení v zmluve. Na rozdiel od zmluvy o spoločenskom prenájme, na základe ktorej môžu s nájomcom trvale bývať len členovia jeho rodiny, podľa zmluvy o komerčnom nájme môžu v ňom trvale bývať a užívať ho všetky osoby. Tieto osoby však majú iba rovnaké práva ako nájomca na používanie obytných priestorov a zodpovednosť (článok 677 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) nesie sám nájomca.

Osoby, ktoré chcú bývať v bytových priestoroch, majú pri uzatváraní zmluvy o komerčnom prenájme právo vystupovať ako spolunájomníci. V tomto prípade vzniká pri záväzku viac osôb, kde na jednej strane vystupuje prenajímateľ - fyzická alebo právnická osoba, ktorá vlastní bytové priestory s právom vlastníctva, hospodárenia a na druhej strane dve alebo viac osôb. ako nájomca súčasne vystupujú občania, ktorí sa nazývajú spolunájomníci a nesú spoločnú zodpovednosť voči prenajímateľovi (článok 4 článku 677 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade má prenajímateľ právo od každého z nich požadovať splnenie záväzkov vrátane zaplatenia.

Výška úhrady za užívanie bytových priestorov, na rozdiel od zmluvy o sociálnom prenájme, je stanovená dohodou zmluvných strán. Termín úhrady poplatkov za užívanie bytových priestorov musí byť uvedený v zmluve.

Zamestnávateľ má právo:

prednostne uzavrieť dohodu na nové obdobie (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Pre splnenie tohto práva je prenajímateľ povinný najneskôr tri mesiace pred uplynutím lehoty oznámiť uzavretie zmluvy za rovnakých alebo odlišných podmienok, prípadne upozorniť nájomcu na odmietnutie obnovenia zmluvy v súvislosti s rozhodnutie neprenajať nehnuteľnosť na bývanie aspoň na rok. Ak prenajímateľ odmietol obnoviť zmluvu z dôvodu rozhodnutia neprenajímať priestory, ale do roka odo dňa skončenia platnosti nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo požadovať, aby táto zmluva bola uzavretá. vyhlásená za neplatnú a (alebo) náhrada za straty spôsobené odmietnutím obnovenia zmluvy existuje dohoda (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);

nahradiť nájomcu (nahradiť sa v zmluve inou osobou s trvalým pobytom s nájomcom so súhlasom prenajímateľa) a dohodnúť aj výšku úhrady za byt;

ukončiť zmluvu;

dať súhlas na úpravu bytových priestorov za podmienok uvedených v zákone.

Povinnosti nájomcu z obchodnej nájomnej zmluvy sú obdobné ako zo spoločenskej nájomnej zmluvy.

V čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie definuje podmienky a postup ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov. Zmluvu je možné vypovedať buď z podnetu nájomcu alebo prenajímateľa.

Nájomca môže so súhlasom ostatných členov, ktorí s ním bývajú, zmluvu kedykoľvek vypovedať písomným oznámením prenajímateľovi s trojmesačnou výpovednou lehotou (článok 1, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Rozhodnutie o ukončení zmluvy musia urobiť všetci plnoletí občania s trvalým pobytom u zamestnávateľa. Ak všetci neopustia bytové priestory, zmluva nezanikne, iba tí, ktorí odídu do iného bydliska, stratia právo na bytové priestory.

Zmluvu možno vypovedať z podnetu ktorejkoľvek zmluvnej strany, ak sa hygienický a technický stav bytových priestorov stáva nevhodným na ďalšie bývanie. Takúto nevhodnosť určujú osobitné komisie (úrad technického inventára, sanitárny dozor, požiarny dozor atď.);

Prenajímateľ má právo ukončiť zmluvu v prípade (článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):

nedoplatok na nájomnom za šesť mesiacov, ak v zmluve nie je uvedené dlhšie obdobie, a pri krátkodobom prenájme - viac ako dvakrát - po uplynutí doby splatnosti stanovenej zmluvou;

zničenie alebo poškodenie bývania nájomcom (spolunájomcom) alebo inými osobami, za ktorých činy nezodpovedá. V tomto prípade môže súd poskytnúť nájomcovi lehotu najviac jedného roka na uvedenie do normálneho stavu bytových priestorov pri zachovaní platnosti nájomnej zmluvy na bytové priestory;

využívanie obytných priestorov na iné účely, porušovanie práv a záujmov susedov. V týchto prípadoch má súd právo ustanoviť zamestnávateľovi ročnú skúšobnú dobu, prípadne povoliť odklad exekúcie. súdne rozhodnutie na obdobie nie dlhšie ako jeden rok.

Právnymi dôsledkami ukončenia zmluvy je vysťahovanie nájomcu a všetkých s ním bývajúcich osôb z obývaných bytových priestorov.

Dištančné vzdelávanie pre tých, ktorí nechcú stáť v dopravných zápchach za dostupné ceny

Zmluva o podnájme bytu. Dočasní obyvatelia

Účastníkmi bytových právnych vzťahov môžu byť okrem prenajímateľa a nájomcu aj podnájomníci a prechodní obyvatelia.

Dočasní obyvatelia môžu bývať v obytných priestoroch najviac 6 mesiacov po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa (článok 680 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je všeobecný pre akýkoľvek typ nájomnej zmluvy). Ak nie je dohodnutá doba pobytu dočasných nájomcov, môže nájomca alebo iný rodinný príslušník požiadať o vysťahovanie dočasných nájomníkov najneskôr do 7 dní od podania žiadosti o vysťahovanie. Nájomca zodpovedá za svoje činy prenajímateľovi. Žijú zadarmo (dodržiavanie normy celkovej plochy obytného priestoru sa nevyžaduje). Zatiaľ čo čl. 80 Kódexu bývania Ruskej federácie stanovuje, že prenajímateľ môže zakázať pobyt dočasných obyvateľov, ak po ich obsadení je celková plocha obytného priestoru pre každého obyvateľa menšia ako účtovná norma pre jednotlivý byt a menej ako norma zaopatrenia pre obecný byt.

Podnájomnú zmluvu upravuje čl. 685 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje platbu za používanie poskytnutých obytných priestorov.

Podstatnou podmienkou podnájomnej zmluvy je doba, ktorá nemôže presiahnuť dobu trvania zmluvy o nájme bytu.

Ak dôjde k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy, zaniká súčasne aj podnájomná zmluva. Podnájomník, na rozdiel od prechodných obyvateľov, získava do vlastníctva a užívania určitú časť bytových priestorov (alebo všetky bytové priestory). Nezískava však samostatné užívacie právo a za jeho konanie, ktoré porušuje nájomnú zmluvu, nesie zodpovednosť zamestnávateľ.

Na podnájomnú zmluvu sa nevzťahuje pravidlo o prednostnom práve na uzavretie zmluvy na novú dobu.

V prípade sociálneho nájmu bytových priestorov sa podnájomná zmluva uzatvára s písomným súhlasom prenajímateľa a jeho rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú, s tým, že po jej uzavretí bude celková výmera príslušných bytových priestorov na jedného obyvateľa nie je nižšia ako účtovná norma (článok 76 Kódexu bývania Ruskej federácie). Dobu platnosti zmluvy si zmluvné strany určujú, ak lehota nie je v zmluve určená, zmluva sa považuje za uzavretú na jeden rok. V prípade predčasného ukončenia zmluvy je zmluvná strana - iniciátor povinný oznámiť to druhej zmluvnej strane tri mesiace vopred. Podnájomná zmluva sa platí. Postup, podmienky, platobné podmienky a výška poplatku sú stanovené dohodou zmluvných strán.

Zmluva o bezplatnom užívaní nehnuteľnosti (úver)

Zmluva o bezodplatnom užívaní majetku (úver). Obsah zmluvy o bezodplatnom užívaní majetku. Zmena zmluvných strán zmluvy o bezplatnom užívaní.

Všeobecná charakteristika zmluvy o bezodplatnom užívaní majetku (úveru)

Zmluvou o bezodplatnom užívaní veci sa jedna strana (vypožičiavateľ) zaväzuje previesť alebo previesť nehnuteľnosť druhej strane (vypožičiavateľovi) do dočasnej držby a užívania a vypožičiavateľ sa zaväzuje vrátiť ju v stave, v akom bola prijatá s prihliadnutím na bežné opotrebenie alebo v stave stanovenom zmluvou (článok 1 článku 689 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Táto dohoda je široko používaná v každodennom živote. Zmluva o pôžičke vzniká vo vzťahu medzi občanmi ohľadom rôznych vecí: od holiacich strojčekov po nehnuteľnosti, bicykle, autá atď. Táto dohoda sa veľmi rozšírila s činnosťou knižníc, kde zmluvnými stranami sú fyzické a právnické osoby. V praxi sú dohody o voľnom používaní často falošnou transakciou. Cieľom strán je využiť pre bežné platené vzťahy zvýhodnenie, ktoré je ustanovené pre bezodplatné vzťahy.

Právna kvalifikácia zmluvy - zmluva je bezodplatná, môže byť konsenzuálna (v tomto prípade - obojstranná), skutočná (v tomto prípade - jednostranná).

Zdroje právnej úpravy:

Ch. 36 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (články 689-701);

Na zmluvu o pôžičke sa vzťahuje veľa pravidiel o nájomnej zmluve, keďže má podobnú povahu, čo je priamo uvedené v ods. 2 čl. 689 Občiansky zákonník Ruskej federácie;

čl. 5-10 zákona Ruskej federácie „o knihovníctve“;

Lesný zákonník Ruskej federácie čl. 36 (zmluva o bezplatnom užívaní lesnej plochy) a pod.

V oboch zmluvách – nájomnej aj výpožičnej – je rovnaký predmet – individuálne vymedzené a nespotrebné veci. Ciele sa tiež zhodujú – oba smerujú k prevodu majetku do dočasného užívania. Hlavný rozdiel medzi zmluvami je založený na kompenzácii (nehnuteľnosť sa prenajíma za odplatu).

Zmluvné strany: veriteľ a dlžník. Ich úlohu môžu zohrávať akékoľvek subjekty občianskeho práva.

Veriteľ - vlastník nehnuteľnosti a ďalšie osoby splnomocnené zákonom. Jedinečnosť zmluvy o výpožičke spočíva v tom, že odovzdaním veci do užívania požičiavateľovi z takejto prezentácie neplynú žiadne priame výhody, teda nezískava žiadne recipročné ustanovenie. Rozsah pôsobnosti dohody sa preto zvyčajne týka vzťahov osobnej a zverenskej povahy. Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje jediné obmedzenie predmetného zloženia (článok 2 článku 690 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Obchodná organizácia nemá právo previesť majetok do bezplatného užívania osobe, ktorá je jej zakladateľom, účastníkom, konateľom, členom jej riadiacich alebo kontrolných orgánov. Cieľom tohto pravidla je zabrániť zneužívaniu ich postavenia týmito osobami a využívaniu majetku organizácie na vytváranie príjmov bez platenia príslušných daní.

Dlžník je osoba, ktorá dostane nehnuteľnosť do bezplatného užívania. Po dobu užívania veci sa vypožičiavateľ stáva jej vlastníkom a požíva právo na ochranu svojej držby v súlade s čl. 305 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Základné podmienky zmluvy: predmet a bezodplatnosť. Bezodplatnosť je určujúcou podmienkou a musí byť dohodnutá samostatne alebo musí jasne vyplývať z obsahu zmluvy, inak môže byť zmluva uznaná ako nájomná zmluva. Predmetom zmluvy je akákoľvek nespotrebovateľná vec, ktorá používaním nestráca svoje prirodzené vlastnosti. Táto vec musí byť stanovená individuálne, pretože pôžička zahŕňa vrátenie nie podobnej, ale tej istej veci. Do bezplatného užívania sa prevádzajú hnuteľné aj nehnuteľné veci. Takže podľa čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, možno previesť na bezplatné použitie pôda a iné izolované prírodné objekty, majetkové komplexy, budovy, stavby, zariadenia, vozidlá a iné veci. Obmedzenia prenájmu majetku na bezplatné užívanie môže ustanoviť len zákon.

Špecifiká prevodu pozemkov a iných prírodných objektov do bezplatného užívania môže ustanoviť aj zákon.

Trvanie zmluvy. Dohodu možno uzavrieť na dobu určitú (článok 1 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ako aj na dobu neurčitú (článok 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak lehota nie je v zmluve určená, potom sa zmluva o pôžičke považuje za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade sa zrušenie úverovej zmluvy vykonáva podľa pravidiel odseku 1 čl. 699 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje jednomesačnú lehotu na oznámenie takéhoto odmietnutia, a to tak pre hnuteľné, ako aj pre nehnuteľnosť, ak zmluva neurčuje inú výpovednú lehotu.

Formu dohody určujú pravidlá o forme obchodov Ch. 9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Osobitné náležitosti ustanovené nájomnou zmluvou čl. 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nevzťahujú na pôžičky.

Dištančné vzdelávanie pre tých, ktorí si cenia svoj čas za dostupné ceny

Veriteľ je povinný:

zodpovedá za nedostatky veci prevedenej na bezplatné použitie, a to aj za nedostatky veci, ktoré úmyselne alebo z hrubej nedbanlivosti neuviedol pri uzatváraní zmluvy (článok 693 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Veriteľ nezodpovedá za nedostatky, o ktorých nevedel;

Ak sa na prevádzanom majetku zistia vady, za ktoré zodpovedá vypožičiavateľ, má vypožičiavateľ právo požadovať ich bezplatné odstránenie, náhradu svojich nákladov na odstránenie vád, prípadne odstúpenie od zmluvy, ako aj náhradu skutočnej škody. mu spôsobená. Vypožičiavateľ je povinný bezodkladne po obdržaní výzvy vypožičiavateľa na vlastné náklady vymeniť chybnú vec alebo odstrániť jej vady;

vypožičiavateľ je povinný upozorniť vypožičiavateľa na práva tretích osôb k predmetu zmluvy, v prípade neupovedomenia má vypožičiavateľ právo požadovať predčasné skončenie zmluvy a náhradu skutočnej škody, ktorá mu tým vznikla (čl. 694 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Veriteľ má právo požadovať predčasné ukončenie zmluvy v prípadoch, keď dlžník (článok 1 článku 698 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):

používa vec, ktorá nie je v súlade so zmluvou alebo v súlade s účelom veci;

neplní povinnosti udržiavať veci v dobrom stave;

prevedie vec na tretiu osobu bez súhlasu vypožičiavateľa.

Dlžník je povinný:

vykonávať bežné aj väčšie opravy majetku, ak zmluva neustanovuje inak;

použiť prevedenú vec na bezplatné použitie v súlade s podmienkami zmluvy, a ak takéto podmienky nie sú v zmluve definované, potom v súlade s účelom veci (článok 1 článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). );

po skončení zmluvy o bezodplatnom užívaní vrátiť tú istú vec vypožičiavateľovi v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, alebo v stave upravenom zmluvou (čl. 4 § 689 obč. kódex Ruskej federácie);

Dlžník znáša riziko náhodného zničenia prevedeného majetku v týchto prípadoch:

a) užívaním veci v rozpore so zmluvou alebo na iné účely;

b) prevod veci vypožičiavateľom na tretiu osobu bez súhlasu vypožičiavateľa;

c) ak vypožičiavateľ mohol zabrániť zničeniu veci pri jej užívaní obetovaním svojich vlastných, ale neurobil tak.

Dlžník má právo:

v prípade porušenia zmluvných podmienok vypožičiavateľom požadovať prenesenie chýbajúceho príslušenstva a dokladov k predmetu zmluvy, prípadne ukončenie zmluvy a náhradu skutočne vzniknutej škody;

ak veriteľ neprevedie nehnuteľnosť v rozpore s podmienkami zmluvy o pôžičke, dlžník má právo požadovať ukončenie zmluvy a náhradu skutočne vzniknutej škody (článok 692 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);

jednostranne ukončiť zmluvu oznámením veriteľovi najmenej jeden mesiac vopred, ak zmluva neustanovuje inú lehotu.

Veriteľ zodpovedá za škodu spôsobenú tretej osobe v dôsledku používania veci (článok 697 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Táto zodpovednosť nastáva, ak vypožičiavateľ nepreukáže, že škoda bola spôsobená úmyslom alebo hrubou nedbanlivosťou vypožičiavateľa alebo osoby, v ktorej vlastníctve sa táto vec dostala so súhlasom vypožičiavateľa, s výnimkou škody spôsobenej zdrojom. zvýšeného nebezpečenstva, keď zodpovednosť nesie vlastník veci, teda dlžník.

Zmena zmluvných strán zmluvy o bezplatnom užívaní

Zmena veriteľa neznamená ukončenie úverovej zmluvy. V prípade úmrtia občana-veriteľa, alebo reorganizácie alebo likvidácie právnickej osoby prechádzajú práva a povinnosti vypožičiavateľa zo zmluvy o bezodplatnom užívaní na dediča (právneho nástupcu) alebo na inú osobu, na ktorú vlastníctvo vec alebo iné právo, na základe ktorého bola vec prevedená, bolo prevedené na bezplatné používanie (článok 2 článku 700 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Dohoda o bezodplatnom užívaní zaniká v prípade úmrtia občana-dlžníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné.

Užívanie bytových priestorov vo verejnom bytovom fonde a v mnohých prípadoch aj v súkromnom bytovom fonde sa uskutočňuje na základe zmluvy o nájme bytu. Dôvody na uzavretie zmluvy o prenájme bytu nie sú rovnaké. V niektorých prípadoch si uzavretie nájomnej zmluvy o nájme bytu nevyžaduje náležité dôvody (právne skutočnosti), napríklad pri prenájme bytových priestorov v domoch vo vlastníctve občanov na základe súkromného vlastníctva, v iných prípadoch len nájomná zmluva. dotvára kumuláciu právnej štruktúry, z ktorej vzniká zmluvno-právny vzťah nájmu bytových priestorov. Ak uzavretiu zmluvy nepredchádzajú žiadne právne skutočnosti, zmluva je neplatná.

To vysvetľuje prítomnosť nie jednej, ale niekoľkých definícií zmluvy o prenájme obytných priestorov.

Všeobecná definícia zmluvy o nájme bytu je uvedená v bytovom zákone/

27 Bytového zákonníka (ďalej len Bytový zákon) prvá časť ustanovuje: „Zmluva o nájme nebytových priestorov je zmluva, na základe ktorej sa jedna zmluvná strana (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) bývanie. priestory na držbu a používanie“.

Pojem nájomnej zmluvy na bytové priestory štátneho bytového fondu je uvedený v čl. 56 LCD. Ustanovuje, že prenajímateľom na základe zmluvy o nájme bytových priestorov štátneho bytového fondu je miestny výkonný a správny orgán alebo podnik, inštitúcia, organizácia štátneho vlastníctva.

Štandardná zmluva o prenájme obytných priestorov v budovách verejného bývania v Bieloruskej republike (schválená uznesením Rady ministrov Bieloruskej republiky zo 17. marca 2006 č. 371) túto definíciu objasňuje. Ustanovuje, že takáto dohoda sa uzatvára na základe rozhodnutia o poskytnutí bytových priestorov.

Článok 95 zákonníka o bývaní obsahuje inú definíciu nájomnej zmluvy na obytné priestory klasifikované ako úradné priestory. Na takéto priestory sa vzťahuje právny režim, ktorý sa líši od právneho režimu iných obytných priestorov. V súlade so Vzorovou zmluvou o nájme nebytových priestorov v internáte (schválená uznesením Rady ministrov Bieloruskej republiky zo dňa 15.9.1999 č. 1437) sa uzatvára zmluva o prenájme nebytových priestorov poskytovaných pokiaľ ide o bývanie osamelých občanov v bytovom dome, ktorý zdieľajú viaceré osoby, nie v rodinných vzťahoch, a pre rodiny žijúce v oddelených priestoroch.

Iní autori nazývali prenajímateľmi osoby, ktoré poskytujú im patriaci obytný priestor, ak je týmto osobám priznané právo s ním disponovať a obývať ho, ako aj vlastníkov priestorov, ktorí takéto práva nemajú, ale sú povinní vstúpiť do nájomné zmluvy s osobami, ktoré areál obsadili na základe príkazu. Poskytovateľmi priestorov a uzatváraním nájomných zmlúv v súvislosti s nimi sú podniky, inštitúcie a organizácie, ktoré majú obytné budovy a spravujú priestory v nich, s výnimkou tých, ktoré prechádzajú do pôsobnosti miestnych poslaneckých rád. S týmto stanoviskom možno len ťažko súhlasiť, keďže orgán, na základe ktorého sa bytové priestory poskytujú, by nemal byť stotožnený s prenajímateľom.

Štandardné zmluvy schválené v súlade so stanoveným postupom sú právne akty upravujúce určitú skupinu bytových vzťahov, ktoré sa vyznačujú špecifickými znakmi. Preto možno tvrdiť, že zmluva o prenájme bytu je samostatným typom zmluvy, ktorý kombinuje tieto typy:

- nájomná zmluva na bytové priestory vo verejných bytových domoch. Zahŕňa najmä dohody:
- prenájom obytných priestorov poskytovaných občanom vo všeobecnosti;
- prenájom obytných priestorov poskytovaných občanom so zdravotným postihnutím s nízkymi príjmami, ktorí sú registrovaní ako osoby, ktoré potrebujú zlepšenie podmienok bývania, ako aj občanom, ktorí majú právo na bezodkladné získanie obytných priestorov;
- prenájom obytných priestorov v osobitnom dome;
- prenájom kancelárskych priestorov;
- prenájom ubytovania v internáte;
- nájomná zmluva na bytové priestory v súkromnom bytovom fonde. Obsahuje:
- nájomná zmluva na bytové priestory v domoch (bytoch) vo vlastníctve občanov;
- zmluva o prenájme bytových priestorov v domoch občiansko-developerských organizácií (bytové a bytové družstvá, bytové súbory pre mládež, tímy jednotlivých developerov);
- nájomná zmluva na bytové priestory v obchodných a komerčných budovách neziskové organizácie s právami právnických osôb vytvorených na základe súkromného vlastníctva. Nájomné zmluvy na kancelárske priestory a internáty môžu byť uzatvorené aj na bytové priestory v ich domoch.

Zmluvy o prenájme obytných priestorov v budovách verejného bývania sa uzatvárajú na základe komplexnej právnej štruktúry. Toto zloženie nie je rovnaké. Súbor právnych skutočností, na základe ktorých vzniká zmluvný vzťah na prenájom bytových priestorov, závisí od typu zmluvy.

Právna štruktúra, z ktorej vznikajú zmluvné vzťahy s občanmi na všeobecnom základe, zahŕňa tieto právne skutočnosti: postavenie občana v evidencii osôb, ktoré potrebujú zlepšenie podmienok bývania, rozhodnutie o poskytnutí bytových priestorov a nájomnú zmluvu na bytové priestory.

Zmluva o prenájme bývania s občanom so zdravotným postihnutím s nízkymi príjmami sa uzatvára, ak existujú tieto právne skutočnosti:

- postavenie občana v registri osôb, ktoré potrebujú zlepšenie podmienok bývania;
- priemerný celkový mesačný príjem na každého člena rodiny daného nájomcu by nemal presiahnuť schválený rozpočet životného minima v priemere na obyvateľa za 12 mesiacov predchádzajúcich mesiacu registrácie a ku dňu poskytnutia bytových priestorov;
- rozhodnutie výkonného a správneho orgánu, podniku, inštitúcie, organizácie, ktoré dotvára túto právnu štruktúru, nájomná zmluva na bývanie.

Právna úprava, z ktorej vznikajú zmluvné vzťahy pri prenájme nebytových priestorov s občanmi, ktorým sa poskytujú nebytové priestory v osobitných domoch, obsahuje tieto právne skutočnosti:

- zaradenie bytového domu do kategórie špeciálnych domov;
- klasifikácia nájomcu ako občana, ktorému možno poskytnúť ubytovanie v špeciálnych domoch;
- rozhodnutie orgánu, v ktorého hospodárskej pôsobnosti (prevádzkovej správe) sa osobitný dom nachádza;
- nájomná zmluva na bytové priestory v osobitnom dome.

Právnu štruktúru, z ktorej vznikajú zmluvné vzťahy pri prenájme nebytových priestorov alebo nebytových priestorov na internáte, tvoria tieto právne skutočnosti:

- zahrnutie bytových priestorov do počtu kancelárskych priestorov alebo internátov;
- nájdenie občana, ktorému boli poskytnuté úradné priestory na bývanie alebo ubytovanie v ubytovni, je v pracovnom pomere k prenajímateľovi alebo školenie občana vzdelávacia inštitúcia Hostinský;
- rozhodnutie prenajímateľa poskytnúť oficiálne obytné priestory alebo nocľaháreň;
- zmluva o prenájme bytových priestorov v služobnom bytovom dome alebo ubytovni. Na uzavretie zmluvy o prenájme bytov v súkromnom bytovom fonde je potrebná len jedna právna skutočnosť - uzavretie zmluvy.

Po uzavretí zmluvy o prenájme nebytových priestorov a v prípade, že k jej uzavretiu nedošlo, po nasťahovaní občana do priestorov, ktoré mu boli poskytnuté, je na jeho meno zriadený finančný a osobný účet a je vykonaná registrácia pre všetkých občanov, ktorí sa nasťahovali. s ním. Platba za byt a energie sa počíta podľa finančno-osobného účtu. Eviduje príjem určených platieb od zamestnávateľa.

Keďže finančný a osobný účet je vždy otvorený pre občanov, ktorí sa legálne presťahovali do voľných obytných priestorov, často sa verí, že osoba, v ktorej mene je otvorený, má samostatné právo používať obytné priestory a otvorenie finančného a osobný účet sa považuje za uzavretie zmluvy o prenájme nebytových priestorov. S týmto nemôžeme súhlasiť.

Ak je zriadený finančný a osobný účet na občana, s ktorým nie je uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov a ktorý nezískal samostatné užívacie práva z iných dôvodov, môže byť vysťahovaný bez toho, aby mu bol poskytnutý iný bytový priestor. .

Nezáleží na tom, že finančný a osobný účet je zachovaný a prenajímateľ prijíma úhradu za užívanie nebytových priestorov a energií od občana, ktorý odišiel na trvalý pobyt do inej lokality alebo sa presťahoval do iného nebytového priestoru na trvalý pobyt. Ak nie je zriadený finančný a osobný účet, neznamená to, že občan nemá samostatné právo užívať byt, ak je obývaný legálne a je s ním uzatvorená nájomná zmluva.

Pri popieraní právno-formačného významu finančno-osobného účtu je potrebné poznamenať, že môže slúžiť ako jeden z dôkazov existencie alebo absencie samostatného práva na užívanie obytných priestorov.

Registrácia sa vykonáva v mieste trvalého bydliska. Prítomnosť (alebo absencia) registrácie neznamená, že občan má (alebo nemá) samostatné právo na bývanie.

Bolo by však nesprávne tvrdiť, že na prítomnosti alebo absencii registrácie vôbec nezáleží. Prvý aj druhý slúžia ako jeden z dôkazov pri rozhodovaní o otázke samostatného užívacieho práva k obytným priestorom.

Registrácia poskytuje možnosť monitorovať dodržiavanie pasového režimu a má dôležitý administratívny a právny význam. Porušenie jej pravidiel a život bez nej je správnym deliktom a má za následok správnu zodpovednosť.

Nedostatok registrácie nemá žiadny vplyv na dostupnosť práva na samostatné užívanie obytných priestorov, ak bola občanovi nezákonná registrácia zamietnutá.

Ako už bolo spomenuté, hlavné miesto medzi dôvodmi vzniku práva užívať bytové priestory má nájomná zmluva na nebytový priestor, ktorej zmluvnou stranou je spolu s nájomcom v súlade s čl. 27 bytového súboru je prenajímateľ, ktorý sa zaväzuje odplatne poskytnúť bytové priestory do držby a užívania.

Nájomná zmluva na nebytové priestory je dvojstranná. Jeho zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca.

Prenajímateľom v zmluvách o nájme bytových priestorov štátneho bytového fondu a o prenájme bytových priestorov na sociálne využitie, ako aj o prenájme služobných bytových priestorov je okres, mesto, okres v meste, sídlisko, vidiecke správne a výkonným orgánom alebo podnikom, inštitúciou, organizáciou štátneho vlastníctva, v hospodárskej pôsobnosti alebo operatívnej správe, v ktorej sa bývanie nachádza.

Prenajímateľom v zmluvách o prenájme bytov v domoch alebo bytoch právnických osôb v neštátnom vlastníctve je prenajímateľ.

Pokiaľ ide o prenajímateľa v zmluvách o prenájme bytových priestorov v domoch alebo bytoch vo vlastníctve občanov alebo organizácií občianskych developerov, v tomto prípade ide o občana - vlastníka bytu.

Článok 8 Zákona o bývaní Bieloruskej republiky stanovuje, že zamestnávateľ môže byť iba jednotlivcov: občania Bieloruskej republiky, cudzinci a osoby bez štátnej príslušnosti - keďže obytné priestory sú určené len pre občanov. Ich použitie na iné účely, ako je ich zamýšľaný účel, nie je povolené, s výnimkou prípadov, ktoré stanovuje zákon o bývaní. Takouto výnimkou je nesprávne užívanie jednobytových blokovaných obytných budov (alebo ich častí) po dohode s miestnymi výkonnými a správnymi orgánmi. Okrem toho je potrebné dodržiavať pravidlá mestského plánovania, sanitárnej hygieny a požiarnej bezpečnosti.

Znakom nájomnej zmluvy bývania je spravidla takzvaná pluralita osôb na strane nájomcu. To znamená, že uzavretím takejto dohody s jedným z rodinných príslušníkov vzniká právo ostatným rodinným príslušníkom bývať v bytových priestoroch spolu s osobou, ktorá dohodu uzavrela. Členovia rodiny nájomcu požívajú rovnaké práva ako on a plnia si povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Okrem toho dospelí rodinní príslušníci nesú spoločnú zodpovednosť s nájomcom podľa nájomnej zmluvy na bytové priestory, pokiaľ nie je medzi nimi písomná dohoda ustanovená inak (časť 1 článku 30 zákonníka o bývaní).

V čl. 56 bytového zákona je v nájomnej zmluve na bytové priestory štátneho bytového fondu ako prenajímateľ uvedený miestny výkonný a správny orgán alebo podnik, inštitúcia, organizácia štátneho vlastníctva. Táto formulácia zákona si vyžaduje spresnenie, keďže z aplikačnej praxe a zo zmyslu normy nie je zrejmé, či sú tieto organizácie v záväzkovo-právnych vzťahoch s nájomcami bytových priestorov, či ide o riadnych navrhovateľov alebo odporcov v súdnych sporoch o bývanie. prípady. Problém v chápaní „prenajímateľa“ je spôsobený tým, že právna literatúra, prax a predpisy obsahujú rôzne predstavy o prenajímateľovi ako účastníkovi zmluvy o prenájme bytu.

Pokiaľ ide o súkromný bytový fond, prenajímateľom je v tomto prípade vlastník nebytových priestorov.

Na základe už existujúcej bytovej legislatívy bola v právnej literatúre prezentovaný názor, že vlastníkmi sú organizácie údržby bytov (HOE) - správa domu, úrady údržby bytov a v rezortných budovách, ak takéto organizácie neboli vytvorené, sú vlastníkmi bytov. samotné podniky a inštitúcie, organizácie.

Úlohou oddelenia bývania a komunálnych služieb je „v plnej miere zachovať zverený štátny bytový fond riadnou údržbou: vykonávaním plánovaných preventívnych a väčších opráv budovy a bytových priestorov; udržiavanie domácnosti v správnom hygienickom stave; zaistenie bezpečnosti bytových a nebytových priestorov užívaných nájomcom.“

Poskytovanie bytových priestorov sa realizuje v rámci administratívno-právnych vzťahov. Vzťahy vyplývajúce z nájomnej zmluvy na bytové priestory sú občianskoprávne, a to záväzkové. Záväzkové právne vzťahy sa vyznačujú právnou rovnosťou zmluvných strán, existenciou vzájomných práv a povinností zo zmluvy. V právnej literatúre sa uvádza, že prenajímatelia sú vlastníkmi nebytových priestorov, ktorí konajú priamo alebo prostredníctvom oprávnených osôb. S týmto postojom možno súhlasiť len v súvislosti s nájomnými zmluvami na bytové priestory v súkromnom bytovom fonde. Tento záver sa však nevzťahuje na zmluvy o nájme bytových priestorov štátneho bytového fondu z nasledujúcich dôvodov. Podľa čl. 7 bytového zákona štátny bytový fond zahŕňa republikový bytový fond (majetok Bieloruskej republiky) a obecný bytový fond (majetok administratívno-územných jednotiek). To však neodôvodňuje tvrdenie, že Bieloruská republika alebo administratívno-územný celok je v dvojstrannom záväzkovom vzťahu na užívanie bývania na základe zmluvy o prenájme obytných priestorov.

Ťažkosti s pochopením prenajímateľa v práve a v praxi sa prejavujú aj v nasledujúcom. Podľa čl. 59 bytového zákona sa prenajímateľovi predkladajú požiadavky nájomníkov spájajúcich sa do jednej rodiny na zmenu nájomnej zmluvy na bytové priestory. V dôsledku toho podľa čl. 56 bytového zákonníka musí ísť o miestny výkonný a správny orgán. Samotné bytové družstvá však majú právo meniť nájomné zmluvy na bytové priestory (ak neexistuje spor medzi občanmi bývajúcimi v byte). Ak dôjde k sporu, zmena nájomnej zmluvy na bytové priestory sa vykoná na súde.

Tiež podľa čl. 64 LCD, je možná rekonštrukcia a prestavba bytových priestorov za účelom zlepšenia vybavenosti bytových priestorov so súhlasom prenajímateľa. Povolenie na opätovné vybavenie a prestavbu vydáva miestny výkonný a správny orgán. Medzitým podľa predtým platnej ZP z roku 1983 (čl. 98) si rekonštrukcia vyžadovala súhlas prenajímateľa a výkonného výboru, t.j. z čl. 98 bytového zákonníka z roku 1983 zákonodarca rozdelil právomoci bytového odboru a výkonného výboru na dva orgány, z ktorých jeden je oprávnený obsluhovať bytové priestory a druhý zabezpečovať bytové priestory.

Pri posudzovaní bytových vecí sú orgány činné v oblasti poskytovania bytových priestorov a ich užívania zainteresované ako prenajímateľ a riadny účastník prípadu. uznesenie pléna najvyšší súd Bieloruskej republiky z 30. marca 2000 č. 3 „O niektorých otázkach uplatňovania bytovej legislatívy súdmi“ v odseku 6 je vysvetlené, že v bytových veciach týkajúcich sa otázok, ktorých riešenie patrí do kompetencie miestnej výkonnej a správnej orgány a správa právnických osôb (poskytnutie priestorov na bývanie, zámena, zrušenie nájomnej zmluvy a pod.), môžu byť stranou sporu len tieto orgány alebo orgány nimi poverené.

Súdy pri prejednávaní bytových vecí ukladajú bytovým oddeleniam povinnosť uzatvárať nájomné zmluvy na bytové priestory. Táto prax spĺňa zákonné požiadavky.

Z ekonomického hľadiska je situácia v oblasti bývania a komunálnych služieb taká, že na úhradu nákladov na bývanie a komunálne služby je poskytovaná štátna dotácia, keďže náklady na prevádzku a opravu bytov nie sú plne hradené nájomníkmi (cca 30 % skutočných nákladov). Plánuje sa prechod od dotácií na bývanie a komunálne služby k vyplácaniu štátnych dávok občanom na kompenzáciu časti nákladov na nájomné a účty za energie.

Prevažnú časť zmlúv o prenájme bytových priestorov uzatvárajú organizácie bývania a komunálnych služieb, ktoré zastupujú úradníkov(riaditelia). Miestne výkonné a administratívne orgány delegovali právo na bývanie a komunálne služby na uzatváranie nájomných zmlúv (napríklad nariadením správy Leninského okresu v Minsku, jednotného podniku „ŽREO Leninský okres v Minsku“, zastúpeného riaditeľom , má právo uzatvárať zmluvy o prenájme obytných priestorov a byť v zmluve nazývaný prenajímateľom; Podobné nariadenie prijala správa Moskovského okresu Minsk vo vzťahu k unitárnemu podniku „ŽREO Moskovský okres Minsk“).

Analýza umožňuje dospieť k záveru, že organizácie údržby bytov sú spravidla v povinnom vzťahu s nájomníkmi na základe nájomných zmlúv na bytové priestory patriace do štátneho bytového fondu. V prípade neexistencie bytových a komunálnych služieb koná právnická osoba, ktorá poskytla bytový priestor a vykonáva údržbu a prevádzku tohto bytového priestoru (napríklad údržba bytových priestorov v domoch podnikov, inštitúcií, štátnych organizácií). ako prenajímateľ. Tento záver potvrdzuje aj čl. 50 bytového zákonníka, v ktorom sú uvedené povinnosti prenajímateľa za zabezpečenie bezpečnosti štátneho bytového fondu. Základom zmluvy o nájme bytu je právo užívať bytové priestory nájomcom a jeho rodinnými príslušníkmi; V súlade s tým je hlavnou povinnosťou druhej zmluvnej strany - prenajímateľa - zabezpečiť riadne užívanie bytových priestorov. Tento cieľ je možné dosiahnuť tak, že si prenajímateľ bude plniť svoje povinnosti za riadnu údržbu a prevádzku bytového fondu a za poskytovanie inžinierskych sietí.

Keď už hovoríme o nájomcovi ako o zmluvnej strane nájomnej zmluvy, mali by ste vedieť, že môže byť občanom Bieloruskej republiky, okrem toho, ak hovoríme o nájomných vzťahoch, v tomto prípade môžeme hovoriť aj o zahraničných občanoch.

Autor: určité druhy nájomných zmlúv sa bytové priestory poskytujú osobám v súvislosti s ich príslušnosťou k určitej kategórii. Týmto spôsobom sa poskytujú obslužné bytové priestory (§ 91 - 96 bytového zákona, bytové priestory na sociálne využitie, bytové priestory pre veteránov, seniorov a zdravotne postihnutých, ubytovne a pod. Podľa iných zmlúv o prenájme môže byť nájomcom jeden spôsobilých občanov, ktorým je pridelené aj bývanie. To nevylučuje možnosť v budúcnosti nahradiť nájomcu zmenou nájomnej zmluvy na bytové priestory podľa § 59 - 61 Zákona o bytoch.

Podľa platnej legislatívy sú na strane nájomcu: samotný nájomca, jeho rodinní príslušníci a ďalší občania, ktorí majú právo užívať bytové priestory.

Občania presťahovaní nájomcom do ním obývaných bytových priestorov nadobúdajú rovnaké právo užívať byt s nájomcom a ostatnými rodinnými príslušníkmi, ak medzi týmito občanmi a nájomcom a rodinnými príslušníkmi, ktorí s ním žijú, nie je iná písomná dohoda. postup pri užívaní obytných priestorov.

V tomto prípade spoluzodpovedajú členovia rodiny nájomcu z nájomnej zmluvy na bytové priestory.

Občania, ktorí sa nasťahujú do bytových priestorov nájomcu ako opatrovníci alebo poručníci, nenadobúdajú samostatné práva k tomuto bytovému priestoru, okrem prípadov, keď sú uznaní za členov rodiny nájomcu.

Plnoletý rodinný príslušník nájomcu bytu má právo s písomným súhlasom nájomcu a ostatných rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú, požadovať jeho uznanie za nájomcu podľa už uzatvorenej zmluvy o nájme bytu namiesto pôvodného nájomcu. Rovnaké právo má každý schopný rodinný príslušník v prípade úmrtia nájomcu alebo straty jeho práva na bývanie.

Dospelý rodinný príslušník ubytovaného má právo požadovať s ním uzavretie samostatnej nájomnej zmluvy, ak s písomným súhlasom ostatných plnoletých rodinných príslušníkov, ktorí s ním bývajú, a v súlade s jeho podielom na celkovej výmere obytný priestor alebo v súlade s dohodou o postupe pri užívaní obytného priestoru mu môže byť pridelený izolovaný obytný priestor, ktorý spĺňa požiadavky bytového komplexu Bieloruskej republiky.

Takže sme si už objasnili niektoré aspekty obsahu nájomnej zmluvy na bývanie (predmet, strany, niektoré práva). Vzhľadom na Štandardnú nájomnú zmluvu schválenú uznesením Rady ministrov Bieloruskej republiky č.371 je však potrebné povedať, že okrem vyššie uvedených podmienok je potrebné, aby existovali aj podmienky načasovania poskytnutia priestorov. Zákon o bývaní Bieloruskej republiky nestanovuje konkrétnu dobu, na ktorú je potrebné uzavrieť nájomnú zmluvu. Na základe toho môžeme konštatovať, že trvanie každej konkrétnej zmluvy si zmluvné strany určujú pri jej uzatváraní (spravidla sa takéto zmluvy uzatvárajú na dobu neurčitú alebo dlhodobú), a ak sa vrátime k predmetu zmluvy, mala by osobitne treba poznamenať potrebu konkrétneho a čo najpodrobnejšieho označenia všetkých parametrov priestorov s dizajnové prvky, je tiež dôležité uviesť komplexné pasové (registračné - pre právnické osoby) údaje strán.

Práva a povinnosti strán, o ktorých budeme diskutovať nižšie, by mali byť špecifikované čo najúplnejšie.

Ako teda vidíme, zmluva o nájme bytu je zmluvou, na základe ktorej sa jedna strana (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) bytové priestory do vlastníctva a užívania za odplatu. Formulár zmluvy o prenájme bytu je písomný. Štandardné nájomné zmluvy na obytné priestory sa schvaľujú spôsobom určeným Radou ministrov Bieloruskej republiky.

Základné podmienky takejto zmluvy zahŕňajú podmienky týkajúce sa predmetu, podmienky a platby za priestory.

Pojem „komerčný“ vo vzťahu k zmluve o nájme bytu označuje druh bytového fondu na zamýšľaný účel, z ktorého sa poskytujú bytové priestory, a zameranie zmluvy na to, aby vlastník mal príjem z užívania svojej nehnuteľnosti, na rozdiel od iný typ dohody - sociálny nájom. Predmetom tohto sú bytové priestory zaradené do bytového fondu na sociálne využitie. Toto bývanie je určené pre ľudí s nízkymi príjmami a niektoré ďalšie kategórie občanov uvedené v zákone, ktorí potrebujú bývanie (článok 672 Občianskeho zákonníka). Treba si uvedomiť, že Občiansky zákonník ani Bytový zákon túto zmluvu neoznačujú ako komerčný nájom. V kódoch sa to nazýva zmluva o prenájme bytu. Pojem „komerčný prenájom“ sa používa najmä v teórii a v legislatíve zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.

Zmluvou o nájme bytu sa jedna zmluvná strana - vlastník nebytového priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) nebytový priestor za odplatu za držbu a užívanie na bývanie.(článok 1 článku 671 Občianskeho zákonníka).

Nájomná zmluva na bytové priestory je konsenzuálna, obojstranne záväzná, platená. Uzatvára sa vo vzťahu k osobitnému objektu - obytným priestorom a má presne vymedzený účel - bydlisko nájomcu v ňom.

Nájomná zmluva na nebytový priestor sa uzatvára v jednoduchej písomnej forme. Porušenie tejto podmienky nemá za následok neplatnosť zmluvy. Existujú len procesné dôsledky v podobe zákazu použitia svedectva v prípade sporu o uzavretie dohody a jej podmienkach (článok 162 Občianskeho zákonníka). Zákon nestanovuje štátnu registráciu zmluvy o prenájme bytu. Takéto demokratické požiadavky na jej plnenie vyplývajú zo želania zákonodarcu zabezpečiť maximálnu ochranu záujmov zmluvných strán, najmä zamestnávateľa, a zabrániť jej zrušeniu len z formálnych dôvodov.

V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie je obvyklé rozlišovať dva typy obchodných zmlúv o prenájme obytných priestorov - krátkodobá a dlhodobá(§ 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Prvá sa uzatvára na obdobie do jedného roka, druhá na jeden až päť rokov. Táto klasifikácia ovplyvňuje rozsah práv zamestnávateľa. Rozsah jeho právomocí v zmluve o krátkodobom prenájme bytových priestorov je užší: nemá právo sťahovať sa počas doby platnosti zmluvy za účelom trvalého alebo prechodného pobytu; nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na novú dobu, nemôže dať do podnájmu bytové priestory ani zmeniť nájomcu. Tieto pravidlá sú však dispozitívne: na základe dohody strán môžu byť nájomcovi v zmluve o krátkodobom prenájme udelené zodpovedajúce práva.

Prijatím nového bytového zákonníka Ruskej federácie sa niektoré pravidlá vymedzujúce vzťah medzi zmluvnými stranami na základe zmluvy o sociálnom prenájme rozšírili aj na zmluvy o komerčnom prenájme bytových priestorov od štátnych a obecných bytových fondov (napr. pre stanovenie výšky nájomného - odsek 3 článku 156 zákonníka o bývaní). Existujú teda určité rozdiely v právnej úprave vzťahov komerčného nájomného bývania v súkromnom bytovom fonde a bytovom fonde verejných subjektov. To dáva dôvod rozdeliť zmluvy o komerčnom prenájme podľa formy vlastníctva nájomného bývania do dvoch skupín:

1) zmluvy na komerčný prenájom obytných priestorov zo súkromného bytového fondu;

2) zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov z prostriedkov verejných subjektov.

Strany nájomnej zmluvy na bývanie(komerčný prenájom) sú prenajímateľ a nájomca. Hostinský môže byť každý subjekt občianskeho práva pri dodržaní všeobecných požiadaviek na spôsobilosť a spôsobilosť na právne úkony, ktorý vlastní bytové priestory z vlastníckeho práva alebo je na základe priameho označenia zákona alebo z vôle vlastníka vybavený právo na prevod obytných priestorov do nájmu. Napríklad právo prenajímať bývanie možno udeliť štátnym a obecným jednotným podnikom, ktoré majú právo hospodárenia.

Zamestnávateľ môže byť len občan (článok 1 § 677 Občianskeho zákonníka). Právnickým osobám môže byť poskytnutá držba a (alebo) užívanie obytných priestorov na základe nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy, nie však na základe zmluvy o prenájme obytných priestorov, pretože je potrebný konkrétny účel prevodu priestorov do vlastníctva a užívania - nájomca v ňom bývať. Okrem toho právnická osoba, ktorá získala obytné priestory do prenájmu alebo bezplatného užívania, ich musí využívať na bývanie občanov (napríklad svojich zamestnancov). Využitie na iné účely (napríklad ako kancelária) nie je možné bez prestavby bytových priestorov na nebytové.

Neexistujú žiadne osobitné požiadavky na spôsobilosť občanov na právne úkony. Zároveň je dôležité vziať do úvahy, že podľa odseku 2 čl. 20 Občianskeho zákonníka sa za miesto pobytu maloletých do štrnástich rokov, ako aj poručenských občanov uznáva ako miesto pobytu ich zákonných zástupcov - rodičov, osvojiteľov, opatrovníkov. Je teda nepravdepodobné, že títo občania budú zmluvnou stranou nájomnej zmluvy na bytové priestory. Zvyčajne sa vzťahujú na osoby s trvalým pobytom v obytných priestoroch.

Existuje názor, že ako zamestnávateľ môže vystupovať iba plnoletý občan. Tento záver vyplýva z odseku 1 čl. 686 Občianskeho zákonníka, ktorý zakladá právo nahradiť nájomcu niektorou z plnoletých osôb žijúcich s nájomcom. Toto pravidlo je však určené pre špecifickú situáciu – náhradu zamestnávateľa. Zároveň je dovolené v prípade úmrtia zamestnávateľa nahradiť ho niektorou z osôb s ním trvalo bývajúcich bez uvedenia veku vajíčka. Keďže občan po dosiahnutí veku 14 rokov môže žiť oddelene od svojich rodičov, osvojiteľov alebo opatrovníkov, malo by sa mu priznať, že má možnosť byť nájomcom na základe zmluvy o prenájme bytu. Tento záver podporuje aj skutočnosť, že od veku 14 rokov sám občan, a to aj so súhlasom svojich rodičov, osvojiteľov alebo opatrovníka, uskutočňuje transakcie a nesie samostatnú majetkovú zodpovednosť za svoje záväzky (§ 26 Občianskeho zákonníka) . Vo všeobecnosti nemožno konštatovanie vzťahu medzi právami nájomcu bytových priestorov a nástupom plnoletosti považovať za úspešné. Spôsobilosť občanov zúčastniť sa obchodov je určená ich spôsobilosťou na právne úkony a pri obchodoch, ktoré nie je možné uskutočniť prostredníctvom zákonného zástupcu, aj objemom spôsobilosti na právne úkony. V niektorých prípadoch (manželstvo – čl. 21 ods. 2 Občianskeho zákonníka; emancipácia – § 27 Občianskeho zákonníka) má občan plnú spôsobilosť na právne úkony až do dosiahnutia plnoletosti.

Okrem nájomcu môžu mať právo užívať prenajaté bytové priestory aj občania, ktorí sa do priestorov nasťahovali ako trvalý pobyt s nájomcom. Občania, ktorí majú s nájomcom trvalý pobyt, sú uvedení v zmluve o prenájme bytu. Títo občania síce nie sú zmluvnou stranou a nemajú voči prenajímateľovi žiadne záväzky, majú však rovnaké práva na užívanie nebytových priestorov ako nájomca. Navyše tieto práva nemožno obmedziť dohodou, keďže sú určené zákonom (§ 2 § 677 Občianskeho zákonníka).

Rovnosť práv pre nájomcu a občanov s ním trvalo bývajúcich spočíva v možnosti nielen užívať bytové priestory, ale podieľať sa aj na riešení všetkých otázok, ktoré môžu mať vplyv na ich užívacie právo. Najmä nasťahovanie nových osôb, s výnimkou maloletých detí zamestnávateľa, sa vykonáva len so súhlasom všetkých trvalo bývajúcich občanov (§ 679 Občianskeho zákonníka). Ich súhlas je potrebný aj pri vypovedaní nájomnej zmluvy z podnetu nájomcu (čl. 1 § 687 Občianskeho zákonníka), podieľajú sa na rozhodovaní o výmene nájomcu (§ 686 Občianskeho zákonníka).

Občania môžu nadobudnúť postavenie osoby s trvalým pobytom v bytových priestoroch pri uzatvorení nájomnej zmluvy aj počas jej platnosti. Toto sa považuje za zákonné, ak sú celkovo splnené tieto podmienky:

1) existuje súhlas prenajímateľa;

2) existuje súhlas občanov s trvalým pobytom u zamestnávateľa;

3) bola splnená štandardná obytná plocha na osobu.

Na nasťahovanie nových obyvateľov je potrebný súhlas všetkých obyvateľov bytových priestorov bez ohľadu na vek a spôsobilosť na právne úkony. Keďže to možno považovať za jednostrannú transakciu, osoby staršie ako 14 rokov prijímajú príslušné rozhodnutie so súhlasom svojich rodičov, osvojiteľov a poručníkov. Za osoby mladšie ako 14 rokov konajú ich zákonní zástupcovia, záujmy bezvládnych občanov zastupuje opatrovník. Súhlas v mene maloletej alebo nespôsobilej osoby na presťahovanie novej osoby do obytných priestorov možno udeliť so súhlasom poručníckeho a opatrovníckeho orgánu (§ 37 Občianskeho zákonníka). Absencia takéhoto súhlasu nemá za následok neplatnosť uskutočnenej transakcie, ak sa preukáže, že predstavenie novej osoby nezasahuje do zákonných práv a záujmov maloletého (nespôsobilého).

Dočasná neprítomnosť osoby s trvalým pobytom s nájomcom (napríklad dovolenka, pracovná cesta a pod.) nevylučuje potrebu získať jej súhlas na nasťahovanie nového nájomcu.

Zákonodarca neustanovuje požiadavky na formu alebo vyjadrenie takéhoto súhlasu vo vzťahu ku zmluve o komerčnom prenájme. Spravidla sa vyhotovuje písomne. Nerešpektovanie písomnej formy však nie je absolútnym základom pre vyhlásenie prestupu za nezákonný. Je potrebné konštatovať, že občan sa nasťahoval s vedomím týchto osôb a z ich strany neboli žiadne námietky.

Pre nasťahovanie nových stálych obyvateľov je potrebné dodržať normu celkovej plochy na osobu. Pojem „štandardná celková plocha“ nie je uvedený ani v Občianskom zákonníku, ani v bytovej legislatíve. Kódex bývania Ruskej federácie obsahuje pojmy „účtovný štandard pre oblasť obytných priestorov“ a „štandard pre poskytovanie bývania“ (článok 50 zákonníka o bývaní).

Neexistujú žiadne legislatívne dôvody na stotožnenie štandardu pre celkovú plochu obytných priestorov s účtovným štandardom a štandardom poskytovania. Neexistujú však žiadne osobitné pravidlá na založenie prvého. Po porovnaní požiadavky na dodržanie normy celkovej plochy na osobu v zmluve o prenájme bytu s ustanoveniami čl. 70 bytového zákonníka o nasťahovaní rodinných príslušníkov nájomcu na základe zmluvy o sociálnom prenájme môžeme konštatovať, že pri nasťahovaní nových obyvateľov by sa mal pravdepodobne riadiť účtovným štandardom pre výmeru obytného priestoru. Rozumie sa ním minimálna veľkosť plochy obytných priestorov, na základe ktorej sa určuje miera vybavenosti občanov celkovou plochou obytných priestorov tak, aby ich bolo možné evidovať ako tých, ktorí potrebujú bývanie (časť 4 článku 50 zákonníka o bývaní).

Požiadavka dodržania normy celkovej plochy je nevyhnutná a nemôže byť zmenená dohodou strán.

Absencia aspoň jednej z vyššie uvedených podmienok oprávňuje zainteresované strany napadnúť zákonnosť prisťahovania novej osoby a jej právo užívať obytné priestory. Výnimkou sú prípady, keď sa do obytných priestorov nasťahujú maloleté deti nájomcu alebo osoba, ktorá s ním trvale býva (§ 679 Občianskeho zákonníka). Je dôležité poznamenať, že legislatíva používa pojem „maloleté deti“, teda deti mladšie ako 18 rokov. Nadobudnutie plnej spôsobilosti na právne úkony uzavretím manželstva pred dovŕšením 18. roku veku alebo emancipáciou teda nebráni maloletému, aby sa presťahoval k svojim rodičom (jednému z nich). Je dôležité poznamenať, že obdobný postup je zabezpečený aj pre deti zamestnávateľa, prípadne osoby, ktoré s ním majú trvalý pobyt, pretože deti mladšie ako 14 rokov musia spravidla bývať so svojimi rodičmi alebo osobami, ktoré ich nahrádzajú. Ostatných maloletých občanov (napríklad manžela/manželku zamestnávateľa) možno nasťahovať len pri dodržaní všetkých ustanovených náležitostí.

Ako je uvedené vyššie, občania s trvalým pobytom s nájomcom nenesú povinnosti ani zodpovednosť zo zmluvy o nájme bytu voči prenajímateľovi. Za ich konanie je zodpovedný zamestnávateľ. Toto ustanovenie je možné zmeniť, ak s nájomcom trvale bývajúci občania uzatvoria s nájomcom zmluvu o prevzatí solidárnej zodpovednosti voči prenajímateľovi za záväzky vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Občiansky zákonník nazýva takéto osoby spolunájomníkmi (článok 677 ods. 4). Nie je to celkom pravda, keďže uzavretie dohody sa nepovažuje za dostatočný základ pre uznanie osôb žijúcich v bytových priestoroch za spolunájomníkov. Môžu to byť osoby, ktoré spolu so zamestnávateľom prevzali všetky práva a povinnosti zo zmluvy. Vystúpenie spolunájomníkov by malo mať za následok zmenu predmetu zloženia nájomnej zmluvy na bývanie, čo sa zdá nemožné bez súhlasu prenajímateľa. V posudzovanom prípade hovoríme len o prevzatí spoločnej a nerozdielnej zodpovednosti.

Dočasní obyvatelia by sa mali odlíšiť od osôb s trvalým pobytom s nájomcom- občania, ktorí môžu na základe spoločnej dohody zamestnávateľa a osôb, ktoré s ním žijú, bývať v obytných priestoroch najviac šesť mesiacov (článok 680 Občianskeho zákonníka). Keď sa dočasní obyvatelia nasťahujú, nájomná zmluva sa nemení, pretože nezískajú samostatné práva na obytné priestory a nie sú v zmluve uvedené. Preto sa nepodieľajú na riešení otázok spojených s užívaním bytových priestorov (§ 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Základné podmienky obchodnej nájomnej zmluvy obytné priestory by mali byť uznané ako objekt a ako všeobecné pravidlo, cena, teda výška nájomného.

Podmienka predmetu sa považuje za dohodnutú, ak je určený predmet nájmu. Uznáva sa ako izolovaný obytný priestor vhodný na trvalé bývanie - byt, obytný dom alebo ich časti (článok 1 § 673 Občianskeho zákonníka). Sú individuálne určené, preto zmluva musí obsahovať všetky údaje potrebné na individualizáciu bytových priestorov. Neschopnosť určiť, ktoré konkrétne obytné priestory sa prevádzajú, znamená uznanie zmluvy o prenájme bytu ako neuzatvorenej.

Priestory prevedené na základe zmluvy o komerčnom prenájme musia byť vhodné na trvalé bývanie. Dočasnú stavbu alebo stavbu určenú na sezónne bývanie (napríklad letný dom) nemožno previesť vidiecky dom, hotelová izba).

Vhodnosťou na bývanie sa rozumie súlad obytného priestoru s hygienickými a technickými normami. Stanovuje sa s prihliadnutím na fyzické opotrebovanie, poškodenie nosných konštrukcií a nedostatky vo vnútornom usporiadaní. Napríklad obytné kamenné domy s fyzickým opotrebovaním nad 70 % a drevené domy nad 65 % sa považujú za nevhodné na trvalé bývanie. Postup na uznanie obytných priestorov za nevhodné na bývanie stanovuje vláda Ruskej federácie.

Veľkosť bytových priestorov poskytovaných na základe zmluvy o komerčnom prenájme nie je priamo zákonodarcom obmedzená. Zdá sa, že normatív na celkovú plochu nebytových priestorov je potrebné dodržať nielen pri sťahovaní nových obyvateľov, ale aj pri uzatváraní zmluvy o komerčnom prenájme.

Za podstatnú sa považuje podmienka týkajúca sa ceny (výška platby za prenájom bytových priestorov). Výnimkou je výška úhrady za prenájom bytových priestorov štátneho a obecného bytového fondu. Zriaďujú ho orgány miestnej samosprávy a v zakladajúcich celkoch Ruskej federácie - federálne mestá Moskva a Petrohrad - štátny orgán príslušného ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie spôsobom určeným vládou Ruskej federácie. Ruská federácia (časť 3 článku 156 zákonníka o bývaní).

Otázka vecnosti ceny za obchodnú nájomnú zmluvu na bytové priestory je diskutabilná. M.I. Braginsky sa domnieva, že cena by sa nemala považovať za podstatnú podmienku a ak v nájomnej zmluve neexistuje zodpovedajúca podmienka, treba sa riadiť odsekom 3 čl. 424 Občiansky zákonník. Túto klauzulu však nie je možné aplikovať na nájomnú zmluvu na bytové priestory ako individuálne vymedzený objekt. Analogicky s prenájmom budov a stavieb (článok 1 § 654 Občianskeho zákonníka). Preto, aby sa odstránili nezrovnalosti v tejto problematike, mala by byť jasnejšie legislatívne upravená.

Cena v zmluve o prenájme bytu je určená dohodou zmluvných strán(§ 682 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Občiansky zákonník umožňuje legislatívne ustanoviť maximálnu výšku úhrady za bytové priestory.

Štruktúra platieb za nájomníkov bývajúcich v domoch patriacich do bytového fondu bez ohľadu na formu vlastníctva zahŕňa poplatky za údržbu, za bežné a väčšie opravy bytového fondu a za samotný prenájom bytov.

Výška úhrady za užívanie, údržbu a opravy bytových priestorov pre nájomcov na základe nájomných zmlúv na bytové priestory štátneho alebo obecného bytového fondu sa určuje na základe celkovej obsadenej plochy bytových priestorov (pri prenájme izieb na internátoch - na základe plochy týchto miestností). Výška platby za užívanie obytných priestorov (nájomné) štátneho alebo obecného bytového fondu sa stanovuje v závislosti od kvality, zlepšenia obytných priestorov a umiestnenia domu (časť 2.4 článku 156 zákonníka o bývaní) .

Jednostranné zmeny vo výške platby za obytné priestory nie sú povolené, s výnimkou prípadov ustanovených zákonom alebo dohodou (článok 2 § 682 Občianskeho zákonníka). Výnimkou sú jednostranné zmeny výšky nájomného za bytové priestory štátneho obecného bytového fondu príslušnými výkonnými orgánmi.

Nájomca je povinný platiť nájomné mesačne, najneskôr do 10. dňa mesiaca nasledujúceho po predchádzajúcom mesiaci. Pre obchodnú zmluvu o prenájme obytných priestorov je táto norma dispozitívna (článok 3 § 682 Občianskeho zákonníka).

Platba za bytové priestory sa zvyčajne vykonáva v hotovosti, ale po dohode zmluvných strán sú možné aj iné formy platby, s výnimkou prenájmu priestorov od štátneho a obecného bytového fondu. Napríklad v praxi sa často prenajímajú obytné priestory pod podmienkou, že nájomca za prenájom vykoná väčšie opravy.

Nepodstatnou, ale v dohode zvyčajne špecifikovanou podmienkou je termín. Nájomná zmluva na nebytový priestor sa uzatvára na dobu nepresahujúcu päť rokov. Ak lehota nie je uvedená, zmluva sa považuje za uzavretú na päť rokov (článok 1 § 683 Občianskeho zákonníka).

Práva a povinnosti zmluvných strán nájomnej zmluvy sú vzájomnej povahy. Prenajímateľ je na základe zmluvy o nájme bytu povinný previesť na nájomcu nebytové priestory uvedené v zmluve. Splnenie tejto povinnosti bude riadne, ak budú splnené dve podmienky (článok 1 § 676 Občianskeho zákonníka): priestory musia byť voľné, to znamená, že v čase prevodu by sa v nich nemali nachádzať žiadne iné osoby, trvalo alebo dočasne; priestory musia byť v stave vhodnom na bývanie.

K povinnostiam prenajímateľa patrí aj riadna prevádzka bytového domu, v ktorom sa nachádzajú prenajaté bytové priestory, poskytovanie alebo poskytovanie potrebných služieb nájomcovi za odplatu, opravy spoločného majetku bytového domu a zariadení. na poskytovanie služieb v obytných priestoroch (článok 2 § 676 Občianskeho zákonníka).

K povinnostiam prenajímateľa patrí aj vykonávanie väčších opráv prenajatých bytových priestorov. Túto zodpovednosť možno preniesť na zamestnávateľa dohodou strán (článok 2 § 681 Občianskeho zákonníka). Postup a načasovanie väčších opráv možno stanoviť dohodou. V tomto prípade je potrebné brať do úvahy požiadavky technických noriem a pravidiel.

Väčšie opravy môžu byť spojené s rekonštrukciou bytového domu, v ktorom sa nachádzajú prenajaté priestory. V záujme ochrany záujmov nájomcu platí pravidlo: ak sa rekonštrukciou bytového domu výrazne zmenia podmienky užívania bytových priestorov, možno ju vykonať len so súhlasom nájomcu (odst. 3 čl. 681 Občianskeho zákonníka). Zmeny, ktoré nie sú podstatného charakteru, sú povolené bez tohto súhlasu. Opätovné vybavenie sa považuje za jeden z typov rekonštrukcie obytných priestorov a musí sa vykonávať v súlade s pravidlami stanovenými Ch. 4 LCD

Zmluva o nájme bytu nezaväzuje prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bývanie v období veľkých opráv. Preto, ak sú nevyhnutné opravy, ktoré si vyžadujú vysťahovanie nájomcu, zmluva sa ruší. Ak prenajímateľ o tejto potrebe vedel, no napriek tomu uzatvoril zmluvu o nájme nebytových priestorov, je povinný nahradiť nájomcovi straty spôsobené predčasným ukončením zmluvy na základe všeobecné ustanovenia Ch. 25 Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za nesplnenie alebo nesprávne plnenie povinností.

Je potrebné poznamenať, že absencia pravidla zaväzujúceho prenajímateľa poskytnúť na obdobie veľkých opráv iné bytové priestory nevylučuje možnosť zahrnúť túto klauzulu do nájomnej zmluvy na bytové priestory.

Hlavnými právami prenajímateľa v zmluve o nájme bytu by malo byť právo požadovať od nájomcu zaplatenie nájomného, ako aj vrátenie nebytových priestorov po ukončení zmluvy v riadnom stave s prihliadnutím na bežné opotrebenie, alebo v stave stanovenom zmluvou. Hoci to druhé nie je zakotvené v kap. 35 Občianskeho zákonníka vyplýva z podstaty pracovnoprávneho vzťahu.

Nájomca bytu je v zmluve o nájme bytu povinný užívať byt v súlade s jeho účelom - len na bývanie. Táto požiadavka je v určitom rozpore s 2. časťou čl. 17 bytového zákonníka, ktorý umožňuje užívanie bytových priestorov na výkon povolania alebo samostatného podnikania, ak tým nie sú porušené práva a oprávnené záujmy iných občanov, ako aj požiadavky, ktoré musí bytový priestor spĺňať. Časť 2 Čl. 17 bytového zákonníka sa vzťahuje na všetky osoby žijúce v bytových priestoroch legálne. Iné spôsoby použitia sú teda možné len vtedy, ak osoba žije v obytnej zóne.

Zdá sa, že pre zmluvu o komerčnom prenájme spolu s ubytovaním by bolo potrebné povoliť užívanie obytných priestorov na iné zákonom povolené účely, len po dohode s prenajímateľom, ako je stanovené v niektorých predpisov(Ustanovenie 7 článku 21 federálneho zákona č. 63-FZ z 31. mája 2002 „O advokácii a právnickom povolaní v Ruskej federácii“).

Nájomca bytového priestoru je povinný zabezpečiť jeho bezpečnosť a udržiavať ho v riadnom stave (1. časť § 678 Občianskeho zákonníka). S tým je úzko spojená povinnosť vykonávať bežné opravy bytových priestorov (§ 681 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Táto norma je dispozičná, preto bežné opravy môže vykonávať prenajímateľ. Súčasné opravy pozostávajú z vykonávania plánovaných preventívnych prác na konzervovanie konštrukcií, dokončovania priestorov, aby sa zabránilo ich predčasnému opotrebovaniu, prác na odstraňovaní drobných poškodení a porúch, ktoré vznikajú pri prevádzke bytového fondu, ako aj zaistenia bezpečnosti a komfortu bývania (napr. napríklad maľovanie stropov, tapetovanie stien, oprava podlahových krytín atď.)

Nájomca je povinný platiť za bytové priestory vo výške, spôsobom a termínoch ustanovených zmluvou (3. časť § 678 Občianskeho zákonníka). Ak nie je v zmluve o prenájme bytu určený postup a lehoty na platenie nájomného, určujú sa v súlade s právnymi predpismi o bývaní (článok 155 bytového zákonníka). Vo všeobecnosti platí, že za energie platí aj zamestnávateľ. Toto pravidlo má však dispozitívny charakter (článok 678 časť 3 Občianskeho zákonníka).

Nájomca môže so súhlasom prenajímateľa dať byt do podnájmu(článok 685 Občianskeho zákonníka). V tomto prípade zostáva nájomca zodpovedný prenajímateľovi podľa nájomnej zmluvy.

Podnájomnú zmluvu na bytové priestory je možné uzavrieť pri dodržaní normy celkovej plochy na osobu. Táto zmluva je spoplatnená. Doba jej platnosti nesmie presiahnuť dobu trvania nájomnej zmluvy. V prípade predčasného ukončenia podnájomnej zmluvy súčasne zaniká. Na podnájomnú zmluvu sa nevzťahuje pravidlo o predkupnom práve nájomcu na uzavretie zmluvy na novú dobu (§ 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Toto ustanovenie sa vysvetľuje tým, že nájomná zmluva sa uzatvára predovšetkým na vlastné bývanie. Podnájom teda nemôže byť hlavným účelom uzavretia nájomnej zmluvy na bytové priestory, na to je nájomná zmluva.

Zmluva o prenájme bývania, ako už bolo uvedené, sa uzatvára na dobu najviac piatich rokov, uplynutie tejto doby však automaticky neznamená jej ukončenie. Podľa čl. 684 Občianskeho zákonníka, najneskôr tri mesiace pred skončením zmluvy musí prenajímateľ ponúknuť nájomcovi uzavretie zmluvy za rovnakých alebo odlišných podmienok alebo ho upozorniť na odmietnutie obnovenia zmluvy, keďže si neželá prenajať priestory. Ak ani jedna zo strán neprejavila svoj úmysel pred uplynutím lehoty, zmluva sa považuje za predĺženú za rovnakých podmienok a na rovnakú dobu. Ak prenajímateľ odmietol obnoviť zmluvu, ale do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy o nájme bytu uzatvoril novú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo požadovať uznanie tejto transakcie za neplatnú a (alebo) náhradu za straty spôsobené odmietnutím obnovenia zmluvy s ním (článok 684 Občianskeho zákonníka).

Počas doby platnosti možno zmluvu zmeniť z dôvodov uvedených v kapitole. 29 Občianskeho zákonníka. K zmene nájomnej zmluvy na bytové priestory, s výnimkou krátkodobého prenájmu, dochádza aj v ďalších prípadoch uvedených v kap. 35 Občianskeho zákonníka.

Zmluva sa mení aj pri výmene nájomcu, čo je možné na žiadosť nájomcu a ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, so súhlasom prenajímateľa (čl. 1 § 688 Občianskeho zákonníka). Nájomcu môže nahradiť niekto z plnoletých občanov s trvalým pobytom v bytovom priestore.

V prípade úmrtia nájomcu alebo jeho odchodu z bytových priestorov zostáva zmluva v platnosti za rovnakých podmienok a nájomca sa po vzájomnej dohode stáva jedným z občanov, ktorí majú s predchádzajúcim nájomcom trvalé bydlisko. Ak sa nedosiahne konsenzus, všetci ľudia s trvalým pobytom v obytných priestoroch sa stávajú spoločnými nájomníkmi (článok 2 § 686 Občianskeho zákonníka). Nie je potrebný súhlas prenajímateľa.

Ukončenie nájomnej zmluvy na bývanie možné po dohode strán av prípadoch ustanovených zákonom - na žiadosť jednej z nich.

Nájomca nebytového priestoru má právo so súhlasom ostatných občanov s trvalým pobytom v bytovom priestore kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výpovednou lehotou prenajímateľa. Na podnet nájomcu je nájomná zmluva na bytové priestory ukončená bez súdneho konania.

Na návrh prenajímateľa možno zmluvu vypovedať na súde len vtedy, ak sú splnené podmienky uvedené v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka z dôvodov (neplatenie bytov, jeho zničenie alebo poškodenie).

Súdnym rozhodnutím môže byť zamestnávateľovi poskytnutá lehota nie dlhšia ako jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy. Toto nie je povinnosť, ale právo súdu. O takejto otázke sa rozhoduje s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu. Zohľadňujú sa najmä dôvody, prečo k porušeniu došlo. Napríklad lehota na splatenie dlhu môže byť poskytnutá v prípade, ak sa platba neuskutoční z dôvodu oneskorenej mzdy, dlhodobej choroby atď.

Ak nájomca v lehote určenej súdom priestupky neodstráni alebo neurobí na to všetky potrebné opatrenia, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa zmluvu vypovedá. V tomto prípade môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon svojho rozhodnutia najviac na jeden rok.

Zákonodarca umožňuje v určitých prípadoch požadovať ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou. Podľa odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka možno dohodu ukončiť na súde na návrh ktorejkoľvek zmluvnej strany, ak priestory už nie sú vhodné na trvalé bývanie, sú v havarijnom stave, ako aj v iných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní. Napríklad, ak je dom, v ktorom sa nachádzajú obytné priestory, podrobený demolácii (článok 85 zákonníka o bývaní) alebo premene na nebytový priestor. Musia teda nastať okolnosti, ktoré bránia používaniu obytných priestorov alebo spôsobujú výrazné zhoršenie podmienok používania, ak nedochádza k porušeniam zo strany zmluvných strán.

Súd zároveň na základe prednostnej ochrany práv nájomcu poskytuje nájomcovi lehotu nie dlhšiu ako jeden rok na odstránenie porušení, ktoré boli základom pre ukončenie komerčného nájmu nebytových priestorov. Ak nájomca v lehote určenej súdom priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa rozhodne o ukončení obchodného nájmu nebytových priestorov. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd vo svojom rozhodnutí o ukončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac o jeden rok (článok 687 Občianskeho zákonníka).

Prenajímateľ musí nájomcu najskôr upozorniť na potrebu odstránenia týchto porušení a ak napriek upozorneniu nedôjde k odstráneniu priestupkov, potom má prenajímateľ právo vypovedať zmluvu na súde (ust. 4 § 687 Občianskeho zákonníka ).

„Ostatné obytné priestory“ sa líšia od komfortných v tom, že nemusia vyhovovať podmienkam lokality. Musí v súlade s časťou 2 čl. 15 LCD byť vhodné na trvalý pobyt občanov (spĺňať stanovené hygienicko-technické normy). Obytná plocha takýchto obytných priestorov musí byť najmenej 6 metrov štvorcových. m. Okrem toho sa tento priestor môže nachádzať mimo lokality, kde nájomca býval. „Iné obytné priestory“ sa poskytujú pri vysťahovaní z dôvodu nezaplatenia nájomného a energií na viac ako 6 mesiacov bez vážneho dôvodu.

Alkoholizmus

1 0 0

Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl+Enter.

Pojem a všeobecná charakteristika nájomnej zmluvy. Pojem, všeobecná charakteristika a typy nájomnej zmluvy na bývanie

Sociálna nájomná zmluva na bytové priestory

Strany dohody

Prenájom objektu

Doba prenájmu

Platba na základe zmluvy o sociálnom prenájme

Voľba editora