賃貸契約の概念と一般的な特徴。 賃貸住宅契約の概念、一般的な特徴、種類

ロシア連邦の民法が採択される前は、住宅の賃貸は、他人の住宅の別の種類の使用である賃貸と共存していました。 住宅の賃貸と賃貸の違いは、住宅政策基本法によって定められており、それぞれの契約の目的によって構成されています。賃貸住宅は消費者向けの使用を目的とし、賃貸は住宅の商業的使用を目的としています。ストック。 ロシア連邦民法の採択により、国民がテナントとして参加することにより、雇用には賃貸と同じ機能が与えられた。 雇用の機関と賃貸の機関は、所有形態に応じてあらゆるタイプの住宅ストックに限定されませんでした。

ロシア連邦民法第 2 部の導入以来、つまり 1996 年 3 月 1 日以降、テナントとして国民が参加する住宅の賃貸は、賃貸契約の重複として住宅契約のシステムからさらに除外されました。住宅用。

法人は賃貸人としてのみ住宅賃貸関係に参加できます。 この場合、国民とのサブリース関係は除外されます。

住宅の賃貸は、Ch. の規範によって規制されています。 ロシア連邦民法第 35 条および住宅法の規範（住宅法はロシア連邦とその構成主体の共同管轄権の対象であるため、ロシア連邦の構成主体の法律を含む）。

による 住宅賃貸契約書一方の当事者 - 所有者またはその権限を与えられた人（家主）は、所有および居住のための使用料を支払って、他方の当事者（テナント）に住宅用地を提供することを約束します（ロシア民法第671条第1項）フェデレーション）。

住宅賃貸借契約は、 合意的な（雇用主は「提供する義務がある」）、 補償された（「有料」）および 共通の（権利と義務は双方に発生するため）。 この規定は、誰が賃貸施設の所有者で誰がそのテナントであるかに関係なく、すべての住宅賃貸契約に適用されます。

議員は問題の契約を2種類に区別している：州内の住宅用賃貸契約と社会用途の市営住宅ストックである。 （ソーシャルテナント契約）民間住宅ストックの住宅用賃貸契約。 このタイプの契約は文献では次のように呼ばれています。 .

一般に、ロシア連邦民法は商業的雇用と社会的雇用を個別に規制していますが、これらの契約に適用される多くの一般規則が含まれています。 671 (契約の定義); 美術。 674 (合意の形式); 美術。 675（住宅の所有権移転中の契約の保存）; 美術。 678 (雇用主の責任); 美術。 680人（一時滞在者）。 美術。 681 (賃貸施設の修繕); 第 1 条、第 2 条、第 3 条 685（転貸）。 その他の規格 ch. ロシア連邦民法第 35 条は、住宅法で規定されていない場合に限り、一般的（社会借家契約に適用される）とすることができます。

第 672 条は、ロシア連邦民法の中で、社会借家契約のみを直接扱う唯一の条項です。 これは「社会借家契約」の概念を導入し、その適用範囲（州および市営住宅ストック、および借家人の家族の法的地位）を定義しています。 この協定の締結手順、根拠および条件の問題に関しては、ロシア連邦民法典がこの協定を直接統治する住宅法に言及しています。

ロシア連邦の住宅法も独立した協定として区別されています 特殊住宅用賃貸契約。

住宅用ソーシャルレンタル契約

アートのパート 1 に従います。 ロシア連邦民法第 672 条に基づき、国営住宅および市営住宅は社会用途として、住宅用の社会賃貸契約に基づいて国民に提供されています。 ロシア連邦の住宅法が発効し、住宅の社会賃貸借に関するモデル協定が承認されたことにより、この協定には詳細な法的規制が定められました。 ロシア連邦の住宅法によって別段の定めがない限り、ロシア連邦の民法の規範が補助的に住宅法の規定に適用されます。 したがって、住宅の社会的賃貸の問題は、住宅法および民法の規範によって完全に規制されるようになりました。

住宅用の社会賃貸借契約に基づき、一方の当事者、つまり州または市営住宅ストックの住宅用地の所有者、またはその権限を与えられた人物（家主）が、もう一方の当事者である国民（テナント）に住宅用地を譲渡することを約束します。住宅法RF（ロシア連邦住宅法第60条）で定められた条件に従って、所有および居住のための使用が認められます。

ソーシャルテナント契約は次のように特徴づけられます。 合意的な（結論としては、契約の重要な条件、つまり主題（つまり、住宅の敷地）とテナントについて合意するだけで十分です）、 補償付き、双方向、相互。

協定の当事者

社会借家契約に基づく賃貸人は、国営住宅ストックまたは市営住宅ストックの住宅敷地の所有者です。 認可された州機関または認可された地方自治体機関が所有者に代わって行動します。

社会借家契約に基づいて、いかなる人も雇用主として行動できるわけではありません。 彼らはロシア連邦の国民のみであることができます。 Artのパラグラフ5によると、 49 液晶。 ロシア連邦の国際条約で別段の定めがない限り、社会賃貸借契約に基づく居住用施設は外国人または無国籍者には提供されません。 この場合、国民は低所得国民のカテゴリーに属し、以下の条件で認められなければなりません。 所定の方法で住宅が必要で登録されている。

雇用者側には複数の者が存在する場合もある。 家族は共同入居者です。 ソーシャルテナント契約に基づく住宅のテナントの家族には、同居の配偶者、およびこのテナントの子供と両親が含まれます。 他の親族および障害のある扶養家族は、入居者が家族の一員として定住し、入居者と共同世帯を営んでいる場合、社会賃貸借契約に基づいて居住施設の入居者の家族の一員として認識されます。 例外的な場合には、裁判所での社会借家契約に基づいて、他の人が住宅の借主の家族として認められる場合があります。

ソーシャルテナント契約に基づく住宅施設のテナントの家族は、テナントと同等の権利と義務を負います。 社会的賃貸借契約に基づく住宅敷地の借主の有能な家族は、社会的賃貸借契約から生じる義務について、借主と連帯して責任を負います。

社会的賃貸借契約に基づく住宅施設のテナントの家族は、住宅用施設の社会的賃貸借契約に記載されなければなりません。

入居者およびそのご家族のご希望に応じて、ご家族とソーシャルレンタル契約を締結することも可能です。 テナントが死亡した場合、または居住地から退去した場合、契約は居住地に住んでいる家族の一人と締結されます（ロシア連邦民法第672条第2項）。

オブジェクトをレンタルする

ソーシャルレントの対象となるのは、州または市営住宅ストックに含まれる住宅用地（住宅用建物、アパート、住宅用建物またはアパートの一部）です。 第 2 条第 2 項に基づく住宅施設。 住宅法第 15 条では、不動産であり国民の永住に適した隔離された敷地を認めています。つまり、確立された衛生的および技術的な規則と規制、およびその他の法的要件を満たしています。

社会借家契約に基づき、国民の居住地（当該地域の境界内）において、1人当たりの総面積が少なくとも提供率以上の住宅用地を国民に提供しなければならない（住宅法第57条第5項）。ロシア連邦）。 社会借家契約に基づく居住空間の提供の基準は、居住空間の最小サイズであり、これに基づいて、社会借家契約に基づいて提供される住宅敷地の総面積のサイズが決定されます。 提供率は、当該自治体における社会借家契約に基づく住宅の提供水準等に応じて地方公共団体が定めるものとします。

ソーシャルレンタルの独立した対象として、独立していない居住用の敷地、補助的使用のための敷地、およびアパートの建物の共有財産を含めることはできません。 非独立住宅敷地とは、主に共用玄関等で接続されたアパートや集合住宅の部屋、及び部屋の一部として理解すべきである。 補助的な用途の建物（つまり、以前の住宅法の用語ではユーティリティルーム）は、伝統的に、キッチン、廊下、バスルーム、および補助的な目的を持つその他の建物であると考えられてきました。

採用期間

この契約では住宅は無期限の使用のために国民に提供されるため、この条件は住宅の社会的賃貸契約の必須条件ではありません。

ソーシャルテナント契約に基づく支払い

ソーシャルレンタル契約に基づく支払いには以下が含まれます。

• 住宅の使用料（賃貸料）の支払い。 ただし、法律で定められた手続きに従って低所得者と認定され、社会借家契約に基づいて住宅を占有している国民は、住宅の使用料（賃貸料）の支払いが免除されます。
• 住宅の維持および修繕に対する支払い。これには、アパートの建物の管理に関するサービスおよび作業の支払い、アパートの建物の共有財産のメンテナンスおよび定期的な修繕が含まれます。 住宅の維持および修繕に対する支払いは、法律の要件に従ってアパートの建物の共有財産の維持を保証する金額で設定されます。 社会借家契約に基づく住宅敷地のテナントに対する住宅敷地の維持および修繕の支払額は、住宅敷地の総占有面積（寮の各部屋の場合はこれらの部屋の面積に基づく）に基づいて決定されます。 居住空間や住宅の立地の質・向上に応じて地方自治体が定めます。
• 公共料金。 光熱費の支払い額は、検針器の検針により決まる光熱水の使用量に基づいて計算され、検針器がない場合には、地方公共団体が認める光熱水費の使用量基準に基づいて計算されます。ただし、水道光熱費の基準を除きます。ロシア連邦政府が定めた方法に従ってロシア連邦の国家当局によって承認された電気およびガス供給のための公共料金の消費。 国民への公共サービスの提供に関する規則は、ロシア連邦政府によって定められています。

当事者の権利と義務。 家主第 2 条第 2 項に基づく社会借家契約に基づく居住用施設。 65 LCD には以下の義務があります。

• 他人の権利を受けずにテナントの住宅敷地に移転する。
• 賃貸住宅が入居しているアパートの共有財産の適切な保守と修繕に参加する。
• 住宅施設の大規模な改修を行う。
• テナントが適切な品質で必要な公共料金を確実に受け取れるようにする。

このリストはすべてを網羅したものではありません。 家主はまた、住宅法および住宅用の社会借家契約で規定されているその他の責任も負います。 したがって、モデル社会借家契約では、他の義務、例えば、住宅の大規模修繕または改築の期間中に、ロシア連邦の住宅法で定められた方法で借主とその家族に物を提供する義務なども規定されています。 （テナントの立ち退きなしに修理または再建を実行できない場合） 衛生的および技術的要件を満たす居住区の操作可能な資金。

社会借家契約に基づく住宅地の家主は、住宅地および公共料金の支払いを適時に支払うよう要求する権利を有します。 正当な理由なく6か月以上同居している借家人とその家族が住居費と光熱費を支払わない場合、法廷で社会借家契約に基づき、その規模に応じた別の住居を提供することを条件に退去させることができる。居住用敷地の規模に応じて、住民をホステルに入居させるために設置された敷地。

法廷で借家人および同居の家族の立ち退きを要求する権利は、以下の場合にも発生します。 まず、住宅敷地を他の目的に使用した場合、隣人の権利および正当な利益を組織的に侵害した場合、または住宅敷地を不適切に管理して破壊を許可した場合; 第二に、これらの違反には住居の破壊が伴います。 第三に、家主が指定した合理的な期間内に修理を行わないことです。 この場合、他の住宅用地を提供することなく立ち退きが行われます。

他の居住用地を提供しない場合、親権を剥奪された国民と子供との同居が裁判所によって不可能と認められた場合、親権を剥奪された国民も居住用地から追い出される可能性がある。

住宅テナントの責任は、ロシア連邦民法およびロシア連邦住宅法に明記されています。 大きな違いは観察されません。 アートのパラグラフ3に従います。 67 液晶ディスプレイ 雇用者社会的賃貸借契約に基づく住宅施設には、次のことが義務付けられています。

• ロシア連邦の住宅法によって定められた制限内で、意図された目的のために住宅敷地を使用すること。
• 居住区の安全を確保する。
• 居住空間の適切な状態を維持する。
• 住宅の定期的な修繕を行う。
• 家賃と公共料金を期日までに支払う。
• 契約で定められた期間内に、ソーシャルテナント契約に基づいて住宅用地を使用する権利を与える根拠と条件の変更について家主に通知すること。

これらに加えて、雇用主は連邦法および社会借家契約に規定されている他の責任を負います。 例えば、モデルソーシャルテナント契約では、同法に基づき、契約締結日から 10 日を超えない期間内に、現在修繕が行われている適切な住宅用地を賃貸人から受け入れるテナントの義務を定めています。ただし、住宅ストックの運用に新たに導入される住宅用地が提供される場合を除きます。

第 1 条第 1 項に基づく社会借地契約に基づく住宅のテナント。 67 ロシア連邦の住宅法は、確立された手順に従って、次の権利を有します。

• 占有されている住宅敷地内に他の人を移動させる。
• 住宅用地を転貸する。
• 一時的な居住者が住宅の敷地内に住むことを許可する。
• 占有されている住宅の敷地を交換または交換する。
• 家主からの住宅敷地の大規模修繕の適時な要求、アパートの建物の共有財産の維持管理への適切な参加、および公共料金の提供。

これらに加えて、雇用主は連邦法および社会借家契約によって規定されている他の権利を有する場合があります。 例えば、アートのパラグラフ２に従って。 ロシア連邦住宅法第 66 条に基づき、社会借家契約に基づく住宅地の家主が、賃貸住宅、集合住宅の共有財産、および賃貸住宅の大規模修繕を適時に行う義務を履行しなかった場合または不適切に履行された場合。住宅敷地内に設置され、公共料金の提供を目的とした機器の場合、テナントは自らの選択により、占有住宅敷地、アパートの共有財産の使用料の減額、またはその費用の償還を要求する権利を有します。集合住宅の住宅敷地および（または）共有財産の欠陥を解消したり、家主の不適切な履行や指定された義務の不履行によって生じた損失の補償を行います。 さらに、モデルソーシャルテナンシー契約は、テナントとその家族が一時的に不在の場合に住宅の権利を保持する権利など、テナントの他の多くの権利を規定しています。

契約の形式。 ロシア連邦の住宅法（第 63 条）は次のように規定しています。 簡単な書面形式住居用の社会賃貸借契約。両当事者が署名した文書を作成して締結する必要があります。 ただし、そのような協定の締結は、令状に基づいて行われるのではなく、社会的用途のために住宅ストック内の住宅を提供するという地方自治体の決定に基づいて行われることになります（住宅法第57条） ）。

ソーシャルテナント契約の終了。 ソーシャルテナンシー契約は、その終了によってのみ終了できます。 当事者間の合意により、いつでも終了できます。 テナントは、同居する家族の書面による同意を得た上で、いつでもソーシャルテナント契約を終了する権利を有します。 入居者とその家族が別の居住地に退去した場合、住居用賃貸借契約は退去日から終了したものとみなされます。 家主の要請による住宅用賃貸借契約の解除は、裁判所および第 4 条第 4 項で定められた根拠に基づいてのみ許可されます。 83 ロシア連邦の住宅法。 住宅の社会借家契約は、住宅の滅失（滅失）や一人暮らしの入居者の死亡によっても終了します。 社宅賃貸借から生じる関係をさらに安定させるために、住宅用地の所有者が変更された場合でも、社宅賃貸借契約は変更または解除されないという規則が導入されました。その主題。 さらに、そのような住宅の経済的管理の権利または運営管理の権利が他の主体に譲渡された場合でも、特定の協定は変更されません（ロシア連邦住宅法第64条）。

賃貸借契約の法的定義は、ロシア連邦民法第 671 条の最初の段落に含まれています。賃貸借契約では、一方の当事者、つまり住宅の所有者またはその所有者によって権限を与えられた者 (賃貸人) が定められています。 - 所有し、居住するために使用する住宅用地を有償で相手方（テナント）に提供することを約束します。 内容から、住宅賃貸借契約は合意によるもので、補償があり、双務的なものであることが明らかです。 合意は、居住用施設の提供が契約の内容に含まれるという定義の指示に表現されています。 住宅用地は有料で所有および使用のために提供されるため、契約は補償されます。 双方に責任があるため、二国間と呼ぶことができます。 したがって、家主は相手方に居住スペースを提供する義務があり、テナントは期限までにその代金を支払う義務があります。

検討中のコードの章の構造は、特定のタイプの契約、およびその枠組み内の特定の契約タイプの規制を含む章で使用されているものとは異なります。 ここでは、売買（第 30 章）、家賃と扶養家族との生涯維持（第 33 章）、家賃（第 34 章）、契約（第 37 章）、保管（第 47 章）に特化した章について説明します。 リストされているすべての章は、一般的な部分 (一般条項) を表す規則と、その章で強調表示されているあらゆる種類の契約に特化した特別な規則で構成されています。

もう一人はChです。 民法第 35 条には、そのような一般的な部分がまったくありません。 本当に 1 種類と 2 種類の契約について話しているのであれば、対応する章で 3 つの契約モデルが特定されるべきであると考える十分な理由があります。 一方、住宅賃貸借契約を類型として、商業賃貸借契約と社会賃貸借契約をその類型として考慮することが提案されているが、第2章では、以下のとおりである。 民法第 35 条では、契約の 1 つである商業用賃貸契約は、それに関連する規則のリストで強調表示されていないだけでなく、指定すらされていません。 私たちの意見では、Ch. 問題の民法第 35 条は、この章が一方のタイプおよび両方のタイプ以外の解釈に基づいていると認識される場合にのみ説明できます。 実際、対応する章は 2 つの独立したタイプの契約、すなわち住宅賃貸借契約、または同じものである商業賃貸借契約、およびそれと並行する社会賃貸借契約を対象として設計されています。

ソーシャルレンタル契約の基礎となるのは、州または市営住宅ストックの一部である住宅敷地を対象とする契約です。 ロシア連邦の住宅法では、ソーシャルレンタルに加えて、特殊な住宅施設のレンタルも規定しています。 州および市営住宅基金の住宅用地は、特殊な住宅用地として使用されます。 これらのタイプの賃貸の主な違いは、住宅用地を提供する目的であり、住宅用地を提供する資金が異なります。 ソーシャルレンティングでは、市営住宅ストックの中から住居用施設が必要であると住宅法で定められた根拠に基づいて認定された低所得者に住宅が提供されます。 特殊住宅ストックの住宅施設には次のものが含まれます。

• 1) サービス住宅施設。
• 2) 寮の居住区域。
• 3) 機動的基金の住宅敷地。
• 4) システムハウスの居住区 社会サービス人口;
• 5) 国内避難民の一時定住のための基金の住宅敷地。
• 6) 難民と認定された人々の一時定住のための基金の居住用地。
• 7) 居住区 社会的保護特定のカテゴリーの国民。

RF 住宅法第 9 章には、特殊な住宅ストックの種類ごとに住宅施設を提供する根拠が列挙されています。

現在、個人所有の住宅を賃貸することが普及しています。 したがって、住宅賃貸借契約の二項分割が緊急に必要とされていた。 この問題の法的および技術的側面に関しては、この章の構造に対して文献で取り上げられている批判に同意することは困難です。 民法35条。 V.N 氏によると、 Litovkin 氏は、「これまでの章と異なり、この章の特徴は、構造的に一般規範と特殊規範を区別していないことであり、そのため章の内容を理解することが困難になっています。」

商業用賃貸借契約と社会賃貸借契約には多くの共通点があります。 この共通性は、住宅用地に関する両方の契約が締結され、住宅用地を所有および使用に、そして確実に居住のために移転するという同じ目標を目指しているという事実によってあらかじめ決定されます。

それにもかかわらず、これら 2 つの条約それぞれの本質的な特徴がこの一般的な枠組みの中に存在することにより、それぞれの条約に対して異なる法制度を創設する必要性があらかじめ決定されました。

上記に基づいて、民法と住宅法は「住宅用の商業的および社会的賃貸契約に基づくものを含め、ロシア国民の住宅ニーズを満たす十分な機会を提供している」と結論付けることができます。

住宅賃貸借関係の規制は第 2 章に当てられています。 35 ロシア連邦民法。 住宅賃貸借契約とは、所有者またはその権限を与えられた者（貸主）が、有償で借主に居住用の住宅を占有および使用することを約束する契約です（法第671条第1項）。ロシア連邦民法）。

住宅賃貸借契約の種類: 社会賃貸借契約、商業賃貸借契約。

契約の法的資格: 相互契約、補償付き契約、合意契約。

住宅賃貸借契約の対象となるのは、永住に適した独立した住宅施設（アパート、住宅用建物、アパートまたは住宅用建物の一部）です。 住宅が居住に適しているかどうかは、住宅法に定められた方法で判断されます。

国民に提供されるすべての住宅施設は、法律によって「住宅ストック」の概念に統合されています。 住宅ストック - 所有形態に関係なく、住宅用建物、特殊住宅（寮、単身高齢者、障害者向けの特殊住宅など）、アパート、サービス住宅、およびその他の適切な住宅用地を含む、すべての住宅用敷地の合計。生きるために。

ロシア連邦憲法、ロシア連邦民法、ロシア連邦住宅法によれば、所有権の種類に応じて、住宅ストックは次のように分類されます。

私有（国民、法人）の基金。

州の住宅ストック。

市営住宅ストック。

さらに、各住宅ストックには、社会的または商業的など、独自の使用目的があります。 州および市営住宅ストックの敷地を使用する市民との間で社会賃貸契約が締結されます。 商業用賃貸契約は、どのファンドの居住者とも締結できます。 賃貸契約と同様の目的で、どのファンドの住宅に居住している人とも賃貸契約を締結することができます。 ただし、この契約の当事者 (テナント) は、敷地を賃貸して国民に譲渡して使用する法人に限られます (たとえば、組織が従業員が住むためにアパートを借りるなど)。

住宅関係の出現の根拠：

地方自治体の決定（社会的雇用）。

契約（商用レンタル）。

住宅賃貸借契約の法的規制の根拠。

ロシア連邦における住宅法的関係の立法規制の根本的な転換は、1993 年憲法の採択によって始まりました。ロシア連邦憲法には、住宅に対する国民の権利に関する規則が初めて含まれました (第 40 条)。

現時点では、住宅の法的関係を管理する主な規制は、ロシア連邦の民法とロシア連邦の住宅法です。 ロシア連邦民法は業界固有の規範法であるため、主に商業用リース契約に特化した民法の規範を反映しています。 ロシア連邦の住宅法は、民事関係や行政関係を含む住宅分野における多様な関係を規制する包括的な規範法です。 商業用リース契約は、ロシア連邦民法第 35 章によって規制されています。 社会賃貸契約 - ロシア連邦の住宅法。

ロシア連邦の構成主体による規制行為。

住宅用ソーシャルレンタル契約

住宅用の社会賃貸借契約は、次のような複雑な法的構造に基づいて締結されます。

地方自治体による住宅を必要とする人の登録（ロシア連邦住宅法第51条、第52条）。

住宅の特別受領のための優先条件または確立された条件の開始（ロシア連邦住宅法第57条）。

住宅用地に関する地方自治体の決定 - 住宅用地に対する社会借家契約を締結するために、そこに指定されている人物の権利を確認する公式文書。

住宅法に従って社会的用途のために住宅を受け取る資格のある人々のサークル:

住居を持たない国民。

国民が家族一人当たりに提供する居住空間の合計は会計基準よりも少ない。 住宅敷地面積の会計基準は、住宅敷地を必要とする住民として登録するための住民の安全レベルが決定される最小面積です。 会計基準は地方自治体によって確立されます。

住宅用に定められた要件を満たさない敷地に住んでいる国民。

家族に重篤な慢性疾患を患う患者がおり、同じアパートで一緒に暮らすことが不可能で、他の居住空間を持たない国民（そのような疾患のリストは政府によって定められている）ロシア連邦のもの）。

この規則には例外があります。つまり、以下のカテゴリーの国民に対する社会借家契約に基づく住宅施設の特別な提供です。

定められた手続きに従って住居が居住に不適当であると認定され、修理や再建の対象とならない国民。

親の世話を受けずに残された孤児および子供、社会福祉施設、里親家庭、孤児院タイプを含む教育機関およびその他の施設での滞在終了時、後見（受託者制度）終了時に親の世話を受けずに残された孤児および子供のうちの個人、ならびにロシア連邦軍での勤務を完了したとき、または懲役刑を執行された施設から帰国したとき。

重篤な症状に苦しむ国民 慢性疾患、そのリストはロシア連邦政府によって確立されています。

住宅用地の提供に関する決定は、決定の採択日から 3 営業日以内に発行または国民に送付されます。 この決定は、定められた期間内に社会借家契約を締結するための基礎となります。

住宅用のソーシャルレンタル契約に基づき、一方の当事者 - 州または市営住宅ストックの住宅用地の所有者（またはその代理を務める認可された州または地方自治体）、またはその所有者によって認可された人物（賃貸人）住宅用地を相手方、つまり所有し、居住するために使用する国民（テナント）に譲渡することを約束します。

契約の必須条件: 件名。 社会借家契約の対象となるのは、国民の永住に適した住宅施設（住宅用建物、アパート、住宅用建物またはアパートの一部）です。

住宅用ソーシャルレンタル契約は有効期間を定めずに締結されます。

契約の形式: 住宅用地を提供する決定に基づいて書面で締結されます。

州および市営住宅の住宅ストックの賃貸契約の当事者は、テナント（国民のみ）と家主（住宅管理組織、または対応する企業、機関、組織）です。

家主は、住居費および公共料金の適時の支払いを要求する権利を有します。 手数料（関税）の額は地方自治体が定めます。

貸主には以下の義務があります。

他人の権利を受けずにテナントの住宅敷地に移転する。

賃貸住宅が入居しているアパートの共有財産の適切な保守と修繕に参加する。

住宅施設の大規模な改修を行う。

テナントが適切な品質の必要な公共料金を確実に受け取れるようにする（ロシア連邦住宅法第65条）。

雇用主には次の権利があります。

占有されている住宅敷地内に他の人を移動させる。

住宅用地を転貸する。

一時的な居住者が住宅の敷地内に住むことを許可する。

占有されている住宅の敷地を交換または交換する。

家主からの住宅敷地の適時の大規模修繕、アパートの建物の共有財産の維持への適切な参加、および公共料金の提供の要求（ロシア連邦住宅法第67条）。

雇用主には以下の義務があります。

提供された施設をその意図された目的のために使用し、適切な状態に保つこと。

家賃と公共料金を期日通りに支払う。

占有敷地および共用エリアの定期修繕を自己の費用で実施する。

社内規定、衛生および防火基準を遵守する。

適切な書面による許可がない限り、敷地内にいかなる変更も加えないでください。

住宅敷地を退去する場合、テナントは法律に従い、その敷地を良好な状態で家主に引き渡す義務があります。

ソーシャルテナント契約は、当事者の合意によりいつでも終了できます。

入居者は同居家族の書面による同意がいつでも契約を解除することができます。 契約終了日を出発日とみなします。 家族がいない場合、入居者の死亡により賃貸契約を解除することもできます。 入居者が亡くなった後も、その家族が引き続きその住宅に住み続ける場合、賃貸契約は終了しません。

賃貸人は、法律で定められた理由がある場合にのみ、契約を解除する権利を有します。

以下の場合、国民は社会借家契約に基づき、他の快適な居住施設の提供により居住施設から立ち退かされます（ロシア連邦住宅法第 85 条）。

居住空間がある家は取り壊される可能性があります。

住宅用地は非住宅用地に移転される可能性があります。

住宅敷地が居住に適さないと宣言された場合。

住宅の大規模修繕や建て替えにより、住宅の敷地を保存できなくなったり、その延べ面積が減少したりすることにより、入居者やその家族が住宅の必要性を認められたり、住宅の敷地が増加したりする可能性があります。 、その結果、家族一人当たりの占有住宅敷地の敷地の総面積は、提供基準を大幅に超えることになります。

テナントが正当な理由なく居住区域および（または）光熱費を 6 か月以上支払わなかった場合、他の居住区域を提供するテナントとその家族の司法的立ち退きが行われます（居住区域は規定に従って提供されます）。ホステル基準）。

他の居住施設の提供を伴わない住民の司法的立ち退き：

行為の責任を負う借主または他の国民による住宅敷地の破壊または損傷。

隣人の権利と正当な利益を組織的に侵害し、同じ住居敷地内での共同生活を不可能にする。

住宅の敷地を本来の目的以外に使用すること。

住宅用商業賃貸契約

住宅用の商業賃貸契約を締結するには、管理上の前提条件は必要ありません。すべての重要な条件について合意に達するだけで十分です。

商業賃貸契約の対象となるのは、次のような多くの要件を満たす住宅施設です。

要件への準拠 建築基準法および規則、防火、衛生および衛生要件など。

建設または改修後の住宅（敷地）は、認定機関によって住宅用建物として登録されます。

居住施設は隔離され、居住に適していなければなりません（ロシア連邦民法第 673 条第 1 項）。

契約の当事者：貸主とテナント。 雇用主は単なる国民です。 賃貸人 - 住宅の所有者である民法の対象者。

契約の形式: 書面。

契約期間：有期、契約により決定される（ロシア連邦民法第683条）。 ロシア連邦の民法は、そのような協定の 2 種類を定めています。1 年までの短期と 1 年から 5 年の長期です。 契約期間が指定されていない場合、契約は長期とみなされます。

テナントに加えて、他の国民が住宅敷地内に永住することができ、それらの国民については契約書に明記する必要があります。 テナントの家族のみがテナントと永住できる社会的テナント契約とは異なり、商業テナント契約では、誰でも永住して使用することができます。 ただし、これらの者は、住宅敷地を使用するテナントと同等の権利のみを有し、責任（ロシア連邦民法第677条）はテナント自身が負担します。

商業用賃貸借契約を締結する際、住宅に居住したい人は共同テナントとして行動する権利を有します。 この場合、義務には複数の人物が発生し、一方で賃貸人は、所有権、経済的管理の権利に基づいて住宅を所有する個人または法人、そしてもう一方では2人以上の者として行動します。国民は同時にテナントとして行動し、共同テナントと呼ばれ、家主に対して連帯責任を負います（ロシア連邦民法第677条第4項）。 この場合、賃貸人は、各賃貸人に対し、支払いを含む債務の履行を請求する権利を有します。

住宅用地使用料の支払い額は、社会借家契約とは異なり、当事者の合意によって定められます。 住宅使用料の支払い期限は契約書に明記しなければなりません。

雇用主には次の権利があります。

優先事項として新しい任期に関する協定を締結する（ロシア連邦民法第684条）。 この権利を遵守するために、家主は契約期間満了の 3 か月前までに、同じ条件または異なる条件での契約の締結について通知するか、または契約の更新拒否についてテナントに警告しなければなりません。少なくとも1年間は居住用不動産を賃貸しないという決定。 家主が建物を貸さないという決定を理由に契約の更新を拒否したが、テナントが他の人と賃貸契約を締結した満了日から1年以内に、テナントはその契約を更新するよう要求する権利を有します。契約の無効宣言および（または）契約更新の拒否により生じた損失の補償に関する合意がある（ロシア連邦民法第684条）。

テナントを置き換える（家主の同意を得て、テナントと永住する別の人と契約を置き換える）、また、住宅の敷地の支払い額にも同意する。

契約を終了する。

法律に定められた条件に従って住宅の改築に同意すること。

商業用テナント契約に基づくテナントの義務は、社会的テナント契約に基づく義務と同様です。

アートで。 ロシア連邦民法第 687 条は、住宅の商業賃貸契約を終了するための条件と手順を定義しています。 契約は借主または貸主のどちらの主導でも終了することができます。

テナントはいつでも、同居する他のメンバーの同意を得て、書面で家主に3か月前に通知することで契約を終了することができます（ロシア連邦民法第687条第1項）。 契約を終了する決定は、雇用主と永住するすべての成人によって行われなければなりません。 全員が居住地を離れない場合でも、契約は終了せず、別の居住地に去った人だけが居住地に対する権利を失います。

居住施設の衛生的および技術的状態がさらなる居住に適さなくなった場合、契約はいずれかの当事者の主導で終了することができます。 このような不適合性は、特別委員会（技術目録局、衛生監督局、火災監督局など）によって決定されます。

賃貸人は、以下の場合に契約を解除する権利を有します（ロシア連邦民法第687条）。

契約でそれ以上の期間が指定されていない限り、6 か月間家賃を滞納し、短期賃貸の場合は契約で定められた支払い期間の満了時に 2 回を超えます。

テナント（共同テナント）またはその行為に対して責任を負わないその他の者による住宅の破壊または損害。 この場合、裁判所は、居住用建物の賃貸契約を有効に維持しながら、居住用建物の通常の状態を回復するために、テナントに 1 年以内の猶予期間を与えることができます。

住宅敷地の他の目的での使用、隣人の権利と利益の侵害。 このような場合、裁判所は雇用主に 1 年間の試用期間を設けるか、執行猶予を認める権利を有します。 裁判所の決定 1年以内の期間。

契約終了の法的影響は、テナントとその同居者全員が占有住宅敷地から立ち退くことになります。

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住宅用サブリース契約。 一時滞在者

住宅法関係の参加者は、家主と借家人に加えて、転借人や一時居住者になることもできます。

一時的な居住者は、家主への事前通知があれば、6 か月以内の住宅敷地内に住むことができます（ロシア連邦民法第 680 条は、あらゆるタイプの賃貸契約に一般的です）。 一時入居者の居住期間が合意されていない場合、入居者またはその他の家族は、立ち退き要求の提示後 7 日以内に一時入居者の立ち退きを要求することができます。 テナントは家主に対する行動に責任を負います。 彼らは無料で住んでいます（居住空間の総面積の基準を遵守する必要はありません）。 ながらアート。 ロシア連邦の住宅法第 80 条では、一時居住者の入居後、各居住者の居住空間の総面積が個々のアパートの会計標準よりも小さく、かつそれ以下の場合、家主は一時居住者の居住を禁止できると規定しています。共同アパートの提供基準よりも。

サブリース契約は第 2 条によって規制されています。 ロシア連邦民法第 685 条は、提供された住宅施設の使用に対する支払いを規定しています。

サブリース契約の必須条件は期間であり、住宅賃貸借契約の期間を超えることはできません。

リース契約が中途終了した場合、サブリース契約も同時に終了します。 転借人は、一時的な居住者とは異なり、住宅の敷地の一定の部分（または住宅の敷地の全部）の占有および使用を受けます。 ただし、彼は独立した使用権を取得するものではなく、レンタル契約に違反する彼の行為に対する責任は雇用主にあります。

サブリース契約には、新規期間契約の先取特権の規定は適用されません。

住宅のソーシャルレンタルの場合、家主及びその同居家族の書面による同意を得て転貸借契約を締結します。ただし、締結後は居住者1人当たりの当該住宅の敷地の総面積を規定します。会計基準（ロシア連邦住宅法第76条）を下回っていません。 契約期間は当事者間で定めるものとし、契約書に期間が定められていない場合には、1年間で契約が成立したものとみなします。 契約が中途終了する場合、契約当事者、つまり開始者は、相手方当事者に 3 か月前に通知する義務があります。 サブリース契約は支払い済みです。 手続き、条件、支払い条件および手数料の金額は、当事者の合意によって定められます。

財産無償使用契約（貸付）

財産の無償使用（ローン）に関する契約。 財産の無償使用に関する契約の内容。 自由使用契約の当事者の変更。

財産の無償使用（ローン）に関する契約の一般的な特徴

財産の無償使用に関する契約に基づき、一方の当事者（貸し手）は一時的な所有および使用のために他方の当事者（借り手）に財産を移転または移転することを約束し、借り手はそれを元の状態で返すことを約束します。通常の損耗を考慮して、または契約で規定された状態で受け取られたもの（ロシア連邦民法第689条第1項）。

この協定は日常生活で広く使用されています。 ローン契約は、カミソリから不動産、自転車、車など、さまざまな物品に関する国民間の関係の中で生じます。 この協定は図書館の活動に広く普及しており、当事者は個人および法人です。 実際には、自由使用契約は偽の取引であることがよくあります。 当事者の目的は、無償の関係に対して設定されている優遇措置を通常の有償の関係にも利用することです。

契約の法的資格 - 契約は無償であり、合意によるもの（この場合は二国間）、本物（この場合は一方的）のものとすることができます。

法的規制のソース:

Ch. 36 ロシア連邦民法典（第 689 条から 701 条）。

リース契約に関する多くの規則は、ローン契約に本質的に似ているため、ローン契約に適用されます。これは、第 2 条第 2 項に直接示されています。 689 ロシア連邦民法典。

美術。 ロシア連邦法「図書館員制度」の5-10。

ロシア連邦森林法第6条 36（森林地帯の無償利用に関する協定）等

リースとローンの両方の契約には、同じオブジェクト、つまり個別に定義された非消耗品が存在します。 目標も一致しており、どちらも一時的な使用のために資産を譲渡することを目的としています。 契約間の主な違いは報酬に基づいています（不動産は有料でリースされます）。

契約の当事者: 貸し手と借り手。 その役割は、民法のあらゆる主題によって果たされます。

貸し手 - 不動産の所有者および法律で認可されたその他の人物。 ローン契約の独自性は、使用目的で物を譲渡することによって、貸し手がそのような提示から直接の利益を得ることはない、つまり、いかなる互恵規定も受け取らないという事実にあります。 したがって、契約の適用範囲は通常、個人的および受託者の関係に関係します。 ロシア連邦民法は、主題の構成に関する唯一の制限を定めています（ロシア連邦民法第 690 条第 2 項）。 営利団体には、その創設者、参加者、管理者、または管理団体または管理団体のメンバーである人物に、自由に使用できる財産を譲渡する権利はありません。 この規則は、これらの人物による地位の乱用や、適切な税金を支払わずに収入を生み出すために組織の財産が使用されることを防ぐことを目的としています。

借り手とは、自由に使用できる財産を受け取る人です。 物の使用期間中、借り手はその所有権の所有者となり、第 2 条に従って自分の所有物を保護する権利を享受します。 ロシア連邦民法第 305 条。

契約の必須条件: 主体と無償。 無償性は定義条件であり、別途合意するか、契約の内容から明確に従う必要があり、そうでない場合、契約はリース契約として認識される可能性があります。 契約の対象となるのは、使用中に自然特性を失わない非消耗品です。 ローンには似たものではなく同じものを返す必要があるため、このことは個別に決定する必要があります。 動くもの、動かないもの、どちらも無償で譲渡しております。 それで、Artによると、 ロシア連邦民法第 607 条、無償で譲渡可能 土地およびその他の孤立した自然物体、不動産複合体、建物、構造物、設備、車両、その他のもの。 無償使用のための不動産の賃貸に対する制限は、法律によってのみ規定できます。

土地区画やその他の自然物を自由に使用するために譲渡する詳細は、法律によって定められる場合もあります。

契約期間。 協定は、有期（ロシア連邦民法第610条第1項）と無期限（ロシア連邦民法第610条第2項）の両方で締結することができます。 契約書に期間が明記されていない場合、ローン契約は無期限で締結されたものとみなされます。 この場合、ローン契約の解除は第1条第1項の規定に従って行われます。 ロシア連邦民法第 699 条では、動産と不動産の両方について、そのような拒否の通知に 1 か月の期間を定めています。 不動産ただし、契約に別の通知期間が定められている場合を除きます。

契約の形式は、取引形式に関する規則第 3 章によって決定されます。 ロシア連邦民法第9条。 リース契約第 2 条によって定められた特別要件。 ロシア連邦民法第 609 条はローンには適用されません。

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貸し手には次の義務があります。

契約締結時に故意または重大な過失により規定しなかった物の欠陥を含め、自由使用のために譲渡された物の欠陥に対して責任を負います（ロシア連邦民法第693条）。 貸し手は、知らなかった欠点に対して責任を負いません。

貸し手が責任を負う譲渡物件に瑕疵が発見された場合、借り手は無償での瑕疵の除去、瑕疵の除去に要した費用の償還、または契約の解除、および実損害の賠償を請求する権利を有します。彼に引き起こされた。 貸し手は、借り手の要求を受け取った直後に、自己の費用で欠陥商品を交換するか、その欠陥を除去する義務があります。

貸し手は契約の主題に対する第三者の権利を借り手に通知する義務があり、通知しなかった場合、借り手は契約の早期終了と自分に生じた実際の損害の賠償を請求する権利を有します（第2条）ロシア連邦民法第 694 条）。

貸し手は、借り手が以下の場合に契約の早期終了を要求する権利を有します（ロシア連邦民法第698条第1項）。

契約や物の目的に従わずに物を使用する。

物事を良好な状態に保つ義務を果たさない。

貸主の承諾なしに物品を第三者に譲渡すること。

借り手には以下の義務があります。

契約で別段の定めがない限り、財産の現在および大規模な修繕を実行する。

譲渡された物を契約条件に従って自由に使用し、そのような条件が契約に定義されていない場合は、物の目的に従って使用します（ロシア連邦民法第615条第1項） );

無償使用契約の終了時には、通常の損耗を考慮して、同じものを受け取ったときの状態、または契約で定められた状態で貸主に返還すること（民事法第689条第4項）ロシア連邦法典);

以下の場合、借り手は譲渡された財産が偶発的に破壊されるリスクを負います。

a) 契約に従わず、または他の目的に使用すること。

b) 借主が貸主の承諾を得ることなく第三者に物を譲渡すること。

c) 借り手が自分のものを犠牲にすることで、自分の使用中の物の破壊を防ぐことができたのに、そうしなかった場合。

借り手には以下の権利があります。

貸主が契約条件に違反した場合、不足している付属品や書類を契約の対象者に譲渡するか、契約の解除と実際に生じた損害の賠償を要求します。

貸し手がローン契約の条件に違反して不動産を譲渡しなかった場合、借り手は契約の解除と実際に生じた損害の賠償を要求する権利を有します（ロシア連邦民法第692条）。

契約により別の期間が定められている場合を除き、少なくとも 1 か月前までに貸し手に通知することで契約を一方的に終了します。

貸主は、物の使用の結果として第三者に生じた損害について責任を負います（ロシア連邦民法第697条）。 この責任は、出所によって生じた損害を除き、その損害が借り手または貸し手の同意を得て所有することになった人の故意または重大な過失によって生じたものであることを貸し手が証明しない場合に発生します。物の所有者、つまり借り手が責任を負う場合、危険が増大します。

無償利用契約の当事者変更

貸し手の変更はローン契約の終了を伴うものではありません。 市民貸し手が死亡した場合、または法人の再編または清算が発生した場合、無償使用契約に基づく貸し手の権利と義務は、相続人（法的後継者）または所有権を取得した別の人物に引き継がれます。物品または物品の譲渡に基づくその他の権利が自由使用のために譲渡された場合（ロシア連邦民法第700条第2項）。

無償使用契約は、契約に別段の定めがない限り、借り主である国民が死亡した場合には終了します。

公共住宅ストック、および多くの場合、民間住宅ストックにおける住宅敷地の使用は、賃貸借契約に基づいて行われます。 住宅賃貸借契約の締結事由は異なります。 賃貸借契約の締結には、私有財産に基づいて国民が所有する住宅の敷地を賃貸す​​る場合など、適切な理由（法的事実）の存在を必要としない場合もあれば、賃貸借契約のみで締結できる場合もあります。賃貸住宅の契約上の法的関係を生み出す法的構造の蓄積が完了します。 契約締結前に法的事実が存在しない場合、契約は無効となります。

これは、住宅賃貸借契約の定義が 1 つではなく複数存在することを説明しています。

住宅賃貸借契約の一般的な定義は、住宅法に規定されています。

住宅法（以下、住宅法）第 27 条第 1 部では、次のように定められています。所有および使用のための敷地。」

国営住宅ストックの住宅用賃貸契約の概念は、第 2 条に規定されている。 56 液晶。 この法律は、国営住宅ストックの住宅用賃貸契約に基づく賃貸人が地方行政機関、または国有の企業、機関、組織であることを定めています。

ベラルーシ共和国の国営住宅ストック建物の住宅用標準賃貸契約書（2006 年 3 月 17 日付ベラルーシ共和国閣僚理事会決議第 371 号により承認）は、この定義を明確にしています。 このような協定は、住宅用地を提供する決定に基づいて締結されることを定めています。

住宅法第 95 条には、公用地として分類される住宅用賃貸契約の別の定義が含まれています。 このような施設には、他の住宅施設の法制度とは異なる法制度が適用されます。 寮の住宅賃貸借に関するモデル協定（1999 年 9 月 15 日付ベラルーシ共和国閣僚理事会決議第 1437 号により承認）に基づき、提供される住宅賃貸借契約が締結されます。家族関係ではない複数の人が共有する住宅敷地内に独身者が居住する場合や、別の敷地に住む家族の場合も同様です。

他の著者は、地主を、自分に属する居住空間を提供し、それを処分して占有する権利を有すると認められる場合に、そのような権利を持たないが立ち入りを義務付けられている地域の所有者と呼んだ。令状に基づいてその地域を占有している人との賃貸契約。 スペースを提供し、それに関連して賃貸契約を締結するのは、住宅用建物を所有し、その中のスペースを管理する企業、機関、および組織です。ただし、地方議会の管轄に移管されるものは除きます。 住宅用地を提供する決定主体が家主と特定されるべきではないため、この立場に同意する人はほとんどいないでしょう。

住宅用地の提供は、行政および法的関係の枠組みの中で行われます。 住宅の賃貸借契約から生じる関係は民法、すなわち義務です。 義務的な法的関係は、契約当事者の法的平等、契約に基づく相互の権利と義務の存在によって特徴付けられます。 寮の住宅賃貸借に関するモデル協定（1999 年 9 月 15 日付ベラルーシ共和国閣僚理事会決議第 1437 号により承認）に基づき、提供される住宅賃貸借契約が締結されます。家族関係ではない複数の人々が共有する住宅敷地内での独身者の居住、および別の敷地内に住んでいる家族の場合については、

確立された手順に従って承認された標準契約は、特定の特徴によって区別される、特定のグループの住宅関係を規制する法律行為です。 したがって、住宅賃貸借契約は、以下のタイプを組み合わせた独立したタイプの契約であると主張できます。

• - 公営住宅建物の住宅用賃貸契約。 特に、以下のような合意が含まれます。
• - 一般に国民に提供される住宅用地の賃貸。
• - 住宅条件の改善が必要であると登録されている低所得の障害のある国民、および住宅用地を順番に受け取る権利を持つ国民に提供される住宅用地の賃貸。
• - 特別な家に住居を借りる。
• - オフィス宿泊施設を雇用する。
• - 寮の宿泊施設を借りる。
• - 民間住宅ストックの住宅用賃貸契約。 これには次のものが含まれます。
• - 国民が所有する住宅（アパート）の住居用賃貸契約。
• - 市民開発者組織（住宅および住宅建設協同組合、青少年向け集合住宅、個人開発者のチーム）の住宅の住宅施設の賃貸契約。
• - 商業ビルおよび商業ビルの住宅用賃貸契約 非営利団体私有財産に基づいて設立された法人の権利。 自宅の住居用に事務所や寮の賃貸借契約を結ぶこともあります。

公営住宅の住宅賃貸借契約は、複雑な法構造に基づいて締結されます。 この構成は同じではありません。 住宅賃貸借に関する契約関係を生み出す一連の法的事実は、契約の種類によって異なります。

一般的に国民との契約関係を生み出す法的構造には、以下の法的事実が含まれます：住宅条件の改善を必要とする人々の登録上の国民の地位、住宅用地を提供する決定、および住宅用地の賃貸契約。

低所得障害者との住宅賃貸契約は、以下の法的事実が存在する場合に締結されます。

• - 住宅条件の改善を必要とする人々の登録上の国民の地位。
• - 所定のテナントの各家族の月平均総収入は、登録月の前 12 か月および住宅用地提供日の 1 人当たりの平均で承認された生存レベルの承認予算を超えてはなりません。
• - 行政機関、行政機関、企業、機関、組織のそれぞれの決定により、この法的構造である住宅賃貸契約が完成します。

特別住宅の住宅を提供される国民との住宅賃貸に関する契約関係を生み出す法的構造には、以下の法的事実が含まれます。

• - 住宅用建物を特殊住宅のカテゴリーに含める。
• - テナントを、特別な住宅に居住空間が提供される国民として分類する。
• - 経済的管轄権（運営管理）の下に特別ハウスが設置されている機関の決定。
• - 特別な住宅の住宅用賃貸契約。

オフィス用住居または寮内の住居の賃貸に関する契約関係を生じさせる法的構造は、次の法的事実で構成されます。

• - 事務所の敷地または寮の数に住居の敷地を含める。
• - 公的な住宅施設または寮での宿泊施設が提供されている国民を見つけることは、家主と雇用関係にある、または国民に教育を受けていることを確認する。 教育機関家主;
• - 公的な住居または寮を提供する家主の決定。
• - サービス付き住宅または寮の居住施設の賃貸契約。 民間住宅ストックの住宅用賃貸契約を締結するには、契約の締結という 1 つの法的事実のみが必要です。

住宅賃貸借契約の締結後、または締結されなかった場合には、国民が提供された敷地に入居した後、その人の名前で金融個人口座が開設され、入居したすべての国民の登録が行われます。彼と一緒に。 アパートと公共料金の支払いは、財務個人口座に基づいて計算されます。 雇用主からの指定された支払いの受領を記録します。

金融口座および個人口座は、空いている住宅地に合法的に引っ越した国民のために常に開設されるため、開設された名前の個人には住宅地を使用する独立した権利があり、金融​​口座の開設は独立した権利を持っていると考えられることがよくあります。個人アカウントは住宅用賃貸契約の締結とみなされます。 これには同意できません。

居住用建物の賃貸契約が締結されておらず、他の理由で独立した使用権を取得していない国民の名前で金融口座および個人口座が開設された場合、その人は別の居住用建物を提供されずに退去させられる可能性があります。 。

財務的および個人的な口座が保存され、家主が別の地域に永住するために出国した、または永住のために別の住宅用地に引っ越した国民から住宅用地および公共料金の使用料の支払いを受け入れるという事実は問題ではありません。 金融口座および個人口座が開設されていない場合でも、合法的に占有され、賃貸契約が締結されている場合、国民が住宅を使用する独立した権利がないことを意味するものではありません。

金融個人口座の法的形成上の重要性を否定する一方で、住宅用地を使用する独立した権利の有無の証拠の1つとして機能する可能性があることに留意する必要があります。

登録は永住地で行います。 登録の有無は、国民が住宅に対する独立した権利を持っている（または持っていない）ことを意味するものではありません。

しかし、登録の有無は全く関係ないと言うのは間違いです。 1 つ目と 2 つ目の両方は、住宅の敷地を使用する独立した権利の問題を決定する際の証拠の 1 つとして機能します。

登録はパスポート制度への準拠を監視する機能を提供し、管理上および法的に重要な意味を持ちます。 彼女の規則に違反し、彼女なしで生活することは行政犯罪であり、行政責任が伴います。

国民が不法に登録を拒否された場合、登録の欠如は住宅の独立した使用の権利に影響を与えません。

すでに述べたように、住宅用地使用権の発生根拠の中で主な位置を占めているのは、住宅用地賃貸借契約であり、その当事者はテナントとともに第2条に基づいて締結する。 集合住宅の 27 は賃貸人であり、住宅用地を有償で所有および使用するために提供することを約束します。

住宅の賃貸契約は二者間で締結されます。 その当事者は貸主と借主です。

国営住宅ストックの住宅施設の賃貸契約、社会的用途のための住宅施設の賃貸契約、およびサービス住宅施設の賃貸契約における賃貸人は、地区、都市、都市内の地区、集落、地方行政区、および地方自治体となります。住宅が所在する執行機関、または国有の企業、機関、組織、経済における管轄区域または運営管理。

非国所有の法人の住宅またはアパートの住宅賃貸借契約の賃貸人は後者です。

市民または市民開発者の組織が所有する住宅またはアパートの住宅施設の賃貸契約における家主については、この場合、彼は市民、つまり住宅の権利使用者です。

ベラルーシ共和国の住宅法第 8 条では、雇用主は次のことのみを行うことができると規定しています。 個人: ベラルーシ共和国国民、外国国民、無国籍者 - 住居は国民のみを対象としているため。 住宅法に定める場合を除き、目的外の使用は認められません。 このような例外は、地方行政機関との合意に基づいた、封鎖された単一アパートの住宅建物（またはその一部）の不適切な使用です。 さらに、都市計画規則、衛生衛生および防火基準も遵守する必要があります。

住宅賃貸借契約の特徴は、原則として入居者側がいわゆる複数人になることです。 これは、家族の誰かがそのような協定を締結することにより、他の家族がその協定を締結した本人と一緒にその住居に住む権利を与えることを意味します。 テナントの家族は彼と同じ権利を享受し、契約から生じる義務を果たします。 さらに、成人の家族は、賃貸借契約に基づき、入居者との間の書面による合意がない限り、入居者と連帯して責任を負います（住宅法第 30 条第 1 部）。

アートで。 住宅法第 56 条では、地方行政機関、または国有の企業、機関、組織が、国営住宅ストックの住宅用敷地の賃貸契約に基づく賃貸人として指定されています。 この法律の制定には明確化が必要である。なぜなら、これらの組織が住宅のテナントと義務的な法的関係にあるのか、住宅訴訟の正当な原告なのか被告なのかが、適用の実務や規範の意味から明らかではないからである。ケース。 「家主」を理解する上での問題は、法律文献、実務、規制には、住宅賃貸借契約の当事者としての家主についての異なる考え方が含まれているという事実によるものです。

民間住宅ストックに関しては、この場合の家主は住宅敷地の所有者です。

以前に存在した住宅法に基づいて、法的文献は、家主は住宅管理組織 (HOE)、つまり住宅管理、住宅管理事務所、および部門の建物内でそのような組織が設立されていない場合、家主が住宅管理組織 (HOE) であるという意見を提示しました。企業や機関自体、組織。

住宅・公共サービス部門の任務は、「適切な管理を通じて、委託された州の住宅ストックを完全に保存することである。つまり、建物と住宅の計画的な予防および大規模修繕を実施することである。」 家庭を適切な衛生状態に維持する。 テナントが使用する住宅および非住宅の敷地の安全を確保する。」

他の著者は、地主を、自分に属する居住空間を提供し、それを処分して占有する権利を有すると認められる場合に、そのような権利を持たないが立ち入りを義務付けられている地域の所有者と呼んだ。令状に基づいてその地域を占有している人との賃貸契約。 スペースを提供し、それに関連して賃貸契約を締結するのは、住宅用建物を所有し、その中のスペースを管理する企業、機関、および組織です。ただし、地方議会の管轄に移管されるものは除きます。 住宅用地を提供する決定主体が家主と特定されるべきではないため、この立場に同意する人はほとんどいないでしょう。

住宅用地の提供は、行政および法的関係の枠組みの中で行われます。 住宅の賃貸借契約から生じる関係は民法、すなわち義務です。 義務的な法的関係は、契約当事者の法的平等、契約に基づく相互の権利と義務の存在によって特徴付けられます。 法的文献では、家主は住宅施設の所有者であり、直接または権限を与えられた人物を通じて行動すると示唆されています。 この立場は、民間住宅ストックの住宅用賃貸契約に関連してのみ同意できます。 ただし、この結論は、次の理由により、国営住宅ストックの住宅用賃貸契約には適用されません。 アートによると。 住宅法第 7 条によれば、国営住宅ストックには、共和制住宅ストック (ベラルーシ共和国の所有物) と共同住宅ストック (行政区域単位の所有物) が含まれます。 しかし、これは、ベラルーシ共和国または行政区域単位が、住宅賃貸借契約に基づく住宅使用に関して二国間義務関係にあると主張する根拠を与えるものではない。

家主を法律上および実務上理解することの難しさは、以下の点にも現れています。 アートによると。 住宅法第 59 条では、テナントが 1 つの家族に団結して住宅の賃貸契約を変更するための要件が​​家主に提示されます。 したがって、Art. 住宅法第 56 条では、これは地方行政機関でなければなりません。 ただし、住宅協同組合自体は、（アパートに住む住民の間で紛争がない場合に）住宅用地の賃貸契約を変更する権利を有します。 紛争が生じた場合、住宅賃貸借契約の変更は裁判所で行われます。

また、アートによると。 64 家主の許可があれば、住宅の快適性を向上させるために、住宅の LCD、改修、再開発が可能です。 再設備および再開発の許可は、地方行政機関によって発行されます。 一方、以前に有効であった1983年のLC（第98条）によれば、改修には家主と執行委員会の同意が必要でした。 アートから。 1983 年の住宅法第 98 条により、議員は住宅局と執行委員会の権限を 2 つの機関に分割し、そのうちの 1 つは住宅施設のサービスを行う権限を与えられ、もう 1 つは住宅施設を提供する権限を与えられました。

住宅訴訟を検討する場合、住宅用地の提供とその使用に関与する当局は、家主として、また訴訟の適切な当事者として関与します。 プレナムの決議 最高裁判所 2000 年 3 月 30 日付ベラルーシ共和国法第 3 号「裁判所による住宅法の適用に関するいくつかの問題について」第 6 段落では、解決が地方行政府の権限内にある問題に関する住宅訴訟では、と説明されている。団体および法人の管理（住宅施設の提供、交換、賃貸契約の無効化など）の場合、これらの団体またはその団体によって認可された団体のみが紛争の当事者となり得る。

住宅訴訟を検討する際、裁判所は住宅部門に対し、住宅用建物の賃貸契約を結ぶことを義務付けている。 この実践は法的要件を満たしています。

経済的な観点から見ると、住宅と公共サービスの状況は、住宅の運営と修繕にかかる費用が入居者によって全額支払われていないため（約 30%）、住宅と公共サービスの費用の償還のために国の補助金が提供されています。実費）。 住宅や公共サービスの補助金から、家賃や光熱費の一部を補う国民への国の給付金の支払いに移行する予定だ。

住宅の賃貸契約の大部分は、住宅および公共サービス団体が代表する団体によって締結されています。 役人（監督）。 地方行政機関および行政機関は、賃貸契約を締結するための住宅および共同サービスの権利を委任している（たとえば、ミンスクのレニンスキー地区管理局の命令により、所長が代表を務める統一企業「ZhREO ミンスク・レニンスキー地区」）。 、住宅用建物の賃貸契約を締結し、その契約において家主と呼ばれる権利を有する; 同様の命令が、統一企業「ZhREO ミンスクのモスコフスキー地区」に関連して、ミンスクのモスコフスキー地区の行政によって採択された）。

この分析により、住宅メンテナンス組織は原則として、州の住宅ストックに属する住宅用施設の賃貸契約に基づいてテナントと義務的な関係にあると結論付けることができます。 住宅および公共サービスがない場合、住宅施設を提供し、この住宅施設の維持管理および運営（たとえば、企業、機関、国営組織の住宅における住宅施設の維持管理）を実行する法人が行動します。賃貸人として。 この結論はアートでも確認されています。 住宅法第 50 条には、州の住宅ストックの安全性を確保するための家主の責任が列挙されています。 住宅賃貸契約の基礎は、テナントとその家族による住宅敷地の使用権です。 したがって、契約の相手方である貸主の主な義務は、住宅の適切な使用を確保することです。 この目標は、家主が住宅ストックの適切な維持管理と公共料金の提供に対する責任を果たすことで達成できます。

賃貸契約の当事者としてのテナントについて言えば、彼はベラルーシ共和国の国民である可能性があることを知っておく必要があります。さらに、賃貸関係について話す場合、この場合は外国国民についても話すことができます。

による 特定の種賃貸契約、住宅用地は、特定のカテゴリーに属する人に提供されます。 このようにして、サービス住宅（住宅法第91条から第96条、社会的用途の住宅、退役軍人、高齢者、障害者用の住宅、寮など）が提供されます。他の賃貸契約では、テナントは次のいずれかになります。これは、住宅法第 59 条から第 61 条に基づく住宅賃貸借契約を変更することにより、将来的に借主を置き換える可能性を排除するものではありません。

現在の法律によれば、テナントの側には、テナント自身、その家族、および住宅の敷地を使用する権利を有するその他の国民が含まれます。

テナントによってテナントが占有している住宅敷地に引っ越してきた国民は、テナントおよび他の家族との間で別途書面による合意がなされていない限り、テナントおよび他の家族とその住宅敷地を使用する同等の権利を取得します。住宅地を使用するための手続きです。

この場合、入居者の家族は、住宅賃貸借契約に基づき、入居者と連帯責任を負います。

後見人または受託者としてテナントの住宅敷地に入居する国民は、テナントの家族の一員として認められる場合を除き、この住宅敷地に対する独立した権利を取得しません。

住宅テナントの成人の家族は、テナントおよび同居する他の家族の書面による同意を得て、元のテナントではなく、以前に締結された住宅賃貸借契約に基づくテナントとしての承認を要求する権利を有します。 借主が死亡した場合、または住宅の権利を失った場合、同様の権利が有能な家族に帰属します。

居住テナントの成人の家族は、同居する他の成人の家族の書面による同意があり、テナントの総面積に対するその者の取り分に応じて、別の賃貸契約の締結を要求する権利を有します。住宅敷地内に居住するか、住宅敷地の使用手順に関する合意に従って、ベラルーシ共和国の集合住宅の要件を満たす隔離された居住空間を割り当てることができます。

したがって、住宅賃貸借契約の内容のいくつかの側面（主体、当事者、一部の権利）はすでに明らかにされています。 しかしながら、ベラルーシ共和国閣僚理事会決議第 371 号により承認された標準賃貸借契約を考慮すると、上記の条件に加えて、提供のタイミングに関する条件も必要であると言わなければなりません。敷地内の。 ベラルーシ共和国の住宅法には、住宅賃貸契約を締結しなければならない特定の期間は規定されていません。 これに基づいて、各特定の契約の期間は、締結時に当事者によって決定されると結論付けることができます（原則として、そのような契約は無期限または長期で締結されます）。契約の主題に戻ると、契約は次のようになります。特に、施設のすべてのパラメータを具体的かつ最も詳細に表示する必要があることに注意してください。 デザインの特徴、当事者の包括的なパスポート（登録 - 法人の場合）データを示すことも重要です。

以下で説明する当事者の権利と義務は、可能な限り完全に規定されるべきです。

したがって、ご覧のとおり、賃貸住宅契約は、一方の当事者（賃貸人）が他方の当事者（テナント）に有償で所有および使用する住宅用地を提供することを約束する契約です。 住宅賃貸借契約書の様式が記載されています。 住宅用の標準賃貸契約は、ベラルーシ共和国閣僚理事会によって決定された方法で承認されます。

このような契約の重要な条件には、主題、条件、および施設の支払いに関する条件が含まれます。

賃貸住宅契約に関する「商業用」という用語は、賃貸借契約とは対照的に、居住用施設が提供される意図された目的のための住宅ストックの種類と、所有者がその不動産の使用から収入を得ることに契約の焦点を当てていることを示します。別のタイプの契約 - 社会的賃貸借。 後者の対象となるのは、社会用途の住宅ストックに含まれる住宅用地である。 この住宅は、住宅を必要とする低所得者および法律で指定されたその他のカテゴリーの国民を対象としています（民法第 672 条）。 民法も住宅法も、この契約を商業用賃貸借と呼んでいないことに注意する必要があります。 法律では、これを住宅賃貸借契約と呼びます。 「商業レンタル」の概念は、主に理論とロシア連邦の構成主体の法律で使用されています。

住宅賃貸借契約に基づき、一方の当事者（住宅敷地の所有者またはその所有者から権限を与えられた者（賃貸人））は、占有および居住のための使用料を支払って、他方当事者（テナント）に住宅敷地を提供することを約束します。（民法第671条第1項）。

住宅の賃貸契約は合意に基づくものであり、二国間拘束力があり、支払いが行われます。 それは特別な物体である住宅用地に関連して締結されており、その中でのテナントの住居という厳密に定義された目的を持っています。

住宅賃貸借契約は、簡単な書面で締結されます。 この条件に違反しても、契約が無効になるわけではありません。 契約締結の事実とその条件について紛争が生じた場合には、証言の使用の禁止という手続き上の結果のみが存在する（民法第162条）。 法律は住宅賃貸借契約の州登録を規定していません。 このような締結の民主的要件は、契約当事者、特に雇用主の利益を最大限に保護し、形式的な理由のみで契約が解除されることを防止したいという立法者の願望によるものである。

ロシア連邦の民法によれば、次のように区別するのが通例です。 短期と長期の2種類の住宅用商業賃貸契約（民法第683条第2項）。 前者は最長 1 年間、後者は 1 年から 5 年の期間で締結されます。 この分類は、雇用主の権利の範囲に影響します。 住宅用の短期賃貸契約における彼の権限の範囲はより狭く、契約の有効期間中に永住または一時的な居住を目的として市民に入居する権利はありません。 新しい期間の契約を締結する先取り権はなく、住居を転貸したり、テナントを変更したりすることはできません。 ただし、これらの規則は処分的なものであり、当事者の合意により、短期賃貸契約のテナントに対応する権利が付与される場合があります。

ロシア連邦の新しい住宅法が採択されたことにより、社会借家契約に基づく当事者間の関係を定義する特定の規則が、州および地方自治体の住宅基金からの住宅施設の商業賃貸契約にも拡張されました（たとえば、手続きに関するものなど）。家賃の額を定めるため - 住宅法第 156 条第 3 項）。 したがって、民間住宅ストックと公共団体の住宅ストックにおける商業賃貸住宅関係の法的規制にはいくつかの違いがあります。 これにより、賃貸住宅の所有形態に基づいて商業用賃貸契約を 2 つのグループに分ける根拠が与えられます。

1) 民間住宅ストックからの住宅施設の商業賃貸契約。

2) 公共団体の資金による住宅用地の商業賃貸契約。

住宅賃貸借契約の当事者（商業用レンタル）は貸主と借主です。 家主法的能力と能力の一般的な要件に従い、所有権によって住宅を所有するか、法律の直接の指示または所有者の意志により、住宅を所有するか、または贈与を受けている、民法の主題が存在する可能性があります。住宅を賃貸のために譲渡する権利。 例えば、住宅を貸与する権利は、経済運営権を有する州および地方自治体の単一企業に付与することができる。

雇用者国民にのみなれる（民法第677条第1項）。 法人は、賃貸借契約またはその他の契約に基づいて住宅用地の所有および（または）使用を提供される場合がありますが、住宅用施設の所有および使用に譲渡するという特定の目的が必要であるため、住宅用施設の賃貸契約に基づいては提供されません。そこに住むテナント。 さらに、住宅用地を賃貸または無償で受け取った法人は、それを国民（従業員など）の住居のために使用しなければなりません。 住宅を非住宅に転換しない限り、他の目的（事務所など）に使用することはできません。

市民雇用主の法的能力に関して特別な要件はありません。 同時に、第 2 条第 2 項に従って次のことを考慮することが重要です。 民法第20条により、14歳未満の未成年者および後見人の居住地は、その法定代理人である両親、養親、後見人の居住地と認められています。 したがって、これらの国民が住宅賃貸契約の当事者である可能性は低いです。 通常、住宅地に永住する人を指します。

雇用主として行動できるのは成人国民のみであるという意見があります。 この結論は、アートのパラグラフ 1 から導かれます。 民法第 686 条では、テナントを同居の成人の 1 人と置き換える権利を定めています。 ただし、この規則は、雇用主の交代という特定の状況を想定して設計されています。 同時に、雇用主が死亡した場合には、卵子の年齢を示さずに、雇用主と永住者のうちの1人が雇用主の代わりを務めることが認められています。 国民は14歳に達すると両親、養親、保護者から離れて暮らすことができるため、住宅賃貸借契約に基づいて借家人となる機会があると認められるべきである。 この結論は、14歳以降、たとえ両親、養親、または後見人の同意があっても、国民自身が取引を行い、その義務に対して独立した財産責任を負うという事実によっても裏付けられます（民法第26条）。 。 一般に、住宅の借主の権利と成人期の開始との関係を確立することは成功したとは考えられません。 国民が取引に参加できるかどうかは、その法的能力によって決まり、法定代理人を通じて完了できない取引については、法的能力の量によっても決まります。 場合によっては（結婚 - 民法第 21 条第 2 項、解放 - 民法第 27 条）、国民は成人に達するまで完全な法的能力を有します。

テナントに加えて、テナントと一緒に永住者として敷地内に引っ越してきた国民も、賃貸住宅を使用する権利を有する場合があります。 テナントと永住する国民は、住宅賃貸借契約書に記載されています。 これらの国民は契約の当事者ではなく、家主に対していかなる義務も負いませんが、テナントとして住宅敷地を使用する同等の権利が与えられています。 また、これらの権利は法律で定められているため、合意によって制限することはできません（民法第677条第2項）。

テナントと永住者に永住する市民の権利の平等は、住宅を使用する機会だけでなく、住宅を使用する権利に影響を与える可能性のあるすべての問題の解決に参加する機会にも当てはまります。 特に、新規の人の転入は、雇用主の未成年の子供を除き、永住者全員の同意があった場合にのみ行われます（民法第679条）。 借主の意思で賃貸住宅契約を終了する場合にも同意が必要であり（民法第687条第1項）、借主の交代問題の決定に参加します（民法第686条）。

国民は、賃貸借契約の締結時およびその有効期間中に、住宅の永住者の資格を取得することができます。 以下の条件がすべて満たされる場合、これは合法とみなされます。

1) 賃貸人の同意がある場合。

2) 雇用主と永住する国民の同意がある。

3) 一人当たりの標準居住面積が満たされている。

新たに入居者を入居させるには、年齢や法定能力に関わらず、その住居の居住者全員の同意が必要です。 一方的な取引となる可能性があるため、14歳以上の方は、両親、養親、受託者の同意を得た上で適切な判断を行ってください。 法定代理人は 14 歳未満の人々の代理を行い、無能力国民の利益は後見人が代表します。 未成年者または無能力者に代わって、新たに居住地に入居するための同意は、後見および信託当局の承認があれば与えることができます（民法第 37 条）。 新しい人物の紹介が未成年者（無能力者）の法的権利と利益を侵害しないことが証明された場合、そのような承認がなくても、完了した取引が無効になることはありません。

テナントと永住する人が一時的に不在（休暇、出張など）した場合でも、新しいテナントに入居するための同意を得る必要性が排除されるわけではありません。

立法者は、商業用リース契約に関連して、そのような同意の形式または表現に関する要件を確立していません。 原則として書面で作成します。 ただし、書面に従わないことは、引っ越しが違法であると宣言する絶対的な根拠にはなりません。 住民がこれらの人々の知識を持って引っ越してきたこと、そして彼らの側に何の反対もなかったことを立証する必要がある。

新しい永住者を移住させるには、一人当たりの総面積の基準に従う必要があります。 「基準延床面積」という概念は、民法にも住宅法制にも開示されていません。 ロシア連邦の住宅法には、「住宅敷地面積の会計基準」と「住宅の提供基準」の概念が含まれています（住宅法第50条）。

会計基準と引当基準のいずれにおいても、住宅の敷地の総面積の基準を定める法的根拠はありません。 ただし、前者を確立するための特別なルールはありません。 住宅賃貸契約における 1 人当たりの総面積の基準を遵守するという要件と第 2 条の規定を比較したところ、 社会借家契約に基づくテナントの家族の入居に関する住宅法第 70 条によれば、新しい居住者を入居させる際には、居住空間の面積に関する会計基準に従うべきであると結論付けることができます。 これは住宅敷地の面積の最小サイズとして理解されており、これに基づいて、住民を必要とする人々として登録するために、住宅敷地の総面積を国民に提供するレベルが決定されます。住宅（住宅法第 50 条の第 4 部）。

総面積基準を遵守するという要件は必須であり、当事者の合意によって変更することはできません。

上記の条件の少なくとも 1 つが欠如している場合、利害関係者は、新たに入居する人の合法性と住宅敷地を使用する権利に異議を唱える根拠となります。 ただし、借主または永住者と同居する者の未成年の子が入居する場合は例外となります（民法第679条）。 この法律では「未成年者」、つまり 18 歳未満という概念が使用されていることに注意することが重要です。 したがって、18歳未満の結婚または解放の結果として完全な法的能力を取得しても、未成年者が両親（そのうちの1人）と一緒に住むことを妨げるものではありません。 14歳未満の子供は原則として親または親に代わる人物と同居しなければならないため、雇用主の子供または永住者と同様の手続きが提供されることに注意することが重要です。 その他の未成年者（雇用主の配偶者など）については、定められた要件をすべて満たした場合にのみ入居できます。

上で述べたように、テナントと永住する国民は、住宅賃貸借契約に基づく家主に対する義務や責任を負いません。 雇用主は彼らの行動に対して責任があります。 この規定は、テナントと永住する国民が賃貸契約から生じる義務について家主に対して連帯責任を負う契約をテナントと締結した場合に変更される可能性があります。 民法では、そのような者を共同借家人と呼んでいます（第677条第4項）。 協定の締結は、住宅の敷地に住んでいる人を共同テナントとして認識する十分な根拠とはみなされないため、これは完全に真実ではありません。 彼らは、雇用主とともに契約に基づくすべての権利と義務を引き受けた人物である可能性があります。 共同テナントの出現は、住宅賃貸借契約の対象構成の変更を伴うはずですが、家主の同意がなければ不可能と思われます。 検討中の事件では、連帯責任を受け入れることについてのみ話しています。

一時的な居住者は、テナントと永住する人と区別される必要があります。- 雇用主とその同居者の合意により、6 か月以内の住居に居住することが許可されている国民（民法第 680 条）。 一時居住者が入居する場合、居住用敷地に対する独立した権利を取得するものではなく、契約書に記載されていないため、賃貸借契約書は変更されません。 したがって、住居の使用に関する問題の解決には関与しません（民法第680条第2項）。

商業用賃貸契約の必須条件住宅の敷地は物体として認識されるべきであり、原則として、 価格、つまり家賃の金額.

レンタル対象者が決定した場合、対象者に関する条件は同意されたものとみなされます。。 永住に適した孤立した住宅用地、つまりアパート、住宅用建物、またはその一部として認められています（民法第673条第1項）。 これらは個別に決定されるため、契約には住宅の敷地を個別化するために必要なすべてのデータが含まれている必要があります。 どの特定の住宅が譲渡されるのかを判断できない場合、住宅賃貸借契約は未締結であると認識されることになります。

商業用賃貸契約に基づいて譲渡される建物は、永住に適していなければなりません。 仮設建物や季節限定の居住を目的とした建物（サマーハウスなど）は譲渡できません。 カントリーハウス、 ホテルの部屋）。

居住に適しているとは、居住空間が衛生的および技術的基準に準拠していることを意味します。 物理的な磨耗、支持構造の損傷、内部レイアウトの欠陥を考慮して決定されます。 たとえば、物理的な損耗が 70% 以上ある石造りの住宅や、65% 以上の木造住宅は永住には適さないと考えられます。 住宅用地を居住に不適当であると認定する手順は、ロシア連邦政府によって確立されています。

商業用賃貸契約に基づいて提供される住宅敷地の規模は、立法者によって直接制限されません。 住宅の敷地の総面積の基準は、新たに入居者を入居させる場合だけでなく、商業用賃貸借契約を締結する際にも遵守する必要があるようです。

価格（住宅賃貸料の支払額）に関する条件は必須と考えられます。例外は、州および市営住宅ストックの住宅敷地の賃貸料の支払い額です。 これは、地方自治体によって、またロシア連邦の構成主体であるモスクワおよびサンクトペテルブルクの連邦都市においては、ロシア連邦政府が決定した方法に従って、対応するロシア連邦の構成主体の国家当局によって設立されます。ロシア連邦 (住宅法第 156 条の第 3 部)。

住宅用商業賃貸契約の価格の重要性の問題には議論の余地がある。 M.I. ブラギンスキー氏は、価格は必須条件とみなされるべきではなく、リース契約に対応する条件がない場合には、第3条第3項に従うべきであると考えている。 民法424条。 ただし、個別に定められた対象としての住宅の賃貸借契約には、この条項を適用することはできません。 建物及び構築物の賃貸借と類推（民法第654条第1項）。 したがって、この問題における齟齬をなくすためには、より明確に法規制すべきである。

住宅賃貸契約の価格は当事者の合意によって決まります（民法第682条第1項）。 民法は、住宅に対する支払いの最高額を法律で定めることを認めています。

住宅ストックに属する住宅に住むテナントの支払い構造には、所有形態に関係なく、維持管理費、住宅ストックの現在および大規模な修繕費、および住宅自体の賃貸料が含まれます。

国または市営住宅ストックの住宅用賃貸契約に基づくテナントの住宅用地の使用、維持および修繕に対する支払い額は、住宅用地の占有総面積に基づいて決定されます（寮の部屋を借りる場合 -これらの部屋の面積に基づいて）。 国営住宅または市営住宅ストックの住宅使用料（賃貸料）の支払い額は、住宅敷地の質、改良、住宅の立地に応じて定められています（住宅法第156条第2.4節）。 。

住宅代金の一方的な変更は、法律または協定で定められた場合を除き、認められません（民法第682条第2項）。 例外には、関連行政当局による州市営住宅ストックの住宅用地の家賃額の一方的な変更が含まれます。

入居者は毎月の家賃を前月の翌月10日までに支払う義務があります。 住宅用の商業賃貸契約の場合、この規範は決定的です（民法第 682 条第 3 項）。

住宅用地の支払いは通常現金で行われますが、当事者の合意により、州および市営住宅ストックから敷地を借りる場合を除き、他の支払い方法も可能です。 たとえば、実際には、借主が家賃と引き換えに大規模な修繕を行うという条件で住宅を賃貸することがよくあります。

必須ではないが、通常は契約書に明記される条件です。。 住宅の賃貸借契約は5年を超えない期間で締結されます。 期間の定めがない場合は、5年間で契約が成立したものとみなします（民法第683条第1項）。

住宅賃貸契約の当事者の権利と義務本質的には相互的です。 賃貸人は、住宅賃貸借契約に基づき、契約に定められた住宅用地をテナントに譲渡する義務があります。 この義務の履行は、次の 2 つの条件が満たされた場合に適切に行われます (民法第 676 条第 1 項)。敷地内は空いていなければなりません。つまり、譲渡時に敷地内に他の人が存在してはなりません。永久的または一時的。 敷地は居住に適した状態でなければなりません。

家主の責任には、賃貸住宅が位置する住宅建物の適切な運営、テナントへの必要なユーティリティの有料提供または提供、アパート建物の共有財産および機器の修理も含まれます。住宅の敷地内にある公共事業を提供するため（民法第676条第2項）。

家主の責任には、賃貸住宅の大規模修繕を行うことも含まれます。 この責任は、当事者の合意によって雇用主に帰属させることができます（民法第681条第2項）。 大規模修繕の手順と時期は、合意によって定めることができます。 この場合、技術基準および規則の要件を考慮する必要があります。

大規模修繕は、賃貸物件が入居している住宅の改修に伴う場合があります。 テナントの利益を保護するために、住宅の建物の改修は、住宅の敷地の使用条件を著しく変更する場合には、テナントの同意があった場合にのみ行うことができるというルールがあります（条文第3項）民法第681条）。 重大な性質のものではない変更は、そのような承認なしに行うことができます。 再設備は住宅の再建の一種とみなされ、第2章で定められた規則に従って実行されなければなりません。 4 液晶ディスプレイ

住宅賃貸借契約は、大規模修繕期間中に家主に賃貸人に住宅を提供する義務を負いません。 したがって、テナントの立ち退きを必要とする修繕が必要な場合には、契約は解除されます。 家主がこの必要性を承知していながら住宅賃貸契約を締結した場合、家主は、以下の規定に基づいて、契約の早期終了によって生じた損失をテナントに補償する義務があります。 一般規定 Ch. 義務の不履行または不当な履行に対する責任に関する民法第 25 条。

大規模修繕の期間中、家主に他の住宅施設を提供することを義務付ける規則がないことは、住宅施設の賃貸契約にこの条項を含める可能性を排除するものではないことに注意する必要があります。

住宅賃貸借契約における家主の主な権利は、テナントに家賃の支払いを要求する権利、および通常の損耗を考慮して、契約終了時に適切な状態で住宅敷地を返還することを要求する権利であるべきです。または契約で定められた状態。 後者は章には祀られていませんが。 民法第 35 条は、雇用関係の本質に基づいています。

商業用賃貸契約における住宅用地のテナントは、その目的に従って、居住のためだけに住宅用地を使用する義務があります。 この要件は、第 2 章の第 2 部と一定の矛盾を生じます。 住宅法第 17 条では、他の国民の権利と正当な利益、および住宅が満たさなければならない要件を侵害しない場合に限り、職業的または個人の起業活動のための住宅の使用を許可しています。 パート 2 アート。 住宅法第 17 条は、合法的に住宅地に住むすべての人に適用されます。 したがって、他の使用方法は住宅地に住んでいる場合にのみ可能です。

商業用賃貸契約の場合、宿泊施設と併せて、一定の条件に規定されているように、家主との合意がある場合に限り、法律で許可されている他の目的で住宅の敷地を使用することを許可する必要があるようです。 規則(2002 年 5 月 31 日の連邦法第 63-FZ「ロシア連邦における権利擁護と法曹について」第 21 条第 7 項)。

住宅の借主は、住宅の安全を確保し、適切な状態に維持する義務があります（民法第678条第1部）。 後者に密接に関係しているのは、住宅の定期修繕を行う義務です（民法第681条第1項）。 この基準は決定的なものであるため、現在の修繕は家主が行うことができます。 現在の修繕は、構造物を保存するための計画的な予防工事の実施、早期の磨耗を防ぐための建物の仕上げ、住宅ストックの運用中に発生する軽微な損傷や故障を除去するための作業、および居住の安全性と快適性を確保するための作業で構成されています。例：天井の塗装、壁の壁紙張り、床材の修理など）

借主は、契約で定められた金額、方法、条件で住宅の代金を支払う義務があります（民法第678条第3部）。 賃貸借契約書に家賃の支払方法や支払期限が定められていない場合は、住宅法規（住宅法第155条）に基づき決定されます。 原則として、雇用主は公共料金も支払います。 ただし、この規定は処分的な性質を持っています（民法第678条第3部）。

借主は、家主の同意を得て、住宅を転貸することができます。（民法第685条）。 この場合、テナントは賃貸借契約に基づいて貸主に対して引き続き責任を負います。

住宅のサブリース契約は、一人当たりの総面積の基準を遵守することを条件として締結できます。 この契約は有料です。 その有効期間は、住宅賃貸借契約の期間を超えることはできません。 後者が早期に終了した場合、サブリース契約も同時に終了します。 サブリース契約には、テナントの新たな期間の契約を先取りする権利に関する規定（民法第685条第2項）は適用されません。 この規定は、賃貸借契約が主に自分の住居のために締結されるという事実によって説明されます。 したがって、転貸を目的とした住宅賃貸借契約を締結することはできず、そのための賃貸借契約が存在します。

すでに示したように、住宅賃貸借契約は 5 年以内の期間で締結されますが、期間の満了によって自動的に終了するわけではありません。 アートによると。 民法第 684 条によ​​り、家主は契約終了の 3 か月前までに、テナントに対し、同じ条件または異なる条件で契約を締結するよう申し出るか、契約の更新を望まないため契約を拒否することを警告しなければなりません。敷地を貸すこと。 いずれの当事者も期間満了前に意思を表明しなかった場合、契約は同じ条件および同じ期間で延長されたものとみなされます。 家主が契約の更新を拒否したが、住宅賃貸借契約の満了日から1年以内に別の者と新たな契約を締結した場合、テナントはこの取引が無効であることの承認および（または）損害賠償を要求する権利を有します。契約更新を拒否したことにより生じた損害（民法第684条）。

有効期間中は、本章に規定する理由に基づいて契約を変更することができます。 民法29条。 住宅賃貸借契約の変更は、短期賃貸借を除き、本章に規定する他の場合にも発生します。 民法35条。

また、借主が入れ替わる場合にも契約が変更されますが、これは借主その他の永住者からの申し出により、家主の同意を得て行うことができます（民法第688条第1項）。 テナントは、住宅敷地内に永住する成人国民の 1 人と置き換えることができます。

テナントが死亡した場合、または住宅敷地から退去した場合でも、契約は引き続き同じ条件で有効であり、テナントは、両者の間の共通の合意により、前のテナントと永住する国民の一人となります。 合意に達しない場合は、住宅の永住者全員が共同借家人となります（民法第686条第2項）。 家主の同意は必要ありません。

住宅賃貸借契約の終了当事者の合意により、また法律で規定されている場合には、当事者の一方の要請により可能です。

住宅地の借主は、その住宅地に永住する他の国民の同意を得て、家主に 3 か月前に書面で通知することにより、いつでも賃貸借契約を解除する権利を有します。 借主の主導により、裁判所に訴えずに住宅賃貸借契約を解除すること。

賃貸人の要請に応じて、第 2 条第 2 項に規定された条件が満たされた場合に限り、契約は裁判所で終了することができます。 民法第687条に基づく理由（住宅の滞納、滅失または損害）。

裁判所の決定により、雇用主には契約解除の根拠となった違反行為を排除するための1年以内の期間が与えられる場合がある。 これは義務ではなく、裁判所の権利です。 そのような質問は、事件のすべての状況を考慮して決定されます。 特に、違反が行われた理由が考慮されます。 例えば、賃金の遅延や長期の病気などにより返済ができない場合には、返済期間が設けられることがあります。

裁判所が定めた期間内にテナントが違反を排除しないか、違反を排除するために必要な措置をすべて講じない場合、裁判所は家主の繰り返しの申し立てを受けて契約を解除します。 この場合、雇用主の要請に応じて、裁判所は 1 年以内の期間、決定の執行を延期することができる。

立法者は、特定の場合に、いずれかの当事者による商業用賃貸契約の解除を要求する可能性を規定しています。 アートのパラグラフ3によると、 民法第 687 条によれば、建物が永住に適さない場合、荒廃している場合、および住宅法で規定されているその他の場合には、いずれかの当事者の要請に応じて、裁判所で契約を解除することができます。 たとえば、居住用敷地が所在する家屋が取り壊し（住宅法第85条）または非居住用への転換の対象となる場合です。 したがって、契約当事者の側に違反がない限り、住宅敷地の使用を妨げたり、使用条件の大幅な悪化を伴う状況が発生するはずです。

同時に、裁判所はテナントの権利保護を優先し、商業用住宅賃貸借契約終了の根拠となった違反行為を排除するための1年以内の猶予期間をテナントに認めています。 裁判所が定めた期間内にテナントが違反を排除しないか、違反を排除するために必要な措置をすべて講じない場合、裁判所は家主の繰り返しの申請を受けて、住宅用地の商業賃貸借を終了する決定を下します。 同時に、使用者の請求に応じて、裁判所は、契約解除の決定において、1年以内の期間、決定の執行を延期することができる（民法第687条）。

家主はまず借主に対し、これらの違反を排除する必要があることを警告しなければならず、警告にもかかわらず違反が排除されない場合、家主は裁判所で契約を解除する権利を有します（民法第687条第4項）。 ）。

「その他の住宅」は、地域の状況に応じて快適である必要がないという点で、快適な住宅とは異なります。 アートのパート 2 に従って、そうしなければなりません。 15 LCD は国民の永住に適していること（確立された衛生基準および技術基準を満たしていること）。 このような住宅の居住面積は少なくとも6平方メートルでなければなりません。 m. さらに、この敷地はテナントの居住地以外に位置する場合があります。 「その他の住宅用地」は、正当な理由なく家賃や公共料金を6か月以上滞納した場合に、立ち退き時に提供されるものです。