03.02.2022

Īres līguma jēdziens un vispārīgie raksturojumi. Dzīvojamās telpas īres līguma koncepcija, vispārīgie raksturojumi un veidi

Pirms Krievijas Federācijas Civilkodeksa pieņemšanas dzīvojamo telpu īre pastāvēja līdzās cita veida kādai citai dzīvojamo telpu izmantošanai - īrei. Atšķirību starp dzīvojamo telpu īri un īri noteica Mājokļu politikas pamatu likums, un tā sastāvēja no katra līguma mērķa: mājokļa īrēšana bija paredzēta patēriņa vajadzībām, bet īre bija paredzēta mājokļa komercdarbībai. krājums. Līdz ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa pieņemšanu darbā pieņemšanai tika piešķirta tāda pati funkcija kā līzingam, piedaloties pilsoņiem kā īrniekiem. Īres institūcija un izīrēšanas institūcija neaprobežojās ar jebkāda veida dzīvojamo fondu atkarībā no īpašuma formas.

Kopš Krievijas Federācijas Civilkodeksa otrās daļas ieviešanas, t.i., no 1996. gada 1. marta, dzīvojamo telpu īre, kurā pilsoņi kā īrnieki piedalās, ir turpmāk izslēgta no mājokļa līgumu sistēmas kā īres līguma dublikāts. dzīvojamām telpām.

Juridiska persona mājokļa īres attiecībās var piedalīties tikai kā izīrētājs. Apakšnomas attiecības ar pilsoni šajā gadījumā ir izslēgtas.

Dzīvojamo telpu īri regulē Ch. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. pantu un mājokļu likumdošanas normas (tostarp Krievijas Federācijas veidojošo vienību tiesību aktus, jo mājokļu tiesību akti ir Krievijas Federācijas un tās veidojošo vienību kopīgās jurisdikcijas priekšmets).

Autors dzīvojamās telpas īres līgums viena puse - īpašnieks vai tā pilnvarota persona (īrnieks) apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu un izmantošanu dzīvošanai tajā (Krievijas Civilkodeksa 671. panta 1. punkts). Federācija).

Dzīvojamās telpas īres līgums ir vienprātīgi(darba devējam ir pienākums nodrošināt), kompensēts(“par maksu”) un savstarpēja(jo tiesības un pienākumi rodas abām pusēm). Šis noteikums attiecas uz visiem dzīvojamās telpas īres līgumiem neatkarīgi no tā, kurš ir īres telpu īpašnieks un kurš ir to īrnieks.

Likumdevējs izšķir divus attiecīgo līgumu veidus: dzīvojamo telpu īres līgums valsts un pašvaldības dzīvojamā fondā sociālajai lietošanai. (sociālās īres līgums) un dzīvojamo telpu īres līgumu privātajā dzīvojamā fondā. Šāda veida līgumi tiek saukti literatūrā .

Lai gan kopumā Krievijas Federācijas Civilkodekss atsevišķi regulē komerciālo un sociālo nomu, tajā ir ietverti vairāki vispārīgi noteikumi, kas attiecas uz šiem līgumiem: 1. pants. 671 (līguma definīcija); Art. 674 (vienošanās forma); Art. 675 (līguma saglabāšana dzīvojamās telpas nodošanas īpašumā laikā); Art. 678 (darba devēja pienākumi); Art. 680 (pagaidu iedzīvotāji); Art. 681 (īrētu telpu remonts); 1., 2., 3. punkts, art. 685 (apakšnoma). Citas normas sk. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. pants var būt vispārīgs (attiecas uz sociālās īres līgumiem) tikai tad, ja mājokļu tiesību aktos nav noteikts citādi.

672. pants ir vienīgais Krievijas Federācijas Civilkodeksā, kas tieši attiecas tikai uz sociālo īres līgumu. Tas ievieš jēdzienu "sociālais īres līgums" un nosaka tā piemērošanas jomu - valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu, kā arī īrnieka ģimenes locekļu juridisko statusu. Jautājumos par šī līguma noslēgšanas kārtību, pamatojumu un nosacījumiem Krievijas Federācijas Civilkodekss atsaucas uz mājokļu tiesību aktiem, kas tieši regulē šo līgumu.

Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss arī atšķiras kā neatkarīgs līgums specializēto dzīvojamo telpu īres līgums.

Sociālais līgums par dzīvojamo telpu īri

Saskaņā ar Art. 1. daļu. 672 Krievijas Federācijas Civilkodeksa valsts un pašvaldību dzīvojamajā fondā sociālajai lietošanai, dzīvojamās telpas tiek nodrošinātas pilsoņiem saskaņā ar dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu. Stājoties spēkā Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksam, kā arī apstiprinot Dzīvojamo telpu sociālās īres parauglīgumu, šis līgums ieguva detalizētu likumdošanas regulējumu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa normas mājokļu tiesību aktiem tiek piemērotas pakārtoti, ja vien Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā nav noteikts citādi. Līdz ar to dzīvojamo telpu sociālās īres jautājumi ir kļuvuši pilnībā reglamentēti ar mājokļu un civiltiesību normām.

Saskaņā ar dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu viena puse - valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (īpašnieks) apņemas nodot otrai pusei - pilsonim (īrniekam) dzīvojamo telpu. glabāšanai un lietošanai dzīvošanai tajā saskaņā ar RF Mājokļu kodeksa noteikumiem (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 60. pants).

Sociālās īres līgumu var raksturot kā vienprātīgi(lai to noslēgtu, pietiek vienoties par būtiskajiem līguma nosacījumiem, proti, par priekšmetu (t.i., dzīvojamās telpas) un par īrnieku), kompensēts, divvirzienu, savstarpējs.

Līgumslēdzējas puses

Iznomātājs saskaņā ar sociālo īres līgumu ir valsts dzīvojamā fonda vai pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamās telpas īpašnieks. Īpašnieka vārdā darbojas pilnvarota valsts institūcija vai pilnvarota pašvaldības iestāde.

Neviena persona nevar darboties kā darba devējs saskaņā ar sociālās īres līgumu. Viņi var būt tikai Krievijas Federācijas pilsoņi. Saskaņā ar Art. 49 LCD. dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālajiem īres līgumiem netiek piešķirtas ārvalstu pilsoņiem vai bezvalstniekiem, ja vien Krievijas Federācijas starptautiskajā līgumā nav noteikts citādi. Šajā gadījumā pilsonim ir jāpieder maznodrošināto pilsoņu kategorijai un jābūt atzītam noteiktajā kārtībā kam nepieciešams mājoklis un reģistrēts.

Darba devēja pusē var būt vairākas personas. Ģimenes locekļi ir līdzīrnieki. Dzīvojamo telpu īrnieka, kas noslēgts sociālā īres līgumā, ģimenes locekļi ir kopā ar viņu dzīvojošā laulātā, kā arī šī īrnieka bērni un vecāki. Pārējie radinieki un apgādājamie invalīdi saskaņā ar sociālās īres līgumu tiek atzīti par dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļiem, ja tos īrnieks iekārtojis kā savas ģimenes locekļus un vada ar viņu kopīgu saimniecību. Izņēmuma gadījumos tiesā par dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļiem saskaņā ar sociālo īres līgumu var atzīt citas personas.

Dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļiem saskaņā ar sociālo īres līgumu ir vienādas tiesības un pienākumi ar īrnieku. Dzīvojamās telpas īrnieka rīcībspējīgie ģimenes locekļi saskaņā ar sociālo īres līgumu ir solidāri atbildīgi ar īrnieku par saistībām, kas izriet no sociālā īres līguma.

Dzīvojamās telpas sociālās īres līgumā ir jānorāda sociālās īres līguma dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļi.

Pēc īrnieka un viņa ģimenes locekļu lūguma ar kādu no ģimenes locekļiem var noslēgt sociālo īres līgumu. Īrnieka nāves vai viņa aiziešanas no dzīvojamās telpas gadījumā līgums tiek slēgts ar kādu no ģimenes locekļiem, kas dzīvo dzīvojamā telpā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 672. panta 2. punkts).

Nomas objekts

Sociālās īres objekts ir valsts vai pašvaldības dzīvojamā fondā ietilpstoša dzīvojamā telpa (dzīvojamā ēka, dzīvoklis, dzīvojamās ēkas daļa vai dzīvoklis). Dzīvojamās telpas saskaņā ar Art. Dzīvokļu kodeksa 15. pants atzīst izolētu telpu, kas ir nekustamais īpašums un ir piemērota pilsoņu pastāvīgai dzīvošanai, t.i., tā atbilst noteiktajiem sanitārajiem un tehniskajiem noteikumiem un citām likumdošanas prasībām.

Saskaņā ar sociālo īres līgumu pilsoņiem viņu dzīvesvietā (attiecīgās apdzīvotās vietas robežās) ir jānodrošina dzīvojamās telpas ar kopējo platību uz vienu personu, kas ir vismaz īres normas apmērā (Dzīvokļa kodeksa 57. panta 5. punkts). Krievijas Federācija). Sociālās īres līguma ietvaros dzīvojamās telpas nodrošināšanas norma ir minimālais dzīvojamās telpas lielums, uz kura pamata tiek noteikts sociālās īres līgumā paredzētās dzīvojamās telpas kopējās platības lielums. Nodrošinājuma likmi nosaka pašvaldība atkarībā no attiecīgajā pašvaldībā sasniegtā sociālās īres līgumos nodrošināto dzīvojamo telpu nodrošinājuma līmeņa un citiem faktoriem.

Patstāvīgs sociālās īres objekts nevar būt neizolēta dzīvojamā telpa, telpas palīgdarbībai, kā arī kopīpašums daudzdzīvokļu mājā. Ar neizolētām dzīvojamām telpām pirmām kārtām jāsaprot telpas dzīvokļos un dzīvojamās ēkās, kas savienotas ar kopīgu ieeju utt., kā arī telpu daļas. Par palīgtelpām (t.i., saimniecības telpām - iepriekšējās mājokļu likumdošanas terminoloģijā) tradicionāli tiek uzskatītas virtuves, gaiteņi, vannas istabas un citas telpas ar palīgfunkciju.

Darbā pieņemšanas periods

Termiņš nav būtisks nosacījums līgumam par dzīvojamo telpu sociālo īri, jo saskaņā ar šo līgumu dzīvojamās telpas tiek nodotas pilsoņiem uz nenoteiktu laiku.

Samaksa saskaņā ar sociālās īres līgumu

Maksājums saskaņā ar sociālo īres līgumu ietver:

samaksa par dzīvojamo telpu lietošanu (īres maksa). Savukārt pilsoņi, kas likumā noteiktajā kārtībā atzīti par maznodrošinātiem pilsoņiem un saskaņā ar sociālajiem īres līgumiem apdzīvo dzīvojamās telpas, ir atbrīvoti no maksas par dzīvojamās telpas izmantošanu (īres maksas) maksāšanas;
maksājums par dzīvojamo telpu uzturēšanu un remontu, kas ietver samaksu par pakalpojumiem un daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas darbiem, daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma apkopi un kārtējo remontu. Samaksa par dzīvojamo telpu uzturēšanu un remontu tiek noteikta tādā apmērā, kas nodrošina daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanu atbilstoši likuma prasībām. Samaksas apmērs par dzīvojamo telpu uzturēšanu un remontu dzīvojamo telpu īrniekiem saskaņā ar sociālajiem īres līgumiem tiek noteikts, pamatojoties uz dzīvojamās telpas aizņemto kopējo platību (atsevišķās istabās kopmītnēs, pamatojoties uz šo istabu platību). To nosaka pašvaldības atkarībā no dzīvojamās telpas kvalitātes un labiekārtojuma un mājas atrašanās vietas;
komunālie maksājumi. Komunālo maksājumu apmēru aprēķina, pamatojoties uz patērēto komunālo pakalpojumu apjomu, ko nosaka uzskaites ierīču rādījumi, un, ja to nav, pamatojoties uz pašvaldību apstiprinātajiem komunālo pakalpojumu patēriņa standartiem, izņemot normatīvus komunālo pakalpojumu patēriņš elektroenerģijas un gāzes apgādei, ko apstiprinājušas Krievijas Federācijas subjektu valsts iestādes Krievijas Federācijas valdības noteiktajā veidā. Noteikumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu pilsoņiem nosaka Krievijas Federācijas valdība.

Pušu tiesības un pienākumi. Saimnieks dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālo īres līgumu saskaņā ar Art. 65 LCD ir pienākums:

nodot īrniekam dzīvojamās telpas brīvi no citu personu tiesībām;
piedalīties kopīpašuma pienācīgā uzturēšanā un remontā daudzdzīvokļu mājā, kurā atrodas īrētās dzīvojamās telpas;
veikt dzīvojamo telpu kapitālos remontdarbus;
nodrošināt, lai īrnieks saņemtu nepieciešamos komunālos pakalpojumus atbilstošā kvalitātē.

Šis saraksts nav pilnīgs. Iznomātājam ir arī citi pienākumi, ko paredz mājokļu likumdošana un dzīvojamās telpas sociālās īres līgums. Tādējādi Sociālās īres parauglīgums paredz arī citus pienākumus, piemēram, pienākumu nodrošināt īrnieku un viņa ģimenes locekļus Krievijas Federācijas Dzīvokļu kodeksā noteiktajā kārtībā mājas kapitālā remonta vai rekonstrukcijas laikā. (kad remontu vai rekonstrukciju nevar veikt bez īrnieka izlikšanas) dzīvojamo telpu manevrējamais fonds, kas atbilst sanitārtehniskajām prasībām.

Dzīvojamās telpas izīrētājam saskaņā ar sociālo īres līgumu ir tiesības pieprasīt savlaicīgu maksājumu par dzīvojamo telpu un komunālajiem pakalpojumiem. Ja īrnieks un viņa ģimenes locekļi, kas kopā ar viņu dzīvo ilgāk par sešiem mēnešiem bez pamatota iemesla, nemaksā par mājokli un komunālajiem maksājumiem, viņus var izlikt tiesas ceļā, piešķirot citu dzīvojamo telpu saskaņā ar sociālo īres līgumu, kuras izmērs atbilst līdz dzīvojamo telpu izmēram.telpas, kas izveidotas iedzīvotāju ievešanai hostelī.

Tiesības tiesā prasīt īrnieka un kopā ar viņu dzīvojošo ģimenes locekļu izlikšanu rodas arī tad, ja viņi: pirmkārt, izmanto dzīvojamo telpu citiem mērķiem, sistemātiski pārkāpj kaimiņu tiesības un leģitīmās intereses vai slikti pārvalda dzīvojamo telpu, pieļaujot tās iznīcināšanu. ; otrkārt, šie pārkāpumi ir saistīti ar dzīvojamo telpu iznīcināšanu; un treškārt, viņi tos nelabo saprātīgā laikā, ko noteicis saimnieks. Šajā gadījumā izlikšana tiek veikta bez citu dzīvojamo telpu nodrošināšanas.

Bez citu dzīvojamo telpu nodrošināšanas pilsoņus, kuriem atņemtas vecāku tiesības, var izlikt arī no viņu dzīvojamām telpām, ja tiesa atzīst šo pilsoņu kopdzīvi ar bērniem, attiecībā uz kuriem viņiem ir atņemtas vecāku tiesības.

Dzīvojamās telpas īrnieka pienākumi ir noteikti Krievijas Federācijas Civilkodeksā un Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā. Būtiskas atšķirības nav novērotas. Saskaņā ar Art. 67 LCD darba devējs dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālo īres līgumu ir pienākums:

izmantot dzīvojamās telpas paredzētajam mērķim un robežās, kas noteiktas Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā;
nodrošināt dzīvojamo telpu drošību;
uzturēt pareizu dzīvojamās telpas stāvokli;
veikt dzīvojamo telpu kārtējo remontu;
savlaicīgi samaksāt īri un komunālos maksājumus;
līgumā noteiktajā termiņā informēt izīrētāju par izmaiņām pamatos un nosacījumos, kas dod tiesības izmantot dzīvojamo telpu saskaņā ar sociālo īres līgumu.

Papildus tiem darba devējs uzņemas citus pienākumus, kas noteikti federālajos likumos un sociālās īres līgumā. Piemēram, Sociālās īres parauglīgums nosaka īrnieka pienākumu saskaņā ar aktu ne ilgāk kā 10 dienu laikā no līguma parakstīšanas dienas pieņemt no izīrētāja piemērotas dzīvojamās telpas, kurās ir veikts kārtējais remonts. , izņemot gadījumus, kad dzīvojamās telpas tiek nodrošinātas no jauna ekspluatācijā nodotā dzīvojamā fonda.

Dzīvojamo telpu īrnieks saskaņā ar sociālo īres līgumu saskaņā ar 1.punktu. 67 Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksam ir tiesības noteiktajā kārtībā:

pārvietot citas personas apdzīvotajās dzīvojamās telpās;
apakšīrē dzīvojamās telpas;
atļaut pagaidu iemītniekiem dzīvot dzīvojamās telpās;
apmainīt vai nomainīt aizņemtās dzīvojamās telpas;
pieprasīt no namīpašnieka savlaicīgu dzīvojamās telpas kapitālo remontu, pienācīgu līdzdalību daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanā, kā arī inženierkomunikāciju nodrošināšanu.

Papildus šīm darba devējam var būt arī citas tiesības, kas noteiktas federālajos likumos un sociālās īres līgumā. Piemēram, saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 66. pantu gadījumā, ja dzīvojamo telpu saimnieks saskaņā ar sociālās īres līgumu nepilda vai nepareizi pilda pienākumus savlaicīgi veikt īrētās dzīvojamās telpas, daudzdzīvokļu ēkas kopīpašuma un ierīcēm, kas atrodas dzīvojamās telpās un paredzētas komunālo pakalpojumu nodrošināšanai, īrniekam pēc savas izvēles ir tiesības pieprasīt maksas samazinājumu par apdzīvotas dzīvojamās telpas, kopīpašuma izmantošanu daudzdzīvokļu mājā vai to izdevumu atlīdzināšanu trūkumu novēršanu dzīvojamās telpās un (vai) kopīpašumā daudzdzīvokļu mājā vai zaudējumu atlīdzināšanu, kas radušies izīrētāja noteikto saistību nepienācīgas izpildes vai nepildīšanas dēļ. Turklāt Sociālās īres parauglīgums paredz vairākas citas īrnieka tiesības, piemēram, tiesības saglabāt tiesības uz dzīvojamo telpu viņa un viņa ģimenes locekļu īslaicīgas prombūtnes laikā.

Vienošanās forma. Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss (63. pants) paredz vienkārša rakstiska forma dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu, kas jānoslēdz, noformējot abu pušu parakstītu dokumentu. Taču šāda līguma slēgšana vairs netiks veikta uz ordera pamata, bet gan uz pašvaldības lēmumu piešķirt dzīvojamā fondā dzīvojamās telpas sociālajai lietošanai (Dzīvokļu kodeksa 57.p. ).

Sociālā īres līguma laušana. Sociālās īres līgumu var izbeigt tikai ar tā izbeigšanu. To var izbeigt jebkurā laikā, pusēm vienojoties. Īrniekam ar pie viņa dzīvojošo ģimenes locekļu rakstisku piekrišanu ir tiesības jebkurā laikā lauzt sociālās īres līgumu. Ja īrnieks un viņa ģimenes locekļi aizceļo uz citu dzīvesvietu, dzīvojamās telpas sociālās īres līgums tiek uzskatīts par izbeigtu no izbraukšanas dienas. Dzīvojamo telpu sociālās īres līguma izbeigšana pēc namīpašnieka lūguma ir atļauta tikai tiesas ceļā un pamatojoties uz likuma 4.punktā noteikto pamatojumu. 83 Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss. Dzīvojamās telpas sociālās īres līgums tiek izbeigts arī sakarā ar dzīvojamās telpas nozaudēšanu (iznīcināšanu) vai īrnieka, kurš dzīvoja viens pats, nāvi. Lai piešķirtu papildu stabilitāti attiecībām, kas izriet no sociālās īres, ir ieviests noteikums, saskaņā ar kuru sociālās īres līgums nav maināms vai lauzts arī tajos gadījumos, kad notiek dzīvojamās telpas īpašnieka maiņa. tās priekšmets. Turklāt noteiktais līgums paliek nemainīgs pat tad, ja šādas dzīvojamās telpas saimnieciskās vadības vai operatīvās pārvaldības tiesības tiek nodotas citai vienībai (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 64. pants).

Dzīvojamās telpas īres līguma juridiskā definīcija ir ietverta Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. panta pirmajā daļā: Saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu viena puse - dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (īrnieks) - apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu valdījumā un lietošanā dzīvošanai tajā. No satura izriet, ka dzīvojamo telpu īres līgums ir vienprātīgs, kompensēts un divpusējs. Vienprātība ir izteikta definīcijas norādē, ka dzīvojamās telpas nodrošināšana ir iekļauta līguma saturā. Savukārt līgums tiek kompensēts, jo dzīvojamās telpas tiek piešķirtas valdījumā un lietošanā par maksu. To var saukt par divpusēju, jo abām pusēm ir pienākumi. Tādējādi izīrētājam ir pienākums nodrošināt otru pusi ar dzīvojamo platību, savukārt īrnieka pienākums ir par to samaksāt laikus.

Izskatāmās Kodeksa nodaļas struktūra atšķiras no tās, kas izmantota nodaļās, kas satur noteikta līguma veida un tā ietvaros noteiktu līgumu veidu regulējumu. Runa ir par nodaļām, kas veltītas pirkšanai un pārdošanai (30.nodaļa), īrei un mūža uzturēšanai ar apgādājamiem (33.nodaļa), īri (34.nodaļa), līgumu slēgšanu (37.nodaļa), glabāšanu (47.nodaļa). Visas uzskaitītās nodaļas sastāv no noteikumiem, kas veido vispārīgo daļu (vispārīgie noteikumi), un kopā ar tiem īpašiem noteikumiem, kas veltīti jebkuram no nodaļā izceltajiem līgumu veidiem.

Vēl viens ir Č. Civilkodeksa 35. pantu, kurā šādas vispārīgās daļas pilnībā nav. Ir pamats uzskatīt, ka, ja mēs tiešām runātu par viena veida un divu veidu līgumiem, attiecīgajā nodaļā vajadzēja noteikt trīs līgumu modeļus. Tikmēr, lai gan kā veidu tiek piedāvāts aplūkot dzīvojamās telpas īres līgumu, bet par tā veidiem komerciālos un sociālos īres līgumus, nodaļā. Civilkodeksa 35. pantā viens no līgumiem - komercnomas līgums - ne tikai nav izcelts ar ar to saistīto noteikumu sarakstu, bet pat nav norādīts. Mūsuprāt, Č. Attiecīgo Civilkodeksa 35. pantu var izskaidrot tikai tad, ja tiek atzīts, ka šīs nodaļas pamatā ir cita veida konstrukcija un abi tās veidi. Faktiski atbilstošā nodaļa ir paredzēta diviem neatkarīgiem līgumu veidiem: dzīvojamās telpas īres līgums vai, kas ir tas pats, komercīres līgums un paralēli tam sociālās īres līgums.

Sociālo īres līgumu pamats ir līgumi, kuru priekšmets ir valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda sastāvā esošās dzīvojamās telpas. Līdztekus sociālajai īrei Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss nosaka arī specializēto dzīvojamo telpu īri. Valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu dzīvojamās telpas tiek izmantotas kā specializētās dzīvojamās telpas. Galvenā atšķirība starp šiem īres veidiem ir dzīvojamo telpu nodrošināšanas nolūkos, un ir dažādi līdzekļi, no kuriem telpas tiek nodrošinātas. Sociālajā īrēšanā mājoklis tiek nodrošināts maznodrošinātiem pilsoņiem, kuri, pamatojoties uz Dzīvokļu kodeksā noteikto pamatojumu, atzīti par tādiem, kuriem ir nepieciešamas dzīvojamās telpas no pašvaldības dzīvojamā fonda. Specializētā dzīvojamā fonda dzīvojamās telpās ietilpst:

1) dienesta dzīvojamās telpas;
2) dzīvojamās telpas kopmītnēs;
3) manevrējamā fonda dzīvojamās telpas;
4) dzīvojamās telpas sistēmas mājās sociālais dienests populācija;
5) iekšzemes pārvietoto personu pagaidu apmešanās fonda dzīvojamās telpas;
6) par bēgļiem atzīto personu pagaidu apmešanās fonda dzīvojamās telpas;
7) dzīvojamās telpas par sociālā aizsardzība noteiktas pilsoņu kategorijas.

RF Mājokļu kodeksa 9. nodaļā ir uzskaitīti pamati dzīvojamo telpu nodrošināšanai katram specializētā dzīvojamā fonda veidam.

Šobrīd plaši izplatīta ir privātīpašumā esošo dzīvojamo telpu īre. Tādējādi radās steidzama vajadzība pēc dzīvojamo telpu īres līgumu bināra sadalījuma. Runājot par jautājuma juridisko un tehnisko pusi, ir grūti piekrist kritikai, kas literatūrā tiek adresēta nodaļas struktūrai. 35 Civilkodekss. Saskaņā ar V.N. Litovkins, "šīs nodaļas īpatnība atšķirībā no iepriekšējām nodaļām ir tāda, ka tajā nav strukturāli nošķirtas vispārīgās un īpašās normas, kas apgrūtina nodaļas satura izpratni."

Komerciālajiem un sociālajiem īres līgumiem ir daudz kopīga. Šo kopību nosaka tas, ka abi līgumi par dzīvojamām telpām ir noslēgti un vērsti uz vienu mērķi - nodot dzīvojamo telpu valdījumā un lietošanā, un noteikti dzīvošanai.

Tomēr katra no šiem diviem līgumiem būtisku iezīmju klātbūtne šajā vispārējā sistēmā noteica nepieciešamību tiem izveidot atšķirīgus tiesiskos režīmus.

Pamatojoties uz iepriekš minēto, mēs varam secināt, ka Civilkodekss un Mājokļu kodekss "nodrošina plašas iespējas apmierināt Krievijas pilsoņu mājokļa vajadzības, tostarp pamatojoties uz dzīvojamo telpu komerciālajiem un sociālajiem īres līgumiem".

Nodaļai veltīts dzīvojamo telpu īres attiecību regulējums. 35 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Dzīvojamās telpas īres līgums ir līgums, saskaņā ar kuru īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (iznomātājs) apņemas nodrošināt īrnieku ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu un lietošanu dzīvošanai tajā (LĪD 671. panta 1. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodekss).

Dzīvojamās telpas īres līguma veidi: sociālās īres līgums, komercīres līgums.

Līguma juridiskā kvalifikācija: savstarpēja, kompensēta, vienprātīga.

Dzīvojamās telpas īres līguma objekts var būt izolēta pastāvīgai dzīvošanai piemērota dzīvojamā telpa (dzīvoklis, dzīvojamā ēka, dzīvokļa daļa vai dzīvojamā ēka). Dzīvojamo telpu piemērotība dzīvošanai tiek noteikta mājokļu likumdošanā noteiktajā kārtībā.

Visas pilsoņiem nodrošinātās dzīvojamās telpas ar likumu ir apvienotas jēdzienā “dzīvojamais fonds”. Dzīvojamais fonds - visu dzīvojamo telpu kopums neatkarīgi no īpašuma formas, tai skaitā dzīvojamās ēkas, specializētās mājas (kopmītnes, specializētās mājas vientuļiem veciem cilvēkiem, invalīdiem u.c.), dzīvokļi, dienesta dzīvojamās telpas un citas piemērotas dzīvojamās telpas dzīvošanai.

Atkarībā no īpašumtiesību veida dzīvojamo fondu saskaņā ar Krievijas Federācijas konstitūciju, Krievijas Federācijas Civilkodeksu un Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu var iedalīt:

fonds, kas ir privātīpašums (pilsoņiem, juridiskām personām);

valsts dzīvojamais fonds;

pašvaldības dzīvojamais fonds.

Turklāt katram dzīvojamā fondam ir savs lietošanas mērķis - sociālais vai komerciālais. Ar pilsoņiem, izmantojot telpas valsts un pašvaldības dzīvojamā fondā, tiek slēgts sociālās īres līgums. Komerciālo īres līgumu var noslēgt ar jebkura fonda iedzīvotājiem. Īres līgumu, pēc mērķa līdzīgu īres līgumam, var noslēgt arī ar jebkura fonda mājās dzīvojošām personām. Tomēr šī līguma puse (īrnieks) var būt tikai juridiska persona, kas īrē telpas, lai nodotu tās pilsoņiem lietošanā (piemēram, organizācija īrē dzīvokli saviem darbiniekiem dzīvošanai).

Mājokļu attiecību rašanās iemesli:

pašvaldības lēmums (sociālā pieņemšana darbā);

līgums (komerciālā noma).

Dzīvojamo telpu īres līgumu tiesiskā regulējuma avoti.

Būtisks pavērsiens mājokļu tiesisko attiecību likumdošanas regulējumā Krievijas Federācijā sākās ar 1993. gada konstitūcijas pieņemšanu. Krievijas Federācijas konstitūcijā pirmo reizi tika iekļauts noteikums par pilsoņu tiesībām uz mājokli (40. pants).

Pašlaik galvenie noteikumi, kas regulē mājokļu tiesiskās attiecības, ir Krievijas Federācijas Civilkodekss un Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss. Tā kā Krievijas Federācijas Civilkodekss ir nozarei specifisks normatīvais akts, tas atspoguļo civiltiesību normas, kas ir specifiskas, galvenokārt komercnomas līgumam. Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss ir visaptverošs normatīvais akts, kas regulē dažādas attiecības mājokļu jomā, tostarp civilās un administratīvās. Komercnomas līgumu regulē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. nodaļa. Sociālās īres līgums - Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss.

Krievijas Federācijas veidojošo vienību normatīvie akti.

Sociālais līgums par dzīvojamo telpu īri

Dzīvojamo telpu sociālās īres līgums tiek slēgts, pamatojoties uz sarežģītu juridisko struktūru:

to personu reģistrācija, kurām nepieciešamas dzīvojamās telpas, ko veic vietējās pašvaldības (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 51., 52. pants);

prioritāro vai noteikto nosacījumu iestāšanās mājokļa ārkārtas saņemšanai (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 57. pants);

pašvaldības institūcijas lēmums par dzīvojamo telpu - oficiāls dokuments, kas apliecina tajā norādīto personu tiesības slēgt dzīvojamās telpas sociālās īres līgumu.

To personu loks, kurām ir tiesības saņemt dzīvojamās telpas sociālajai lietošanai saskaņā ar mājokļu likumdošanu:

pilsoņi, kuriem nav dzīvojamo telpu;

iedzīvotājiem nodrošināta kopējā dzīvojamā platība uz vienu ģimenes locekli, kas ir mazāka par grāmatvedības normu. Dzīvojamo telpu platības uzskaites standarts ir minimālais platības lielums, uz kura pamata tiek noteikts iedzīvotāju drošības līmenis, lai viņus reģistrētu kā tādus, kam nepieciešamas dzīvojamās telpas. Grāmatvedības normu nosaka pašvaldības;

pilsoņi, kas dzīvo telpās, kas neatbilst dzīvojamām telpām noteiktajām prasībām;

pilsoņiem, kuru ģimenē ir pacients, kas slimo ar smagu hroniskas slimības formu, kurā nav iespējams dzīvot kopā ar viņu vienā dzīvoklī, un kuriem nav citu dzīvojamo telpu (šādu slimību sarakstu nosaka valdība Krievijas Federācijas).

Šim noteikumam ir izņēmumi - dzīvojamo telpu ārkārtas nodrošināšana saskaņā ar sociālās īres līgumiem šādām pilsoņu kategorijām:

pilsoņi, kuru dzīvojamās telpas noteiktajā kārtībā ir atzītas par dzīvošanai nederīgām un nav pakļautas remontam vai rekonstrukcijai;

bāreņi un bez vecāku gādības palikušie bērni, personas no bāreņu vidus un bez vecāku gādības palikušie bērni, beidzoties viņu uzturēšanās laikam izglītības un citās institūcijās, tai skaitā sociālā dienesta institūcijās, audžuģimenēs, bērnunama tipa, izbeidzoties aizbildnībai (aizgādnībai), kā arī pēc dienesta pabeigšanas Krievijas Federācijas bruņotajos spēkos vai pēc atgriešanās no institūcijām, kas izpilda ieslodzījumu;

pilsoņi, kas cieš no smagām formām hroniskas slimības, kuru sarakstu ir izveidojusi Krievijas Federācijas valdība.

Lēmumus par dzīvojamo telpu nodrošināšanu pilsoņiem izsniedz vai nosūta ne vēlāk kā trīs darbdienu laikā no lēmumu pieņemšanas dienas. Šis lēmums ir par pamatu sociālās īres līguma noslēgšanai tajā noteiktajā termiņā.

Dzīvojamo telpu sociālās īres līgumā viena puse - valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamās telpas īpašnieks (vai viņa uzdevumā pilnvarota valsts vai pašvaldības institūcija) vai viņa pilnvarota persona (iznomātājs) apņemas nodot dzīvojamo telpu otrai pusei - pilsonim (īrniekam) valdījumā un lietošanā dzīvošanai tajā.

Līguma būtiskie nosacījumi: priekšmets. Sociālās īres līguma priekšmets ir pilsoņu pastāvīgai dzīvošanai piemērotas dzīvojamās telpas (dzīvojamā ēka, dzīvoklis, dzīvojamās ēkas daļa vai dzīvoklis).

Dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu slēdz, nenorādot tā darbības laiku.

Vienošanās forma: rakstiska, pamatojoties uz lēmumu piešķirt dzīvojamo telpu.

Dzīvojamo telpu īres līguma puses valsts un pašvaldības dzīvojamā fonda mājās ir īrnieks - tikai pilsonis un izīrētājs - mājokļa uzturēšanas organizācija, vai atbilstošs uzņēmums, iestāde, organizācija.

Saimniekam ir tiesības pieprasīt savlaicīgu samaksu par mājokli un komunālajiem maksājumiem. Nodevas apmēru (tarifu) nosaka pašvaldības.

Iznomātājam ir pienākums:

nodot īrniekam dzīvojamās telpas brīvi no citu personu tiesībām;

piedalīties kopīpašuma pienācīgā uzturēšanā un remontā daudzdzīvokļu mājā, kurā atrodas īrētās dzīvojamās telpas;

veikt dzīvojamo telpu kapitālos remontdarbus;

nodrošināt, lai īrnieks saņemtu nepieciešamos komunālos pakalpojumus ar atbilstošu kvalitāti (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 65. pants).

Darba devējam ir tiesības:

pārvietot citas personas apdzīvotajās dzīvojamās telpās;

apakšīrē dzīvojamās telpas;

atļaut pagaidu iemītniekiem dzīvot dzīvojamās telpās;

apmainīt vai nomainīt aizņemtās dzīvojamās telpas;

pieprasīt no saimnieka savlaicīgu dzīvojamo telpu kapitālo remontu, pienācīgu dalību daudzdzīvokļu ēkas kopīpašuma uzturēšanā, kā arī komunālo pakalpojumu nodrošināšanu (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 67. pants).

Darba devējam ir pienākums:

izmantot piešķirtās telpas paredzētajam mērķim un uzturēt tās atbilstošā stāvoklī;

savlaicīgi samaksāt īres un komunālos maksājumus;

par saviem līdzekļiem veikt kārtējos remontdarbus aizņemtajās telpās un koplietošanas telpās;

ievērot iekšējos noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības standartus;

bez attiecīgas rakstiskas atļaujas neveikt nekādas izmaiņas telpās;

dzīvojamās telpas atstāšanas gadījumā īrniekam ir pienākums saskaņā ar aktu nodot telpas iznomātājam labā stāvoklī.

Sociālās īres līguma laušana ir iespējama, pusēm vienojoties jebkurā laikā.

Īrnieks var izbeigt līgumu jebkurā laikā ar kopā dzīvojošo ģimenes locekļu rakstisku piekrišanu. Par izbraukšanas dienu tiek uzskatīta līguma izbeigšanas diena. Īres līgums var tikt izbeigts arī īrnieka nāves dēļ, ja viņš dzīvoja bez ģimenes. Ja pēc īrnieka nāves dzīvojamā telpā paliek viņa ģimenes locekļi, īres līgums netiek izbeigts.

Iznomātājam ir tiesības lauzt līgumu tikai tad, ja tam ir likumā noteikts pamats.

Pilsoņi tiek izlikti no dzīvojamām telpām, nodrošinot citas ērtas dzīvojamās telpas (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 85. pants) saskaņā ar sociālās īres līgumiem, ja:

māja, kurā atrodas dzīvojamā telpa, ir pakļauta nojaukšanai;

dzīvojamās telpas ir pakļautas pārcelšanai uz nedzīvojamām telpām;

dzīvojamās telpas atzītas par dzīvošanai nederīgām;

mājas kapitālā remonta vai rekonstrukcijas rezultātā dzīvojamā telpa nevar tikt saglabāta vai samazināsies tās kopējā platība, kā rezultātā īrniekam un viņa ģimenes locekļiem, kas tajā dzīvo, var tikt atzīts par vajadzīgu dzīvojamo telpu, vai palielināties. , kā rezultātā kopējā apdzīvoto dzīvojamo telpu platība uz vienu ģimenes locekli ievērojami pārsniegs nodrošinājuma normu.

Īrnieka un viņa ģimenes locekļu tiesas ceļā izlikšana ar citu dzīvojamo telpu nodrošināšanu tiek veikta, ja īrnieks bez pamatota iemesla ilgāk par sešiem mēnešiem nav samaksājis par dzīvojamo telpu un (vai) komunālajiem pakalpojumiem (dzīvojamās telpas tiek nodrošinātas saskaņā ar hosteļa standarti).

Pilsoņu tiesas ceļā izlikšana bez citu dzīvojamo telpu nodrošināšanas:

dzīvojamo telpu iznīcināšana vai bojāšana, ko veic īrnieks vai citi pilsoņi, par kuru darbībām viņš ir atbildīgs;

sistemātisks kaimiņu tiesību un likumīgo interešu pārkāpums, kas padara neiespējamu kopdzīvi vienā dzīvojamā telpā;

dzīvojamo telpu izmantošana mērķiem, kas nav paredzēti paredzētajam mērķim.

Dzīvojamo telpu īres komerclīgums

Lai noslēgtu dzīvojamo telpu komerclīgumu, nav nepieciešami nekādi administratīvie priekšnoteikumi, pietiek ar vienošanos par visiem būtiskiem nosacījumiem.

Komercdarbības īres līguma priekšmets var būt dzīvojamās telpas, kas atbilst vairākām prasībām:

atbilstību prasībām būvnormatīvi un noteikumi, ugunsdrošība, sanitārās un higiēnas prasības utt.;

mājas (telpas) pēc to būvniecības vai renovācijas pilnvarotās institūcijas reģistrē kā dzīvojamās ēkas;

dzīvojamām telpām jābūt izolētām un piemērotām dzīvošanai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 673. panta 1. punkts).

Līgumslēdzējas puses: iznomātājs un īrnieks. Darba devējs ir tikai pilsonis. Iznomātājs - jebkurš civiltiesību subjekts, kas ir dzīvojamo telpu īpašnieks.

Vienošanās forma: rakstiska.

Līguma darbības laiks: uz noteiktu laiku, noteikts līgumā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 683. pants). Krievijas Federācijas Civilkodekss nosaka divu veidu šādus līgumus: īstermiņa - līdz vienam gadam un ilgtermiņa - no viena līdz pieciem gadiem. Ja līguma termiņš nav norādīts, tad līgums tiek uzskatīts par ilgtermiņa.

Dzīvojamās telpās papildus īrniekam var pastāvīgi dzīvot arī citi pilsoņi, un tie ir jānorāda līgumā. Atšķirībā no sociālās īres līguma, saskaņā ar kuru kopā ar īrnieku var pastāvīgi dzīvot tikai īrnieka ģimenes locekļi, saskaņā ar komercīres līgumu to pastāvīgi var dzīvot un izmantot jebkura persona. Tomēr šīm personām ir tikai vienādas tiesības ar īrnieku izmantot dzīvojamo telpu, un pienākumus (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 677. pants) uzņemas pats īrnieks.

Slēdzot komercīres līgumu, personām, kuras vēlas dzīvot dzīvojamās telpās, ir tiesības darboties kā līdzīrniekiem. Šajā gadījumā saistībā rodas personu daudzveidība, kur, no vienas puses, rīkojas izīrētājs - fiziska vai juridiska persona, kurai pieder dzīvojamā telpa ar īpašuma tiesībām, saimniecisko pārvaldību, un, no otras puses, divas vai vairākas pilsoņi vienlaikus darbojas kā īrnieki, kurus sauc par līdzīrniekiem un ir solidāri atbildīgi pret saimnieku (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 677. panta 4. punkts). Šajā gadījumā iznomātājam ir tiesības prasīt no katra saistību izpildi, tajā skaitā samaksu.

Samaksas apmērs par dzīvojamās telpas lietošanu atšķirībā no sociālās īres līguma tiek noteikts, pusēm vienojoties. Līgumā jānorāda maksas par dzīvojamo telpu izmantošanu samaksas termiņš.

Darba devējam ir tiesības:

prioritārā kārtā noslēgt līgumu uz jaunu termiņu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 684. pants). Lai ievērotu šīs tiesības, izīrētājam ne vēlāk kā trīs mēnešus pirms termiņa beigām jāpaziņo par līguma noslēgšanu ar tādiem pašiem vai citiem noteikumiem, vai jābrīdina īrnieks par atteikumu atjaunot līgumu saistībā ar lēmumu neizīrēt dzīvojamo īpašumu vismaz uz gadu nomas telpas. Ja izīrētājs atteicās atjaunot līgumu sakarā ar lēmumu neizīrēt telpas, bet gada laikā no termiņa beigām īrnieks noslēdza īres līgumu ar citu personu, īrniekam ir tiesības pieprasīt, lai šāds līgums tiktu izīrēts. atzīts par spēkā neesošu un (vai) atlīdzināt zaudējumus, kas radušies atteikuma atjaunot līgumu.ir vienošanās (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 684. pants);

aizvietot īrnieku (aizstāties līgumā ar citu personu, kura pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku ar izīrētāja piekrišanu), kā arī vienojas par dzīvojamās telpas samaksas apmēru;

izbeigt līgumu;

dot piekrišanu dzīvojamo telpu remontam likumā noteiktajos apstākļos.

Īrnieka pienākumi saskaņā ar komercīres līgumu ir līdzīgi sociālās īres līguma prasībām.

Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 687. pants nosaka nosacījumus un kārtību dzīvojamo telpu komerciālā īres līguma izbeigšanai. Līgumu var izbeigt vai nu pēc nomnieka, vai iznomātāja iniciatīvas.

Īrnieks jebkurā laikā ar pārējo kopā ar viņu dzīvojošo biedru piekrišanu var izbeigt līgumu, trīs mēnešus iepriekš rakstiski brīdinot saimnieku (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 687. panta 1. punkts). Lēmums par līguma laušanu ir jāpieņem visiem pilngadīgiem pilsoņiem, kuri pastāvīgi dzīvo pie darba devēja. Ja dzīvojamo telpu neatstās visi, līgums netiks izbeigts, tiesības uz dzīvojamo telpu zaudēs tikai tie, kas aizbrauks uz citu dzīvesvietu.

Līgumu var lauzt pēc jebkuras puses iniciatīvas, ja dzīvojamās telpas sanitāri tehniskais stāvoklis padara to nepiemērotu turpmākai dzīvošanai. Šādu nepiemērotību nosaka speciālas komisijas (tehniskās inventarizācijas, sanitārās uzraudzības, ugunsdrošības uzraudzības birojs u.c.);

Iznomātājam ir tiesības lauzt līgumu, ja (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 687. pants):

īres parāds par sešiem mēnešiem, ja līgumā nav noteikts ilgāks periods, un īstermiņa nomas gadījumā - vairāk nekā divas reizes - pēc līgumā noteiktā samaksas termiņa beigām;

mājokļa iznīcināšana vai bojāšana, ko veic īrnieks (līdzīrnieks) vai citas personas, par kuru darbībām viņš nav atbildīgs. Šajā gadījumā tiesa var piešķirt īrniekam labvēlības periodu ne ilgāku par vienu gadu, lai atjaunotu dzīvojamās telpas normālu stāvokli, saglabājot spēkā dzīvojamās telpas īres līgumu;

dzīvojamo telpu izmantošana citiem mērķiem, kaimiņu tiesību un interešu pārkāpšana. Šajos gadījumos tiesai ir tiesības noteikt darba devējam viena gada pārbaudes laiku vai piešķirt izpildes atlikšanu. tiesas lēmums uz laiku ne ilgāku par vienu gadu.

Līguma laušanas tiesiskās sekas ir tādas, ka īrnieks un visas kopā ar viņu dzīvojošās personas tiek izliktas no aizņemtās dzīvojamās telpas.

Tālmācība tiem, kas nevēlas stāvēt sastrēgumos par pieņemamām cenām

Dzīvojamās telpas apakšīres līgums. Pagaidu iedzīvotāji

Mājokļa tiesisko attiecību dalībnieki papildus izīrētājam un īrniekam var būt apakšīrnieki un pagaidu iemītnieki.

Pagaidu iedzīvotāji var dzīvot dzīvojamās telpās ne ilgāk kā 6 mēnešus, iepriekš par to paziņojot saimniekam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 680. pants ir vispārīgs jebkura veida īres līgumam). Ja nav saskaņots pagaidu īrnieku uzturēšanās laiks, tad īrnieks vai jebkurš cits ģimenes loceklis var pieprasīt pagaidu īrnieku izlikšanu ne vēlāk kā 7 dienu laikā pēc izlikšanas pieprasījuma iesniegšanas. Īrnieks ir atbildīgs par savu rīcību saimnieka priekšā. Viņi dzīvo bez maksas (atbilstība kopējās dzīvojamās platības normai nav nepieciešama). Kamēr Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 80. pants paredz, ka izīrētājs var aizliegt pagaidu iemītnieku uzturēšanos, ja pēc viņu apdzīvošanas katra iedzīvotāja kopējā dzīvojamā platība ir mazāka par atsevišķa dzīvokļa uzskaites normu un mazāka. nekā komunālā dzīvokļa nodrošināšanas norma.

Apakšnomas līgumu regulē Art. 685 Krievijas Federācijas Civilkodekss, kas paredz samaksu par sniegto dzīvojamo telpu izmantošanu.

Būtisks apakšīres līguma nosacījums ir termiņš, kas nevar pārsniegt dzīvojamās telpas īres līguma termiņu.

Ja nomas līgums tiek izbeigts pirms termiņa, vienlaikus tiek izbeigts arī apakšnomas līgums. Apakšīrnieks, atšķirībā no pagaidu iemītniekiem, iegūst īpašumā un lietošanā noteiktu dzīvojamās telpas daļu (vai visu dzīvojamo telpu). Tomēr viņš neiegūst patstāvīgas lietošanas tiesības un darba devējs nes atbildību par viņa darbībām, kas pārkāpj īres līgumu.

Uz apakšnomas līgumu neattiecas noteikums par pirmpirkuma tiesībām slēgt līgumu uz jaunu termiņu.

Dzīvojamo telpu sociālās īres gadījumā apakšīres līgums tiek slēgts ar izīrētāja un viņa kopā ar viņu dzīvojošo ģimenes locekļu rakstisku piekrišanu ar nosacījumu, ka pēc tā noslēgšanas attiecīgās dzīvojamās telpas kopējā platība uz vienu iedzīvotāju. nav mazāks par grāmatvedības normu (Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 76. pants). Līguma termiņu nosaka puses, ja līgumā termiņš nav noteikts, līgums uzskatāms par noslēgtu uz vienu gadu. Līguma pirmstermiņa laušanas gadījumā līguma pusei - ierosinātājam ir pienākums par to paziņot otrai pusei trīs mēnešus iepriekš. Apakšnomas līgums tiek apmaksāts. Maksas kārtība, nosacījumi, samaksas noteikumi un apmērs tiek noteikti, pusēm vienojoties.

Līgums par īpašuma bezatlīdzību (aizdevumu)

Līgums par īpašuma bezatlīdzības izmantošanu (aizdevumu). Līguma par īpašuma bezatlīdzības izmantošanu saturs. Pušu maiņa bezmaksas lietošanas līgumā.

Īpašuma bezatlīdzības izmantošanas (aizdevuma) līguma vispārīgie raksturojumi

Saskaņā ar līgumu par mantas bezatlīdzības izmantošanu viena puse (aizdevējs) apņemas nodot vai nodot mantu otrai pusei (aizņēmējam) pagaidu valdījumā un lietošanā, bet aizņēmējs apņemas to atdot tādā stāvoklī, kādā tas ir. tika saņemts, ņemot vērā normālu nolietojumu vai līgumā noteiktajā stāvoklī (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 689. panta 1. punkts).

Šī vienošanās tiek plaši izmantota ikdienas dzīvē. Aizdevuma līgums rodas pilsoņu attiecībās par dažādām lietām: no skuvekļiem līdz nekustamajam īpašumam, velosipēdiem, automašīnām utt. Šī vienošanās ir kļuvusi ļoti izplatīta ar bibliotēku darbību, kur puses ir fiziskas un juridiskas personas. Praksē bezmaksas izmantošanas līgumi bieži vien ir viltus darījums. Pušu mērķis ir parastām algotām attiecībām izmantot bezatlīdzības attiecībām noteikto preferenciālo režīmu.

Līguma juridiskā kvalifikācija - līgums ir bezatlīdzības līgums, var būt vienprātīgs (šajā gadījumā - divpusējs), reāls (šajā gadījumā - vienpusējs).

Tiesiskā regulējuma avoti:

Ch. 36 Krievijas Federācijas Civilkodekss (689.-701. pants);

Uz aizdevuma līgumu attiecas daudzi noteikumi par nomas līgumu, jo tas pēc būtības ir līdzīgs tam, kas tieši norādīts 2. punktā. 689 Krievijas Federācijas Civilkodekss;

Art. Krievijas Federācijas likuma “Par bibliotēku darbu” 5-10;

Krievijas Federācijas Meža kodekss Art. 36 (līgums par meža platības bezmaksas izmantošanu) u.c.

Abos līgumos - līzinga un aizdevuma - ir viens un tas pats objekts - individuāli noteiktas un nepatērējamas lietas. Arī mērķi sakrīt – abi ir vērsti uz īpašuma nodošanu pagaidu lietošanā. Galvenā atšķirība starp līgumiem ir atlīdzība (īpašums tiek iznomāts par maksu).

Līguma puses: aizdevējs un aizņēmējs. Viņu lomu var pildīt jebkuri civiltiesību subjekti.

Aizdevējs - īpašuma īpašnieks un citas likumā pilnvarotas personas. Aizdevuma līguma unikalitāte slēpjas apstāklī, ka, nododot lietu lietošanā, aizdevējs no šādas noformēšanas negūst tiešu labumu, tas ir, nesaņem nekādu abpusēju nodrošinājumu. Tāpēc līguma piemērošanas joma parasti attiecas uz personiskām un fiduciārām attiecībām. Krievijas Federācijas Civilkodekss nosaka vienīgo ierobežojumu priekšmeta sastāvam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 690. panta 2. punkts). Komercorganizācijai nav tiesību nodot īpašumu bezatlīdzības lietošanā personai, kura ir tās dibinātāja, dalībniece, vadītāja vai tās vadības vai kontroles institūciju locekle. Šī noteikuma mērķis ir novērst šo personu ļaunprātīgu dienesta stāvokļa izmantošanu un organizācijas īpašuma izmantošanu ienākumu gūšanai, nemaksājot atbilstošus nodokļus.

Aizņēmējs ir persona, kas saņem īpašumu bezatlīdzības lietošanā. Uz lietas lietošanas laiku aizņēmējs kļūst par tās īpašumtiesību īpašnieku un bauda tiesības aizsargāt savu valdījumu saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 305.

Būtiski līguma nosacījumi: priekšmets un bezatlīdzība. Bezatlīdzība ir noteicošs nosacījums, un par to ir jāvienojas atsevišķi vai arī skaidri jāizriet no līguma satura, pretējā gadījumā līgums var tikt atzīts par nomas līgumu. Līguma priekšmets ir jebkura nelietojama lieta, kas lietošanas laikā nezaudē savas dabiskās īpašības. Šī lieta ir jānosaka individuāli, jo aizdevums ietver nevis līdzīgas, bet tās pašas lietas atgriešanu. Gan kustamās, gan nekustamās lietas tiek nodotas bezatlīdzības lietošanā. Tātad, saskaņā ar Art. 607 Krievijas Federācijas Civilkodeksa, var nodot bezmaksas lietošanai zeme un citi izolēti dabas objekti, īpašumu kompleksi, ēkas, būves, iekārtas, transportlīdzekļi un citas lietas. Ierobežojumus īpašuma iznomāšanai bezatlīdzības lietošanā var paredzēt tikai likums.

Zemes gabalu un citu dabas objektu nodošanas bezatlīdzības lietošanā specifiku var noteikt arī likums.

Līguma darbības laiks. Līgumu var noslēgt gan uz noteiktu laiku (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 1. punkts), gan uz nenoteiktu laiku (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punkts). Ja līgumā termiņš nav noteikts, tad aizdevuma līgums uzskatāms par noslēgtu uz nenoteiktu laiku. Šajā gadījumā aizdevuma līguma atcelšana tiek veikta saskaņā ar Art. 1. punkta noteikumiem. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 699. pantu, kas nosaka viena mēneša termiņu, lai paziņotu par šādu atteikumu gan kustamajam, gan Nekustamais īpašums, ja vien līgumā nav paredzēts cits brīdinājuma termiņš.

Līguma formu nosaka noteikumi par darījumu formu Ch. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 9. pants. Īpašas prasības, kas noteiktas nomas līgumā Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 609. pants neattiecas uz aizdevumiem.

Tālmācība tiem, kas novērtē savu laiku par pieņemamām cenām

Aizdevējam ir pienākums:

ir atbildīgs par bezatlīdzības lietošanā nodotās lietas trūkumiem, tai skaitā par lietas trūkumiem, kurus viņš tīši vai rupjas neuzmanības dēļ nav norādījis, slēdzot līgumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 693. pants). Aizdevējs nav atbildīgs par trūkumiem, par kuriem viņš nav zinājis;

Ja nodotajā īpašumā tiek atklāti defekti, par kuriem ir atbildīgs aizdevējs, aizņēmējam ir tiesības pieprasīt to bez atlīdzības novēršanu, viņa izdevumu atlīdzināšanu par defektu novēršanu vai līguma laušanu, kā arī faktiskā kaitējuma atlīdzināšanu. izraisīja viņam. Aizdevējam ir pienākums nekavējoties pēc aizņēmēja pieprasījuma saņemšanas par saviem līdzekļiem nomainīt bojāto lietu vai novērst tās trūkumus;

aizdevējam ir pienākums paziņot aizņēmējam trešo personu tiesības uz līguma priekšmetu, neziņošanas gadījumā aizņēmējam ir tiesības prasīt līguma pirmstermiņa izbeigšanu un viņam nodarīto faktisko zaudējumu atlīdzināšanu (pants). Krievijas Federācijas Civilkodeksa 694. pants).

Aizdevējam ir tiesības pieprasīt līguma pirmstermiņa izbeigšanu gadījumos, kad aizņēmējs (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 698. panta 1. punkts):

lieto lietu neatbilstoši līgumam vai lietas mērķim;

nepilda pienākumus uzturēt lietas labā stāvoklī;

nodod lietu trešajai personai bez aizdevēja piekrišanas.

Aizņēmējam ir pienākums:

veikt īpašuma gan kārtējos, gan kapitālremontus, ja līgumā nav noteikts citādi;

izmantot bezatlīdzības lietošanā nodoto lietu saskaņā ar līguma noteikumiem, un, ja līgumā šādi nosacījumi nav noteikti, tad atbilstoši lietas mērķim (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. panta 1. punkts). );

izbeidzot līgumu par bezatlīdzības izmantošanu, atdot aizdevējam to pašu lietu tādā stāvoklī, kādā viņš to saņēmis, ņemot vērā normālu nolietojumu, vai līgumā noteiktajā stāvoklī (Civil 689. panta 4. punkts). Krievijas Federācijas kodekss);

Aizņēmējs uzņemas viņam nodotās mantas nejaušas iznīcināšanas risku šādos gadījumos:

a) izmantot lietu neatbilstoši līgumam vai citiem mērķiem;

b) aizņēmējs nodod lietu trešajai personai bez patvēruma devēja piekrišanas;

c) ja aizņēmējs būtu varējis novērst savā lietošanā esošās lietas iznīcināšanu, upurējot savu, bet to nav izdarījis.

Aizņēmējam ir tiesības:

ja aizdevējs pārkāpj līguma noteikumus, pieprasīt trūkstošo piederumu un dokumentu nodošanu līguma priekšmetam vai līguma izbeigšanu un faktisko zaudējumu atlīdzināšanu;

ja aizdevējs nenodod īpašumu, pārkāpjot aizdevuma līguma nosacījumus, aizņēmējam ir tiesības pieprasīt līguma izbeigšanu un atlīdzību par faktiski nodarīto kaitējumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 692. pants);

vienpusēji izbeigt līgumu, par to brīdinot aizdevēju vismaz vienu mēnesi iepriekš, ja līgumā nav noteikts cits termiņš.

Aizdevējs ir atbildīgs par zaudējumiem, kas lietas izmantošanas rezultātā nodarīti trešajai personai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 697. pants). Šī atbildība iestājas, ja aizdevējs nepierāda, ka kaitējums nodarīts aizņēmēja vai tās personas, kuras valdījumā šī lieta nonākusi ar aizdevēja piekrišanu, nolūka vai rupjas neuzmanības dēļ, izņemot avota radītus zaudējumus. paaugstinātas bīstamības, kad atbildību nes lietas īpašnieks, tas ir, aizņēmējs.

Bezmaksas lietošanas līguma pušu maiņa

Aizdevēja maiņa nenozīmē aizdevuma līguma izbeigšanu. Pilsoņa-aizdevēja nāves, juridiskas personas reorganizācijas vai likvidācijas gadījumā aizdevēja tiesības un pienākumi saskaņā ar līgumu bezatlīdzības izmantošanai pāriet mantiniekam (tiesību pārņēmējam) vai citai personai, kurai pieder īpašumtiesības. lieta vai citas tiesības, uz kuru pamata lieta tika nodota, tika nodota bezatlīdzības lietošanā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 700. panta 2. punkts).

Līgums par bezatlīdzības izmantošanu tiek izbeigts pilsoņa-aizņēmēja nāves gadījumā, ja vien līgumā nav noteikts citādi.

Dzīvojamo telpu izmantošana valsts dzīvojamā fondā un daudzos gadījumos privātajā dzīvojamā fondā tiek veikta, pamatojoties uz dzīvojamās telpas īres līgumu. Dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas pamati nav vienādi. Dažos gadījumos dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanai nav nepieciešams atbilstošs pamatojums (juridiski fakti), piemēram, īrējot dzīvojamās telpas pilsoņiem piederošās mājās uz privātīpašuma pamata, citos – tikai īres līgums. pabeidz tās tiesiskās struktūras uzkrāšanu, kas rada dzīvojamo telpu īres telpu līgumtiesiskās attiecības. Ja pirms līguma noslēgšanas nav juridisku faktu, līgums ir spēkā neesošs.

Tas izskaidro ne vienas, bet vairākas dzīvojamās telpas īres līguma definīcijas.

Dzīvojamās telpas īres līguma vispārīgā definīcija ir dota Mājokļu kodeksā/

Dzīvokļu kodeksa (turpmāk – Dzīvokļu kodekss) 27. panta 1. daļa noteic: “Dzīvojamās telpas īres līgums ir līgums, saskaņā ar kuru viena puse (īrnieks) apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu. telpas valdīšanai un lietošanai.”

Valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līguma koncepcija ir dota Art. 56 LCD. Tas nosaka, ka valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līgumā izīrētājs ir vietējā izpildvaras un pārvaldes institūcija vai uzņēmums, iestāde, valsts īpašuma organizācija.

Standarta īres līgums par dzīvojamo telpu sabiedriskajās ēkās Baltkrievijas Republikā (apstiprināts ar Baltkrievijas Republikas Ministru padomes 2006. gada 17. marta rezolūciju Nr. 371) precizē šo definīciju. Tas nosaka, ka šāds līgums tiek slēgts, pamatojoties uz lēmumu par dzīvojamo telpu ierādīšanu.

Mājokļu kodeksa 95. pantā ir ietverta cita īres līguma definīcija par dzīvojamām telpām, kas klasificētas kā dienesta telpas. Uz šādām telpām attiecas tiesiskais režīms, kas atšķiras no citu dzīvojamo telpu tiesiskā režīma. Saskaņā ar parauglīgumu par dzīvojamo telpu īri kopmītnē (apstiprināts ar Baltkrievijas Republikas Ministru padomes 1999. gada 15. septembra lēmumu Nr. 1437) tiek noslēgts līgums par nodrošināto dzīvojamo telpu īri. attiecībā uz vientuļo pilsoņu uzturēšanos dzīvojamā telpā, kurā dzīvo vairākas personas, kas nav ģimenes attiecībās, un ģimenēm, kas dzīvo atsevišķās telpās.

Citi autori par namīpašniekiem dēvēja personas, kas nodrošina sev piederošo dzīvojamo platību, ja šīm personām ir atzītas tiesības ar to rīkoties un tās ieņemt, kā arī teritorijas īpašniekus, kuriem šādu tiesību nav, bet ir pienākums noslēgt nomas līgumi ar personām, kuras uz ordera pamata ieņēma platību. Telpu piešķir un ar to īres līgumus slēdz uzņēmumi, iestādes un organizācijas, kurām ir dzīvojamās ēkas un apsaimnieko tajās esošās telpas, izņemot tās, kuras nodod vietējo deputātu padomju pārziņā. Šādai nostājai diez vai var piekrist, jo struktūra, ar kuras lēmumu tiek piešķirta dzīvojamā telpa, nav identificējama ar izīrētāju.

Standartlīgumi, kas apstiprināti noteiktā kārtībā, ir tiesību akti, kas regulē noteiktu mājokļu attiecību grupu, kas izceļas ar specifiskām iezīmēm. Līdz ar to var apgalvot, ka dzīvojamās telpas īres līgums ir patstāvīgs līguma veids, kas apvieno šādus veidus:

- dzīvojamo telpu īres līgums valsts dzīvojamās ēkās. Jo īpaši tas ietver līgumus:
- iedzīvotājiem vispārēji nodrošināto dzīvojamo telpu īre;
- dzīvojamo telpu īre maznodrošinātiem pilsoņiem, invalīdiem, kuri reģistrēti kā tādi, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, kā arī pilsoņiem, kuriem ir tiesības saņemt dzīvojamo telpu ārpus kārtas;
- dzīvojamās telpas īrēšana īpašā mājā;
- biroja telpu īrēšana;
- īrēt mitekli kopmītnēs;
- dzīvojamo telpu īres līgums privātmāju fondā. Tas iekļauj:
- dzīvojamo telpu īres līgums iedzīvotājiem piederošās mājās (dzīvokļos);
- līgums par dzīvojamo telpu īri iedzīvotāju attīstītāju organizāciju mājās (mājokļu un mājokļu būvniecības kooperatīvi, jauniešu dzīvojamie kompleksi, individuālo attīstītāju komandas);
- dzīvojamo telpu īres līgums tirdzniecības un komercēkās bezpeļņas organizācijām ar uz privātīpašuma pamata izveidoto juridisko personu tiesībām. Biroja telpu un kopmītņu telpu īres līgumus var slēgt arī par dzīvojamām telpām viņu mājās.

Dzīvojamo telpu īres līgumi valsts dzīvojamās ēkās tiek slēgti, pamatojoties uz sarežģītu juridisko struktūru. Šis sastāvs nav vienāds. Juridisko faktu kopums, kas rada līgumattiecības par dzīvojamo telpu īri, ir atkarīgs no līguma veida.

Tiesiskā struktūra, kas rada vispārīgas līgumattiecības ar pilsoņiem, ietver šādus juridiskos faktus: pilsoņa statuss to personu reģistrā, kurām nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, lēmums piešķirt dzīvojamo telpu un dzīvojamās telpas īres līgums.

Dzīvojamās telpas īres līgums ar maznodrošinātu pilsoni invalīdu tiek slēgts, ja pastāv šādi juridiski fakti:

- pilsoņa statuss to personu reģistrā, kurām nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi;
- vidējie mēneša kopējie ienākumi katram konkrētā īrnieka ģimenes loceklim nedrīkst pārsniegt apstiprināto iztikas minimuma budžetu vidēji uz vienu iedzīvotāju 12 mēnešus pirms reģistrācijas mēneša un dzīvojamo telpu nodrošināšanas dienā;
- attiecīgi izpildinstitūciju un pārvaldes institūciju, uzņēmuma, iestādes, organizācijas lēmums, ar kuru tiek pabeigta šī juridiskā struktūra, dzīvojamās telpas īres līgums.

Juridiskā struktūra, kas rada līgumattiecības par dzīvojamo telpu īri ar pilsoņiem, kuri ir apgādāti ar dzīvojamām telpām īpašās mājās, ietver šādus juridiskos faktus:

- dzīvojamās ēkas iekļaušana speciālo māju kategorijā;
- īrnieka klasificēšana kā pilsonis, kuram var tikt nodrošinātas dzīvojamās telpas īpašās mājās;
- tās institūcijas lēmums, kuras ekonomiskajā jurisdikcijā (operatīvajā vadībā) atrodas speciālā māja;
- īres līgums par dzīvojamo telpu speciālā mājā.

Juridisko struktūru, kas rada līgumattiecības par biroja dzīvojamo telpu vai dzīvojamo telpu īri kopmītnē, veido šādi juridiski fakti:

- dzīvojamo telpu iekļaušana biroja telpu vai kopmītņu skaitā;
- atrast pilsoni, kuram ir nodrošinātas dienesta dzīvojamās telpas vai izmitināšana kopmītnē, ir darba attiecībās ar saimnieku vai apmāca pilsoni izglītības iestāde saimnieks;
- izīrētāja lēmums piešķirt dienesta dzīvojamo telpu vai kopmītni;
- dzīvojamo telpu īres līgums dienesta dzīvojamā ēkā vai kopmītnē. Lai noslēgtu īres līgumu par dzīvojamo telpu privātmāju fondā, nepieciešams tikai viens juridisks fakts - līguma slēgšana.

Pēc dzīvojamo telpu īres līguma noslēgšanas un gadījumā, ja tas nav noslēgts, pēc pilsoņa ievākšanās viņam piešķirtajās telpās uz viņa vārda tiek atvērts finanšu un personīgais konts un tiek veikta reģistrācija visiem pilsoņiem, kuri ievācās. ar viņu. Samaksa par dzīvokli un komunālie maksājumi tiek aprēķināti pēc finanšu-personīgā konta. Tajā tiek fiksēta norādīto maksājumu saņemšana no darba devēja.

Tā kā finanšu un personīgais konts vienmēr tiek atvērts pilsoņiem, kuri likumīgi pārcēlušies uz brīvu dzīvojamo telpu, bieži tiek uzskatīts, ka personai, uz kuras vārda tas tiek atvērts, ir patstāvīgas tiesības izmantot dzīvojamo telpu un finanšu konta atvēršanu. un personīgais konts ir uzskatāms par dzīvojamo telpu īres līguma noslēgšanu. Mēs tam nevaram piekrist.

Ja tiek atvērts finanšu un personīgais konts uz tāda pilsoņa vārda, ar kuru nav noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums un kurš nav ieguvis patstāvīgas lietošanas tiesības uz cita pamata, viņu var izlikt bez citas dzīvojamās telpas nodrošināšanas. .

Nav nozīmes tam, ka tiek saglabāts finanšu un personīgais konts un saimnieks pieņem maksu par dzīvojamo telpu lietošanu un komunālajiem pakalpojumiem no pilsoņa, kurš ir aizbraucis uz pastāvīgu dzīvi citā apvidū vai ir pārcēlies uz pastāvīgu dzīvi citā dzīvojamā telpā. Ja netiek atvērts finanšu un personīgais konts, tas nenozīmē, ka pilsonim nav patstāvīgu tiesību izmantot dzīvojamo telpu, ja viņš ir likumīgi aizņemts un ar viņu ir noslēgts īres līgums.

Noliedzot finansiāli-personiskā konta juridiski veidojošo nozīmi, jāatzīmē, ka tas var kalpot kā viens no pierādījumiem par patstāvīgu dzīvojamo telpu lietošanas tiesību esamību vai neesamību.

Reģistrācija tiek veikta pastāvīgās dzīvesvietas vietā. Reģistrācijas esamība (vai neesamība) nenozīmē, ka pilsonim ir (vai nav) patstāvīgas tiesības uz dzīvojamām telpām.

Tomēr būtu nepareizi teikt, ka reģistrācijas esamībai vai neesamībai vispār nav nozīmes. Gan pirmais, gan otrais kalpo kā viens no pierādījumiem, lemjot jautājumu par patstāvīgām dzīvojamās telpas lietošanas tiesībām.

Reģistrācija nodrošina iespēju uzraudzīt atbilstību pasu režīmam, un tai ir svarīga administratīva un juridiska nozīme. Viņas noteikumu pārkāpšana un dzīvošana bez viņas ir administratīvais pārkāpums un paredz administratīvo atbildību.

Reģistrācijas trūkums neietekmē tiesības patstāvīgi izmantot dzīvojamo telpu, ja pilsonim reģistrācija tika atteikta nelikumīgi.

Kā jau minēts, galveno vietu starp dzīvojamo telpu lietošanas tiesību rašanās pamatiem ieņem dzīvojamo telpu īres līgums, kura puse kopā ar īrnieku saskaņā ar Art. 27 dzīvojamā kompleksa ir izīrētājs, kurš apņemas par maksu piešķirt dzīvojamās telpas valdījumā un lietošanā.

Dzīvojamo telpu īres līgums ir divpusējs. Puses tajā ir iznomātājs un īrnieks.

Līgumos par valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īri un dzīvojamo telpu īri sociālajai lietošanai, kā arī dienesta dzīvojamo telpu īri iznomātājs ir rajons, pilsēta, rajons pilsētā, apdzīvotā vietā, lauku administratīvajā un. izpildinstitūcija vai uzņēmums, iestāde, valsts īpašuma organizācija, kuras jurisdikcijā vai operatīvajā pārvaldībā atrodas mājoklis.

Dzīvojamo telpu īres līgumos nevalstiskā īpašumā esošu juridisku personu mājās vai dzīvokļos iznomātājs ir pēdējais.

Kas attiecas uz namīpašnieku līgumos par dzīvojamo telpu īri mājās vai dzīvokļos, kas pieder pilsoņiem vai pilsoņu attīstītāju organizācijām, šajā gadījumā viņš ir pilsonis - mājokļa titullietotājs.

Baltkrievijas Republikas Mājokļu kodeksa 8. pants paredz, ka darba devējs var būt tikai privātpersonām: Baltkrievijas Republikas pilsoņi, ārvalstu pilsoņi un bezvalstnieki - jo dzīvojamās telpas ir paredzētas tikai pilsoņiem. To izmantošana citiem mērķiem, nevis paredzētajam mērķim, nav atļauta, izņemot gadījumus, kas paredzēti Mājokļu kodeksā. Šāds izņēmums ir viendzīvokļa, bloķētu dzīvojamo ēku (vai to daļu) nepareiza izmantošana, vienojoties ar vietējām izpildvaras un pārvaldes institūcijām. Turklāt ir jāievēro pilsētplānošanas noteikumi, sanitārās higiēnas un ugunsdrošības standarti.

Dzīvojamās telpas īres līguma iezīme, kā likums, ir tā sauktā personu daudzveidība īrnieka pusē. Tas nozīmē, ka šāda līguma noslēgšana ar vienu no ģimenes locekļiem dod tiesības citiem ģimenes locekļiem dzīvot dzīvojamā telpā kopā ar līguma slēdzēju. Īrnieka ģimenes locekļi bauda tādas pašas tiesības kā viņam un pilda no līguma izrietošās saistības. Turklāt pilngadīgi ģimenes locekļi ir solidāri atbildīgi ar īrnieku saskaņā ar dzīvojamo telpu īres līgumu, ja vien starp viņiem nav noteikts citādi (Dzīvokļu kodeksa 30. panta 1. daļa).

Art. Saskaņā ar Dzīvokļu kodeksa 56. pantu par izīrētāju valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līgumā tiek nosaukta vietējā izpildvaras un pārvaldes institūcija vai uzņēmums, iestāde, valsts īpašuma organizācija. Šis likuma formulējums prasa precizējumu, jo no piemērošanas prakses un no normas jēgas nav skaidrs, vai šīs organizācijas ir obligātās tiesiskās attiecībās ar dzīvojamo telpu īrniekiem, vai tās ir kārtīgas prasītājas vai atbildētājas tiesas prāvās par mājokļiem. gadījumiem. Problēma “īrnieka” izpratnē ir saistīta ar to, ka juridiskajā literatūrā, praksē un normatīvajos aktos ir dažādi priekšstati par izīrētāju kā dzīvojamās telpas īres līguma pusi.

Kas attiecas uz privāto dzīvojamo fondu, tad šajā gadījumā saimnieks ir dzīvojamās telpas īpašnieks.

Pamatojoties uz līdz šim pastāvošo mājokļu likumdošanu, juridiskajā literatūrā tika izteikts viedoklis, ka namīpašnieki ir mājokļu uzturēšanas organizācijas (HOE) - namu pārvaldīšanas, mājokļu uzturēšanas biroji, savukārt departamentu ēkās, ja šādas organizācijas nav izveidotas, tad namīpašnieki ir paši uzņēmumi un iestādes, organizācijas.

Dzīvokļu un komunālās saimniecības nodaļas uzdevums ir “pilnībā saglabāt tai uzticēto valsts dzīvojamo fondu, pareizi sakopjot: veicot plānveida profilaktiskos un kapitālremontus ēkā un dzīvojamās telpās; mājsaimniecības uzturēšana atbilstošā sanitārajā stāvoklī; nodrošinot īrnieka lietošanā esošo dzīvojamo un nedzīvojamo telpu drošību.”

Dzīvojamo telpu nodrošināšana tiek veikta administratīvo un tiesisko attiecību ietvaros. No dzīvojamās telpas īres līguma izrietošās attiecības ir civiltiesiskas, proti, saistības. Obligātās tiesiskās attiecības raksturo līgumslēdzēju pušu tiesiskā vienlīdzība, savstarpējo tiesību un pienākumu esamība saskaņā ar līgumu. Juridiskajā literatūrā izskanējis viedoklis, ka namīpašnieki ir dzīvojamo telpu īpašnieki, kas rīkojas tieši vai ar pilnvarotu personu starpniecību. Šādai pozīcijai var piekrist tikai attiecībā uz privātmāju fonda dzīvojamo telpu īres līgumiem. Taču šis secinājums neattiecas uz valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līgumiem šādu iemeslu dēļ. Saskaņā ar Art. Dzīvokļu kodeksa 7. pantā valsts dzīvojamais fonds ietver republikas dzīvojamo fondu (Baltkrievijas Republikas īpašums) un komunālo dzīvojamo fondu (administratīvi teritoriālo vienību īpašums). Taču tas nedod pamatu apgalvot, ka Baltkrievijas Republikai vai administratīvi teritoriālajai vienībai ir divpusējas saistības attiecībā uz mājokļa izmantošanu saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu.

Grūtības izprast saimnieku likumā un praksē izpaužas arī turpmāk. Saskaņā ar Art. Dzīvokļu kodeksa 59. pantā noteiktās prasības īrniekiem, kas apvienojas vienā ģimenē, tiek uzrādītas izīrētājam par dzīvojamās telpas īres līguma maiņu. Līdz ar to saskaņā ar Art. Mājokļu kodeksa 56. pantā tai ir jābūt vietējai izpildvarai un administratīvai iestādei. Tomēr pašiem namu kooperatīviem ir tiesības mainīt dzīvojamo telpu īres līgumus (ja nav strīda starp dzīvoklī dzīvojošajiem pilsoņiem). Ja rodas strīds, izmaiņas dzīvojamās telpas īres līgumā tiek veiktas tiesā.

Arī saskaņā ar Art. 64 LCD, ir iespējama dzīvojamo telpu renovācija un pārbūve, lai uzlabotu dzīvojamās telpas labiekārtojumu ar izīrētāja atļauju. Atļauju pārbūvei un pārbūvei izsniedz vietējā izpildinstitūcija un administratīvā iestāde. Tikmēr saskaņā ar iepriekš spēkā esošo 1983.gada LC (98.p.) renovācijai bija nepieciešama namīpašnieka un izpildkomitejas piekrišana, t.i. no Art. No 1983. gada Mājokļu kodeksa 98. panta izriet, ka likumdevējs sadalīja mājokļu departamenta un izpildkomitejas pilnvaras kā divas struktūras, no kurām viena ir pilnvarota apkalpot dzīvojamās telpas, bet otra - nodrošināt dzīvojamās telpas.

Izskatot mājokļu lietas, dzīvojamās telpas nodrošināšanā un to izmantošanā iesaistītās iestādes ir iesaistītas kā saimnieks un lietas kārtīga puse. Plēnuma lēmums Augstākā tiesa Baltkrievijas Republikas 2000.gada 30.marta likuma Nr.3 “Par dažiem mājokļu likumdošanas piemērošanas jautājumiem tiesās” 6.punktā ir paskaidrots, ka mājokļu lietās par jautājumiem, kuru risināšana ir vietējās izpildvaras un administratīvās varas kompetencē. struktūras un juridisko personu administrācija (dzīvojamo telpu nodrošināšana, maiņa, īres līguma atzīšana par spēkā neesošu u.tml.), strīdā par pusi var būt tikai šīs institūcijas vai to pilnvarotas institūcijas.

Izskatot mājokļu lietas, tiesas uzliek par pienākumu dzīvokļu departamentiem slēgt dzīvojamo telpu īres līgumus. Šī prakse atbilst likuma prasībām.

No ekonomiskā viedokļa situācija mājokļu un komunālajā saimniecībā ir tāda, ka tiek nodrošināta valsts subsīdija mājokļa un komunālo pakalpojumu izmaksu atlīdzināšanai, jo mājokļa ekspluatācijas un remonta izmaksas īrnieki nemaksā pilnā apmērā (apmēram 30%). no faktiskajām izmaksām). Plānots pāriet no mājokļa un komunālās saimniecības dotācijām uz valsts pabalstu izmaksu iedzīvotājiem, lai kompensētu daļu no īres un komunālajiem maksājumiem.

Lielāko daļu dzīvojamo telpu īres līgumu slēdz to pārstāvētās mājokļu un komunālās saimniecības organizācijas ierēdņiem(direktori). Vietējās izpildvaras un administratīvās institūcijas ir deleģējušas tiesības slēgt mājokļu un komunālo pakalpojumu īres līgumus (piemēram, ar Minskas Ļeņinskas rajona administrācijas rīkojumu vienotajam uzņēmumam “Minskas Ļeņinska rajons ZhREO”, ko pārstāv direktors , ir tiesības slēgt dzīvojamo telpu īres līgumus un līgumā tikt sauktam par namīpašnieku; Līdzīgu rīkojumu pieņēma Minskas Maskavas rajona administrācija attiecībā uz vienoto uzņēmumu “Minskas ZhREO Moskovsky district”).

Analīze ļauj secināt, ka mājokļu uzturēšanas organizācijas parasti ir obligātās attiecībās ar īrniekiem saskaņā ar valsts dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līgumiem. Ja nav mājokļu un komunālo pakalpojumu, rīkojas juridiskā persona, kas piešķīra dzīvojamās telpas un veic šīs dzīvojamās telpas uzturēšanu un ekspluatāciju (piemēram, dzīvojamo telpu uzturēšanu uzņēmumu, iestāžu, valsts organizāciju mājās). kā iznomātājs. Šo secinājumu apstiprina arī Art. Dzīvokļu kodeksa 50. pantu, kurā ir uzskaitīti namīpašnieka pienākumi valsts dzīvojamā fonda drošības nodrošināšanai. Dzīvojamās telpas īres līguma pamats ir īrnieka un viņa ģimenes locekļu tiesības izmantot dzīvojamo telpu; Attiecīgi otras līguma puses - izīrētāja - galvenais pienākums ir nodrošināt dzīvojamo telpu pareizu izmantošanu. Šo mērķi var sasniegt, saimniekam pildot savus pienākumus par dzīvojamā fonda pareizu uzturēšanu un ekspluatāciju un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu.

Runājot par īrnieku kā īres līguma pusi, jāzina, ka viņš var būt Baltkrievijas Republikas pilsonis, turklāt, ja runājam par īres attiecībām, šajā gadījumā var runāt arī par ārvalstu pilsoņiem.

Autors noteiktas sugasīres līgumi, dzīvojamās telpas tiek piešķirtas personām saistībā ar to piederību noteiktai kategorijai. Tādā veidā tiek nodrošinātas dienesta dzīvojamās telpas (Dzīvokļu kodeksa 91. - 96. pants, dzīvojamās telpas sociālajai lietošanai, dzīvojamās telpas veterāniem, veciem cilvēkiem un invalīdiem, kopmītnes u.c. Saskaņā ar citiem īres līgumiem īrnieks var būt kāds no darbspējīgie pilsoņi, kuriem tiek piešķirts arī mājoklis Tas neizslēdz iespēju nākotnē nomainīt īrnieku, mainot dzīvojamo telpu īres līgumu saskaņā ar Dzīvokļu kodeksa 59. - 61. pantu.

Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem īrnieka pusē ir: pats īrnieks, viņa ģimenes locekļi un citi pilsoņi, kuriem ir tiesības izmantot dzīvojamo telpu.

Pilsoņi, kurus īrnieks pārcēlis uz viņa apdzīvoto dzīvojamo telpu, iegūst vienlīdzīgas tiesības izmantot dzīvojamo telpu ar īrnieku un citiem ģimenes locekļiem, ja vien starp šiem pilsoņiem un īrnieku un ar viņu kopā dzīvojošajiem ģimenes locekļiem nav bijusi cita rakstiska vienošanās par dzīvojamās telpas lietošanas kārtību.

Šajā gadījumā īrnieka ģimenes locekļi ir solidāri ar viņu saskaņā ar dzīvojamo telpu īres līgumu.

Pilsoņi, kuri ievācas īrnieka dzīvojamās telpās kā aizbildņi vai aizgādņi, neiegūst patstāvīgas tiesības uz šo dzīvojamo telpu, izņemot gadījumus, kad viņi tiek atzīti par īrnieka ģimenes locekļiem.

Dzīvojamās telpas īrnieka pilngadīgam ģimenes loceklim ir tiesības ar īrnieka un citu kopā ar viņu dzīvojošo ģimenes locekļu rakstisku piekrišanu prasīt viņa atzīšanu par īrnieku saskaņā ar iepriekš noslēgtu dzīvojamās telpas īres līgumu sākotnējā īrnieka vietā. Tādas pašas tiesības ir ikvienam rīcībspējīgam ģimenes loceklim īrnieka nāves vai tiesību uz dzīvojamo telpu zaudēšanas gadījumā.

Dzīvojamās telpas īrnieka pilngadīgam ģimenes loceklim ir tiesības pieprasīt ar viņu atsevišķa īres līguma noslēgšanu, ja ar pārējo kopā ar viņu dzīvojošo pilngadīgo ģimenes locekļu rakstisku piekrišanu un atbilstoši viņa daļai no dzīvokļa kopplatības. dzīvojamo telpu vai saskaņā ar līgumu par dzīvojamās telpas lietošanas kārtību viņam var piešķirt izolētu dzīvojamo telpu, kas atbilst Baltkrievijas Republikas dzīvojamo māju kompleksa prasībām.

Tātad, mēs jau esam precizējuši dažus dzīvojamās telpas īres līguma satura aspektus (priekšmets, puses, dažas tiesības). Tomēr, ņemot vērā ar Baltkrievijas Republikas Ministru padomes lēmumu Nr. 371 apstiprināto Standarta nomas līgumu, jāsaka, ka papildus minētajiem nosacījumiem ir nepieciešams arī nosacījums par nomas termiņu. no telpām. Baltkrievijas Republikas Mājokļu kodekss neparedz konkrētu periodu, uz kuru jānoslēdz dzīvojamās telpas īres līgums. Pamatojoties uz to, varam secināt, ka katra konkrētā līguma darbības laiku nosaka puses, to slēdzot (parasti šādi līgumi tiek slēgti uz nenoteiktu vai ilgu laiku), un, atgriežoties pie līguma priekšmeta, īpaši jāatzīmē nepieciešamība pēc konkrētas un detalizētas visu telpu parametru norādes ar dizaina iezīmes, svarīgi ir norādīt arī izsmeļošus pušu pases (reģistrācijas – juridiskām personām) datus.

Pušu tiesības un pienākumi, par kuriem mēs runāsim tālāk, ir jāprecizē pēc iespējas pilnīgāk.

Tādējādi, kā redzam, dzīvojamās telpas īres līgums ir līgums, saskaņā ar kuru viena puse (īrnieks) apņemas par samaksu nodrošināt otrai pusei (īrniekam) dzīvojamās telpas valdījumā un lietošanā. Dzīvojamās telpas īres līguma forma ir rakstīta. Dzīvojamo telpu tipveida īres līgumi tiek apstiprināti Baltkrievijas Republikas Ministru padomes noteiktajā kārtībā.

Šāda līguma būtiskie nosacījumi ietver nosacījumus par priekšmetu, noteikumiem un samaksu par telpām.

Jēdziens “komerciāls” attiecībā uz dzīvojamās telpas īres līgumu norāda paredzētajam mērķim paredzētā dzīvojamā fonda veidu, no kura tiek nodrošinātas dzīvojamās telpas, un līguma fokusu uz to, ka īpašnieks gūst ienākumus no sava īpašuma lietošanas, atšķirībā no cits līguma veids - sociālā īre. Pēdējās objekts ir dzīvojamā fondā iekļautās dzīvojamās telpas sociālajai lietošanai. Šis mājoklis ir paredzēts cilvēkiem ar zemiem ienākumiem un dažām citām likumā noteiktajām pilsoņu kategorijām, kurām nepieciešams mājoklis (Civilkodeksa 672. pants). Jāpiebilst, ka ne Civilkodeksā, ne Dzīvokļu kodeksā šis līgums nav minēts kā komercnomas līgums. Kodos to sauc par dzīvojamās telpas īres līgumu. Jēdziens “komerciālā noma” galvenokārt tiek izmantots teorijā un Krievijas Federācijas veidojošo vienību tiesību aktos.

Saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu viena puse - dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (iznomātājs) - apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu un izmantošanu dzīvošanai tajā.(Civilkodeksa 671. panta 1. punkts).

Dzīvojamo telpu īres līgums ir vienprātīgs, divpusēji saistošs, apmaksāts. Tas noslēgts attiecībā uz īpašu objektu - dzīvojamām telpām un tam ir stingri noteikts mērķis - īrnieka dzīvesvieta tajā.

Dzīvojamo telpu īres līgums tiek noslēgts vienkāršā rakstiskā formā. Šī nosacījuma pārkāpums neizraisa līguma spēkā neesamību. Pastāv tikai procesuālas sekas, kas izpaužas kā aizliegums izmantot liecības, ja rodas strīds par līguma noslēgšanas faktu un tā noteikumiem (Civilkodeksa 162. pants). Likums neparedz dzīvojamās telpas īres līguma valsts reģistrāciju. Šādas demokrātiskas prasības tā izpildei ir saistītas ar likumdevēja vēlmi nodrošināt maksimālu līguma pušu, it īpaši darba devēja, interešu aizsardzību un nepieļaut tā atcelšanu tikai formālu iemeslu dēļ.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu ir ierasts atšķirt divu veidu dzīvojamo telpu īres komerclīgums - īstermiņa un ilgtermiņa(Civilkodeksa 683. panta 2. punkts). Pirmais tiek noslēgts uz laiku līdz vienam gadam, otrais no viena līdz pieciem gadiem. Šī klasifikācija ietekmē darba devēja tiesību apjomu. Viņa pilnvaru loks dzīvojamo telpu īstermiņa īres līgumā ir šaurāks: viņam līguma darbības laikā nav tiesību pārvietoties pilsoņos ne pastāvīgas, ne pagaidu dzīvesvietas nolūkos; nav pirmpirkuma tiesību slēgt līgumu uz jaunu termiņu, nevar apakšīrēt dzīvojamās telpas vai mainīt īrnieku. Taču šie noteikumi ir dispozitīvi: pusēm vienojoties, īrniekam īstermiņa īres līgumā var piešķirt attiecīgas tiesības.

Pieņemot jauno Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu, daži noteikumi, kas nosaka pušu attiecības saskaņā ar sociālo īres līgumu, tika attiecināti arī uz līgumiem par dzīvojamo telpu komerciālu īri no valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu līdzekļiem (piemēram, par kārtību). īres maksas apmēra noteikšanai - Dzīvokļu kodeksa 156. panta 3. punkts). Tādējādi privāto dzīvojamo fondu un publisko personu dzīvojamā fonda dzīvojamo māju komercattiecību tiesiskajā regulējumā ir dažas atšķirības. Tas dod pamatu komercnomas līgumus, pamatojoties uz īres mājokļa īpašuma formu, iedalīt divās grupās:

1) līgumi par dzīvojamo telpu komercīri no privātā dzīvojamā fonda;

2) līgumi par dzīvojamo telpu komercīrēšanu no publisku personu līdzekļiem.

Dzīvojamās telpas īres līguma puses(komerciālā noma) ir iznomātājs un nomnieks. Saimnieks var būt jebkurš civiltiesību subjekts, uz kuru attiecas vispārējās rīcībspējas un rīcībspējas prasības, kam ar īpašumtiesībām pieder dzīvojamās telpas vai kurš ir apveltīts ar tiešu likuma norādi vai pēc īpašnieka gribas tiesības nodot īrēšanai dzīvojamās telpas. Piemēram, tiesības izīrēt mājokli var piešķirt valsts un pašvaldību unitāriem uzņēmumiem, kuriem ir saimnieciskās vadības tiesības.

Darba devējs var būt tikai pilsonis (Civilkodeksa 677. panta 1. punkts). Juridiskām personām dzīvojamās telpas valdījumā un (vai) lietošanā var nodrošināt saskaņā ar īres līgumu vai citu līgumu, bet ne saskaņā ar dzīvojamo telpu īres līgumu, jo ir nepieciešams konkrēts telpas nodošanas valdījumā un lietošanā mērķis - īrnieks tajā dzīvot. Turklāt juridiskai personai, kas saņēmusi dzīvojamās telpas īrēšanai vai bezmaksas lietošanā, tās jāizmanto pilsoņu (piemēram, savu darbinieku) dzīvesvietai. Izmantošana citiem mērķiem (piemēram, birojam) nav iespējama bez dzīvojamās telpas pārbūves par nedzīvojamām.

Nav īpašu prasību attiecībā uz darba devēju pilsoņa rīcībspēju. Vienlaikus ir svarīgi ņemt vērā, ka saskaņā ar Regulas Nr. Civillikuma 20. pantu nepilngadīgo, kas jaunāki par četrpadsmit gadiem, kā arī aizbildnībā esošo pilsoņu dzīvesvieta tiek atzīta par viņu likumisko pārstāvju - vecāku, adoptētāju, aizbildņu - dzīvesvietu. Tādējādi šie pilsoņi, visticamāk, nebūs dzīvojamo telpu īres līguma puse. Tie parasti attiecas uz personām, kas pastāvīgi dzīvo dzīvojamās telpās.

Pastāv uzskats, ka tikai pilngadīgs pilsonis var darboties kā darba devējs. Šis secinājums ir izdarīts no 1. panta 1. punkta. 686 Civilkodeksa, kas nosaka tiesības aizstāt īrnieku ar kādu no pilngadīgām personām, kas dzīvo kopā ar īrnieku. Taču šis noteikums ir paredzēts konkrētai situācijai – darba devēja nomaiņai. Tajā pašā laikā darba devēja nāves gadījumā ir atļauts viņu aizstāt ar kādu no personām, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar viņu, nenorādot olas vecumu. Tā kā pilsonis, sasniedzot 14 gadu vecumu, var dzīvot atsevišķi no vecākiem, adoptētājiem vai aizbildņiem, viņam ir jāatzīst iespēja būt par īrnieku saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu. Šo secinājumu apstiprina arī fakts, ka no 14 gadu vecuma pilsonis pats, pat ar savu vecāku, adoptētāju vai aizbildņa piekrišanu, veic darījumus un uzņemas patstāvīgu mantisko atbildību par savām saistībām (Civillikuma 26. pants). . Kopumā attiecību nodibināšana starp dzīvojamās telpas īrnieka tiesībām un pilngadības iestāšanos nevar tikt uzskatīta par veiksmīgu. Iedzīvotāju spēju piedalīties darījumos nosaka viņu rīcībspēja, bet darījumos, kas nav noslēdzami ar likumiskā pārstāvja starpniecību, arī rīcībspējas apjoms. Dažos gadījumos (laulība - Civilkodeksa 21. panta 2. punkts; emancipācija - Civilkodeksa 27. pants) pilsonim ir pilna rīcībspēja līdz pilngadības sasniegšanai.

Tiesības izmantot īrējamo dzīvojamo telpu papildus īrniekam var būt pilsoņiem, kuri ievākušies telpās kā pastāvīgie iedzīvotāji kopā ar īrnieku. Dzīvojamās telpas īres līgumā ir norādīti pilsoņi, kuri pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku. Lai gan šie pilsoņi nav līguma puse un neuzņemas nekādas saistības pret izīrētāju, viņiem ir piešķirtas vienādas tiesības izmantot dzīvojamo telpu kā īrniekam. Turklāt šīs tiesības nevarot ierobežot ar vienošanos, jo tās nosaka likums (Civillikuma 677. panta 2. pants).

Īrnieka un kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu tiesību vienlīdzība ir iespēja ne tikai izmantot dzīvojamās telpas, bet arī piedalīties visu jautājumu risināšanā, kas var ietekmēt viņu tiesības izmantot dzīvojamo telpu. Jo īpaši jaunu personu, izņemot darba devēja nepilngadīgos bērnus, pārvietošana tiek veikta tikai ar visu pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu piekrišanu (Civilkodeksa 679. pants). Viņu piekrišana nepieciešama arī, laužot dzīvojamās telpas īres līgumu pēc īrnieka iniciatīvas (Civilkodeksa 687. panta 1. punkts), viņi piedalās jautājuma izlemšanā par īrnieka aizvietošanu (Civillikuma 686. pants).

Dzīvojamo telpu pastāvīgo iedzīvotāju statusu pilsoņi var iegūt gan slēdzot īres līgumu, gan tā darbības laikā. Tas tiek uzskatīts par likumīgu, ja kopumā ir izpildīti šādi nosacījumi:

1) ir iznomātāja piekrišana;

2) ir to pilsoņu piekrišana, kuri pastāvīgi dzīvo pie darba devēja;

3) ir sasniegta standarta dzīvojamā platība uz vienu cilvēku.

Lai ievāktos jauni iemītnieki, nepieciešama visu dzīvojamās telpas iedzīvotāju piekrišana neatkarīgi no vecuma un rīcībspējas. Tā kā tas ir uzskatāms par vienpusēju darījumu, personas, kas vecākas par 14 gadiem, pieņem atbilstošu lēmumu ar vecāku, adoptētāju un aizgādņu piekrišanu. Personu, kas jaunākas par 14 gadiem, vārdā darbojas viņu likumiskie pārstāvji, rīcībnespējīgu pilsoņu intereses pārstāv aizbildnis. Piekrišanu nepilngadīgas vai rīcībnespējīgas personas vārdā jaunas personas pārvietošanai uz dzīvojamo telpu var dot, ja to apstiprina aizbildnības un aizgādnības iestāde (Civillikuma 37. pants). Šāda apstiprinājuma neesamība neizraisa pabeigtā darījuma spēkā neesamību, ja tiek pierādīts, ka jaunas personas ieviešana neaizskar nepilngadīgā (nekompetenta) likumīgās tiesības un intereses.

Pie īrnieka pastāvīgi dzīvojošas personas īslaicīga prombūtne (piemēram, atvaļinājums, komandējums utt.) neizslēdz nepieciešamību saņemt viņa piekrišanu, lai pārceltos pie jauna īrnieka.

Likumdevējs attiecībā uz komercnomas līgumu nenosaka prasības šādas piekrišanas formai vai izpausmei. Parasti tas tiek sastādīts rakstiski. Tomēr rakstiskās formas neievērošana nav absolūts pamats, lai pārvietošanos atzītu par nelikumīgu. Jākonstatē, ka pilsonis ievācās, šīm personām zinot, un no viņu puses iebildumu nebija.

Lai pārceltos uz jaunu pastāvīgo iedzīvotāju, ir jāievēro kopējās platības norma uz vienu cilvēku. Jēdziens “standarta kopplatība” nav atklāts ne Civilkodeksā, ne mājokļu likumdošanā. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā ir ietverti jēdzieni "dzīvojamo telpu platības uzskaites standarts" un "mājokļu nodrošināšanas standarts" (Mājokļa kodeksa 50. pants).

Dzīvojamo telpu kopējās platības standarta identificēšanai gan ar grāmatvedības standartu, gan nodrošinājuma standartu nav normatīva pamata. Tomēr nav īpašu noteikumu, lai izveidotu pirmo. Salīdzinot prasību ievērot dzīvojamās telpas īres līgumā noteikto kopējās platības normu uz vienu cilvēku ar 2008. gada 1. janvāra noteikumiem. Mājokļu kodeksa 70. pantu par īrnieka ģimenes locekļu pārvietošanos saskaņā ar sociālās īres līgumu, varam secināt, ka, pārceļoties uz jauniem iemītniekiem, iespējams, jāvadās pēc dzīvojamās platības uzskaites standarta. Tas tiek saprasts kā minimālais dzīvojamo telpu platības lielums, uz kura pamata tiek noteikts iedzīvotāju nodrošinājuma līmenis ar dzīvojamo telpu kopējo platību, lai tos reģistrētu kā tādus, kam nepieciešama dzīvojamās telpas platība. mājoklis (Mājokļu kodeksa 50. panta 4. daļa).

Prasība ievērot kopplatības normu ir obligāta un, pusēm vienojoties, to nevar mainīt.

Vismaz viena no iepriekšminētā nosacījuma neesamība dod pamatu ieinteresētajām personām apstrīdēt jaunās personas pārvietošanās likumību un viņa tiesības izmantot dzīvojamo telpu. Izņēmums ir gadījumi, kad dzīvojamās telpās ievācas īrnieka vai ar viņu pastāvīgi dzīvojošas personas nepilngadīgie bērni (Civillikuma 679.pants). Ir svarīgi atzīmēt, ka tiesību aktos ir lietots jēdziens “nepilngadīgi bērni”, tas ir, bērni, kas jaunāki par 18 gadiem. Attiecīgi pilnas rīcībspējas iegūšana laulībā pirms 18 gadu vecuma vai emancipācijas neliedz nepilngadīgajam pārcelties pie vecākiem (viena no viņiem). Svarīgi atzīmēt, ka līdzīga kārtība ir paredzēta arī darba devēja bērniem vai personām, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar viņu, jo bērniem līdz 14 gadu vecumam parasti ir jādzīvo kopā ar vecākiem vai personām, kas viņus aizstāj. Kas attiecas uz citiem nepilngadīgajiem pilsoņiem (piemēram, darba devēja laulātais), viņus var ievākt tikai ievērojot visas noteiktās prasības.

Kā minēts iepriekš, pilsoņi, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku, nenes pienākumus vai atbildību saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu pret saimnieku. Darba devējs ir atbildīgs par savu rīcību. Šo noteikumu var mainīt, ja pilsoņi, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku, noslēdz ar viņu vienošanos par solidāras atbildības uzņemšanos pret izīrētāju par saistībām, kas izriet no īres līguma. Civilkodekss šādas personas sauc par līdzīrniekiem (677. panta 4. punkts). Tā nav gluži taisnība, jo līguma noslēgšana nav uzskatāma par pietiekamu pamatu dzīvojamās telpās dzīvojošo personu atzīšanai par līdzīrniekiem. Tās var būt personas, kuras kopā ar darba devēju ir uzņēmušās visas līgumā noteiktās tiesības un pienākumus. Līdzīrnieku parādīšanās ir saistīta ar izmaiņām dzīvojamās telpas īres līguma priekšmeta sastāvā, kas šķiet neiespējami bez namīpašnieka piekrišanas. Izskatāmajā gadījumā runa ir tikai par solidāras atbildības uzņemšanos.

Pagaidu iedzīvotāji ir jānošķir no personām, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku- pilsoņi, kuriem, darba devējam un personām, kas dzīvo kopā ar viņu, ir atļauts dzīvot dzīvojamās telpās ne ilgāk kā sešus mēnešus (Civillikuma 680. pants). Ievācoties pagaidu iemītniekiem, īres līgums nemainās, jo viņi neiegūst patstāvīgas tiesības uz dzīvojamo telpu un līgumā nav norādīti. Attiecīgi viņi nepiedalās ar dzīvojamo telpu izmantošanu saistīto jautājumu risināšanā (Civilkodeksa 680. panta 2. daļa).

Komerciālā nomas līguma būtiskie nosacījumi dzīvojamās telpas būtu jāatzīst par objektu un parasti cena, tas ir, nomas maksas summa.

Nosacījums par priekšmetu tiek uzskatīts par saskaņotu, ja tiek noteikts nomas priekšmets. Tā atzīstama par izolētu pastāvīgai dzīvošanai piemērotu dzīvojamo telpu - dzīvokli, dzīvojamo māju vai to daļas (Civilkodeksa 673.panta 1.punkts). Tie tiek noteikti individuāli, tāpēc līgumā jābūt visiem datiem, kas nepieciešami dzīvojamās telpas individualizēšanai. Nespēja noteikt, kuras konkrētas dzīvojamās telpas tiek nodotas, nozīmē dzīvojamās telpas īres līguma atzīšanu par nenoslēgtu.

Komercnomas līguma ietvaros nodotajām telpām jābūt piemērotām pastāvīgai dzīvošanai. Pagaidu ēku vai ēku, kas paredzēta sezonas dzīvošanai (piemēram, vasarnīcu), nevar nodot lauku māja, viesnicas istaba).

Piemērotība dzīvošanai nozīmē dzīvojamās telpas atbilstību sanitārajiem un tehniskajiem standartiem. To nosaka, ņemot vērā fizisko nolietojumu, nesošo konstrukciju bojājumus un iekšējā plānojuma trūkumus. Piemēram, dzīvojamās mūra mājas ar fizisko nolietojumu virs 70% un koka mājas ar virs 65% tiek uzskatītas par nepiemērotām pastāvīgai dzīvošanai. Kārtību dzīvojamo telpu atzīšanai par dzīvošanai nederīgām nosaka Krievijas Federācijas valdība.

Komercnomas līgumā paredzēto dzīvojamo telpu lielumu likumdevējs tieši neierobežo. Šķiet, ka dzīvojamo telpu kopējās platības norma jāievēro ne tikai ievācoties jaunajiem iemītniekiem, bet arī slēdzot komercīres līgumu.

Nosacījums par cenu (maksājuma apmērs par dzīvojamo telpu īri) uzskatāms par būtisku. Izņēmums ir samaksas apmērs par valsts un pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īri. To izveido vietējās valdības struktūras, bet Krievijas Federācijas veidojošajās vienībās - Maskavas un Sanktpēterburgas federālajās pilsētās - attiecīgās Krievijas Federācijas veidojošās vienības valsts iestāde saskaņā ar Krievijas Federācijas valdības noteikto kārtību. Krievijas Federācija (Mājokļu kodeksa 156. panta 3. daļa).

Jautājums par dzīvojamās telpas komercīres līguma cenas būtiskumu ir strīdīgs. M.I. Braginskis uzskata, ka cena nav uzskatāma par būtisku nosacījumu un, ja nomas līgumā nav atbilstoša nosacījuma, jāvadās pēc 3.punkta. 424 Civilkodekss. Taču šo punktu nav iespējams attiecināt uz dzīvojamo telpu īres līgumu kā individuāli definētu objektu. Pēc analoģijas ar ēku un būvju nomu (Civilkodeksa 654. panta 1. punkts). Tāpēc, lai novērstu neatbilstības šajā jautājumā, tas būtu skaidrāk reglamentējams likumdošanas ceļā.

Dzīvojamās telpas īres līgumā cena tiek noteikta, pusēm vienojoties(Civilkodeksa 682. panta 1. punkts). Civilkodekss pieļauj tiesību aktos noteikt maksimālo samaksas apmēru par dzīvojamām telpām.

Maksājumu struktūrā dzīvojamā fondam piederošās mājās dzīvojošiem īrniekiem neatkarīgi no īpašuma formas ir iekļauta maksa par uzturēšanu, par dzīvojamā fonda kārtējo un kapitālo remontu un paša mājokļa īri.

Maksājuma apmērs par dzīvojamo telpu izmantošanu, uzturēšanu un remontu īrniekiem saskaņā ar valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres līgumiem tiek noteikts, pamatojoties uz dzīvojamās telpas kopējo aizņemto platību (īrējot telpas kopmītnēs - pamatojoties uz šo telpu platību). Maksājuma apmērs par valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu lietošanu (īres maksas) tiek noteikts atkarībā no dzīvojamās telpas kvalitātes, labiekārtošanas un mājas atrašanās vietas (Dzīvokļu kodeksa 156.panta 2.4.daļa) .

Nav pieļaujamas vienpusējas izmaiņas apmaksas apmērā par dzīvojamo telpu, izņemot likumā vai līgumā paredzētos gadījumus (Civilkodeksa 682. panta 2. punkts). Izņēmumi ir attiecīgo izpildinstitūciju vienpusējas izmaiņas valsts pašvaldības dzīvojamā fonda dzīvojamo telpu īres apmērā.

Īrniekam ir pienākums maksāt īres maksu katru mēnesi, ne vēlāk kā iepriekšējā mēnesim sekojošā mēneša 10. datumā. Dzīvojamo telpu īres komerclīgumam šī norma ir dispozitīva (Civilkodeksa 682. panta 3. punkts).

Apmaksa par dzīvojamām telpām parasti tiek veikta skaidrā naudā, bet, pusēm vienojoties, ir iespējami arī citi norēķinu veidi, izņemot telpu īri no valsts un pašvaldības dzīvojamā fonda. Piemēram, praksē nereti dzīvojamās telpas tiek īrētas ar nosacījumu, ka īrnieks pretī īrēšanai veiks kapitālo remontu.

Nebūtisks, bet parasti līgumā norādīts nosacījums ir termiņš. Dzīvojamo telpu īres līgums tiek slēgts uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus. Ja termiņš nav norādīts, līgums tiek uzskatīts par noslēgtu uz pieciem gadiem (Civilkodeksa 683. panta 1. punkts).

Dzīvojamās telpas īres līguma pušu tiesības un pienākumi pēc būtības ir abpusējas. Iznomātājam saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu ir pienākums nodot īrniekam līgumā norādītās dzīvojamās telpas. Šī pienākuma izpilde būs pareiza, ja tiks izpildīti divi nosacījumi (Civilkodeksa 676. panta 1. punkts): telpām jābūt brīvām, tas ir, nodošanas brīdī tajās nedrīkst atrasties citas personas, pastāvīgi vai īslaicīgi; telpām jābūt dzīvošanai piemērotā stāvoklī.

Iznomātāja pienākumos ietilpst arī dzīvojamās mājas, kurā atrodas īrētās dzīvojamās telpas, pareiza ekspluatācija un nepieciešamo komunālo pakalpojumu nodrošināšana vai nodrošināšana īrniekam par maksu, daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma un ierīču remonts. par komunālo pakalpojumu nodrošināšanu, kas atrodas dzīvojamās telpās (Civilkodeksa 676. panta 2. punkts).

Saimnieka pienākumos ietilpst arī īrētās dzīvojamās telpas kapitālā remonta veikšana. Šo atbildību var uzlikt darba devējam, pusēm vienojoties (Civilkodeksa 681. panta 2. punkts). Kapitālā remonta kārtību un laiku var noteikt pēc vienošanās. Šajā gadījumā ir jāņem vērā tehnisko normu un noteikumu prasības.

Kapitālais remonts var būt saistīts ar dzīvojamās ēkas, kurā atrodas īrētās telpas, atjaunošanu. Lai aizsargātu īrnieka intereses, pastāv noteikums: ja dzīvojamās ēkas renovācija būtiski maina dzīvojamās telpas lietošanas nosacījumus, to var veikt tikai ar īrnieka piekrišanu (panta 3. punkts). Civilkodeksa 681). Bez šāda apstiprinājuma ir atļauts veikt izmaiņas, kas nav būtiskas. Atkārtota aprīkošana tiek uzskatīta par vienu no dzīvojamo telpu rekonstrukcijas veidiem, un tā jāveic saskaņā ar Ch. 4 LCD

Dzīvojamās telpas īres līgums neuzliek namīpašniekam pienākumu nodrošināt īrnieku ar mājokli kapitālā remonta laikā. Līdz ar to, ja nepieciešams remonts, kas liek īrniekam izlikt, līgums tiek lauzts. Ja izīrētājs par šo nepieciešamību zināja, bet tomēr noslēdza dzīvojamās telpas īres līgumu, viņam ir pienākums atlīdzināt īrniekam zaudējumus, kas radušies līguma pirmstermiņa izbeigšanas dēļ, pamatojoties uz vispārīgie noteikumi Ch. 25 Civilkodeksa par atbildību par saistību neizpildi vai nepienācīgu izpildi.

Jāpiebilst, ka tāda noteikuma neesamība, kas izīrētājam uzliktu par pienākumu nodrošināt citas dzīvojamās telpas uz kapitālremonta laiku, neizslēdz iespēju šo punktu iekļaut dzīvojamās telpas īres līgumā.

Iznomātāja galvenajām tiesībām dzīvojamās telpas īres līgumā jābūt tiesībām pieprasīt no īrnieka samaksu par īri, kā arī pēc līguma izbeigšanas atdot dzīvojamo telpu atbilstošā stāvoklī, ņemot vērā normālu nolietojumu, vai līgumā paredzētajā stāvoklī. Lai gan pēdējais nav iekļauts Čap. 35 Civilkodeksa, tas izriet no darba attiecību būtības.

Dzīvojamās telpas īrniekam komercīres līgumā ir pienākums izmantot dzīvojamo telpu atbilstoši tās mērķim - tikai dzīvošanai. Šī prasība ir zināmā pretrunā ar 2. panta 2. daļu. Mājokļu kodeksa 17. pantu, kas ļauj izmantot dzīvojamās telpas profesionālai vai individuālai uzņēmējdarbībai, ja tas nepārkāpj citu pilsoņu tiesības un likumīgās intereses, kā arī prasības, kurām jāatbilst dzīvojamai telpai. 2. daļa Art. Mājokļu kodeksa 17. pants attiecas uz visām personām, kas likumīgi dzīvo dzīvojamās telpās. Tādējādi citi izmantošanas veidi ir iespējami tikai tad, ja persona dzīvo dzīvojamā rajonā.

Šķiet, ka komercīres līgumam līdz ar izmitināšanu būtu nepieciešams atļaut izmantot dzīvojamās telpas citiem likumā atļautiem mērķiem, tikai vienojoties ar izīrētāju, kā to paredz noteikti noteikumi(2002. gada 31. maija federālā likuma Nr. 63-FZ "Par advokātu un juristu profesiju Krievijas Federācijā" 21. panta 7. punkts).

Dzīvojamās telpas īrniekam ir pienākums nodrošināt tās drošību un uzturēt to pienācīgā stāvoklī (Civilkodeksa 678. panta 1. daļa). Ar pēdējo cieši saistīts pienākums veikt kārtējos dzīvojamo telpu remontdarbus (Civilkodeksa 681. panta 1. punkts). Šī norma ir dispozitīva, tāpēc kārtējos remontdarbus var veikt saimnieks. Kārtējos remontdarbus veido plānveida profilaktisko darbu veikšana konstrukciju saglabāšanai, telpu apdare, lai novērstu to priekšlaicīgu nolietošanos, darbi, lai novērstu sīkus bojājumus un darbības traucējumus, kas rodas dzīvojamā fonda ekspluatācijas laikā, kā arī dzīves drošības un komforta nodrošināšana (par piemēram, griestu krāsošana, sienu tapsēšana, grīdas segumu remonts utt.)

Īrniekam ir pienākums maksāt par dzīvojamo telpu līgumā noteiktajā apmērā, veidā un termiņos (Civilkodeksa 678. panta 3. daļa). Ja dzīvojamās telpas īres līgumā nav norādīta īres maksāšanas kārtība un termiņi, tos nosaka saskaņā ar mājokļu likumdošanu (Dzīvokļa kodeksa 155. pants). Parasti darba devējs maksā arī par komunālajiem pakalpojumiem. Tomēr šim noteikumam ir dispozitīvs raksturs (Civilkodeksa 678. panta 3. daļa).

Īrnieks ar izīrētāja piekrišanu var nodot dzīvojamo telpu apakšnomā(Civilkodeksa 685. pants). Šajā gadījumā īrnieks paliek atbildīgs iznomātāja priekšā saskaņā ar īres līgumu.

Dzīvojamo telpu apakšīres līgumu var slēgt, ievērojot normu par kopējo platību uz vienu cilvēku. Šis līgums ir par maksu. Tā darbības laiks nedrīkst pārsniegt dzīvojamās telpas īres līguma termiņu. Ja pēdējais tiek izbeigts pirms termiņa, vienlaikus tiek izbeigts arī apakšnomas līgums. Uz apakšnomas līgumu neattiecas noteikums par īrnieka pirmpirkuma tiesībām slēgt līgumu uz jaunu termiņu (Civillikuma 685. panta 2. punkts). Šis noteikums ir izskaidrojams ar to, ka īres līgums tiek slēgts galvenokārt par savu dzīvesvietu. Attiecīgi apakšīre nevar būt galvenais dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas mērķis, tam ir īres līgums.

Dzīvojamās telpas īres līgums, kā jau norādīts, tiek noslēgts uz laiku ne ilgāku par pieciem gadiem, taču termiņa beigšanās automātiski neizraisa tā izbeigšanu. Saskaņā ar Art. Civilkodeksa 684. pantu, ne vēlāk kā trīs mēnešus pirms līguma termiņa beigām izīrētājam jāpiedāvā īrniekam noslēgt līgumu ar tādiem pašiem vai atšķirīgiem noteikumiem vai jābrīdina par atteikšanos atjaunot līgumu, jo viņš nevēlas. iznomāt telpas. Ja neviena no pusēm nav izteikusi savu nodomu pirms termiņa beigām, līgums tiek uzskatīts par pagarinātu ar tādiem pašiem nosacījumiem un uz tādu pašu laiku. Ja izīrētājs atteicās atjaunot līgumu, bet gada laikā no dzīvojamās telpas īres līguma termiņa beigām noslēdzis jaunu līgumu ar citu personu, īrniekam ir tiesības pieprasīt šī darījuma atzīšanu par spēkā neesošu un (vai) atlīdzināt zaudējumiem, kas radušies atteikšanās atjaunot līgumu ar viņu (Civilkodeksa 684. pants).

Līguma darbības laikā līgumu var grozīt, pamatojoties uz nodaļā paredzētajiem pamatiem. 29 Civilkodekss. Dzīvojamo telpu īres līguma maiņa, izņemot īstermiņa īri, notiek arī citos nodaļā paredzētajos gadījumos. 35 Civilkodekss.

Līgums mainās arī tad, kad tiek nomainīts īrnieks, kas ir iespējams pēc īrnieka un citu kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu pieprasījuma, ar izīrētāja piekrišanu (Civilkodeksa 688. panta 1. punkts). Īrnieku var aizstāt kāds no pilngadīgajiem pilsoņiem, kas pastāvīgi dzīvo dzīvojamā telpā.

Īrnieka nāves vai viņa aiziešanas no dzīvojamās telpas gadījumā līgums turpina būt spēkā ar tādiem pašiem noteikumiem, un īrnieks kļūst par vienu no pilsoņiem, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar iepriekšējo īrnieku, viņiem savstarpēji vienojoties. Ja vienprātība netiek panākta, visi dzīvojamās telpas pastāvīgie iedzīvotāji kļūst par līdzīrniekiem (Civillikuma 686. panta 2. punkts). Saimnieka piekrišana nav nepieciešama.

Dzīvojamās telpas īres līguma laušana iespējams pēc pušu vienošanās un likumā paredzētajos gadījumos - pēc vienas no tām pieprasījuma.

Dzīvojamās telpas īrniekam ir tiesības ar citu šajā dzīvojamā telpā pastāvīgi dzīvojošu pilsoņu piekrišanu jebkurā laikā izbeigt īres līgumu, trīs mēnešus iepriekš rakstiski brīdinot namīpašnieku. Pēc īrnieka iniciatīvas dzīvojamās telpas īres līgums tiek izbeigts, nevēršoties tiesā.

Pēc iznomātāja lūguma līgumu var lauzt tiesā tikai tad, ja tiek izpildīti Art. 2. punktā paredzētie nosacījumi. 687 Civilkodeksa iemeslu dēļ (mājokļu nemaksāšana, tā iznīcināšana vai bojājums).

Ar tiesas lēmumu darba devējam var dot termiņu ne ilgāku par gadu, lai novērstu pārkāpumus, kas bijuši par pamatu līguma laušanai. Tas nav pienākums, bet gan tiesas tiesības. Šāds jautājums tiek izlemts, ņemot vērā visus lietas apstākļus. Jo īpaši tiek ņemti vērā pārkāpuma izdarīšanas iemesli. Piemēram, termiņu parāda atmaksai var paredzēt gadījumā, ja samaksa netiek veikta iekavētas algas, ilgstošas slimības u.tml. dēļ.

Ja tiesas noteiktajā termiņā īrnieks pārkāpumus nenovērš vai neveic visus nepieciešamos pasākumus, lai to izdarītu, tiesa pēc atkārtota izīrētāja pieteikuma izbeidz līgumu. Šajā gadījumā tiesa pēc darba devēja lūguma var atlikt sava lēmuma izpildi uz laiku ne ilgāku par gadu.

Likumdevējs paredz iespēju noteiktos gadījumos pieprasīt komercnomas līguma izbeigšanu no jebkuras puses. Saskaņā ar Art. Civilkodeksa 687. pantu līgums var tikt lauzts tiesā pēc jebkuras puses lūguma, ja telpas vairs nav piemērotas pastāvīgai dzīvošanai, ir sliktā stāvoklī, kā arī citos mājokļu likumdošanā paredzētajos gadījumos. Piemēram, ja māja, kurā atrodas dzīvojamās telpas, ir pakļauta nojaukšanai (Mājokļa kodeksa 85. pants) vai pārbūvei par nedzīvojamo. Tādējādi ir jārodas apstākļiem, kas neļauj izmantot dzīvojamo telpu vai rada būtisku lietošanas apstākļu pasliktināšanos, ja līguma puses nav pārkāpušas.

Vienlaikus, pamatojoties uz īrnieka tiesību aizsardzības prioritāti, tiesa piešķir īrniekam termiņu ne ilgāku par gadu, lai novērstu pārkāpumus, kas bijuši par pamatu dzīvojamās telpas komercīres līguma izbeigšanai. Ja tiesas noteiktajā termiņā īrnieks pārkāpumus nenovērš vai neveic visus nepieciešamos pasākumus to novēršanai, tiesa pēc atkārtota izīrētāja pieteikuma pieņem lēmumu par dzīvojamās telpas komercīres līguma izbeigšanu. Vienlaikus tiesa pēc darba devēja lūguma savā lēmumā par līguma laušanu var atlikt lēmuma izpildi uz laiku ne ilgāku par gadu (Civilkodeksa 687.pants).

Iznomātājam vispirms jābrīdina īrnieks par nepieciešamību šos pārkāpumus novērst, un, ja, neskatoties uz brīdinājumu, pārkāpumi netiek novērsti, tad izīrētājam ir tiesības lauzt līgumu tiesas ceļā (Civillikuma 687. panta 4. punkts). ).

“Citas dzīvojamās telpas” atšķiras no ērtajām ar to, ka tām nav jābūt ērtām attiecībā pret apvidus apstākļiem. Tam saskaņā ar Art. 15 LCD ir piemērots pastāvīgai pilsoņu dzīvesvietai (atbilst noteiktajiem sanitārajiem un tehniskajiem standartiem). Šādas dzīvojamās telpas dzīvojamai platībai jābūt vismaz 6 kvadrātmetriem. m Turklāt šīs telpas var atrasties ārpus apvidus, kurā dzīvoja īrnieks. “Citas dzīvojamās telpas” tiek piešķirtas izlikšanas gadījumā, jo ilgāk par 6 mēnešiem bez pamatota iemesla netiek maksāta īre un komunālie maksājumi.

Alkoholisms

1 0 0

Ja atrodat kļūdu, lūdzu, atlasiet teksta daļu un nospiediet Ctrl+Enter.

Īres līguma jēdziens un vispārīgie raksturojumi. Dzīvojamās telpas īres līguma koncepcija, vispārīgie raksturojumi un veidi

Sociālais līgums par dzīvojamo telpu īri

Līgumslēdzējas puses

Nomas objekts

Darbā pieņemšanas periods

Samaksa saskaņā ar sociālās īres līgumu

Redaktora izvēle