Likums aizliedz koplietošanas būvniecību. Putins uzdeva dalīto būvniecību aizstāt ar projektu finansējumu

Mūsdienās izplatīts veids, kā atrisināt mājokļa problēmu, ir piedalīties kopīga celtniecība. Tas ļauj iedzīvotājiem iegūt dzīvokli par izdevīgu cenu, bet attīstītājiem attīstīt jaunu ēku tirgu. Papildu garantijas tiek sniegtas, reģistrējot dalītu būvniecības līgumu, kas neļaus krāpniekiem mājas celtniecības laikā atkārtoti pārdot to pašu dzīvokli.

Šķiet, ka shēma bija veiksmīga visiem, patiesībā tā padarīja dažus ķīlniekus situācijai, kad attīstītāji bankrotēja, māju nodošanas ekspluatācijā termiņi tika ievērojami aizkavēti, un tās pat tika pamestas nepabeigtā stadijā.

Sāka parādīties arvien vairāk apkrāptu akcionāru, un viņu neapmierinātība izplūda ielās ar piketiem pie vietējām pārvaldēm. Bija nepieciešams veikt korekcijas spēkā esošajos tiesību aktos. Un viņi sāka darboties 2018. gada 1. janvārī attiecībā uz informācijas atklātību par izstrādātāju, ievadot šos datus Vienota sistēma mājokļu būvniecības un bankrota noteikumi. Grozījumu jaunā daļa tika ieviesta 2019. gada 1. jūlijā ar Federālo likumu Nr.175 un par tiem runāsim sīkāk.

Federālais likums par kopīgu būvniecību 214-FZ

Galvenā normatīvais dokuments attīstītāju un pilsoņu attiecību regulēšanas jomā ir 2004. gada 30. decembra federālais likums Nr. 214-FZ “Par līdzdalību koplietošanas būvniecībā”. Grozījumi tiek veikti katru gadu, lai risinātu problēmas, kas saistītas ar apkrāptu akcionāru parādīšanos.

Iemesli šādu situāciju rašanās parasti ir krāpnieciskas būvniecības finansēšanas shēmas, kad citos objektos izveidojušās finanšu bedres tiek “aizbāztas” ar jaunu investoru līdzekļiem. Rezultātā var rasties gadījumi, kad attīstītājs nespēj pildīt savas saistības un pasludina sevi par bankrotējušu. Sliktākajā gadījumā viņš vienkārši pazūd.

Lai novērstu krāpnieciskas shēmas, likumā veikti nopietni grozījumi, kas stāsies spēkā 2019. gada 1. jūlijā.

Kopīga būvniecība 2019. Jaunums likumdošanā

Inovācijas likumā 214-FZ ir padarījušas stingrākas prasības būvniecības organizācijām, kas būvē daudzdzīvokļu mājas saskaņā ar sabiedrības līdzdalības līgumiem. Uzskaitīsim tos:

1. Viens attīstītājs – viena būvatļauja.

2019. gada 1. jūlijā stājās spēkā grozījums, kas neļauj specializētam attīstītājam būvēt daudzdzīvokļu mājas pēc vairākām atļaujām. Atļauju var izsniegt vienam vai vairākiem būvprojektiem, bet tikai vienam.

2. Prasības uz celtniecības uzņēmums ir mainījies.

Atļauja tiks izsniegta tikai tad, ja attīstītājs atbilst šādiem parametriem:

• uzņēmuma pieejamība pašu līdzekļi vismaz 10% apmērā no plānotā būvapjoma saskaņā ar projekta dokumentāciju;
• šo līdzekļu pietiekamam apjomam un pieejamībai attīstītāja norēķinu kontā jābūt dokumentāliem projekta deklarācijas iesniegšanas brīdī teritoriālajā iestādē;
• sabiedrībai nav tiesību emitēt un emitēt vērtspapīrus, izņemot akcijas;
• attīstītājam nedrīkst būt parādi par mērķkredītiem un kredītiem, ja tie neattiecas uz daudzdzīvokļu mājas celtniecību saskaņā ar to pašu atļauju;
• uzņēmuma manta nedrīkst tikt izmantota saistību izpildei pret trešajām personām;
• Izstrādātājam jābūt veiksmīgiem projektiem vismaz 5 tūkstošu kvadrātmetru platībā;
• attīstītājam ir aizliegts veikt darbības, kas nav saistītas ar būvniecību.

Saskaņā ar Federālā likuma 214-FZ 23. panta 3. punktu datu saraksts, kas attīstītājam ir jāievieto vienotajā mājokļu būvniecības informācijas sistēmā, ir papildināts ar īpašumtiesību dokumentiem par zemi, kurā tiek celta dzīvojamā māja. .

3. Viens izstrādātājs – viens norēķinu konts.

Būvniecības organizācijai, kas ir specializēta attīstītāja, ir atļauts atvērt tikai vienu norēķinu kontu pilnvarotā bankā. Tādējādi dzīvojamā īpašuma celtniecībā var piedalīties ne tikai attīstītāja un pircēju, bet arī valsts akreditētas bankas līdzekļi.

Visiem naudas darījumiem šajā kontā ir jābūt tikai likuma 214 ietvaros, bet arī bankas kontrolē. Līdzekļus var norakstīt, ja attīstītājs iesniedz apliecinošus dokumentus un tos pārbauda kredītiestāde. Tādējādi līdzekļi netiks pārskaitīti būvniekiem, kamēr tie nepildīs savas saistības pret akcionāriem.

4. Privātos līdzekļus var piesaistīt, izmantojot darījuma kontus(2004. gada 30. decembra federālā likuma 15.4. pants Nr. 214-FZ).

Šī metode ļauj apdrošināt akcionāru līdzekļus, bet tikai tad, kad tie tiek iemaksāti darījuma kontā. Apdrošināšanu nodrošina Noguldījumu apdrošināšanas asociācija vai atlīdzību fonds.

5. Darījumi jāpievieno bankai.

6. Darījumu valsts kontrole.

Katrā priekšmetā būtu jāizveido uzraudzības institūcijas, kuras kopā ar bankām veiks izstrādātāju kontroli. Šādu struktūru vadītājus ieceļ Būvniecības ministrija (2004. gada 30. decembra Federālā likuma 23. pants Nr. 214-FZ).

7. Iemaksas kompensāciju fondā

Lai garantētu kompensāciju par attīstītāja negodprātības rezultātā zaudētajiem investoru līdzekļiem, tiek veidots Akcionāru aizsardzības fonds. Likums uzliek par pienākumu būvuzņēmumam pārskaitīt tai 1,2% no ieņēmumiem no pirmstiesas apcietinājumā esošo ieslodzīto mājokļu pārdošanas. Līgumi netiks reģistrēti, ja attīstītājs nav ieskaitījis fondā līdzekļus.

8. Avansa maksājumu apjoms ir ierobežots

Likuma jaunā redakcija nosaka nosacījumu, ka attīstītājs pārskaita līdzekļus kā norēķinus ar piegādātājiem un darbuzņēmējiem. Neuzrādot bankai dokumentus, kas apliecina līguma saistību izpildi, nauda netiks pārskaitīta. Tas nozīmē, ka tikai pēc tam, kad partneris ir izpildījis nosacījumus pakalpojumu sniegšanai, preču piegādei utt. attīstītājs varēs viņam samaksāt.

Bet likuma 18.panta ceturtajā daļā ir punkts, ka partneriem var pārskaitīt avansus, kuru kopējā summa nepārsniegs 30% no projekta deklarētajām izmaksām.

9. Zemes gabalam, uz kura tiks būvēta daudzdzīvokļu māja, jābūt attīstītāja īpašumā vai nomātam.

Vai 2019. gada 1. jūlijā tiks atcelta kopīgā būvniecība?

Izmaiņas likumā Nr. 214-FZ par kopīgu būvniecību noveda pie esošās shēmas atcelšanas un vienmērīgas pārejas uz mājokļu būvniecības projektu finansēšanu.

Attīstītājiem agrāk par 2018. gada 1. jūliju uzsāktie projekti ir jāpabeidz ar tādiem pašiem nosacījumiem, un pircējiem ar noslēgtiem un reģistrētiem DDU tie būs spēkā līdz mājokļa piegādei.

Kas notiks pirmsskolas izglītības vietā?

No 2019. gada 1. jūlija plānots pāriet no līdzdalības kapitālā uz būvniecības projektu finansēšanu. Jaunā sistēma ietvers dalībnieku ķēdi:

1. Akcionāri.
2. Kredītiestāde (banka).
3. Izstrādātājs.
4. Regulatori.

Līdz ar to pieaugs projektu izmaksas, kas noteikti ietekmēs galaproduktu un izraisīs mājokļu cenu kāpumu jaunbūvēs līdz pat 20-30%.

Pārejas periods no kopīgās būvniecības uz projektu finansēšanu

Pāreja tiek veikta divos posmos:

1. Laika posms no 2018. gada 1. jūlija līdz 2019. gada 30. jūnijam, kad izstrādātāji slēdz līgumus ar iedzīvotājiem, izmantojot vienu no mehānismiem:

• Darījuma konti;
• valsts regulējums saskaņā ar Art. 23 Nr. 214-FZ.

2. Laika posmā no 2019.gada 1.jūlija līdz 2020.gada 31.decembrim, kad visos līgumos par iedzīvotāju dalītu līdzdalību mājokļu būvniecībā tiks izmantots darījuma kontu jeb speciālo kontu mehānisms.

Jaunais finansēšanas modelis novedīs pie tā, ka būvniecība tiks veikta, izmantojot banku kredītus. Iedzīvotāju darījuma kontos glabātie līdzekļi tiks pārskaitīti attīstītājam vai kredīta atmaksai tikai pēc tam, kad kopīgā būvniecībā iesaistītās puses būs parakstījušas nodošanas aktu.

Banku atbalsts darījumiem dalītā kapitāla būvniecībā

Banku atbalsts darījumiem kļuva obligāts no 2018. gada 1. jūlija. Tagad pilsoņi nevarēs tieši pārskaitīt līdzekļus. Valsts uzliek par pienākumu tās iemaksāt īpašā kontā bankā, kas atvērta būvatļaujas ietvaros. Tiem projektiem, kas sākti agrāk par norādīto datumu, ir jāpārslēdzas uz to pašu aprēķinu un kontroles sistēmu.

Teritorijas kompleksās attīstības ietvaros attīstītājam ir atļauts būvēt daudzdzīvokļu mājas pēc vairākām atļaujām, taču katrai no tām jāatver savs bankas konts.

Tāds regulējums finansiālās attiecības starp akcionāriem un ļauj apdrošināt pilsoņu līdzekļus pret zaudējumiem, kas radušies attīstītāja krāpšanas vai bankrota dēļ.

Līdzekļi tiks saņemti tikai tad, ja:

• mājas nodošana ekspluatācijā;
• īpašumtiesību reģistrācija vismaz vienam no tajā esošajiem dzīvokļiem.

Objekta iesaldēšanas vai attīstītāja bankrota gadījumā visi akcionāru līdzekļi tiem tiks atgriezti pilnā apmērā.

Darījuma konts izstrādātājam

No 2019. gada 1. jūlija izstrādātājam, slēdzot līgumus, ir jāatver DDU. Plānots, ka šāds modelis mazinās akcionāru apkrāpšanas riskus.

Tādējādi jaunais mehānisms novedīs pie tā, ka nebūs jāslēdz līgumi ar iedzīvotājiem, kas piedalās dalītā kapitāla būvniecībā. Šie līdzekļi tiks glabāti speciālajos attīstītāja kontos kredītiestādes pārziņā un apdrošināti Noguldījumu apdrošināšanas aģentūrā pret iespējamu bankas bankrotu.

Apdrošināšanas atlīdzības apmērs šajā gadījumā ir vienāds ar 10 miljoni rubļu pamatojoties uz vienu dzīvokli daudzdzīvokļu mājā.

Nosacījumu kopums, kas saskaņā ar jauno tiesību aktu ir piemērojams daudzdzīvokļu māju celtniecībai, ļauj izdarīt šādus secinājumus:

• kapitāla līdzdalības līgumi būvniecībā vairs netiks izmantoti, notikusi pāreja uz projektu finansēšanu;
• iepriekš noslēgtie līgumi būs spēkā līdz tajos paredzēto saistību izpildei;
• Sagaidāms, ka jaunbūvēs esošo dzīvokļu izmaksas palielināsies, ņemot vērā jaunās prasības būvniecības finansējumam, tagad “bedres” stadijā būs grūti iegādāties par zemām cenām.

Pēdējos gados turpinās mājokļu iegādes popularitāte rakšanas stadijā un iedzīvotāju līdzdalība tā celtniecībā. Neskatoties uz risku iekļauties apkrāpto akcionāru rindās, krievi joprojām uzskata akciju līdzdalības līgumu par izdevīgu - DDU.

Vai plānojāt kļūt par DDU dalībnieku, bet dzirdējāt par akciju līdzdalības līgumu atcelšanu no 2018. gada 1. jūlija? Mēs noskaidrojām, vai tas tā ir un kas mums visiem būtu jāsagaida.

Galvenais jautājums, vai 2018. gadā tiks atcelta dalītā būvniecība?

Nē. Visi būvniecības projekti ar noslēgto DDU līdz 2018. gada 1. jūlijam tiks īstenots, pamatojoties uz vecajiem noteikumiem. Jāpiebilst, ka attīstības kompānijas, saprotot, ka plānotas izmaiņas, atļaujas mājokļu būvniecībai saņēma jau iepriekš. Tādējādi visiem izstrādātājiem, kas piedāvā jums kļūt par DDU dalībniekiem, visticamāk, jau ir atļauja, un līgumi netiks atcelti.

Kas notiks ar “akcijām” pēc 2018. gada 1. jūlija?

Ja nolemjat kļūt par DDU dalībnieku pēc 2018. gada 1. jūlija, tad jānoskaidro, vai attīstītājam ir izdevies saskaņot būvniecību pēc vecās shēmas līdz 2018. gada 1. jūlijam (2018. gada 30. jūnijam). Ja jā, tad DDU varat noslēgt, sākot no 2018. gada jūlija līdz 2019. gadam. Izmaiņas skar tikai jauni mājokļu kompleksi kuri nav saņēmuši būvatļauju līdz 2018. gada 1. jūlijam.

Vai bērnudārzi tiks aizliegti 2019. gadā?

Krievijas valdības ceļvedī ir ietverts aizliegums slēgt jaunus līgumus pēc 2019. gada 1. jūlija. Krievijas prezidents Vladimirs Putins savā ikgadējā tiešajā līnijā 2018. gadā apstiprināja, ka jauni līgumi ar mājokļu pircējiem netiks slēgti no 2019. gada jūlija.

Tomēr, pēc ekspertu domām, izstrādātājiem ir aptuveni 3-4 gadi rezervē. Piemēram, 2020. gadā pārdošanā var parādīties jauni projekti, kuru atļaujas ir saņemtas līdz 2018. gada 1. jūlijam. Tāpēc tie netiks aizliegti. Tas nozīmē, ka nebūs straujas un pēkšņas pārejas no pirmsskolas izglītības.

Kas notiks pirmsskolas izglītības vietā?

Alternatīva DDU nekustamo īpašumu tirgū būtu projektu finansējums. Atšķirībā no koplietošanas būvniecības, kad mājokļi tiek būvēti par naudu, kas saņemta no iedzīvotājiem par dzīvokļu iegādi, ar projekta finansējumu banka apmaksā celtniecību. Banka izsniedz attīstītājam aizdevumu. Iedzīvotāji maksājumus saskaņā ar līgumu pārskaita nevis uz būvfirmas kontu, bet gan uz speciālu kontu kredītiestādē (darījuma konts).

Svarīgs:

• Būs iespējams iegādāties arī mājokli rakšanas stadijā.
• Pircēja nauda paliks bankas kontā līdz mājas piegādei. Kad attīstītāja saistību nepildīšana, pilsoņu nauda tiks atbloķēta un nodoti to īpašniekiem.

Kā mainīsies cenas, ja papildinājumi tiks atcelti?

Pēc ekspertu domām, koplietošanas būvniecības aizliegums varētu novest pie cenu pieaugums par 20%. Papildu izmaksas radīsies sakarā ar banku parādīšanos ķēdē. Piemēram, mērķkredīta procenti, tā apkalpošanas izmaksas, banku uzraudzības un būvniecības projektu kontroles izmaksas. Izmaksas var ietekmēt arī speciālo darījuma kontu apkalpošanas izmaksas.

2018. gada 1. jūlijā stājās spēkā grozījumi likumā par dalīto apbūvi, kas izraisīs jauno projektu sadārdzinājumu un pavērs ceļu iedzīvotāju atteikumam piedalīties šajā procesā. Metrium eksperti prognozē cenu pieaugumu un ievērojamu attīstības kompāniju aiziešanu no tirgus sakarā ar izmaiņām nozares darba noteikumos.

Galvenās izmaiņas skar pašu mājokļu būvniecības finansēšanas sistēmu. Līdzdalība kapitālā, kurā mājokļu pircēji iegulda būvniecībā, tiks atcelta no 2019. gada 1. jūlija. Banku kredīti aizstās iedzīvotāju naudu. Lielākajā daļā citu grozījumu izstrādātājiem tiek ieviestas jaunas prasības, kuru neievērošanas gadījumā viņiem tiek liegtas tiesības piesaistīt pircēju līdzekļus. Pēc Metrium ekspertu domām, pieci jauni standarti būs visjutīgākie izstrādātājiem un līdz ar to arī tirgum kopumā.

1. Pārslēgties uz darījuma kontiem

Vairāk nekā 74% no visiem ieguldījumiem mājokļu celtniecība Krievijā pircēju līdzekļi tiek saistīti ar attīstītājiem, izmantojot kapitāla līdzdalības līgumus (PPA). Pēc 2019. gada 1. jūlija attīstības uzņēmumi vairs nevarēs piesaistīt naudu no akcionāriem tieši. Pircēju līdzekļi nonāks tikai īpašos bankas kontos – darījuma kontā, tas ir, tos glabās bankā uzticībā. Kamēr māja nav nodota ekspluatācijā un vismaz viens no būvniecības dalībniekiem nereģistrēs īpašumtiesības uz dzīvokli, banka naudu attīstītājam nepārskaitīs.

Paredzēts, ka būvniecības laikā iedzīvotāju līdzekļi aizstās mērķtiecīgus banku kredītus (projektu finansējumu). Banka, kurā ir darījuma konti, piešķirs naudu dzīvojamā kompleksa celtniecībai.

“Pastāv būtiska atšķirība starp pircēju iepludināšanu projektā un bankas finansējumu, kas slēpjas piesaistīto līdzekļu izmaksās,” norāda Tekta Group izpilddirektors Romāns Sičevs. - Naudas plūsma pārdošana no DDU uzreiz aizgāja ekspluatācijas izdevumu segšanai, tostarp būvniecības kredītu apkalpošanai. Bankas finansējums tiek nodrošināts ar procentiem: attīstītājam ir pienākums atmaksāt aizdevumu, kas sadārdzina projektu. Projektu finansēšanas likmes un konkrēti kreditēšanas nosacījumi vēl nav zināmi. Kā paredzēts, 3% gadā tiks iekasēta summa, kas līdzvērtīga darījuma kontos iegūtajai naudai. Atlikusī aizdevuma summa tiks izsniegta pēc tirgus likmēm, kas nav mazākas par 10-12% gadā. Tādējādi attīstītājs visdārgāko naudu aizņemsies projekta sākumposmā, kad akcionāru piesaiste tikai sākas un kapitāla izmaksas jau ir augstas. Maz ticams, ka aizdevumi lielākajai daļai izstrādātāju tiks izsniegti par likmēm, kas ir zemākas par tirgus cenām. Laika gaitā tas kļūs par faktoru, lai atjaunotu nozari no vājiem "spēlētājiem".

No 2018. gada 1. jūlija izstrādātājiem ir iespēja izvēlēties. Izstrādātāji var brīvprātīgi pāriet uz darījuma kontu izmantošanu, un tādā gadījumā viņi ir atbrīvoti no jaunajām prasībām tiesību aktos par dalītā kapitāla būvniecību. Ja attīstītāji izvēlēsies turpināt piesaistīt līdzekļus tieši no pircējiem (līdz 2019. gada 1. jūlijam), jaunās 214-FZ prasības attieksies uz visiem jaunajiem dzīvojamo māju kompleksiem, kuriem būvatļaujas tika saņemtas pēc 2018. gada 1. jūlija.

2. Darba pieredzes ierobežojums

Jaunā dalītā kapitāla būvniecības likuma redakcija ievieš jēdzienu “specializēts attīstītājs”, kas atbilst divām prasībām. Pirmkārt, šādai organizācijai ir vairāk nekā trīs gadu pieredze daudzdzīvokļu māju celtniecībā ar kopējo platību vismaz 10 tūkstoši kvadrātmetru. m.

Nav svarīgi, kādā statusā šāda pieredze iegūta: par specializēto attīstītāju var kļūt vai nu būvniecības tehniskais pasūtītājs (attīstītājs), vai ģenerāluzņēmējs. Šis pasākums, pēc Metrium domām, var kļūt par šķērsli jauniem attīstības uzņēmumiem. Lai sāktu jauns bizness dzīvojamo māju būvniecībā investoram būs nepieciešama pieredzes prasībām atbilstoša uzņēmuma kontrole, tas ir, šāda juridiska persona būs jāiegādājas, kas sadārdzina projekta izmaksas.

Otrkārt, tāpat kā līdz šim, specializētam attīstītājam pieder tiesības uz būvlaukumu, kā arī piesaista līdzekļus no akcionāriem. “Saglabājas situācija, ka faktiskais investors būvniecībā (attīstītājs) un uzņēmums, kuram pieder zeme un kas piesaista līdzekļus no akcionāriem (attīstītājs), var būt dažādas juridiskas personas,” komentē Larisa Švecova, River Park LLC ģenerāldirektore. – Šobrīd Krievijā darbojas 3150 izstrādes uzņēmumu, kas tādā vai citādā veidā ir saistīti ar 4430 izstrādātājiem. Tas ir, aptuveni 18% izstrādātāju vienlaikus kontrolē divus vai vairākus izstrādātājus, bet šādi uzņēmumi aizņem 60% no visa Krievijā būvējamā apjoma. Juridiskās prasības attiecas tieši uz izstrādātājiem, taču paši izstrādātāji parasti tiek saukti pie atbildības tikai tiesvedības gadījumā. No šī viedokļa jēdziena “specializētais attīstītājs” ieviešana nekādā veidā neprecizē atbildības sadalījumu starp attīstītāju un būvnieku.

3. Administratīvie izdevumi - ne vairāk kā 10%

Tiek noteikta banku kontrole pār izstrādātāja izdevumiem. Pilnvarotā banka, kurā ir atvērts attīstītāja konts, saņem tiesības bloķēt jebkuru darbību, kas ir pretrunā ar kopīgās būvniecības likumu. Faktiski banka veiks visu attīstītāja administratīvo izdevumu uzskaiti, līdz tie sasniegs 10% robežu no būvniecības izmaksām. Ja izstrādātājs mēģinās maksāt par iepriekš uzskaitītajiem pakalpojumiem virs limita, šāda darbība tiks aizliegta.

4. Avansa maksājumi - ne vairāk kā 30%

Kopīgās būvniecības likuma jaunā redakcija ierobežo avansa maksājumu apjomu, ko attīstītājs projekta īstenošanas laikā var nosūtīt darbuzņēmējiem noteiktu darbu veikšanai. Šādu darbu sarakstā iekļauta daudzdzīvokļu māju būvniecība, projektēšanas dokumentācijas sagatavošana un tās ekspertīze, inženierizpētes veikšana, inženiertehniskā nodrošinājuma būvniecība un rekonstrukcija objektā, dokumentācijas sagatavošana teritorijas plānošanai.

Šo izdevumu avansa maksājumu kopsumma nedrīkst pārsniegt 30% no projekta izmaksām. Tomēr Metrium eksperti atzīmē, ka ievērojama daļa no jaunajā izdevumā noteiktajām izmaksām joprojām attiecas uz periodu, kad attīstītājs nesāk būvniecību. Proti, par projektēšanas, apsekojumu un projekta dokumentācijas ekspertīzes rezultātiem attīstītājs apmaksā jau pirms būvniecības uzsākšanas, bieži vien par saviem līdzekļiem, nevis par akcionāru naudu, kas šai normai būtu jāpasargā no riskantiem izdevumiem. Taču tie ir iekļauti kopējā avansa maksājumu limitā, ko attīstītājs veiks pēc pircēja līdzekļu piesaistes uzsākšanas.

“Manuprāt, avansa maksājumu īpatsvars kopējās projekta izmaksās vai nu atbilst 30% līmenim, vai ir zemāks par to,” stāsta IKON attīstības ģenerāldirektore Jevgeņija Akimova. – Šajā sakarā uzskatu, ka šī limita ievērošana izstrādātājiem nesagādās grūtības. Taču jāņem vērā, ka legāli noteiktajam cietajam ierobežotājam var būt atšķirīga ietekme uz attīstītāja biznesu dažādās tirgus situācijās. Piemēram, ja nelielā reģionālā tirgū ģenerāluzņēmējiem vai būvmateriālu piegādātājiem ir virtuāls monopols, viņi var pieprasīt no attīstītāja lielus avansus par savu darbu, izmantojot savu izdevīgo stāvokli. Šajā gadījumā limits var izrādīties par projekta īstenošanu apgrūtinošu faktoru.”

5. Termiņu pārkāpšana - jaunu projektu aizliegums

Likumdevēji ir ieviesuši vairākus stingrus pasākumus pret attīstītājiem, kuri pārkāpj mājokļu nodošanas ekspluatācijā termiņus. Jo īpaši iestādēm ir jauns pamats atteikt izdot paziņojumu par atbilstību (AOC). AIA ir svarīgs dokuments, kas apliecina, ka iestādes ir pārbaudījušas izstrādātāju un konstatējušas, ka tas atbilst 214-FZ standartiem. Tikai pēc šī dokumenta saņemšanas izstrādātājs var reģistrēt pirmo DDU un sākt piesaistīt līdzekļus no pircējiem. Tagad, ja attīstītāja portfelī ir vismaz viens objekts, kura nodošanas ekspluatācijā termiņi ir aizkavējušies par trīs mēnešiem vai vairāk, būvuzraudzības iestādes viņam neizsniegs AIA, un viņš nevarēs sākt īstenot jaunu. projektu.

Metrium analītiķi uzsver, ka runa ir tieši par projekta deklarācijā norādītajiem būvniecības pabeigšanas termiņiem, nevis par mājokļa nodošanas laiku akcionāriem. Atšķirība ir tāda, ka attīstītājs parasti nosaka nodošanas datumus ar ievērojamu rezervi, lai nebūtu kavēšanās, radot pircējam pamatu pieprasīt kompensāciju vai pat DDU izbeigšanu. Parasti tiek norādīts faktiskais būvniecības periods, jo, jo ātrāk attīstītājs sola uzcelt mājokli, jo tas ir pievilcīgāks pircējiem. Turklāt būvatļaujas derīguma termiņš ir arī ierobežots, un projekta īstenošanas laiks nevar pārsniegt ēkas būvniecībai atvēlēto laiku. Attiecīgi tagad, pārkāpjot būvniecības termiņus, attīstītājs var zaudēt tiesības īstenot jaunus projektus.

"No vienas puses, tik stingrs pasākums kā faktisks jaunu projektu uzsākšanas aizliegums, ja citos tiek pārkāpti nodošanas termiņi, palīdzēs paaugstināt izstrādātāju disciplīnu," saka New Vatutinki LLC ģenerāldirektors Aleksandrs Zubets. “Tajā pašā laikā jāsaprot, ka šis pasākums apgrūtinās darbu lielajiem attīstītājiem, kuru portfelī ir vairāki desmiti būvniecības stadijā esošu projektu un daudzdzīvokļu māju. Ievades termiņa pārkāpums tikai vienā objektā var paralizēt šāda “spēlētāja” darbības paplašināšanos. Turklāt nevajadzētu atlaist arī psiholoģisko faktoru: tiklīdz potenciālie pircēji uzzina par problēmām ar izstrādātāju, tas nekavējoties noved pie pieprasījuma pēc viņa projektiem samazināšanās. Tādējādi šis pasākums dažiem izstrādātājiem rada ievērojamus riskus.

"Neskatoties uz dalītās būvniecības likuma grozījumu stingrību, to stāšanās spēkā neradīs šoka reakciju no tirgus," komentē Marija Litiņecka, Metrium vadošā partnere, CBRE partneru tīkla dalībniece. - Jaunas prasības attīstītājiem attiecas tikai uz tiem, kuri sāks īstenot projektu ar būvatļaujām, kas saņemtas pēc 2018. gada 1. jūlija. Tādējādi pēc vecajiem noteikumiem realizētie projekti tirgū dominēs vismaz 1-1,5 gadus. Daudzi attīstītāji metušies kārtot būvatļaujas, lai uzkrātu tādu kā nākotnes projektu banku, kas kādu laiku ļautu strādāt pēc vecajām prasībām.

Kas attiecas uz pāreju uz projektu finansēšanu, arī tas neskars visus attīstītājus, bet tikai tos, kuriem līdz 2019. gada 1. jūlijam nav laika reģistrēt vismaz vienu DDU. Tādējādi mums būs vismaz divi gadi raita tirgus dalībnieku integrācija jaunajos būvniecības nozares darba noteikumos. Līdz ar to tikai jaunas likuma prasības neizraisīs būvniecības stadijā esošo mājokļu cenu pieaugumu. Tajā pašā laikā pēc aptuveni diviem gadiem, kad lielākā daļa projektu un to attīstītāju nonāks jauno tiesību aktu darbības jomā, mājokļu cenu pieaugums jau būs neizbēgams, jo lielākā daļa grozījumu 214-FZ tieši ietekmēs projekta īstenošanas izmaksas.”

2018. gada 1. jūlijā stājās spēkā grozījumi dalītā kapitāla būvniecības likumā. Jaunie noteikumi būtiski mainījuši mājokļu finansēšanas sistēmu. Dalītās līdzdalības shēma, kurā dzīvokļu pircēji iegulda līdzekļus mājas celtniecībā, tiks atcelta no 2019. gada 1. jūlija. Iedzīvotāju naudu aizstās mērķtiecīgs bankas kredīts. Turklāt izstrādātājiem parādījušās jaunas prasības, kuras neievērojot uzņēmumiem tiks atņemtas tiesības piesaistīt pircēju līdzekļus. Metrium eksperti ir identificējuši piecus grozījumus, kas ir visjutīgākie attīstītājiem un nekustamā īpašuma tirgum kopumā.

Pirmkārt, pārejiet uz darījuma kontiem. Gandrīz divas trešdaļas no investīcijām valsts mājokļu celtniecībā nāk no pircējiem, kuri noslēguši kapitāla līdzdalības līgumus. Pēc 2019. gada 1. jūlija izstrādātāji joprojām varēs piesaistīt naudu no akcionāriem, taču ne tieši. Līdzekļi nonāks speciālos bankas kontos – darījuma kontā, kur tie tiks glabāti. Naudu attīstības uzņēmumam banka pārskaitīs tikai pēc tam, kad māja tiks nodota ekspluatācijā un vismaz viens no dalībniekiem būs reģistrējis īpašumtiesības uz īpašumu. Runājot par pašu būvniecības finansēšanu, iedzīvotāju līdzekļi tiks aizstāti ar banku kredītiem. Naudu būvniecībai izsniegs banka, kurā ir darījuma konti.

Vēl vienu gadu izstrādātāji var turpināt piesaistīt līdzekļus tieši no pircējiem. Taču uz visām jaunajām mājām, kuru būvatļauja izdota pēc 2018. gada 1. jūlija, attieksies jaunās 214-FZ prasības. Vienīgais veids, kā atbrīvoties no pēdējā, ir pāriet uz darījuma kontu izmantošanu.

Atšķirība starp šīm finansēšanas shēmām ir piesaistīto līdzekļu izmaksās. Projekta finansējums tiek nodrošināts uz procentiem, kas sadārdzina būvniecību. Likmes un nosacījumi vēl nav zināmi, taču Tekta Group izpilddirektors Romāns Sičevs ierosina, ka tiks iekasēti 3% gadā no summas, kas vienāda ar līdzekļu apjomu darījuma kontos. Atlikusī summa tiks izsniegta pēc tirgus likmēm, kas nav mazākas par 10-12% gadā. Proti, attīstītājs visdārgāko naudu aizņemsies projekta īstenošanas sākumposmā, kad akcionāru piesaiste tikai sākas un kapitāla izmaksas jau ir ļoti augstas.

Izstrādātāji Maskavas reģionā, saskaņā ar CIAN, jau ir reaģējuši uz izmaiņām likumdošanā, palielinot cenas lielākajā daļā lielo kompleksu. 2018. gada jūlija sākumā izmaksas pieauga 38 projektos, lai gan 2017. gada jūlijā pieaugums bija tikai 14. Tikai divos īpašumos mājokļi kļuva lētāki - mainoties piedāvājuma struktūrā. Pirms gada bija 20 šādas jaunbūves.

Otrkārt, pastāvēja darba pieredzes ierobežojums. Specializētajam attīstītājam jābūt ar vairāk nekā trīs gadu būvniecības pieredzi, kura kopējai platībai jābūt vismaz 10 tūkstošiem kvadrātmetru. metri. Tas var būt šķērslis jauniem spēlētājiem. Lai uzsāktu jaunu attīstības biznesu, investoram būs nepieciešama kontrole pār uzņēmumu, kas atbilst šīm prasībām. Pērkot vienu juridiska persona palielina arī projekta izmaksas.

Treškārt, vairāki uzņēmējdarbības finanšu parametri tagad tiek tieši regulēti. Tādējādi attīstītājs administratīvajiem izdevumiem nevar tērēt vairāk par 10% no kopējām būvniecības izmaksām. Tiek noteikta banku kontrole pār tēriņiem. Pārvaldības izmaksas, kā skaidro Level Group izpilddirektors Kirils Ignahins, veido 4-5% no projekta cenas. Taču problēma ir tā, ka ierobežojums attiecas arī uz citām izmaksu pozīcijām, tostarp uz reklāmu. Tas maksā vienādi gan aizpildījuma, gan aizpildījuma attīstības projektiem. Pēdējā gadījumā reklāmas izmaksas vien var būt līdz 10%.

Ceturtais grozījums ir 30% ierobežojums kopējai avansa maksājumu summai, ko attīstītājs nosūta darbuzņēmējiem par darbu pabeigšanu. IKON attīstības ģenerāldirektore Jevgeņija Akimova uzskata, ka limita ievērošana izstrādātājiem nesagādās grūtības, taču var būt izņēmumi. Piemēram, ja nelielā reģionālā tirgū ģenerāluzņēmējiem vai materiālu piegādātājiem ir virtuāls monopols, viņi var pieprasīt no attīstītāja lielus avansus par savu darbu. Un tad stingrs ierobežojums var sarežģīt projekta īstenošanu.

Un visbeidzot: tagad mājokļu piegādes termiņu pārkāpšana noved pie jaunu projektu uzsākšanas aizlieguma. Ja attīstītājam ir kaut viens komplekss, kura projekta deklarācijā norādītais nodošanas ekspluatācijā termiņš ir pārkāpts par trim un vairāk mēnešiem, tad būvuzraudzības iestādes viņam neizsniegs atbilstības apliecinājumu. Šajā gadījumā attīstītājs nevarēs uzsākt jauna īpašuma pārdošanu un piesaistīt pircēju līdzekļus. New Vatutinki LLC ģenerāldirektors Aleksandrs Zubets uzskata, ka tas apgrūtinās darbu lielajiem attīstītājiem, kuriem tiek būvēti desmitiem projektu un māju. Tikai viena no tām nodošanas ekspluatācijā termiņa neievērošana var pilnībā paralizēt darbības paplašināšanu.

Viņš žurnālistiem stāstīja par prezidenta norādījumiem izpētīt iespēju ar banku atbalstu pāriet no kopīgas būvniecības uz projektu finansēšanu. Par konkrētiem datumiem viņš nerunāja.

Par nepieciešamību atteikties no kopīgās būvniecības ministrs runāja vēl vasarā. "Protams, mums ir jācenšas kādreiz atkāpties no kopīgās būvniecības un pāriet uz banku atbalstu, taču tas nav šodien vai rīt, savukārt mūsu uzdevums ir maksimāli aizsargāt cilvēkus, kas piedalās koplietošanā," norādīja Men.

Attīstītāji tagad savu projektu īstenošanai lielākoties izmanto kredītus, komentē tirgus dalībnieki. Bet akcionāru līdzekļi viņiem ir daudz lētāki.

“Jautājums šeit nav par pašu projektu finansēšanas mehānismu, bet par likmi, ar kādu bankas aizdod attīstītājus. Banku līdzekļi izstrādātājiem šodien ir daudz dārgāks resurss nekā akcionāru nauda,” atzīmē attīstības kompānijas Ingrad ģenerāldirektors.

Tirgū ir spēlētāji, kas būvē mājokļus, nepiesaistot banku finansējumu, taču tie ir mazākumā, stāsta City-XXI Century attīstības grupas finanšu direktors. Tas ir vai nu lielākajiem uzņēmumiem, vai ar banku vai valsts iestādēm saistīti uzņēmumi, vai uzņēmumi, kas rūpīgi aprēķina kredītslodzes līmeni un būvē galvenokārt par saviem līdzekļiem.

Mūsdienās tikai ceturtā daļa izstrādātāju būvē par saviem līdzekļiem, atzīmēja Granel uzņēmumu grupa. Viņi arī piebilst, ka pilnīga pāreja uz projektu finansēšanu varētu novest pie tā, ka reģionālā līmenī no tirgus varētu aiziet līdz 90% attīstītāju.

“Būvniecības izmaksas reģionos ir aptuveni 25 tūkstoši rubļu. par kv.m Pārdošana vidēji - 35 tūkstoši rubļu. uz kv. m Šie apstākļi ir finansiāli apgrūtinoši reģioniem un uzņēmējdarbība kļūst nerentabla,” norāda uzņēmums.

Ja ņemam vērā dalītās būvniecības likuma grozījumus, tad tirgū paliks tikai finansiāli stabili uzņēmumi, kas gūst peļņu ne tikai no attīstības, jo šī biznesa rentabilitāte ar katru gadu arvien vairāk samazinās, piebilst Andrejs Cvets, attīstības. Granel uzņēmumu grupas direktors.

Runa ir par grozījumiem dalītās būvniecības likumā, kas stāsies spēkā 2018. gada 1. jūlijā. Tie ievieš aizliegumu saņemt vairākas būvatļaujas vienlaikus, uzliek par pienākumu ģenerāluzņēmējam, tehniskajam pasūtītājam un attīstītājam izveidot kontu vienā bankā un veikt maksājumus savā starpā, izmantojot darījuma kontus.

“Pēc stingru prasību piemērošanas izstrādātājiem varam runāt par citām korekcijām - mainīsies izstrādes tirgus struktūra, no kuras aizies mazie spēlētāji, kuri “nespēj tikt galā” ar jaunajiem spēles noteikumiem. Tajā pašā laikā, lai gan var prognozēt izmaiņas nozares struktūrā un uzņēmumu konsolidāciju, runāt par piedāvājuma apjoma samazināšanos ir pāragri,” dalījās. Darba vadītājs ar galvenajiem Est-a-Tet partneriem.

Atgādināsim, ka pērn tika pastiprinātas prasības par minimālo statūtkapitāla apmēru attīstītājiem, kuri piesaista līdzekļus no sabiedrības. Pamatkapitāla apmērs tiek aprēķināts katram attīstītājam individuāli atkarībā no visu kopīgo būvprojektu maksimālās platības.

Minimālais izmērs ir 2,5 miljoni rubļu ar plāniem būvēt 1,5 tūkstošus kvadrātmetru. Turklāt, ja attīstītājs gatavojas būvēt 500 tūkstošus kvadrātmetru par iedzīvotāju līdzekļiem, tad tā pamatkapitālam jābūt vismaz 1,5 miljardiem rubļu.

Turklāt šovasar prezidents parakstīja likumu par akcionāru tiesību aizsardzības fondu (kompensācijas fondu), kas nosaka vienotu iemaksu likmi attīstītājiem - 1,2% no katra līguma ar akcionāru cenas. Tajā pašā laikā attīstītāja pašu līdzekļu summai projektam, kuru plānots īstenot, visā būvniecības periodā jābūt ne mazākam par 10% no tā izmaksām.

Ja tiks īstenota prezidenta jaunā iniciatīva, tad shēma faktiski nemainīsies, jo banka finansē celtniecību, atzīmēja Soboļevs. Taču mainās bankas naudas izmantošanas periods.

“Banka aizdos naudu uz ilgāku laiku – tā saukto “ilgtermiņa naudu”. Lai saņemtu līdzekļus no pircējiem, attīstītājiem vispirms būs jāuzbūvē īpašums. Pēc būtības mēs runājam par dzīvokļu pārdošanu pēc tās pašas shēmas, kā šobrīd tiek pārdoti sekundārie mājokļi,” sacīja eksperts.

Viņš ir pārliecināts, ka varam sagaidīt uzņēmumu skaita samazināšanos un tālāku tirgus monopolizāciju. Šajā gadījumā neizbēgams ir kvadrātmetra izmaksu pieaugums un dzīvokļu cenu kāpums konkurences mazināšanās dēļ.

Arī citi tirgus dalībnieki ir pārliecināti, ka mājokļa izmaksas augs. Projektu finansējums paredzēts 13-20% gadā, kas, ņemot vērā projektu ilgumu, dod no 20% līdz 60% no aizdevuma pārmaksas. Šīs summas noteikti atspoguļosies kvadrātmetra cenā, kas kļūs krietni dārgāka nekā šobrīd, stāsta Metrium Group vadošais partneris.

“Lai projektu finansēšana darbotos, aizdevumam ir jābūt lētam un ilgtermiņa, bet Krievijā šobrīd ļoti trūkst tieši šādu investīciju. Un, ņemot vērā augstās kapitāla izmaksas, pieaug nepieciešamība paātrināt tā atmaksāšanos, tāpēc ne attīstītājiem, ne bankām nav izdevīgi iesaistīties ilgtermiņa un dārgos projektos,” viņa uzskata.

Viņasprāt, ilgtermiņa investīcijām ārkārtīgi svarīga ir makroekonomiskā stabilitāte un prognozējamība, pirmkārt, valūtas tirgū. Tā arī šodien nepastāv, un garantiju trūkums, ka 2014. gada devalvācija neatkārtosies, ir galvenais šķērslis projektu finansējuma ieviešanai.

Ar pilnu projekta finansējumu nav nepieciešamības pārdot dzīvokļus zem DDU, attiecīgi tirgū parādīsies tikai ekspluatācijā nodotas jaunbūves. Tie, protams, būs dārgāki nekā tie, kas tiek pārdoti pamatu bedres stadijā.

“Pašreizējā posmā pāreju uz projektu finansēšanu nevajadzētu uztvert kā tuvākās nākotnes perspektīvu. Ietekme uz tirgu būs tikai tad, kad redzēsim konkrētus soļus, lai radītu apstākļus šīs būvniecības finansēšanas shēmas attīstībai. Tagad tas veiksmīgi sadzīvo ar līdzekļu piesaisti no akcionāriem un, manuprāt, tuvāko 5-10 gadu laikā situācija nemainīsies,” atzīmēja eksperts.

Arī Pāvels Poselenovs uzskata, ka pilnībā pāriet uz projektu finansēšanu īsā laikā nevarēs, runa ir par pieciem un vairāk gadiem.

Tikmēr apkrāpto akcionāru problēma Krievijā ir akūta. Prezidents savos izteikumos viņu uzrunājis ne reizi vien. Šodien gandrīz 40 tūkstošiem maldināto pilsoņu reģioni ir nodrošinājuši ceļu kartes problēmu risināšanai.

Bet pēc vairāku deputātu domām, problēma ir daudz lielāka, un runa ir par 150 tūkstošiem cilvēku, kuri ieguldīja savu naudu māju celtniecībā un nesaņēma mājokli.

Mihails Mens runā par pienācīgas kontroles trūkumu pār dalītā kapitāla konstrukciju veidojošajās vienībās. Viņš arī norāda, ka visās valsts struktūrās plānots noteikt vienotu kontroles īstenošanas kārtību dalītā kapitāla būvniecības jomā un piešķirt kontroles pilnvaras Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts būvniecības uzraudzības iestādēm.

"Tas ļaus vienlaikus kontrolēt būvniecības laiku un kvalitāti, kā arī kontrolēt akcionāru līdzekļu paredzēto izlietojumu," ministrijas materiālos citēts ministrs.