03.02.2022

Konsep dan ciri-ciri umum perjanjian sewa. Konsep, ciri-ciri umum dan jenis perjanjian sewa tempat tinggal

Sebelum penerapan KUH Perdata Federasi Rusia, penyewaan tempat tinggal hidup berdampingan dengan jenis penggunaan lain atas tempat tinggal orang lain - sewa. Perbedaan antara menyewakan tempat tinggal dan menyewakannya ditentukan oleh Undang-Undang tentang Dasar-dasar Kebijakan Perumahan dan terdiri dari tujuan masing-masing kontrak: menyewakan rumah dimaksudkan untuk penggunaan konsumen, dan menyewakan dimaksudkan untuk penggunaan komersial dari perumahan tersebut. saham. Dengan diadopsinya KUH Perdata Federasi Rusia, perekrutan diberi fungsi yang sama dengan sewa dengan partisipasi warga negara sebagai penyewa. Lembaga penyewaan dan lembaga penyewaan tidak terbatas pada jenis persediaan perumahan apa pun, tergantung pada bentuk kepemilikannya.

Sejak diperkenalkannya Bagian Kedua KUH Perdata Federasi Rusia, yaitu mulai 1 Maret 1996, penyewaan tempat tinggal dengan partisipasi warga negara sebagai penyewa semakin dikecualikan dari sistem kontrak perumahan karena menduplikasi perjanjian sewa. untuk tempat tinggal.

Badan hukum dapat ikut serta dalam hubungan sewa perumahan hanya sebagai lessor. Hubungan yang menyenangkan dengan warga negara tidak termasuk dalam kasus ini.

Penyewaan tempat tinggal diatur oleh norma Ch. 35 KUH Perdata Federasi Rusia dan norma-norma undang-undang perumahan (termasuk undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia, karena undang-undang perumahan adalah subjek yurisdiksi bersama Federasi Rusia dan entitas konstituennya).

Oleh perjanjian sewa tempat tinggal satu pihak - pemilik atau orang yang diberi wewenang olehnya (tuan tanah) berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain (penyewa) dengan biaya kepemilikan dan penggunaan untuk tinggal di dalamnya (klausul 1 pasal 671 KUH Perdata Rusia Federasi).

Perjanjian sewa tempat tinggal adalah suka sama suka(majikan “wajib menyediakan”), kompensasi(“dikenakan biaya”) dan saling(karena timbul hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak). Ketentuan ini berlaku untuk semua perjanjian sewa tempat tinggal, tanpa memandang siapa pemilik tempat sewa dan siapa penyewanya.

Pembuat undang-undang membedakan dua jenis perjanjian yang dimaksud: perjanjian sewa untuk tempat tinggal di negara bagian dan perumahan kota untuk penggunaan sosial (perjanjian sewa sosial) dan perjanjian sewa untuk tempat tinggal di perumahan pribadi. Jenis kontrak ini disebut dalam literatur .

Meskipun secara umum KUH Perdata Federasi Rusia secara terpisah mengatur perekrutan komersial dan sosial, namun memuat sejumlah aturan umum yang berlaku untuk kontrak ini: klausul 1 Seni. 671 (definisi kontrak); Seni. 674 (bentuk perjanjian); Seni. 675 (pelestarian kontrak selama pengalihan kepemilikan tempat tinggal); Seni. 678 (tanggung jawab pemberi kerja); Seni. 680 (penduduk sementara); Seni. 681 (perbaikan tempat yang disewa); ayat 1, 2, 3 seni. 685 (menyewakan). Norma lain bab. 35 KUH Perdata Federasi Rusia dapat bersifat umum (berlaku untuk perjanjian sewa sosial) hanya jika tidak ditentukan lain oleh undang-undang perumahan.

Pasal 672 adalah satu-satunya pasal dalam KUH Perdata Federasi Rusia yang secara langsung hanya mengatur perjanjian sewa sosial. Ini memperkenalkan konsep "perjanjian sewa sosial" dan mendefinisikan ruang lingkup penerapannya - persediaan perumahan negara bagian dan kota, serta status hukum anggota keluarga penyewa. Mengenai prosedur kesimpulan, dasar dan ketentuan perjanjian ini, KUH Perdata Federasi Rusia mengacu pada undang-undang perumahan yang secara langsung mengatur perjanjian ini.

Kode Perumahan Federasi Rusia juga membedakannya sebagai perjanjian independen perjanjian sewa untuk tempat tinggal khusus.

Perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal

Sesuai dengan Bagian 1 Seni. 672 KUH Perdata Federasi Rusia dalam persediaan perumahan negara bagian dan kota untuk penggunaan sosial, tempat tinggal disediakan untuk warga negara berdasarkan perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal. Dengan berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia, serta persetujuan Model Perjanjian Penyewaan Sosial Tempat Tinggal, perjanjian ini memperoleh peraturan legislatifnya yang terperinci. Norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia diterapkan pada ketentuan undang-undang perumahan secara subsidiar, kecuali ditentukan lain oleh Kode Perumahan Federasi Rusia. Dengan demikian, masalah sewa sosial atas tempat tinggal telah sepenuhnya diatur oleh norma-norma perumahan dan peraturan perundang-undangan sipil.

Berdasarkan perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal, satu pihak - pemilik tempat tinggal dari persediaan perumahan negara bagian atau kota atau orang yang diberi wewenang olehnya (tuan tanah) berjanji untuk memindahkan tempat tinggal tersebut ke pihak lain - warga negara (penyewa) untuk dimiliki dan digunakan untuk tinggal di dalamnya dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Kode Perumahan RF (Pasal 60 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Perjanjian sewa-menyewa sosial dapat dicirikan sebagai suka sama suka(untuk menyimpulkannya, cukup menyepakati syarat-syarat penting kontrak, yaitu tentang subjek (yaitu, tempat tinggal) dan penyewa), kompensasi, dua arah, saling menguntungkan.

Para pihak dalam perjanjian

Penyewa berdasarkan perjanjian sewa sosial adalah pemilik tempat tinggal dari persediaan perumahan negara bagian atau perumahan kota. Badan negara yang berwenang atau badan pemerintah daerah yang berwenang bertindak atas nama pemiliknya.

Tidak sembarang orang dapat bertindak sebagai pemberi kerja berdasarkan perjanjian sewa sosial. Mereka hanya bisa menjadi warga negara Federasi Rusia. Menurut paragraf 5 Seni. 49 LCD. tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial tidak diberikan kepada warga negara asing atau orang tanpa kewarganegaraan, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian internasional Federasi Rusia. Dalam hal ini, warga negara harus termasuk dalam kategori warga negara berpenghasilan rendah dan diakui dengan cara yang ditentukan membutuhkan tempat tinggal dan terdaftar.

Mungkin terdapat banyak orang di pihak pemberi kerja. Anggota keluarga adalah penyewa bersama. Anggota keluarga dari penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial termasuk pasangannya yang tinggal bersamanya, serta anak-anak dan orang tua dari penyewa tersebut. Kerabat lain dan tanggungan penyandang cacat diakui sebagai anggota keluarga dari penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial jika mereka menetap oleh penyewa sebagai anggota keluarganya dan menjalankan rumah tangga bersama dengannya. Dalam kasus luar biasa, orang lain dapat diakui sebagai anggota keluarga penyewa suatu tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial di pengadilan.

Anggota keluarga penyewa suatu tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial mempunyai hak dan kewajiban yang sama dengan penyewa. Anggota keluarga yang cakap dari penyewa suatu tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial memikul tanggung jawab bersama dan beberapa dengan penyewa atas kewajiban yang timbul dari perjanjian sewa sosial.

Anggota keluarga penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial harus dicantumkan dalam perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal.

Atas permintaan penyewa dan anggota keluarganya, perjanjian sewa sosial dapat dibuat dengan salah satu anggota keluarga. Dalam hal penyewa meninggal dunia atau kepergiannya dari tempat tinggal, kontrak dibuat dengan salah satu anggota keluarga yang tinggal di tempat tinggal tersebut (klausul 2 pasal 672 KUH Perdata Federasi Rusia).

Sewa objek

Objek sewa sosial adalah tempat tinggal (bangunan tempat tinggal, apartemen, bagian dari bangunan tempat tinggal atau apartemen) yang termasuk dalam persediaan perumahan negara bagian atau kota. Tempat tinggal sesuai dengan ayat 2 Seni. 15 dari Kode Perumahan mengakui tempat yang terisolasi, yang merupakan real estat dan cocok untuk tempat tinggal permanen warga negara, yaitu memenuhi peraturan dan regulasi sanitasi dan teknis yang ditetapkan, dan persyaratan hukum lainnya.

Berdasarkan perjanjian sewa sosial, tempat tinggal harus diberikan kepada warga negara di tempat tinggalnya (dalam batas-batas wilayah yang bersangkutan) dengan luas total per orang setidaknya sebesar tarif penyediaan (Klausul 5, Pasal 57 Kode Perumahan). Federasi Rusia). Norma penyediaan tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial adalah ukuran minimum ruang tempat tinggal, yang menjadi dasar penentuan luas total luas tempat tinggal yang disediakan berdasarkan perjanjian sewa sosial. Tingkat penyediaan ditetapkan oleh pemerintah daerah tergantung pada tingkat penyediaan tempat tinggal yang disediakan berdasarkan perjanjian sewa sosial yang dicapai di kotamadya terkait dan faktor lainnya.

Objek persewaan sosial yang berdiri sendiri tidak boleh berupa tempat tinggal yang tidak terisolasi, tempat untuk keperluan tambahan, serta milik bersama dalam suatu gedung apartemen. Tempat tinggal yang tidak terisolasi harus dipahami terutama sebagai ruangan di apartemen dan bangunan tempat tinggal yang dihubungkan oleh pintu masuk umum, dll., serta bagian dari ruangan. Tempat untuk penggunaan tambahan (yaitu ruang utilitas - dalam terminologi undang-undang perumahan sebelumnya) secara tradisional dianggap sebagai dapur, koridor, kamar mandi, dan bangunan lain yang memiliki tujuan tambahan.

Periode perekrutan

Istilah ini bukan merupakan syarat penting dari kontrak sewa sosial atas tempat tinggal, karena berdasarkan kontrak ini, tempat tinggal diberikan kepada warga negara untuk penggunaan yang tidak terbatas.

Pembayaran berdasarkan perjanjian sewa sosial

Pembayaran berdasarkan perjanjian sewa sosial meliputi:

pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal (biaya sewa). Akan tetapi, warga negara yang diakui sebagai warga negara berpenghasilan rendah menurut tata cara yang ditetapkan undang-undang dan menempati tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial dibebaskan dari pembayaran biaya penggunaan tempat tinggal (biaya sewa);
pembayaran untuk pemeliharaan dan perbaikan tempat tinggal, yang meliputi pembayaran jasa dan pekerjaan pengelolaan gedung apartemen, pemeliharaan dan perbaikan rutin barang milik bersama di gedung apartemen. Pembayaran untuk pemeliharaan dan perbaikan tempat tinggal ditetapkan dalam jumlah yang menjamin pemeliharaan properti bersama di gedung apartemen sesuai dengan persyaratan hukum. Jumlah pembayaran untuk pemeliharaan dan perbaikan tempat tinggal bagi penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial ditentukan berdasarkan total luas yang ditempati (dalam kamar individu di asrama berdasarkan luas kamar tersebut) dari tempat tinggal tersebut. Hal ini ditetapkan oleh pemerintah daerah tergantung pada kualitas dan peningkatan ruang hidup dan lokasi rumah;
biaya utilitas. Jumlah pembayaran utilitas dihitung berdasarkan volume utilitas yang dikonsumsi, ditentukan oleh pembacaan alat pengukur, dan jika tidak ada, berdasarkan standar konsumsi utilitas, yang disetujui oleh pemerintah daerah, dengan pengecualian standar untuk konsumsi utilitas untuk pasokan listrik dan gas, disetujui oleh otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dengan cara yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia. Aturan untuk penyediaan layanan utilitas kepada warga negara ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Hak dan kewajiban para pihak. Tuan Rumah tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial sesuai dengan ayat 2 Seni. 65 LCD berkewajiban:

pemindahan tempat tinggal ke penyewa yang bebas dari hak orang lain;
mengambil bagian dalam pemeliharaan dan perbaikan yang tepat atas barang milik bersama di gedung apartemen di mana tempat tinggal yang disewa berada;
melakukan renovasi besar-besaran pada tempat tinggal;
memastikan bahwa penyewa menerima utilitas yang diperlukan dengan kualitas yang memadai.

Daftar ini tidak lengkap. Tuan tanah juga memikul tanggung jawab lain yang diatur oleh undang-undang perumahan dan perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal. Dengan demikian, Model Perjanjian Sewa Sosial juga mengatur kewajiban-kewajiban lain, misalnya, kewajiban untuk menyediakan kebutuhan bagi penyewa dan anggota keluarganya dengan cara yang ditentukan oleh Kode Perumahan Federasi Rusia, selama periode perbaikan besar atau rekonstruksi rumah. (bila perbaikan atau rekonstruksi tidak dapat dilakukan tanpa penggusuran penyewa) dana manuver tempat tinggal yang memenuhi persyaratan sanitasi dan teknis.

Pemilik tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial berhak menuntut pembayaran tepat waktu untuk tempat tinggal dan utilitas. Jika penyewa dan anggota keluarganya yang tinggal bersamanya selama lebih dari enam bulan tanpa alasan yang baik tidak membayar perumahan dan utilitas, mereka dapat diusir di pengadilan dengan penyediaan tempat tinggal lain berdasarkan perjanjian sewa sosial, yang ukurannya sesuai. dengan ukuran tempat tinggal, tempat yang didirikan untuk memindahkan warga ke asrama.

Hak untuk menuntut di pengadilan penggusuran penyewa dan anggota keluarga yang tinggal bersamanya juga timbul bila mereka: pertama, menggunakan tempat tinggal untuk tujuan lain, secara sistematis melanggar hak dan kepentingan sah tetangga atau salah mengelola tempat tinggal, membiarkan kehancurannya. ; kedua, pelanggaran-pelanggaran ini mengakibatkan kehancuran tempat tinggal; dan ketiga, mereka tidak memperbaikinya dalam jangka waktu wajar yang ditentukan oleh pemiliknya. Dalam hal ini penggusuran dilakukan tanpa penyediaan tempat tinggal lainnya.

Tanpa penyediaan tempat tinggal lain, warga negara yang dicabut hak asuhnya juga dapat diusir dari tempat tinggalnya jika kohabitasi warga negara tersebut dengan anak-anak yang hak asuhnya dicabut oleh pengadilan dianggap tidak mungkin.

Tanggung jawab penyewa tempat tinggal diabadikan dalam KUH Perdata Federasi Rusia dan Kode Perumahan Federasi Rusia. Tidak ada perbedaan signifikan yang diamati. Sesuai dengan paragraf 3 Seni. 67 LCD pemberi pekerjaan tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa-menyewa sosial wajib:

menggunakan tempat tinggal untuk tujuan yang dimaksudkan dan dalam batas yang ditetapkan oleh Kode Perumahan Federasi Rusia;
menjamin keamanan tempat tinggal;
menjaga kondisi tempat tinggal yang layak;
melakukan perbaikan rutin pada tempat tinggal;
membayar sewa dan utilitas tepat waktu;
memberi tahu pemiliknya dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak tentang perubahan alasan dan kondisi yang memberikan hak untuk menggunakan tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial.

Selain itu, pemberi kerja juga memikul tanggung jawab lain yang diatur oleh undang-undang federal dan perjanjian sewa sosial. Misalnya, Model Perjanjian Penyewaan Sosial menetapkan kewajiban penyewa untuk menerima dari penyewa, berdasarkan undang-undang, dalam jangka waktu tidak lebih dari 10 hari sejak tanggal penandatanganan perjanjian, tempat tinggal yang sesuai di mana perbaikan saat ini telah dilakukan. , dengan pengecualian kasus-kasus ketika tempat tinggal disediakan di persediaan perumahan yang baru dioperasikan.

Penyewa tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial sesuai dengan ayat 1 Seni. 67 Kode Perumahan Federasi Rusia berhak, sesuai dengan prosedur yang ditetapkan:

memindahkan orang lain ke dalam tempat tinggal yang ditempati;
menyewakan tempat tinggal;
mengizinkan penduduk sementara untuk tinggal di tempat tinggal;
menukar atau mengganti tempat tinggal yang ditempati;
menuntut dari tuan tanah perbaikan besar tepat waktu di tempat tinggal, partisipasi yang tepat dalam pemeliharaan properti bersama di gedung apartemen, serta penyediaan utilitas.

Selain itu, pemberi kerja mungkin memiliki hak lain yang diatur oleh undang-undang federal dan perjanjian sewa sosial. Misalnya, sesuai dengan paragraf 2 Seni. 66 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, dalam hal kegagalan atau pemenuhan yang tidak tepat oleh pemilik tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa sosial atas kewajiban untuk melakukan perbaikan besar secara tepat waktu atas tempat tinggal yang disewa, properti bersama di gedung apartemen dan perangkat yang terletak di tempat tinggal dan dimaksudkan untuk penyediaan utilitas, penyewa, atas pilihannya, berhak menuntut pengurangan biaya untuk penggunaan tempat tinggal yang ditempati, properti bersama di gedung apartemen, atau penggantian biaya mereka untuk penghapusan kekurangan tempat tinggal dan (atau) properti bersama di gedung apartemen, atau kompensasi atas kerugian yang disebabkan oleh kinerja yang tidak tepat atau kegagalan untuk memenuhi kewajiban yang ditentukan dari lessor. Selain itu, Model Perjanjian Sewa Sosial mengatur sejumlah hak lain dari penyewa, misalnya hak untuk mempertahankan hak atas tempat tinggal selama dia dan anggota keluarganya tidak ada untuk sementara waktu.

Bentuk perjanjian. Kode Perumahan Federasi Rusia (Pasal 63) mengatur bentuk tulisan sederhana perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal, yang harus dibuat dengan membuat dokumen yang ditandatangani oleh kedua belah pihak. Namun demikian, penandatanganan perjanjian tersebut tidak lagi dilakukan atas dasar surat perintah, melainkan atas dasar keputusan pemerintah daerah untuk menyediakan tempat tinggal dalam persediaan perumahan untuk keperluan sosial (Pasal 57 Kode Perumahan ).

Pengakhiran perjanjian sewa sosial. Perjanjian sewa-menyewa sosial hanya dapat diakhiri dengan pengakhirannya. Hal ini dapat diakhiri sewaktu-waktu dengan persetujuan para pihak. Penyewa, dengan persetujuan tertulis dari anggota keluarganya yang tinggal bersamanya, berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa sosial setiap saat. Apabila penyewa dan anggota keluarganya berangkat ke tempat tinggal lain, maka perjanjian sewa sosial tempat tinggal dianggap berakhir sejak tanggal keberangkatan. Pengakhiran perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal atas permintaan tuan tanah hanya diperbolehkan di pengadilan dan atas dasar yang ditetapkan oleh ayat 4 Seni. 83 Kode Perumahan Federasi Rusia. Perjanjian sewa-menyewa sosial tempat tinggal juga berakhir karena hilangnya (hancurnya) tempat tinggal atau meninggalnya penyewa yang tinggal sendiri. Untuk memberikan stabilitas tambahan pada hubungan yang timbul dari sewa sosial, sebuah aturan telah diperkenalkan yang menyatakan bahwa perjanjian sewa sosial tidak dapat diubah atau diakhiri, bahkan dalam kasus di mana ada perubahan pada pemilik tempat tinggal yang ada. subjeknya. Selain itu, perjanjian ini tetap tidak berubah bahkan ketika hak pengelolaan ekonomi atau hak pengelolaan operasional tempat tinggal tersebut dialihkan ke entitas lain (Pasal 64 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Definisi hukum perjanjian sewa tempat tinggal terkandung dalam paragraf pertama Pasal 671 KUH Perdata Federasi Rusia: Berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal, satu pihak - pemilik tempat tinggal atau orang yang diberi wewenang olehnya (penyewa) - berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain (penyewa) dengan biaya kepemilikan dan penggunaan untuk tinggal di dalamnya. Dari isinya menjadi jelas bahwa perjanjian sewa tempat tinggal bersifat suka sama suka, mendapat ganti rugi dan bilateral. Konsensus tersebut dinyatakan dalam indikasi definisi bahwa penyediaan tempat tinggal termasuk dalam isi kontrak. Pada gilirannya, kontrak tersebut diberi kompensasi karena tempat tinggal disediakan untuk dimiliki dan digunakan dengan biaya tertentu. Bisa disebut bilateral karena kedua belah pihak mempunyai tanggung jawab. Dengan demikian, tuan tanah wajib menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain, sedangkan penyewa wajib membayarnya tepat waktu.

Struktur bab Kode Etik yang dipertimbangkan berbeda dengan bab yang digunakan dalam bab-bab yang memuat pengaturan jenis kontrak tertentu dan, dalam kerangkanya, jenis kontrak tertentu. Kita berbicara tentang bab-bab yang dikhususkan untuk pembelian dan penjualan (Bab 30), sewa dan pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan (Bab 33), sewa (Bab 34), kontrak (Bab 37), penyimpanan (Bab 47). Semua bab yang tercantum terdiri dari aturan-aturan yang mewakili bagian umum (ketentuan umum), dan bersamaan dengan itu aturan-aturan khusus yang dikhususkan untuk salah satu jenis kontrak yang disoroti dalam bab tersebut.

Yang lainnya adalah Ch. 35 KUH Perdata, yang bagian umum tersebut sama sekali tidak ada. Ada banyak alasan untuk percaya bahwa jika kita benar-benar berbicara tentang satu jenis dan dua jenis kontrak, tiga model kontrak seharusnya diidentifikasi dalam bab terkait. Sementara itu, meskipun diusulkan untuk mempertimbangkan perjanjian sewa-menyewa tempat tinggal sebagai salah satu jenisnya, dan perjanjian sewa-menyewa komersial dan sosial sebagai jenisnya, dalam Bab. 35 KUH Perdata, salah satu kontrak - perjanjian sewa komersial - tidak hanya tidak dicantumkan dengan daftar aturan-aturan yang berkaitan dengannya, tetapi bahkan tidak ditunjukkan. Menurut pendapat kami, ciri-ciri Ch. 35 KUH Perdata yang dimaksud hanya dapat dijelaskan apabila diakui bahwa bab ini didasarkan pada konstruksi selain satu jenis dan kedua jenisnya. Faktanya, bab terkait dirancang untuk dua jenis kontrak yang independen: perjanjian sewa tempat tinggal, atau, yang sama, perjanjian sewa komersial, dan bersamaan dengan itu, perjanjian sewa sosial.

Dasar dari perjanjian sewa sosial adalah perjanjian, yang subjeknya adalah tempat tinggal yang merupakan bagian dari perumahan negara bagian atau kota. Selain sewa sosial, Kode Perumahan Federasi Rusia juga menetapkan sewa tempat tinggal khusus. Tempat tinggal dana perumahan negara bagian dan kota digunakan sebagai tempat tinggal khusus. Perbedaan utama antara jenis persewaan ini adalah tujuan penyediaan tempat tinggal, dan dana yang digunakan untuk menyediakan tempat tersebut juga berbeda. Dalam persewaan sosial, perumahan disediakan bagi warga berpenghasilan rendah yang diakui atas dasar yang ditetapkan oleh Kode Perumahan sebagai membutuhkan tempat tinggal dari persediaan perumahan kota. Tempat tinggal dari persediaan perumahan khusus meliputi:

1) tempat tinggal dinas;
2) tempat tinggal di asrama;
3) tempat tinggal dana manuver;
4) tempat tinggal di rumah sistem layanan sosial populasi;
5) tempat tinggal dana untuk pemukiman sementara para pengungsi internal;
6) tempat tinggal dari dana pemukiman sementara orang-orang yang diakui sebagai pengungsi;
7) tempat tinggal untuk perlindungan sosial kategori warga negara tertentu.

Bab 9 Kode Perumahan RF mencantumkan alasan penyediaan tempat tinggal untuk setiap jenis persediaan perumahan khusus.

Saat ini persewaan tempat tinggal milik pribadi sudah meluas. Oleh karena itu, ada kebutuhan mendesak untuk pembagian biner perjanjian sewa tempat tinggal. Mengenai sisi hukum dan teknis dari masalah ini, sulit untuk menyetujui kritik yang ditujukan dalam literatur terhadap struktur Bab. 35 KUHPerdata. Menurut V.N. Litovkin, “kekhasan bab ini, berbeda dengan bab-bab sebelumnya, tidak membedakan secara struktural norma-norma umum dan khusus, sehingga sulit untuk memahami isi bab tersebut.”

Perjanjian sewa komersial dan sosial memiliki banyak kesamaan. Kesamaan ini ditentukan sebelumnya oleh fakta bahwa kedua kontrak mengenai tempat tinggal dibuat dan ditujukan untuk tujuan yang sama - untuk mengalihkan tempat tinggal tersebut menjadi kepemilikan dan penggunaan, dan tentu saja untuk tempat tinggal.

Namun demikian, kehadiran ciri-ciri penting dari masing-masing perjanjian ini dalam kerangka umum ini telah menentukan perlunya menciptakan rezim hukum yang berbeda bagi kedua perjanjian tersebut.

Berdasarkan uraian di atas, kita dapat menyimpulkan bahwa KUH Perdata dan KUHAP “memberikan banyak peluang untuk memenuhi kebutuhan perumahan warga negara Rusia, termasuk berdasarkan perjanjian sewa komersial dan sosial untuk tempat tinggal.”

Peraturan tentang hubungan sewa tempat tinggal dikhususkan untuk Bab. 35 KUH Perdata Federasi Rusia. Perjanjian sewa tempat tinggal adalah suatu perjanjian di mana pemilik atau orang yang diberi kuasa olehnya (yang menyewakan) berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada penyewa dengan biaya kepemilikan dan penggunaan untuk tinggal di dalamnya (klausul 1 Pasal 671 UU No. Kode Sipil Federasi Rusia).

Jenis perjanjian sewa tempat tinggal: perjanjian sewa sosial, perjanjian sewa komersial.

Kualifikasi hukum kontrak: timbal balik, kompensasi, konsensual.

Obyek perjanjian sewa tempat tinggal dapat berupa suatu tempat tinggal terpencil yang cocok untuk tempat tinggal tetap (apartemen, bangunan tempat tinggal, bagian dari apartemen atau bangunan tempat tinggal). Kesesuaian tempat tinggal untuk tempat tinggal ditentukan dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang perumahan.

Semua tempat tinggal yang diberikan kepada warga negara disatukan oleh hukum ke dalam konsep “persediaan perumahan”. Stok perumahan - totalitas semua tempat tinggal, apa pun bentuk kepemilikannya, termasuk bangunan tempat tinggal, rumah khusus (asrama, rumah khusus untuk orang lanjut usia lajang, orang cacat, dll.), apartemen, tempat tinggal layanan, dan tempat tinggal lain yang sesuai. untuk kehidupan.

Tergantung pada jenis kepemilikan, persediaan perumahan, menurut Konstitusi Federasi Rusia, KUH Perdata Federasi Rusia, dan Kode Perumahan Federasi Rusia, dapat dibagi menjadi:

dana milik swasta (warga negara, badan hukum);

persediaan perumahan negara;

stok perumahan kota.

Selain itu, setiap persediaan perumahan memiliki tujuan penggunaannya sendiri - sosial atau komersial. Perjanjian sewa sosial dibuat dengan warga yang menggunakan tempat di perumahan negara bagian dan kota. Perjanjian sewa komersial dapat dibuat dengan penghuni dana berapa pun. Perjanjian sewa, yang tujuannya serupa dengan perjanjian sewa, juga dapat dibuat dengan orang yang tinggal di rumah dengan dana berapa pun. Namun, salah satu pihak dalam perjanjian ini (penyewa) hanya dapat berupa badan hukum yang menyewakan tempat untuk dialihkan kepada warga negara untuk digunakan (misalnya, sebuah organisasi menyewakan apartemen untuk ditinggali oleh karyawannya).

Alasan munculnya hubungan perumahan:

keputusan pemerintah daerah (perekrutan sosial);

kontrak (sewa komersial).

Sumber peraturan hukum perjanjian sewa tempat tinggal.

Perubahan mendasar dalam peraturan legislatif hubungan hukum perumahan di Federasi Rusia dimulai dengan diadopsinya Konstitusi tahun 1993. Konstitusi Federasi Rusia untuk pertama kalinya memuat aturan tentang hak warga negara atas perumahan (Pasal 40).

Saat ini, peraturan utama yang mengatur hubungan hukum perumahan adalah KUH Perdata Federasi Rusia dan Kode Perumahan Federasi Rusia. Karena KUH Perdata Federasi Rusia adalah tindakan normatif khusus industri, maka ini mencerminkan norma-norma undang-undang perdata yang khusus, terutama untuk perjanjian sewa komersial. Kode Perumahan Federasi Rusia adalah tindakan normatif komprehensif yang mengatur beragam hubungan di sektor perumahan, termasuk hubungan sipil dan administratif. Perjanjian sewa komersial diatur oleh Bab 35 KUH Perdata Federasi Rusia. Perjanjian sewa sosial - Kode Perumahan Federasi Rusia.

Tindakan pengaturan entitas konstituen Federasi Rusia.

Perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal

Perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal dibuat berdasarkan struktur hukum yang kompleks:

pendaftaran orang yang membutuhkan tempat tinggal oleh badan pemerintah daerah (Pasal 51, 52 Kode Perumahan Federasi Rusia);

permulaan prioritas atau kondisi yang ditetapkan untuk penerimaan perumahan yang luar biasa (Pasal 57 Kode Perumahan Federasi Rusia);

keputusan badan pemerintah daerah tentang tempat tinggal - dokumen resmi yang menegaskan hak orang-orang yang disebutkan di dalamnya untuk membuat perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal.

Lingkaran orang-orang yang berhak menerima tempat tinggal untuk keperluan sosial sesuai dengan peraturan perundang-undangan perumahan:

warga negara yang tidak mempunyai tempat tinggal;

warga negara diberikan total ruang hidup per anggota keluarga kurang dari norma akuntansi. Standar akuntansi untuk luas tempat tinggal adalah luas minimum yang menjadi dasar penentuan tingkat keamanan warga negara untuk mendaftarkan mereka sebagai mereka yang membutuhkan tempat tinggal. Norma akuntansi ditetapkan oleh pemerintah daerah;

warga negara yang tinggal di tempat yang tidak memenuhi persyaratan yang ditetapkan untuk tempat tinggal;

warga negara yang dalam keluarganya mempunyai pasien yang menderita penyakit kronis yang parah, yang tidak mungkin tinggal bersama dengannya dalam satu rumah susun, dan yang tidak mempunyai tempat tinggal lain (daftar penyakit tersebut ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia).

Ada pengecualian untuk aturan ini - penyediaan tempat tinggal yang luar biasa berdasarkan perjanjian sewa sosial untuk kategori warga negara berikut:

warga negara yang tempat tinggalnya menurut tata cara yang ditetapkan diakui tidak layak huni dan tidak dapat diperbaiki atau dibangun kembali;

anak yatim dan anak yang ditinggalkan tanpa pengasuhan orang tua, orang-orang dari kalangan anak yatim dan anak yang ditinggalkan tanpa pengasuhan orang tua, setelah berakhirnya masa tinggalnya di lembaga pendidikan dan lembaga lain, termasuk lembaga pelayanan sosial, keluarga angkat, jenis panti asuhan, pada saat berakhirnya perwalian (perwalian), serta setelah menyelesaikan dinas di Angkatan Bersenjata Federasi Rusia atau setelah kembali dari lembaga yang melaksanakan hukuman penjara;

warga negara yang menderita bentuk parah penyakit kronis, daftarnya ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Keputusan tentang penyediaan tempat tinggal dikeluarkan atau dikirimkan kepada warga negara selambat-lambatnya tiga hari kerja sejak tanggal pengambilan keputusan. Keputusan ini menjadi dasar untuk membuat perjanjian sewa-menyewa sosial dalam jangka waktu yang ditentukan olehnya.

Berdasarkan perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal, satu pihak adalah pemilik tempat tinggal dari persediaan perumahan negara bagian atau kota (atau badan pemerintah negara bagian atau lokal yang berwenang yang bertindak atas namanya), atau orang yang diberi wewenang olehnya (penyewa) menyanggupi untuk mengalihkan tempat tinggal kepada pihak lain - warga negara (penyewa) yang memiliki dan menggunakannya untuk tinggal di dalamnya.

Ketentuan penting dari perjanjian: subjek. Subjek perjanjian sewa sosial adalah tempat tinggal yang cocok untuk tempat tinggal permanen warga negara (bangunan tempat tinggal, apartemen, bagian dari bangunan tempat tinggal atau apartemen).

Perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal dibuat tanpa menentukan masa berlakunya.

Bentuk perjanjian: tertulis, berdasarkan keputusan penyediaan tempat tinggal.

Para pihak dalam perjanjian sewa untuk tempat tinggal di rumah-rumah perumahan negara bagian dan kota adalah penyewa - hanya warga negara dan tuan tanah - organisasi pemeliharaan perumahan, atau perusahaan, lembaga, organisasi terkait.

Pemilik rumah berhak menuntut pembayaran tepat waktu untuk perumahan dan utilitas. Besaran biaya (tarif) ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Penyewa berkewajiban:

pemindahan tempat tinggal ke penyewa yang bebas dari hak orang lain;

mengambil bagian dalam pemeliharaan dan perbaikan yang tepat atas barang milik bersama di gedung apartemen di mana tempat tinggal yang disewa berada;

melakukan renovasi besar-besaran pada tempat tinggal;

memastikan bahwa penyewa menerima utilitas yang diperlukan dengan kualitas yang memadai (Pasal 65 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Majikan berhak:

memindahkan orang lain ke dalam tempat tinggal yang ditempati;

menyewakan tempat tinggal;

mengizinkan penduduk sementara untuk tinggal di tempat tinggal;

menukar atau mengganti tempat tinggal yang ditempati;

permintaan dari pemilik untuk melakukan perbaikan besar tepat waktu di tempat tinggal, partisipasi yang tepat dalam pemeliharaan properti bersama di gedung apartemen, serta penyediaan utilitas (Pasal 67 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Majikan berkewajiban:

menggunakan tempat yang disediakan untuk tujuan yang dimaksudkan dan menjaganya dalam kondisi baik;

membayar sewa dan tagihan utilitas tepat waktu;

melakukan, atas biaya Anda sendiri, perbaikan terjadwal di tempat yang ditempati dan area umum;

mematuhi peraturan internal, standar sanitasi dan keselamatan kebakaran;

tidak melakukan perubahan apa pun pada lokasi tanpa izin tertulis yang sesuai;

dalam hal meninggalkan tempat tinggal, penyewa wajib menyerahkan tempat itu kepada pemiliknya dalam keadaan baik menurut akta.

Pengakhiran perjanjian sewa-menyewa sosial dapat dilakukan dengan persetujuan para pihak sewaktu-waktu.

Penyewa dapat mengakhiri kontrak kapan saja dengan persetujuan tertulis dari anggota keluarga yang tinggal bersamanya. Hari pemutusan kontrak dianggap sebagai hari keberangkatan. Perjanjian sewa juga dapat berakhir karena meninggalnya penyewa jika ia hidup tanpa keluarga. Apabila setelah penyewa meninggal dunia, anggota keluarganya tetap tinggal di tempat tinggal tersebut, maka perjanjian sewa tidak berakhir.

Penyewa berhak mengakhiri kontrak hanya jika ada alasan yang ditetapkan oleh hukum.

Warga negara diusir dari tempat tinggal dengan penyediaan tempat tinggal lain yang nyaman (Pasal 85 Kode Perumahan Federasi Rusia) berdasarkan perjanjian sewa sosial jika:

rumah di mana tempat tinggal itu berada dapat dibongkar;

tempat tinggal dapat dipindahkan ke tempat bukan tempat tinggal;

tempat tinggal tersebut dinyatakan tidak layak huni;

akibat perbaikan besar-besaran atau rekonstruksi suatu rumah, tempat tinggal itu tidak dapat dipertahankan, atau luas keseluruhannya berkurang, akibatnya penyewa dan anggota keluarganya yang tinggal di dalamnya dapat diakui membutuhkan tempat tinggal, atau bertambah , akibatnya total luas tempat tinggal yang ditempati per anggota keluarga akan jauh melebihi norma ketentuan.

Pengusiran yudisial terhadap penyewa dan anggota keluarganya dengan penyediaan tempat tinggal lainnya dilakukan karena penyewa tidak membayar tempat tinggal dan (atau) utilitas selama lebih dari enam bulan tanpa alasan yang sah (tempat tinggal disediakan sesuai dengan standar asrama).

Pengusiran warga secara yudisial tanpa penyediaan tempat tinggal lainnya:

perusakan atau perusakan tempat tinggal oleh penyewa atau warga negara lain yang tindakannya menjadi tanggung jawabnya;

pelanggaran sistematis terhadap hak dan kepentingan sah tetangga, sehingga tidak mungkin untuk hidup bersama dalam satu tempat tinggal;

penggunaan tempat tinggal untuk tujuan selain tujuan yang dimaksudkan.

Perjanjian sewa komersial untuk tempat tinggal

Untuk membuat perjanjian sewa komersial tempat tinggal, tidak diperlukan prasyarat administratif, cukup mencapai kesepakatan mengenai semua persyaratan penting.

Subjek perjanjian sewa komersial dapat berupa tempat tinggal yang memenuhi sejumlah persyaratan:

kepatuhan terhadap persyaratan Kode bangunan dan peraturan, keselamatan kebakaran, persyaratan sanitasi dan higienis, dll.;

rumah (tempat) setelah dibangun atau direnovasi, didaftarkan sebagai bangunan tempat tinggal oleh badan yang berwenang;

tempat tinggal harus terisolasi dan layak untuk ditinggali (klausul 1 pasal 673 KUH Perdata Federasi Rusia).

Para pihak dalam kontrak: lessor dan penyewa. Majikannya hanya warga negara. Penyewa - setiap subjek hukum perdata yang merupakan pemilik tempat tinggal.

Bentuk perjanjian: tertulis.

Durasi kontrak: jangka waktu tetap, ditentukan oleh kontrak (Pasal 683 KUH Perdata Federasi Rusia). KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan dua jenis perjanjian tersebut: jangka pendek - hingga satu tahun dan jangka panjang - dari satu hingga lima tahun. Jika jangka waktu kontrak tidak ditentukan, maka kontrak tersebut dianggap jangka panjang.

Selain penyewa, warga negara lain dapat tinggal secara permanen di tempat tinggal tersebut, dan mereka harus disebutkan dalam kontrak. Berbeda dengan perjanjian sewa-menyewa sosial, yang mana hanya anggota keluarga penyewa yang dapat tinggal secara permanen bersama penyewa, berdasarkan perjanjian sewa-menyewa komersial, setiap orang dapat tinggal dan menggunakannya secara permanen. Namun, orang-orang ini hanya memiliki hak yang sama dengan penyewa untuk menggunakan tempat tinggal, dan tanggung jawab (Pasal 677 KUH Perdata Federasi Rusia) ditanggung oleh penyewa sendiri.

Ketika membuat perjanjian sewa komersial, orang yang ingin tinggal di tempat tinggal mempunyai hak untuk bertindak sebagai penyewa bersama. Dalam hal ini, timbul kewajiban bagi banyak orang, di mana di satu sisi ada penyewa - seorang individu atau badan hukum yang memiliki tempat tinggal di bawah kepemilikan, manajemen ekonomi, dan di sisi lain, dua atau lebih. warga negara sekaligus bertindak sebagai penyewa, yang disebut penyewa bersama dan memikul tanggung jawab bersama kepada tuan tanah (klausul 4 pasal 677 KUH Perdata Federasi Rusia). Dalam hal ini lessor berhak menuntut pemenuhan kewajiban, termasuk pembayaran, dari masing-masing kewajiban.

Jumlah pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal, berbeda dengan perjanjian sewa sosial, ditetapkan berdasarkan kesepakatan para pihak. Batas waktu pembayaran biaya penggunaan tempat tinggal harus ditentukan dalam kontrak.

Majikan berhak:

membuat perjanjian untuk jangka waktu baru sebagai prioritas (Pasal 684 KUH Perdata Federasi Rusia). Untuk memenuhi hak ini, tuan tanah harus, selambat-lambatnya tiga bulan sebelum berakhirnya jangka waktu, memberitahukan tentang berakhirnya kontrak dengan syarat-syarat yang sama atau berbeda, atau memperingatkan penyewa tentang penolakan untuk memperbarui kontrak sehubungan dengan keputusan untuk tidak menyewakan properti tempat tinggal selama setidaknya satu tahun tempat sewa. Jika tuan tanah menolak untuk memperbarui kontrak karena keputusan untuk tidak menyewakan tempat tersebut, tetapi dalam waktu satu tahun sejak tanggal berakhirnya penyewa mengadakan perjanjian sewa dengan orang lain, maka penyewa berhak menuntut agar perjanjian tersebut dibuat. dinyatakan tidak sah dan (atau) ganti rugi atas kerugian yang disebabkan oleh penolakan perpanjangan kontrak, ada perjanjian (Pasal 684 KUH Perdata Federasi Rusia);

mengganti penyewa (mengganti diri sendiri dalam kontrak dengan orang lain yang tinggal tetap dengan penyewa dengan persetujuan pemiliknya), dan juga menyepakati jumlah pembayaran untuk tempat tinggal;

mengakhiri kontrak;

memberikan persetujuan untuk renovasi tempat tinggal di bawah kondisi yang ditentukan dalam undang-undang.

Kewajiban penyewa berdasarkan perjanjian sewa komersial serupa dengan kewajiban berdasarkan perjanjian sewa sosial.

Dalam seni. 687 KUH Perdata Federasi Rusia mendefinisikan kondisi dan prosedur untuk mengakhiri perjanjian sewa komersial untuk tempat tinggal. Kontrak dapat diakhiri baik atas inisiatif penyewa atau penyewa.

Penyewa dapat, kapan saja, dengan persetujuan anggota lain yang tinggal bersamanya, mengakhiri kontrak dengan memberikan pemberitahuan tertulis kepada tuan tanah tiga bulan sebelumnya (Klausul 1, Pasal 687 KUH Perdata Federasi Rusia). Keputusan untuk mengakhiri kontrak harus dibuat oleh semua warga negara dewasa yang tinggal tetap bersama majikan. Jika tidak semua orang meninggalkan tempat tinggal tersebut, maka kontrak tidak akan berakhir, hanya mereka yang berangkat ke tempat tinggal lain yang akan kehilangan haknya atas tempat tinggal tersebut.

Kontrak dapat diakhiri atas inisiatif salah satu pihak jika kondisi sanitasi dan teknis tempat tinggal membuatnya tidak cocok untuk tempat tinggal selanjutnya. Ketidaksesuaian tersebut ditentukan oleh komisi khusus (biro inventaris teknis, pengawasan sanitasi, pengawasan kebakaran, dll.);

Penyewa berhak mengakhiri kontrak jika (Pasal 687 KUH Perdata Federasi Rusia):

tunggakan sewa selama enam bulan, kecuali jangka waktu yang lebih lama ditentukan dalam kontrak, dan dalam hal sewa jangka pendek - lebih dari dua kali - setelah berakhirnya jangka waktu pembayaran yang ditentukan dalam kontrak;

pemusnahan atau perusakan rumah oleh penyewa (co-tenant) atau orang lain yang perbuatannya bukan tanggung jawabnya. Dalam hal ini, pengadilan dapat memberikan kepada penyewa masa tenggang tidak lebih dari satu tahun untuk memulihkan keadaan normal tempat tinggal dengan tetap mempertahankan perjanjian sewa tempat tinggal yang berlaku;

penggunaan tempat tinggal untuk tujuan lain, pelanggaran hak dan kepentingan tetangga. Dalam kasus ini, pengadilan berhak menetapkan masa percobaan satu tahun bagi pemberi kerja, atau memberikan penundaan eksekusi. keputusan pengadilan untuk jangka waktu tidak lebih dari satu tahun.

Akibat hukum dari pemutusan kontrak adalah penyewa dan semua orang yang tinggal bersamanya diusir dari tempat tinggal yang ditempati.

Pembelajaran jarak jauh bagi yang tidak ingin terjebak kemacetan dengan harga terjangkau

Perjanjian sewa menyewa tempat tinggal. Penduduk sementara

Peserta dalam hubungan hukum perumahan, selain tuan tanah dan penyewa, dapat berupa penyewa dan penghuni sementara.

Penghuni sementara dapat tinggal di tempat tinggal tidak lebih dari 6 bulan dengan pemberitahuan sebelumnya kepada pemiliknya (Pasal 680 KUH Perdata Federasi Rusia bersifat umum untuk semua jenis perjanjian sewa). Apabila jangka waktu tinggal para penggarap sementara belum disepakati, maka penyewa atau anggota keluarga lainnya dapat menuntut penggusuran penggarap sementara paling lambat 7 hari setelah diajukannya tuntutan penggusuran. Penyewa bertanggung jawab atas tindakannya kepada pemiliknya. Mereka hidup gratis (kepatuhan terhadap norma total luas ruang hidup tidak diperlukan). Sementara Seni. 80 dari Kode Perumahan Federasi Rusia menetapkan bahwa tuan tanah dapat melarang tinggalnya penghuni sementara jika, setelah ditempati, total luas ruang hidup untuk setiap penduduk kurang dari norma akuntansi untuk apartemen individu, dan kurang dari norma ketentuan untuk rumah susun komunal.

Perjanjian menyewakan diatur oleh Art. 685 KUH Perdata Federasi Rusia, yang mengatur pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal yang disediakan.

Syarat penting dari perjanjian sewa-menyewa adalah jangka waktu yang tidak boleh melebihi jangka waktu perjanjian sewa-menyewa tempat tinggal.

Jika perjanjian sewa diakhiri lebih awal, perjanjian sewa menyewa juga diakhiri. Penyewa, berbeda dengan penghuni sementara, menerima kepemilikan dan penggunaan bagian tertentu dari tempat tinggal (atau seluruh tempat tinggal). Namun, ia tidak memperoleh hak pakai yang mandiri dan pemberi kerja bertanggung jawab atas tindakannya yang melanggar perjanjian sewa.

Perjanjian menyewakan kembali tidak tunduk pada aturan tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membuat perjanjian untuk jangka waktu baru.

Dalam hal sewa sosial tempat tinggal, perjanjian sewa-menyewakan dibuat dengan persetujuan tertulis dari tuan tanah dan anggota keluarganya yang tinggal bersamanya, dengan ketentuan bahwa setelah perjanjian tersebut dibuat, total luas tempat tinggal yang bersangkutan per penduduk tidak kurang dari norma akuntansi (Pasal 76 Kode Perumahan Federasi Rusia). Jangka waktu kontrak ditentukan oleh para pihak, jika jangka waktu tersebut tidak ditentukan dalam kontrak, maka kontrak dianggap berakhir selama satu tahun. Dalam hal pemutusan kontrak lebih awal, pihak dalam kontrak - pemrakarsa wajib memberitahukan pihak lainnya tiga bulan sebelumnya. Perjanjian menyewakan dibayar. Tata cara, syarat-syarat, syarat-syarat pembayaran dan besaran biaya ditetapkan dengan kesepakatan para pihak.

Perjanjian penggunaan properti secara cuma-cuma (pinjaman)

Perjanjian penggunaan harta benda (pinjaman) secara cuma-cuma. Isi perjanjian penggunaan harta benda secara cuma-cuma. Perubahan pihak dalam perjanjian penggunaan gratis.

Ciri-ciri umum perjanjian pemanfaatan harta benda (pinjaman) secara cuma-cuma

Berdasarkan perjanjian penggunaan harta benda secara cuma-cuma, satu pihak (pemberi pinjaman) berjanji untuk mengalihkan atau mengalihkan harta itu kepada pihak lain (peminjam) untuk dimiliki dan digunakan sementara, dan peminjam berjanji untuk mengembalikannya dalam keadaan di mana ia diterima, dengan mempertimbangkan keausan normal atau dalam kondisi yang ditentukan dalam perjanjian (klausul 1 pasal 689 KUH Perdata Federasi Rusia).

Perjanjian ini banyak digunakan dalam kehidupan sehari-hari. Perjanjian pinjaman muncul dalam hubungan antar warga mengenai berbagai barang: dari pisau cukur hingga real estat, sepeda, mobil, dll. Perjanjian ini sangat meluas dengan adanya kegiatan perpustakaan, dimana para pihak adalah perorangan dan badan hukum. Dalam praktiknya, perjanjian penggunaan gratis sering kali merupakan transaksi palsu. Tujuan para pihak adalah untuk menggunakan perlakuan istimewa yang ditetapkan untuk hubungan cuma-cuma untuk hubungan berbayar biasa.

Kualifikasi hukum kontrak - kontrak itu serampangan, bisa bersifat konsensual (dalam hal ini - bilateral), nyata (dalam hal ini - unilateral).

Sumber peraturan hukum:

Bab. 36 KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 689-701);

Banyak aturan tentang perjanjian sewa yang berlaku untuk perjanjian pinjaman, karena sifatnya yang serupa, yang secara langsung ditunjukkan dalam paragraf 2 Seni. 689 KUH Perdata Federasi Rusia;

Seni. 5-10 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Kepustakawanan”;

Kode Hutan Federasi Rusia Art. 36 (perjanjian pemanfaatan kawasan hutan secara cuma-cuma), dll.

Dalam kedua kontrak - sewa dan pinjaman - terdapat objek yang sama - barang yang ditentukan secara individual dan tidak dapat dikonsumsi. Tujuannya juga sama - keduanya ditujukan untuk mentransfer properti untuk penggunaan sementara. Perbedaan utama antara kontrak didasarkan pada kompensasi (properti disewakan dengan biaya tertentu).

Pihak dalam perjanjian: pemberi pinjaman dan peminjam. Peran mereka dapat dimainkan oleh subjek hukum perdata mana pun.

Pemberi pinjaman - pemilik properti dan orang lain yang diberi wewenang oleh hukum. Keunikan perjanjian pinjam-meminjam terletak pada kenyataan bahwa dengan mengalihkan suatu barang untuk dipakai, pemberi pinjaman tidak memperoleh manfaat langsung apapun dari penyerahan itu, yaitu ia tidak menerima jaminan timbal balik. Oleh karena itu, ruang lingkup penerapan perjanjian biasanya menyangkut hubungan yang bersifat pribadi dan fidusia. KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan satu-satunya batasan pada komposisi subjek (klausul 2 pasal 690 KUH Perdata Federasi Rusia). Organisasi komersial tidak mempunyai hak untuk mengalihkan properti untuk digunakan secara cuma-cuma kepada orang yang merupakan pendiri, peserta, pengelola, atau anggota badan pengelola atau pengendalinya. Aturan ini bertujuan untuk mencegah penyalahgunaan posisi mereka oleh orang-orang ini dan penggunaan properti organisasi untuk menghasilkan pendapatan tanpa membayar pajak yang sesuai.

Peminjam adalah orang yang menerima properti untuk digunakan secara cuma-cuma. Selama penggunaan barang tersebut, peminjam menjadi pemilik hak milik dan menikmati hak untuk melindungi kepemilikannya sesuai dengan Art. 305 KUH Perdata Federasi Rusia.

Persyaratan penting dari kontrak: subjek dan kemurahan hati. Gratifikasi merupakan syarat yang menentukan, dan harus disepakati tersendiri atau harus secara jelas mengikuti isi perjanjian, jika tidak maka perjanjian tersebut dapat diakui sebagai perjanjian sewa. Subyek kontrak adalah segala sesuatu yang tidak dapat dikonsumsi yang tidak kehilangan sifat alaminya selama digunakan. Hal ini harus ditentukan sendiri-sendiri, karena pinjaman tidak melibatkan pengembalian barang yang serupa, tetapi barang yang sama. Baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak dialihkan untuk dipergunakan dengan cuma-cuma. Jadi, menurut Art. 607 KUH Perdata Federasi Rusia, dapat ditransfer untuk penggunaan gratis tanah dan benda-benda alam terpencil lainnya, kompleks properti, bangunan, struktur, peralatan, kendaraan dan lain-lain. Pembatasan sewa properti untuk penggunaan gratis hanya dapat diatur oleh undang-undang.

Kekhususan pengalihan bidang tanah dan benda-benda alam lainnya untuk penggunaan cuma-cuma juga dapat ditetapkan dengan undang-undang.

Durasi kontrak. Suatu perjanjian dapat dibuat baik untuk jangka waktu tertentu (klausul 1 Pasal 610 KUH Perdata Federasi Rusia) dan untuk jangka waktu tidak terbatas (klausul 2 Pasal 610 KUH Perdata Federasi Rusia). Jika jangka waktu tidak ditentukan dalam perjanjian, maka perjanjian pinjaman dianggap selesai untuk jangka waktu tidak terbatas. Dalam hal ini, pembatalan perjanjian pinjaman dilakukan sesuai dengan aturan ayat 1 Seni. 699 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menetapkan jangka waktu satu bulan untuk pemberitahuan penolakan tersebut, baik untuk barang bergerak maupun untuk perumahan, kecuali kontrak menentukan periode pemberitahuan yang berbeda.

Bentuk perjanjian ditentukan oleh aturan bentuk transaksi Ch. 9 KUH Perdata Federasi Rusia. Persyaratan khusus yang ditetapkan oleh perjanjian sewa Art. 609 KUH Perdata Federasi Rusia tidak berlaku untuk pinjaman.

Pembelajaran jarak jauh bagi mereka yang menghargai waktu dengan harga terjangkau

Pemberi pinjaman berkewajiban:

bertanggung jawab atas kekurangan-kekurangan barang yang dialihkan untuk digunakan dengan cuma-cuma, termasuk atas kekurangan-kekurangan barang yang dengan sengaja atau karena kelalaiannya tidak ditetapkan pada saat membuat kontrak (Pasal 693 KUH Perdata Federasi Rusia). Pemberi pinjaman tidak bertanggung jawab atas kekurangan yang tidak diketahuinya;

Jika cacat ditemukan pada harta benda yang dialihkan yang menjadi tanggung jawab pemberi pinjaman, peminjam mempunyai hak untuk menuntut penghapusannya secara cuma-cuma, penggantian biayanya untuk menghilangkan cacat, atau pemutusan kontrak, serta kompensasi atas kerusakan yang sebenarnya. disebabkan padanya. Pemberi pinjaman wajib, segera setelah menerima permintaan peminjam, mengganti barang yang rusak atau menghilangkan cacatnya atas biayanya sendiri;

pemberi pinjaman wajib memberitahukan kepada peminjam tentang hak-hak pihak ketiga terhadap pokok perjanjian; jika tidak diberitahukan, peminjam berhak menuntut pengakhiran lebih awal perjanjian dan ganti rugi atas kerugian yang sebenarnya ditimbulkannya (Pasal 694 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pemberi pinjaman berhak menuntut penghentian lebih awal perjanjian dalam kasus di mana peminjam (klausul 1 pasal 698 KUH Perdata Federasi Rusia):

menggunakan barang tersebut tidak sesuai dengan kontrak atau tujuan barang tersebut;

gagal memenuhi kewajiban untuk menjaga segala sesuatunya dalam kondisi baik;

mentransfer suatu barang kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemberi pinjaman.

Peminjam berkewajiban:

melakukan perbaikan properti saat ini dan besar-besaran, kecuali ditentukan lain oleh kontrak;

menggunakan barang yang dialihkan untuk penggunaan cuma-cuma sesuai dengan syarat-syarat kontrak, dan jika syarat-syarat itu tidak ditentukan dalam kontrak, maka sesuai dengan tujuan barang itu (klausul 1 Pasal 615 KUH Perdata Federasi Rusia );

pada saat berakhirnya perjanjian pakai cuma-cuma, kembalikan barang yang sama kepada pemberi pinjaman dalam keadaan diterimanya, dengan memperhitungkan keausan yang wajar, atau dalam keadaan yang ditentukan dalam perjanjian (pasal 4 Pasal 689 KUH Perdata Kode Federasi Rusia);

Peminjam menanggung risiko kehancuran yang tidak disengaja atas properti yang dialihkan kepadanya dalam kasus berikut:

a) menggunakan barang yang tidak sesuai dengan kontrak atau untuk tujuan lain;

b) pengalihan barang oleh peminjam kepada pihak ketiga tanpa persetujuan pemberi pinjaman;

c) jika peminjam dapat mencegah musnahnya barang yang sedang digunakannya dengan mengorbankan miliknya sendiri, tetapi tidak melakukannya.

Peminjam berhak:

dalam hal terjadi pelanggaran oleh pemberi pinjaman terhadap syarat-syarat perjanjian, menuntut pengalihan perlengkapan dan dokumen yang hilang ke subjek perjanjian, atau pengakhiran perjanjian dan kompensasi atas kerusakan yang sebenarnya terjadi;

jika pemberi pinjaman gagal untuk mentransfer properti yang melanggar ketentuan perjanjian pinjaman, peminjam berhak menuntut penghentian perjanjian dan kompensasi atas kerusakan yang sebenarnya terjadi (Pasal 692 KUH Perdata Federasi Rusia);

mengakhiri perjanjian secara sepihak dengan memberitahukan kepada pemberi pinjaman sekurang-kurangnya satu bulan sebelumnya, kecuali ditentukan jangka waktu lain dalam perjanjian.

Pemberi pinjaman bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan pada pihak ketiga sebagai akibat dari penggunaan barang tersebut (Pasal 697 KUH Perdata Federasi Rusia). Tanggung jawab ini timbul jika pemberi pinjaman tidak dapat membuktikan bahwa kerugian itu disebabkan oleh kesengajaan atau kelalaian besar peminjam atau orang yang memiliki barang itu atas persetujuan pemberi pinjaman, kecuali kerusakan yang disebabkan oleh suatu sumber. bahaya yang semakin besar, bila pemilik barang, yaitu peminjam, memikul tanggung jawab.

Mengubah para pihak dalam perjanjian penggunaan gratis

Perubahan pemberi pinjaman tidak berarti penghentian perjanjian pinjaman. Dalam hal pemberi pinjaman warga negara meninggal dunia, atau reorganisasi atau likuidasi suatu badan hukum, maka hak dan kewajiban pemberi pinjaman berdasarkan perjanjian pakai cuma-cuma beralih kepada ahli waris (penerus hukum) atau kepada orang lain yang kepadanya kepemilikan itu diberikan. barang atau hak lain yang menjadi dasar pengalihan barang itu dialihkan untuk penggunaan cuma-cuma (klausul 2 pasal 700 KUH Perdata Federasi Rusia).

Perjanjian penggunaan cuma-cuma berakhir jika peminjam warga negara meninggal dunia, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian.

Penggunaan tempat tinggal di perumahan umum dan, dalam banyak kasus, di perumahan swasta dilakukan berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal. Alasan untuk membuat perjanjian sewa tempat tinggal tidaklah sama. Dalam beberapa kasus, pembuatan perjanjian sewa-menyewa tempat tinggal tidak memerlukan adanya dasar-dasar yang tepat (fakta hukum), misalnya ketika menyewakan tempat tinggal di rumah-rumah milik warga negara atas dasar milik pribadi, dalam kasus lain, perjanjian sewa-menyewa saja. melengkapi akumulasi struktur hukum yang menimbulkan hubungan hukum kontraktual tempat sewa tempat tinggal. Jika tidak ada fakta hukum sebelum dibuatnya kontrak, maka kontrak tersebut batal.

Hal ini menjelaskan adanya bukan hanya satu, tetapi beberapa definisi perjanjian sewa tempat tinggal.

Definisi umum dari perjanjian sewa tempat tinggal diberikan dalam Kode Perumahan/

Bagian 1 Pasal 27 Kode Perumahan (selanjutnya disebut Kode Perumahan) menetapkan: “Perjanjian sewa tempat tinggal adalah perjanjian di mana satu pihak (pemilik) berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain (penyewa). tempat untuk dimiliki dan digunakan.”

Konsep perjanjian sewa untuk tempat tinggal dari persediaan perumahan negara diberikan dalam Art. 56 LCD. Ditetapkan bahwa penyewa berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal dari persediaan perumahan negara adalah badan eksekutif dan administratif lokal atau perusahaan, lembaga, organisasi kepemilikan negara.

Perjanjian sewa standar untuk tempat tinggal di gedung perumahan negara di Republik Belarus (disetujui oleh Resolusi Dewan Menteri Republik Belarus tanggal 17 Maret 2006 No. 371) memperjelas definisi ini. Ditetapkan bahwa perjanjian tersebut dibuat berdasarkan keputusan untuk menyediakan tempat tinggal.

Pasal 95 Kitab Undang-undang Perumahan memuat definisi lain tentang perjanjian sewa tempat tinggal yang tergolong tempat dinas. Tempat tersebut tunduk pada rezim hukum yang berbeda dari rezim hukum tempat tinggal lainnya. Sesuai dengan Perjanjian Model untuk Penyewaan Tempat Tinggal di Asrama (disetujui oleh Keputusan Dewan Menteri Republik Belarus tanggal 15 September 1999 No. 1437), suatu perjanjian dibuat untuk sewa tempat tinggal yang disediakan Adapun tempat tinggal warga negara yang lajang dalam suatu tempat tinggal yang digunakan bersama oleh beberapa orang, bukan mereka yang berada dalam hubungan kekeluargaan, dan bagi keluarga-keluarga yang tinggal dalam tempat yang terpisah.

Penulis lain menyebut tuan tanah sebagai orang yang menyediakan tempat tinggal miliknya, yang orang-orang itu diakui mempunyai hak untuk membuang dan menempatinya, serta pemilik tanah yang tidak mempunyai hak itu, tetapi wajib masuk ke dalamnya. perjanjian sewa dengan orang-orang yang menempati kawasan itu berdasarkan surat perintah. Yang menyediakan ruang dan mengadakan perjanjian sewa sehubungan dengan itu adalah perusahaan, lembaga dan organisasi yang mempunyai bangunan tempat tinggal dan mengelola ruang di dalamnya, kecuali yang dipindahkan ke yurisdiksi Dewan Deputi setempat. Sulit untuk menyetujui posisi ini, karena badan yang dengan keputusannya menyediakan tempat tinggal tidak boleh diidentifikasikan dengan pemiliknya.

Penyediaan tempat tinggal dilakukan dalam rangka hubungan administratif dan hukum. Hubungan-hubungan yang timbul dari perjanjian sewa-menyewa suatu tempat tinggal bersifat hukum perdata, yaitu kewajiban-kewajiban. Hubungan hukum wajib ditandai dengan persamaan hukum para pihak dalam kontrak, adanya hak dan kewajiban bersama berdasarkan kontrak. Sesuai dengan Perjanjian Model untuk Penyewaan Tempat Tinggal di Asrama (disetujui oleh Keputusan Dewan Menteri Republik Belarus tanggal 15 September 1999 No. 1437), suatu perjanjian dibuat untuk sewa tempat tinggal yang disediakan adapun tempat tinggal seorang warga negara yang lajang dalam suatu tempat tinggal yang digunakan bersama oleh beberapa orang, bukan mereka yang berada dalam hubungan kekeluargaan, dan bagi keluarga-keluarga yang tinggal dalam tempat yang terpisah/

Kontrak standar, yang disetujui dengan cara yang ditentukan, adalah undang-undang yang mengatur sekelompok hubungan perumahan tertentu, yang dibedakan berdasarkan ciri-ciri tertentu. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa perjanjian sewa tempat tinggal merupakan suatu jenis perjanjian yang berdiri sendiri, yang menggabungkan jenis-jenis sebagai berikut:

- perjanjian sewa tempat tinggal pada bangunan perumahan umum. Secara khusus, ini mencakup perjanjian:
- sewa tempat tinggal yang diberikan kepada warga negara secara umum;
- penyewaan tempat tinggal yang diberikan kepada warga negara berpenghasilan rendah dan cacat yang terdaftar membutuhkan kondisi perumahan yang lebih baik, serta warga negara yang berhak menerima tempat tinggal secara bergiliran;
- menyewa tempat tinggal di rumah khusus;
- menyewa akomodasi kantor;
- menyewa akomodasi di asrama;
- perjanjian sewa untuk tempat tinggal di perumahan pribadi. Itu termasuk:
- perjanjian sewa tempat tinggal di rumah (apartemen) milik warga negara;
- perjanjian sewa tempat tinggal di rumah organisasi pengembang warga (koperasi perumahan dan pembangunan perumahan, kompleks perumahan pemuda, tim pengembang individu);
- perjanjian sewa untuk tempat tinggal di bangunan komersial dan komersial organisasi nirlaba dengan hak-hak badan hukum yang dibentuk atas dasar milik pribadi. Perjanjian sewa-menyewa untuk akomodasi kantor dan asrama juga dapat dibuat untuk tempat tinggal di rumah mereka.

Perjanjian sewa untuk tempat tinggal di bangunan perumahan umum dibuat berdasarkan struktur hukum yang kompleks. Komposisi ini tidak sama. Himpunan fakta hukum yang menimbulkan hubungan kontraktual untuk sewa tempat tinggal bergantung pada jenis kontraknya.

Struktur hukum yang secara umum melahirkan hubungan kontraktual dengan warga negara mencakup fakta-fakta hukum berikut: status warga negara dalam daftar mereka yang membutuhkan kondisi perumahan yang lebih baik, keputusan untuk menyediakan tempat tinggal dan perjanjian sewa tempat tinggal.

Perjanjian sewa tempat tinggal dengan warga negara penyandang disabilitas berpenghasilan rendah dibuat dengan adanya fakta hukum berikut:

- status warga negara dalam daftar mereka yang membutuhkan kondisi perumahan yang lebih baik;
- rata-rata total pendapatan bulanan untuk setiap anggota keluarga dari penyewa tertentu tidak boleh melebihi anggaran tingkat penghidupan rata-rata per kapita yang disetujui selama 12 bulan sebelum bulan pendaftaran dan pada hari penyediaan tempat tinggal;
- keputusan, masing-masing, dari badan eksekutif dan administratif, perusahaan, lembaga, organisasi, yang melengkapi struktur hukum ini, perjanjian sewa tempat tinggal.

Struktur hukum yang menimbulkan hubungan kontraktual sewa tempat tinggal dengan warga negara yang diberikan tempat tinggal pada rumah khusus meliputi fakta hukum sebagai berikut:

- dimasukkannya bangunan tempat tinggal ke dalam kategori rumah khusus;
- mengklasifikasikan penyewa sebagai warga negara yang dapat diberikan tempat tinggal di rumah khusus;
- keputusan badan yang yurisdiksi ekonominya (manajemen operasional) rumah khusus itu berada;
- perjanjian sewa tempat tinggal dalam suatu rumah khusus.

Struktur hukum yang menimbulkan hubungan kontrak sewa tempat tinggal kantor atau tempat tinggal di asrama terdiri dari fakta hukum sebagai berikut:

- pencantuman tempat tinggal di antara gedung kantor atau asrama;
- menemukan warga negara yang telah diberikan tempat tinggal resmi atau akomodasi di asrama, menjalin hubungan kerja dengan tuan tanah atau melatih warga negara dalam hal tersebut lembaga pendidikan Tuan Rumah;
- keputusan pemilik rumah untuk menyediakan tempat tinggal resmi atau asrama;
- perjanjian sewa tempat tinggal pada bangunan tempat tinggal dinas atau asrama. Untuk membuat perjanjian sewa untuk tempat tinggal di perumahan pribadi, hanya diperlukan satu fakta hukum - kesimpulan dari suatu perjanjian.

Setelah membuat perjanjian sewa untuk tempat tinggal, dan dalam hal hal itu tidak diselesaikan, setelah seorang warga negara pindah ke tempat yang diberikan kepadanya, rekening keuangan dan pribadi dibuka atas namanya dan pendaftaran dilakukan untuk semua warga negara yang pindah. dengan dia. Pembayaran untuk apartemen dan utilitas dihitung sesuai dengan akun keuangan dan pribadi. Ini mencatat penerimaan pembayaran tertentu dari majikan.

Karena rekening keuangan dan pribadi selalu dibuka untuk warga negara yang secara sah pindah ke tempat tinggal kosong, sering kali diyakini bahwa orang yang namanya dibuka memiliki hak independen untuk menggunakan tempat tinggal tersebut, dan pembukaan rekening keuangan. dan akun pribadi dianggap sebagai kesimpulan dari perjanjian sewa untuk tempat tinggal. Kami tidak setuju dengan hal ini.

Jika rekening keuangan dan pribadi dibuka atas nama warga negara yang perjanjian sewa tempat tinggalnya belum dibuat dan yang belum memperoleh hak pakai secara mandiri atas dasar lain, ia dapat diusir tanpa diberikan tempat tinggal lain. .

Fakta bahwa rekening keuangan dan pribadi disimpan dan tuan tanah menerima pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal dan utilitas dari warga negara yang telah meninggalkan tempat tinggal permanen di daerah lain atau telah pindah ke tempat tinggal lain untuk tempat tinggal permanen tidak menjadi masalah. Jika rekening keuangan dan pribadi tidak dibuka, bukan berarti warga negara tidak mempunyai hak mandiri untuk menggunakan tempat tinggal jika ia ditempati secara sah dan telah dibuat perjanjian sewa dengannya.

Meskipun menyangkal signifikansi hukum dari rekening keuangan-pribadi, perlu dicatat bahwa rekening tersebut dapat berfungsi sebagai salah satu bukti ada atau tidaknya hak independen untuk menggunakan tempat tinggal.

Pendaftaran dilakukan di tempat tinggal permanen. Ada (atau tidak adanya) pendaftaran tidak berarti bahwa seorang warga negara mempunyai (atau tidak mempunyai) hak mandiri atas tempat tinggal.

Namun, salah jika mengatakan bahwa ada tidaknya pendaftaran tidak menjadi masalah sama sekali. Baik yang pertama maupun yang kedua menjadi salah satu bukti dalam memutuskan masalah hak mandiri untuk menggunakan tempat tinggal.

Pendaftaran memberikan kemampuan untuk memantau kepatuhan terhadap rezim paspor dan memiliki signifikansi administratif dan hukum yang penting. Melanggar peraturannya dan hidup tanpanya merupakan pelanggaran administratif dan memerlukan tanggung jawab administratif.

Kurangnya pendaftaran tidak berdampak pada hak untuk menggunakan tempat tinggal secara mandiri jika warga negara ditolak pendaftarannya secara ilegal.

Sebagaimana telah disebutkan, tempat utama di antara alasan munculnya hak untuk menggunakan tempat tinggal ditempati oleh perjanjian sewa untuk tempat tinggal, yang salah satu pihak, bersama dengan penyewa, sesuai dengan Art. 27 dari kompleks perumahan adalah penyewa, yang berjanji untuk menyediakan tempat tinggal untuk dimiliki dan digunakan dengan biaya tertentu.

Perjanjian sewa tempat tinggal bersifat bilateral. Para pihak di dalamnya adalah lessor dan penyewa.

Penyewa dalam kontrak sewa tempat tinggal milik perumahan negara dan sewa tempat tinggal untuk keperluan sosial, serta sewa tempat tinggal dinas adalah suatu kabupaten, kota, distrik dalam suatu kota, pemukiman, administrasi pedesaan dan badan eksekutif atau perusahaan, lembaga, organisasi kepemilikan negara, di bidang ekonomi, yurisdiksi atau manajemen operasional di mana perumahan itu berada.

Yang terakhir adalah lessor dalam perjanjian sewa tempat tinggal di rumah atau apartemen milik badan hukum milik non-negara.

Adapun tuan tanah dalam kontrak sewa tempat tinggal di rumah atau apartemen milik warga negara atau organisasi pengembang warga, dalam hal ini dia adalah warga negara - pengguna hak milik perumahan.

Pasal 8 Kode Perumahan Republik Belarus menetapkan bahwa majikan hanya bisa individu: warga negara Republik Belarus, warga negara asing, dan orang tanpa kewarganegaraan - karena tempat tinggal hanya diperuntukkan bagi warga negara. Penggunaannya untuk tujuan selain tujuan yang dimaksudkan tidak diperbolehkan, kecuali ditentukan lain oleh Kode Perumahan. Pengecualian tersebut adalah penggunaan yang tidak semestinya atas apartemen tunggal, bangunan tempat tinggal yang diblokir (atau bagiannya) sesuai dengan perjanjian dengan badan eksekutif dan administratif setempat. Selain itu, aturan perencanaan kota, standar kebersihan sanitasi dan keselamatan kebakaran harus dipatuhi.

Ciri perjanjian sewa tempat tinggal, pada umumnya, adalah apa yang disebut sebagai pluralitas orang-orang di pihak penyewa. Artinya dengan mengadakan perjanjian itu dengan salah seorang anggota keluarga memberikan hak kepada anggota keluarga yang lain untuk tinggal di tempat tinggal itu bersama-sama dengan orang yang mengadakan perjanjian itu. Anggota keluarga penyewa menikmati hak yang sama dengannya dan memenuhi kewajiban yang timbul berdasarkan kontrak. Selain itu, anggota keluarga dewasa memikul tanggung jawab bersama dengan penyewa berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian tertulis di antara mereka (Bagian 1 Pasal 30 Kode Perumahan).

Dalam seni. 56 dari Kode Perumahan, badan eksekutif dan administratif lokal atau suatu perusahaan, lembaga, organisasi kepemilikan negara disebut sebagai penyewa berdasarkan perjanjian sewa untuk tempat tinggal dari persediaan perumahan negara. Rumusan undang-undang ini memerlukan klarifikasi, karena dari praktek penerapannya dan dari makna normanya tidak jelas apakah organisasi-organisasi tersebut mempunyai hubungan hukum wajib dengan para penyewa tempat tinggal, apakah mereka penggugat yang sah atau tergugat dalam tuntutan hukum di bidang perumahan. kasus. Permasalahan dalam memahami “tuan tanah” disebabkan oleh kenyataan bahwa literatur hukum, praktik dan peraturan mengandung gagasan yang berbeda tentang tuan tanah sebagai pihak dalam perjanjian sewa tempat tinggal.

Sedangkan untuk perumahan pribadi, tuan tanah dalam hal ini adalah pemilik tempat tinggal tersebut.

Berdasarkan peraturan perundang-undangan perumahan yang ada sebelumnya, literatur hukum mengemukakan pendapat bahwa tuan tanah adalah organisasi pemeliharaan perumahan (HOE) - pengelola rumah, kantor pemeliharaan perumahan, dan di gedung departemen, jika organisasi tersebut belum dibentuk, maka tuan tanah adalah perusahaan dan institusi itu sendiri, organisasi.

Tugas departemen perumahan dan layanan komunal adalah “untuk sepenuhnya melestarikan persediaan perumahan negara yang dipercayakan kepadanya melalui pemeliharaan yang tepat: melakukan perbaikan preventif dan besar-besaran yang terjadwal pada bangunan dan tempat tinggal; menjaga rumah tangga dalam kondisi sanitasi yang baik; memastikan keamanan tempat tinggal dan non-perumahan yang digunakan oleh penyewa.”

Penyediaan tempat tinggal dilakukan dalam rangka hubungan administratif dan hukum. Hubungan-hubungan yang timbul dari perjanjian sewa-menyewa suatu tempat tinggal bersifat hukum perdata, yaitu kewajiban-kewajiban. Hubungan hukum wajib ditandai dengan persamaan hukum para pihak dalam kontrak, adanya hak dan kewajiban bersama berdasarkan kontrak. Dalam literatur hukum, disebutkan bahwa tuan tanah adalah pemilik tempat tinggal, yang bertindak secara langsung atau melalui orang yang berwenang. Posisi ini hanya dapat disepakati sehubungan dengan perjanjian sewa tempat tinggal di perumahan pribadi. Namun, kesimpulan ini tidak berlaku untuk perjanjian sewa tempat tinggal dari persediaan perumahan negara karena alasan berikut. Menurut Seni. 7 dari Kode Perumahan, persediaan perumahan negara mencakup persediaan perumahan republik (milik Republik Belarus) dan persediaan perumahan komunal (milik unit administratif-teritorial). Namun hal ini tidak memberikan alasan untuk menegaskan bahwa Republik Belarus atau unit administratif-teritorial berada dalam hubungan kewajiban bilateral atas penggunaan perumahan berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal.

Kesulitan dalam memahami tuan tanah secara hukum dan praktek juga diwujudkan sebagai berikut. Menurut Seni. 59 dari Kode Perumahan, tuntutan penyewa yang bersatu menjadi satu keluarga untuk mengubah perjanjian sewa tempat tinggal dikenakan kepada tuan tanah. Oleh karena itu, menurut Art. 56 dari Kode Perumahan ini harus merupakan badan eksekutif dan administratif lokal. Akan tetapi, koperasi perumahan sendiri mempunyai hak untuk mengubah perjanjian sewa tempat tinggal (jika tidak ada perselisihan antar warga yang tinggal di rumah susun tersebut). Jika terjadi perselisihan, perubahan perjanjian sewa tempat tinggal dilakukan di pengadilan.

Juga menurut Art. 64 LCD, perbaikan dan pembangunan kembali tempat tinggal dimungkinkan untuk meningkatkan fasilitas tempat tinggal dengan izin dari pemiliknya. Izin untuk peralatan ulang dan pembangunan kembali dikeluarkan oleh badan eksekutif dan administratif setempat. Sedangkan menurut LC tahun 1983 yang berlaku sebelumnya (Pasal 98), pemugaran memerlukan persetujuan pemilik dan panitia pelaksana, yaitu. dari Seni. 98 dari Kode Perumahan tahun 1983, maka pembuat undang-undang membagi kekuasaan departemen perumahan dan komite eksekutif menjadi dua badan, yang satu berwenang untuk melayani tempat tinggal, dan yang kedua - untuk menyediakan tempat tinggal.

Ketika mempertimbangkan kasus-kasus perumahan, pihak-pihak yang berwenang yang terlibat dalam penyediaan tempat tinggal dan penggunaannya terlibat sebagai tuan tanah dan pihak yang berhak dalam kasus tersebut. Resolusi Pleno Mahkamah Agung Republik Belarus tanggal 30 Maret 2000 No. 3 “Tentang beberapa permasalahan penerapan undang-undang perumahan oleh pengadilan” pada ayat 6 dijelaskan bahwa dalam perkara perumahan mengenai permasalahan yang penyelesaiannya berada dalam kompetensi eksekutif dan administratif setempat. badan-badan dan administrasi badan-badan hukum (penyediaan tempat tinggal, pertukaran, pembatalan perjanjian sewa-menyewa, dll.), hanya badan-badan atau badan-badan yang diberi wewenang oleh mereka yang dapat menjadi pihak yang bersengketa.

Saat mempertimbangkan kasus perumahan, pengadilan mewajibkan departemen perumahan untuk membuat perjanjian sewa tempat tinggal. Praktik ini memenuhi persyaratan hukum.

Dari sudut pandang ekonomi, situasi perumahan dan layanan komunal sedemikian rupa sehingga subsidi negara diberikan untuk penggantian biaya perumahan dan layanan komunal, karena biaya pengoperasian dan perbaikan perumahan tidak dibayar penuh oleh penyewa (sekitar 30%). dari biaya sebenarnya). Direncanakan untuk beralih dari subsidi perumahan dan layanan komunal ke pembayaran tunjangan negara kepada warga negara untuk mengkompensasi sebagian biaya sewa dan tagihan listrik.

Sebagian besar perjanjian sewa untuk tempat tinggal dibuat oleh organisasi perumahan dan layanan komunal yang diwakili oleh mereka pejabat(direktur). Badan eksekutif dan administratif lokal telah mendelegasikan hak perumahan dan layanan komunal untuk mengadakan perjanjian sewa (misalnya, atas perintah administrasi distrik Leninsky di Minsk, perusahaan kesatuan “ZhREO Leninsky distrik Minsk”, diwakili oleh direktur , memiliki hak untuk mengadakan perjanjian sewa untuk tempat tinggal dan disebut sebagai tuan tanah dalam perjanjian; Perintah serupa diadopsi oleh administrasi distrik Moskovsky di Minsk sehubungan dengan perusahaan kesatuan "ZhREO distrik Moskovsky di Minsk").

Analisis ini memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa organisasi pemeliharaan perumahan, sebagai suatu peraturan, berada dalam hubungan wajib dengan penyewa berdasarkan perjanjian sewa untuk tempat tinggal milik persediaan perumahan negara. Dengan tidak adanya perumahan dan layanan komunal, badan hukum yang menyediakan tempat tinggal dan melakukan pemeliharaan serta pengoperasian tempat tinggal ini (misalnya, pemeliharaan tempat tinggal di gedung-gedung perusahaan, lembaga, organisasi milik negara) bertindak sebagai penyewa. Kesimpulan ini juga ditegaskan oleh Art. 50 dari Kode Perumahan, yang mencantumkan tanggung jawab tuan tanah untuk menjamin keamanan persediaan perumahan negara. Dasar dari perjanjian sewa tempat tinggal adalah hak untuk menggunakan tempat tinggal tersebut oleh penyewa dan anggota keluarganya; Oleh karena itu, kewajiban utama pihak lain dalam kontrak - penyewa - adalah memastikan penggunaan tempat tinggal dengan benar. Tujuan ini dapat dicapai jika tuan tanah memenuhi tanggung jawabnya atas pemeliharaan dan pengoperasian persediaan perumahan serta penyediaan utilitas.

Berbicara tentang penyewa sebagai salah satu pihak dalam perjanjian sewa, perlu anda ketahui bahwa ia dapat menjadi warga negara Republik Belarus, selain itu jika kita berbicara tentang hubungan sewa, dalam hal ini kita juga dapat berbicara tentang warga negara asing.

Oleh spesies tertentu perjanjian sewa, tempat tinggal diberikan kepada orang-orang sehubungan dengan kepemilikan mereka pada kategori tertentu. Dengan cara ini, tempat tinggal layanan disediakan (Pasal 91 - 96 Kode Perumahan, tempat tinggal untuk penggunaan sosial, tempat tinggal untuk veteran, orang tua dan orang cacat, asrama, dll. Berdasarkan perjanjian sewa lainnya, penyewa dapat menjadi salah satu dari warga negara yang cakap, yang juga mendapat alokasi perumahan. Hal ini tidak mengecualikan kemungkinan penggantian penyewa di masa depan dengan mengubah perjanjian sewa untuk tempat tinggal berdasarkan Pasal 59 - 61 Kode Perumahan.

Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, pihak penyewa adalah: penyewa itu sendiri, anggota keluarganya, dan warga negara lain yang mempunyai hak untuk menggunakan tempat tinggal.

Warga negara yang dipindahkan oleh penyewa ke dalam tempat tinggal yang ditempatinya memperoleh hak yang sama untuk menggunakan tempat tinggal itu dengan penyewa dan anggota keluarga lainnya, kecuali ada perjanjian tertulis lain antara warga negara tersebut dengan penyewa dan anggota keluarga yang tinggal bersama dengannya. tata cara penggunaan tempat tinggal.

Dalam hal ini, anggota keluarga penyewa memikul tanggung jawab bersama dengannya berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal.

Warga negara yang pindah ke tempat tinggal penyewa sebagai wali atau wali tidak memperoleh hak mandiri atas tempat tinggal tersebut, kecuali dalam hal mereka diakui sebagai anggota keluarga penyewa.

Seorang anggota keluarga dewasa dari penyewa tempat tinggal berhak, dengan persetujuan tertulis dari penyewa dan anggota keluarga lain yang tinggal bersamanya, untuk menuntut pengakuan dirinya sebagai penyewa berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal yang telah disepakati sebelumnya, bukan penyewa asli. Hak yang sama dimiliki oleh setiap anggota keluarga yang cakap dalam hal penyewa meninggal dunia atau kehilangan haknya atas tempat tinggal.

Seorang anggota keluarga dewasa dari seorang penyewa tempat tinggal mempunyai hak untuk menuntut diadakannya perjanjian sewa tersendiri dengannya, jika dengan persetujuan tertulis dari anggota keluarga dewasa lainnya yang tinggal bersamanya dan sesuai dengan bagiannya dari seluruh luas tempat tinggal, atau sesuai dengan kesepakatan tentang tata cara penggunaan tempat tinggal, ia dapat dialokasikan ruang hidup terisolasi yang memenuhi persyaratan kompleks perumahan Republik Belarus.

Jadi, kami telah memperjelas beberapa aspek dari isi perjanjian sewa tempat tinggal (subyek, para pihak, beberapa hak). Namun mengingat Perjanjian Sewa Standar yang disetujui oleh Keputusan Dewan Menteri Republik Belarus No. 371, maka perlu dikatakan bahwa selain syarat-syarat di atas, perlu juga ada syarat-syarat mengenai waktu pemberian. tempat. Kode Perumahan Republik Belarus tidak mengatur jangka waktu tertentu di mana perjanjian sewa tempat tinggal harus dibuat. Berdasarkan hal ini, kita dapat menyimpulkan bahwa durasi setiap kontrak tertentu ditentukan oleh para pihak ketika menyimpulkannya (sebagai aturan, kontrak tersebut diselesaikan untuk jangka waktu yang tidak terbatas atau panjang), dan kembali ke subjek kontrak, itu harus perlu diperhatikan secara khusus perlunya indikasi spesifik dan paling rinci dari semua parameter ruangan dengan fitur desain, penting juga untuk menunjukkan data paspor lengkap (pendaftaran - untuk badan hukum) para pihak.

Hak dan kewajiban para pihak yang akan kita bahas di bawah ini harus dijabarkan selengkap-lengkapnya.

Jadi, seperti yang bisa kita lihat, perjanjian sewa-menyewa tempat tinggal adalah suatu perjanjian di mana salah satu pihak (penyewa) berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain (penyewa) untuk dimiliki dan digunakan dengan biaya tertentu. Bentuk perjanjian sewa tempat tinggal tertulis. Perjanjian sewa standar untuk tempat tinggal disetujui dengan cara yang ditentukan oleh Dewan Menteri Republik Belarus.

Syarat-syarat penting dari perjanjian tersebut mencakup syarat-syarat tentang subjek, syarat-syarat, dan pembayaran tempat.

Istilah “komersial” dalam kaitannya dengan perjanjian sewa tempat tinggal menunjukkan jenis persediaan perumahan untuk tujuan yang dimaksudkan dari mana tempat tinggal disediakan, dan fokus perjanjian pada pemilik yang memperoleh pendapatan dari penggunaan propertinya, berbeda dengan jenis perjanjian lain - sewa sosial. Objek yang terakhir adalah tempat tinggal yang termasuk dalam persediaan perumahan untuk keperluan sosial. Perumahan ini diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan beberapa golongan warga negara lain yang ditentukan dalam undang-undang yang membutuhkan perumahan (Pasal 672 KUH Perdata). Perlu dicatat bahwa baik KUH Perdata maupun KUHAP tidak menyebut perjanjian ini sebagai sewa komersial. Dalam kode-kode itu disebut perjanjian sewa tempat tinggal. Konsep "sewa komersial" digunakan terutama dalam teori dan undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia.

Berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal, satu pihak - pemilik tempat tinggal atau orang yang diberi wewenang olehnya (lessor) - berjanji untuk menyediakan tempat tinggal kepada pihak lain (penyewa) dengan biaya kepemilikan dan penggunaan untuk tinggal di dalamnya.(pasal 1 pasal 671 KUH Perdata).

Perjanjian sewa untuk tempat tinggal bersifat suka sama suka, mengikat secara bilateral, dibayar. Itu disimpulkan sehubungan dengan objek khusus - tempat tinggal dan memiliki tujuan yang ditentukan secara ketat - tempat tinggal penyewa di dalamnya.

Perjanjian sewa tempat tinggal dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana. Pelanggaran terhadap ketentuan ini tidak berarti batalnya kontrak. Yang ada hanyalah akibat prosedural berupa larangan penggunaan kesaksian jika terjadi perselisihan mengenai hakikat dibuatnya suatu perjanjian dan syarat-syaratnya (Pasal 162 KUHPerdata). Undang-undang tidak mengatur pendaftaran negara atas perjanjian sewa tempat tinggal. Persyaratan demokratis untuk pelaksanaannya disebabkan oleh keinginan pembuat undang-undang untuk menjamin perlindungan maksimal terhadap kepentingan para pihak dalam kontrak, khususnya pemberi kerja, dan untuk mencegah pembatalannya hanya atas dasar formal.

Sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia, merupakan kebiasaan untuk membedakannya dua jenis perjanjian sewa komersial untuk tempat tinggal - jangka pendek dan jangka panjang(Ayat 2 Pasal 683 KUHPerdata). Yang pertama berakhir untuk jangka waktu sampai satu tahun, yang kedua dari satu sampai lima tahun. Klasifikasi ini mempengaruhi ruang lingkup hak-hak pemberi kerja. Cakupan kekuasaannya dalam perjanjian sewa jangka pendek untuk tempat tinggal lebih sempit: ia tidak mempunyai hak untuk memindahkan warga negara selama masa berlakunya perjanjian untuk tujuan tempat tinggal tetap atau sementara; tidak mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membuat perjanjian untuk jangka waktu baru, tidak dapat menyewakan tempat tinggal, atau mengganti penyewa. Namun, peraturan ini bersifat dispositif: dengan persetujuan para pihak, penyewa dalam perjanjian sewa jangka pendek dapat diberikan hak yang sesuai.

Dengan diadopsinya Kode Perumahan Federasi Rusia yang baru, aturan-aturan tertentu yang mendefinisikan hubungan antara para pihak berdasarkan perjanjian sewa sosial diperluas ke perjanjian sewa komersial tempat tinggal dari dana perumahan negara bagian dan kota (misalnya, tentang prosedur untuk menetapkan jumlah sewa - ayat 3 Pasal 156 Kode Perumahan). Dengan demikian, terdapat beberapa perbedaan dalam pengaturan hukum hubungan sewa perumahan komersial pada persediaan perumahan swasta dan persediaan perumahan badan publik. Hal ini memberikan dasar untuk membagi perjanjian sewa komersial berdasarkan bentuk kepemilikan rumah sewa menjadi dua kelompok:

1) kontrak untuk sewa komersial tempat tinggal dari perumahan swasta;

2) kontrak sewa komersial tempat tinggal dari dana badan publik.

Para pihak dalam perjanjian sewa tempat tinggal(sewa komersial) adalah lessor dan lessee. Tuan Rumah dapat ada subjek hukum perdata, dengan syarat-syarat umum kesanggupan dan kesanggupan hukum, yang memiliki tempat tinggal berdasarkan hak milik atau diberkahi, berdasarkan petunjuk langsung dari undang-undang atau atas kehendak pemiliknya, dengan hak untuk memindahkan tempat tinggal untuk disewakan. Misalnya, hak untuk menyewakan perumahan dapat diberikan kepada perusahaan kesatuan negara bagian dan kota yang mempunyai hak pengelolaan ekonomi.

Pemberi pekerjaan hanya dapat menjadi warga negara (pasal 1 Pasal 677 KUHPerdata). Badan hukum dapat diberikan kepemilikan dan (atau) penggunaan tempat tinggal berdasarkan perjanjian sewa atau perjanjian lain, tetapi tidak berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal, karena tujuan khusus dari pengalihan tempat tersebut menjadi kepemilikan dan penggunaan diperlukan - untuk penyewa untuk tinggal di dalamnya. Selain itu, badan hukum yang menerima tempat tinggal untuk disewakan atau digunakan secara cuma-cuma harus menggunakannya untuk tempat tinggal warga negara (misalnya karyawannya). Penggunaan untuk tujuan lain (misalnya, sebagai kantor) tidak mungkin dilakukan tanpa mengubah tempat tinggal menjadi non-perumahan.

Tidak ada persyaratan khusus mengenai kapasitas hukum pemberi kerja warga negara. Pada saat yang sama, penting untuk mempertimbangkan bahwa, menurut paragraf 2 Seni. 20 KUH Perdata, tempat tinggal anak di bawah umur empat belas tahun, serta warga negara di bawah perwalian, diakui sebagai tempat tinggal perwakilan sah mereka - orang tua, orang tua angkat, wali. Dengan demikian, kecil kemungkinan warga negara ini menjadi pihak dalam perjanjian sewa tempat tinggal. Mereka biasanya merujuk pada orang-orang yang tinggal secara permanen di tempat tinggal.

Ada anggapan bahwa hanya warga negara dewasa yang dapat bertindak sebagai pemberi kerja. Kesimpulan ini diambil dari paragraf 1 Seni. 686 KUH Perdata, yang menetapkan hak untuk mengganti penyewa dengan salah satu orang dewasa yang tinggal bersama penyewa. Namun, aturan ini dirancang untuk situasi tertentu - penggantian majikan. Sementara itu, dalam hal majikan meninggal dunia, diperbolehkan menggantinya dengan salah satu orang yang tinggal tetap bersamanya tanpa menyebutkan umur telur tersebut. Karena setelah mencapai umur 14 tahun, seorang warga negara dapat hidup terpisah dari orang tuanya, orang tua angkatnya, atau walinya, maka ia harus diakui mempunyai kesempatan untuk menjadi penyewa berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal. Kesimpulan ini juga didukung oleh fakta bahwa sejak usia 14 tahun, seorang warga negara sendiri, meskipun dengan persetujuan orang tuanya, orang tua angkat atau walinya, melakukan transaksi dan memikul tanggung jawab properti secara mandiri atas kewajibannya (Pasal 26 KUH Perdata) . Secara umum, membangun hubungan antara hak penyewa tempat tinggal dan permulaan masa dewasa tidak dapat dianggap berhasil. Kemampuan warga negara untuk ikut serta dalam bertransaksi ditentukan oleh kapasitas hukumnya, dan dalam transaksi yang tidak dapat diselesaikan melalui kuasa hukum, juga ditentukan oleh volume kapasitas hukumnya. Dalam beberapa hal (perkawinan - ayat 2 Pasal 21 KUH Perdata; emansipasi - Pasal 27 KUH Perdata), warga negara mempunyai kapasitas hukum penuh sampai ia mencapai usia dewasa.

Selain penyewa, warga negara yang telah pindah ke tempat tersebut sebagai penghuni tetap bersama penyewa mungkin mempunyai hak untuk menggunakan tempat tinggal yang disewa. Warga negara yang tinggal secara permanen dengan penyewa disebutkan dalam perjanjian sewa tempat tinggal. Meskipun warga negara ini bukan merupakan pihak dalam kontrak dan tidak memikul kewajiban apa pun kepada tuan tanah, mereka diberikan hak yang sama untuk menggunakan tempat tinggal tersebut sebagai penyewa. Lagipula hak-hak itu tidak dapat dibatasi dengan perjanjian, karena ditentukan oleh undang-undang (Pasal 2 Pasal 677 KUHPerdata).

Kesetaraan hak bagi penyewa dan warga negara yang tinggal bersamanya terletak pada kesempatan tidak hanya untuk menggunakan tempat tinggal, tetapi juga untuk ikut serta dalam menyelesaikan segala permasalahan yang dapat mempengaruhi hak mereka untuk menggunakan tempat tinggal. Secara khusus, perpindahan orang baru, kecuali anak-anak di bawah umur dari majikan, hanya dilakukan dengan persetujuan semua warga negara yang tinggal tetap (Pasal 679 KUH Perdata). Persetujuan mereka juga diperlukan ketika mengakhiri perjanjian sewa tempat tinggal atas prakarsa penyewa (pasal 1 Pasal 687 KUH Perdata), mereka ikut serta dalam memutuskan masalah penggantian penyewa (Pasal 686 KUH Perdata).

Warga negara dapat memperoleh status penghuni tetap suatu tempat tinggal, baik pada saat membuat perjanjian sewa maupun selama masa berlakunya. Ini dianggap sah jika seluruh kondisi berikut terpenuhi:

1) ada persetujuan dari lessor;

2) adanya persetujuan warga negara yang tinggal tetap bersama majikan;

3) standar ruang hidup per orang telah terpenuhi.

Untuk memindahkan penghuni baru, diperlukan persetujuan dari semua penghuni tempat tinggal, tanpa memandang usia dan kapasitas hukum. Karena ini dapat dianggap sebagai transaksi sepihak, orang yang berusia di atas 14 tahun membuat keputusan yang tepat dengan persetujuan orang tua, orang tua angkat, dan wali mereka. Perwakilan hukum mereka bertindak atas nama orang di bawah usia 14 tahun, kepentingan warga negara yang tidak mampu diwakili oleh wali. Persetujuan atas nama anak di bawah umur atau orang yang tidak mampu untuk memindahkan orang baru ke tempat tinggal dapat diberikan jika disetujui oleh penguasa perwalian dan perwalian (Pasal 37 KUH Perdata). Tidak adanya persetujuan tersebut tidak berarti batalnya transaksi yang telah selesai, jika terbukti bahwa perkenalan orang baru tidak melanggar hak dan kepentingan hukum anak di bawah umur (tidak cakap).

Ketidakhadiran sementara seseorang yang tinggal secara permanen dengan penyewa (misalnya, liburan, perjalanan bisnis, dll.) tidak mengecualikan kebutuhan untuk mendapatkan persetujuannya untuk pindah ke penyewa baru.

Pembuat undang-undang tidak menetapkan persyaratan mengenai bentuk atau ekspresi persetujuan tersebut sehubungan dengan perjanjian sewa komersial. Biasanya, itu dibuat secara tertulis. Namun, kegagalan untuk mematuhi bentuk tertulis bukanlah dasar mutlak untuk menyatakan tindakan tersebut ilegal. Perlu dipastikan bahwa warga negara tersebut pindah dengan sepengetahuan orang-orang ini, dan tidak ada keberatan dari pihak mereka.

Untuk memindahkan penduduk tetap baru, perlu memenuhi norma luas total per orang. Konsep “luas total standar” tidak diungkapkan baik dalam KUH Perdata maupun dalam undang-undang perumahan. Kode Perumahan Federasi Rusia berisi konsep "standar akuntansi untuk luas tempat tinggal" dan "standar penyediaan perumahan" (Pasal 50 Kode Perumahan).

Tidak ada dasar hukum untuk mengidentifikasi standar luas total tempat tinggal baik dengan standar akuntansi maupun standar ketentuan. Namun, tidak ada aturan khusus untuk menetapkan yang pertama. Setelah membandingkan persyaratan untuk mematuhi norma luas total per orang dalam perjanjian sewa tempat tinggal dengan ketentuan Art. 70 dari Kode Perumahan tentang kepindahan anggota keluarga penyewa berdasarkan perjanjian sewa sosial, kita dapat menyimpulkan bahwa ketika pindah ke penghuni baru, seseorang mungkin harus berpedoman pada standar akuntansi luas ruang hidup. Ini dipahami sebagai ukuran minimum luas tempat tinggal, yang menjadi dasar penentuan tingkat penyediaan warga dengan total luas tempat tinggal untuk mendaftarkan mereka sebagai mereka yang membutuhkan. perumahan (Bagian 4 Pasal 50 Kode Perumahan).

Kewajiban untuk mematuhi norma luas total adalah suatu keharusan dan tidak dapat diubah dengan persetujuan para pihak.

Ketiadaan sekurang-kurangnya salah satu syarat di atas memberikan alasan bagi pihak-pihak yang berkepentingan untuk menantang keabsahan orang baru yang pindah dan haknya untuk menggunakan tempat tinggal tersebut. Pengecualian terjadi ketika anak-anak di bawah umur dari penyewa atau orang yang tinggal bersamanya pindah ke tempat tinggal (Pasal 679 KUH Perdata). Penting untuk dicatat bahwa undang-undang tersebut menggunakan konsep “anak di bawah umur”, yaitu mereka yang berusia di bawah 18 tahun. Oleh karena itu, perolehan kapasitas hukum penuh sebagai akibat perkawinan sebelum usia 18 tahun atau emansipasi tidak menghalangi anak di bawah umur untuk tinggal bersama orang tuanya (salah satunya). Penting untuk dicatat bahwa prosedur serupa disediakan untuk anak-anak majikan, atau orang-orang yang tinggal bersamanya secara permanen, karena anak-anak di bawah usia 14 tahun, sebagai aturan umum, harus tinggal bersama orang tua mereka atau orang yang menggantikan mereka. Sedangkan untuk warga negara di bawah umur lainnya (misalnya, pasangan dari majikan), mereka hanya dapat dipindahkan jika memenuhi semua persyaratan yang ditetapkan.

Sebagaimana dinyatakan di atas, warga negara yang tinggal secara permanen dengan penyewa tidak memikul tugas atau tanggung jawab berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal kepada pemiliknya. Majikan bertanggung jawab atas tindakan mereka. Ketentuan ini dapat diubah apabila warga negara yang tinggal tetap dengan penyewa mengadakan perjanjian dengannya untuk memikul tanggung jawab bersama dan beberapa kepada tuan tanah atas kewajiban-kewajiban yang timbul dari perjanjian sewa. KUH Perdata menyebut orang-orang tersebut sebagai penyewa bersama (pasal 4 Pasal 677). Hal ini tidak sepenuhnya benar, karena kesimpulan suatu perjanjian tidak dianggap sebagai dasar yang cukup untuk mengakui orang-orang yang tinggal di tempat tinggal sebagai penyewa bersama. Mereka mungkin adalah orang-orang yang, bersama dengan pemberi kerja, telah mengambil alih semua hak dan kewajiban berdasarkan kontrak. Munculnya rekan penyewa harus menyebabkan perubahan komposisi subjek perjanjian sewa tempat tinggal, yang tampaknya tidak mungkin dilakukan tanpa persetujuan dari pemiliknya. Dalam kasus yang sedang dipertimbangkan, kita hanya berbicara tentang menerima tanggung jawab bersama dan beberapa orang.

Penduduk sementara harus dibedakan dari orang yang tinggal tetap bersama penyewa- warga negara yang, atas persetujuan bersama antara majikan dan orang-orang yang tinggal bersamanya, diperbolehkan tinggal di tempat tinggal untuk jangka waktu tidak lebih dari enam bulan (Pasal 680 KUH Perdata). Apabila penduduk sementara pindah, perjanjian sewa-menyewa tidak berubah, karena mereka tidak memperoleh hak mandiri atas tempat tinggal dan tidak disebutkan dalam perjanjian. Oleh karena itu, mereka tidak ikut serta dalam menyelesaikan permasalahan yang berkaitan dengan penggunaan tempat tinggal (Bagian 2 Pasal 680 KUH Perdata).

Persyaratan penting dari perjanjian sewa komersial tempat tinggal harus diakui sebagai objek dan, sebagai aturan umum, harga, yaitu jumlah sewa.

Syarat-syarat tentang barang itu dianggap disepakati apabila pokok sewanya telah ditentukan. Itu diakui sebagai tempat tinggal terisolasi yang cocok untuk tempat tinggal permanen - apartemen, bangunan tempat tinggal, atau bagiannya (klausul 1 Pasal 673 KUH Perdata). Mereka ditentukan secara individual, oleh karena itu kontrak harus berisi semua data yang diperlukan untuk mengindividualisasikan tempat tinggal. Ketidakmampuan untuk menentukan tempat tinggal tertentu mana yang akan dialihkan menyebabkan pengakuan perjanjian sewa tempat tinggal sebagai tidak selesai.

Tempat yang dialihkan berdasarkan perjanjian sewa komersial harus sesuai untuk tempat tinggal permanen. Bangunan sementara atau bangunan yang dimaksudkan untuk tempat tinggal musiman (misalnya, rumah musim panas) tidak dapat dipindahkan rumah pedesaan, ruang hotel).

Kesesuaian untuk dihuni berarti kesesuaian suatu tempat tinggal dengan standar sanitasi dan teknis. Hal ini ditentukan dengan mempertimbangkan keausan fisik, kerusakan pada struktur pendukung, dan kekurangan dalam tata letak internal. Misalnya, rumah batu tempat tinggal dengan keausan fisik lebih dari 70% dan rumah kayu dengan lebih dari 65% dianggap tidak cocok untuk tempat tinggal permanen. Prosedur untuk mengakui tempat tinggal sebagai tidak layak huni ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Luas tempat tinggal yang disediakan berdasarkan perjanjian sewa komersial tidak dibatasi secara langsung oleh pembuat undang-undang. Tampaknya norma total luas tempat tinggal harus dipatuhi tidak hanya ketika penghuni baru pindah, tetapi juga ketika membuat perjanjian sewa komersial.

Kondisi mengenai harga (besarnya pembayaran sewa tempat tinggal) dianggap penting. Pengecualian adalah jumlah pembayaran untuk sewa tempat tinggal di perumahan negara bagian dan kota. Ini didirikan oleh badan-badan pemerintah daerah, dan di entitas konstituen Federasi Rusia - kota federal Moskow dan St. Petersburg - oleh otoritas negara dari entitas konstituen yang relevan dari Federasi Rusia dengan cara yang ditentukan oleh Pemerintah Federasi Rusia. Federasi Rusia (Bagian 3 Pasal 156 Kode Perumahan).

Pertanyaan tentang materialitas harga perjanjian sewa komersial tempat tinggal masih bisa diperdebatkan. M.I. Braginsky percaya bahwa harga tidak boleh dianggap sebagai syarat penting dan jika tidak ada syarat yang sesuai dalam perjanjian sewa, seseorang harus berpedoman pada klausul 3 Seni. 424 KUH Perdata. Namun, klausul ini tidak mungkin diterapkan pada perjanjian sewa tempat tinggal sebagai objek yang ditentukan secara individual. Dianalogikan dengan sewa gedung dan bangunan (pasal 1 Pasal 654 KUH Perdata). Oleh karena itu, untuk menghilangkan ketimpangan dalam persoalan ini, hendaknya diatur lebih jelas dalam peraturan perundang-undangan.

Harga dalam perjanjian sewa tempat tinggal ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak(Ayat 1 Pasal 682 KUHPerdata). KUH Perdata mengizinkan penetapan dalam undang-undang jumlah maksimum pembayaran untuk tempat tinggal.

Struktur pembayaran bagi penyewa yang tinggal di rumah-rumah yang termasuk dalam persediaan perumahan, apapun bentuk kepemilikannya, mencakup biaya pemeliharaan, perbaikan saat ini dan perbaikan besar dari persediaan perumahan, dan sewa perumahan itu sendiri.

Jumlah pembayaran untuk penggunaan, pemeliharaan dan perbaikan tempat tinggal bagi penyewa berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal dari persediaan perumahan negara bagian atau kota ditentukan berdasarkan total luas tempat tinggal yang ditempati (saat menyewa kamar di asrama - berdasarkan luas ruangan tersebut). Jumlah pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal (biaya sewa) dari persediaan perumahan negara bagian atau kota ditetapkan tergantung pada kualitas, peningkatan tempat tinggal dan lokasi rumah (Bagian 2.4 Pasal 156 Kode Perumahan) .

Perubahan sepihak dalam besaran pembayaran tempat tinggal tidak diperbolehkan, kecuali ditentukan oleh undang-undang atau perjanjian (ayat 2 Pasal 682 KUH Perdata). Pengecualian termasuk perubahan sepihak dalam jumlah sewa tempat tinggal di perumahan kota negara bagian oleh otoritas eksekutif terkait.

Penyewa wajib membayar sewa setiap bulan, selambat-lambatnya pada tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan sebelumnya. Untuk perjanjian sewa komersial tempat tinggal, norma ini bersifat dispositif (pasal 3 Pasal 682 KUH Perdata).

Pembayaran untuk tempat tinggal biasanya dilakukan secara tunai, tetapi dengan persetujuan para pihak, bentuk pembayaran lain juga dimungkinkan, kecuali sewa tempat dari perumahan negara bagian dan kota. Misalnya, dalam praktiknya, tempat tinggal sering kali disewa dengan syarat penyewa akan melakukan perbaikan besar-besaran sebagai imbalan atas uang sewa tersebut.

Kondisi yang tidak penting, tetapi biasanya ditentukan dalam perjanjian, adalah istilahnya. Perjanjian sewa tempat tinggal dibuat untuk jangka waktu tidak lebih dari lima tahun. Jika jangka waktunya tidak ditentukan, maka kontrak dianggap selesai selama lima tahun (pasal 1 Pasal 683 KUH Perdata).

Hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa tempat tinggal bersifat mutual. Penyewa, berdasarkan perjanjian sewa tempat tinggal, wajib mengalihkan kepada penyewa tempat tinggal yang ditentukan dalam perjanjian. Pemenuhan kewajiban ini akan baik apabila dua syarat terpenuhi (ayat 1 Pasal 676 KUH Perdata): tempat itu harus bebas, yaitu pada waktu pemindahan tidak boleh ada orang lain yang hadir di dalamnya, secara permanen atau sementara; tempat tersebut harus dalam kondisi layak huni.

Tanggung jawab tuan tanah juga mencakup pengoperasian yang benar dari bangunan tempat tinggal di mana tempat tinggal yang disewa berada, dan penyediaan atau penyediaan utilitas yang diperlukan kepada penyewa dengan biaya tertentu, perbaikan properti bersama dari gedung apartemen dan perangkatnya. untuk penyediaan utilitas yang terletak di lingkungan tempat tinggal (pasal 2 pasal 676 KUH Perdata).

Tanggung jawab tuan tanah juga mencakup perbaikan besar-besaran di tempat tinggal yang disewa. Tanggung jawab ini dapat dilimpahkan kepada pemberi kerja dengan persetujuan para pihak (pasal 2 Pasal 681 KUH Perdata). Tata cara dan waktu perbaikan besar dapat ditentukan berdasarkan kesepakatan. Dalam hal ini, persyaratan norma dan aturan teknis harus diperhatikan.

Perbaikan besar mungkin terkait dengan renovasi bangunan tempat tinggal di mana tempat yang disewa berada. Untuk melindungi kepentingan penyewa, ada aturan: jika renovasi bangunan tempat tinggal secara signifikan mengubah kondisi penggunaan tempat tinggal, hal itu hanya dapat dilakukan dengan persetujuan penyewa (klausul 3 Pasal 681 KUH Perdata). Perubahan yang tidak bersifat signifikan diperbolehkan dilakukan tanpa persetujuan tersebut. Peralatan ulang dianggap sebagai salah satu jenis rekonstruksi tempat tinggal dan harus dilakukan sesuai dengan aturan yang ditetapkan oleh Ch. 4 LCD

Perjanjian sewa tempat tinggal tidak mewajibkan tuan tanah untuk menyediakan tempat tinggal bagi penyewa selama masa perbaikan besar. Oleh karena itu, apabila diperlukan perbaikan yang mengharuskan penyewa melakukan penggusuran, maka kontrak diputus. Jika tuan tanah mengetahui kebutuhan ini, namun tetap mengadakan perjanjian sewa tempat tinggal, ia wajib mengganti kerugian penyewa yang disebabkan oleh pengakhiran perjanjian lebih awal, berdasarkan ketentuan umum Bab. 25 KUH Perdata tentang tanggung jawab atas tidak terpenuhinya atau tidak terpenuhinya kewajiban.

Perlu dicatat bahwa tidak adanya aturan yang mewajibkan pemilik untuk menyediakan tempat tinggal lain selama perbaikan besar tidak mengecualikan kemungkinan untuk memasukkan klausul ini dalam perjanjian sewa tempat tinggal.

Hak-hak utama tuan tanah dalam perjanjian sewa tempat tinggal adalah hak untuk menuntut pembayaran sewa dari penyewa, serta pengembalian tempat tinggal setelah pemutusan kontrak dalam kondisi yang baik, dengan mempertimbangkan keausan normal, atau dalam kondisi yang ditentukan dalam kontrak. Meskipun yang terakhir ini tidak diabadikan dalam Bab. 35 KUHPerdata, berikut hakikat hubungan kerja.

Penyewa suatu tempat tinggal dalam perjanjian sewa komersial wajib menggunakan tempat tinggal itu sesuai dengan tujuannya - hanya untuk tempat tinggal. Persyaratan ini bertentangan dengan Bagian 2 Seni. 17 dari Kode Perumahan, yang mengizinkan penggunaan tempat tinggal untuk kegiatan profesional atau kewirausahaan individu, jika hal ini tidak melanggar hak dan kepentingan sah warga negara lain, serta persyaratan yang harus dipenuhi oleh tempat tinggal tersebut. Bagian 2 Seni. 17 Kode Perumahan berlaku untuk setiap orang yang tinggal di tempat tinggal secara sah. Dengan demikian, metode penggunaan lain hanya mungkin dilakukan jika seseorang tinggal di daerah pemukiman.

Tampaknya untuk perjanjian sewa komersial, bersama dengan akomodasi, perlu untuk mengizinkan penggunaan tempat tinggal untuk tujuan lain yang diizinkan oleh undang-undang, hanya dengan persetujuan dengan pemiliknya, sebagaimana ditentukan dalam ketentuan tertentu. peraturan(Klausul 7 Pasal 21 Undang-Undang Federal 31 Mei 2002 No. 63-FZ “Tentang Advokasi dan Profesi Hukum di Federasi Rusia”).

Penyewa suatu tempat tinggal wajib menjamin keamanannya dan memeliharanya dalam keadaan baik (Bagian 1 Pasal 678 KUH Perdata). Berkaitan erat dengan yang terakhir ini adalah kewajiban untuk melakukan perbaikan rutin terhadap tempat tinggal (pasal 1 Pasal 681 KUH Perdata). Norma ini bersifat dispositif, sehingga perbaikan saat ini dapat dilakukan oleh pemilik. Perbaikan saat ini terdiri dari pelaksanaan pekerjaan preventif terencana untuk melestarikan struktur, menyelesaikan bangunan untuk mencegah keausan dini, bekerja untuk menghilangkan kerusakan kecil dan malfungsi yang timbul selama pengoperasian stok perumahan, serta memastikan keselamatan dan kenyamanan hidup (untuk Misalnya pengecatan plafon, wallpapering dinding, perbaikan penutup lantai, dan lain-lain)

Penyewa wajib membayar tempat tinggal dalam jumlah, cara dan syarat-syarat yang ditentukan dalam kontrak (Bagian 3 Pasal 678 KUH Perdata). Jika tata cara dan syarat-syarat pembayaran sewa tidak ditentukan dalam perjanjian sewa tempat tinggal, maka hal itu ditentukan sesuai dengan undang-undang perumahan (Pasal 155 Kode Perumahan). Sebagai aturan umum, pemberi kerja juga membayar utilitas. Namun aturan ini bersifat dispositif (Bagian 3 Pasal 678 KUH Perdata).

Penyewa dapat, dengan persetujuan pemiliknya, menyewakan tempat tinggal tersebut(Pasal 685 KUHPerdata). Dalam hal ini penyewa tetap bertanggung jawab kepada lessor berdasarkan perjanjian sewa.

Perjanjian menyewakan tempat tinggal dapat dibuat dengan tunduk pada norma luas total per orang. Kontrak ini berbayar. Masa berlakunya tidak boleh melebihi jangka waktu perjanjian sewa tempat tinggal. Jika yang terakhir ini diakhiri lebih awal, perjanjian sewa-menyewa juga diakhiri. Perjanjian menyewakan kembali tidak tunduk pada aturan tentang hak memesan efek terlebih dahulu dari penyewa untuk mengadakan perjanjian untuk jangka waktu yang baru (ayat 2 Pasal 685 KUH Perdata). Ketentuan ini dijelaskan oleh kenyataan bahwa perjanjian sewa dibuat terutama untuk tempat tinggalnya sendiri. Oleh karena itu, menyewakan kembali tidak dapat menjadi tujuan utama untuk membuat perjanjian sewa tempat tinggal, untuk itu ada perjanjian sewa.

Perjanjian sewa tempat tinggal, sebagaimana telah disebutkan, dibuat untuk jangka waktu tidak lebih dari lima tahun, namun berakhirnya jangka waktu tersebut tidak secara otomatis mengakibatkan penghentiannya. Menurut Seni. 684 KUH Perdata, selambat-lambatnya tiga bulan sebelum berakhirnya kontrak, tuan tanah harus menawarkan penyewa untuk membuat kontrak dengan persyaratan yang sama atau berbeda atau memperingatkan dia tentang penolakan untuk memperbarui kontrak, karena dia tidak mau untuk menyewakan tempat tersebut. Jika tidak ada pihak yang menyatakan niatnya sebelum berakhirnya jangka waktu, kontrak dianggap diperpanjang dengan syarat dan jangka waktu yang sama. Jika tuan tanah menolak untuk memperbarui perjanjian, tetapi dalam waktu satu tahun sejak tanggal berakhirnya perjanjian sewa tempat tinggal, ia membuat perjanjian baru dengan orang lain, penyewa berhak menuntut pengakuan atas transaksi ini sebagai tidak sah dan (atau) kompensasi untuk kerugian yang diakibatkan oleh penolakan pembaharuan perjanjian dengannya (Pasal 684 KUHPerdata).

Selama masa berlakunya, kontrak dapat diubah dengan alasan yang ditentukan dalam Bab. 29 KUH Perdata. Perubahan perjanjian sewa tempat tinggal, kecuali sewa jangka pendek, juga terjadi dalam hal lain yang diatur dalam Bab. 35 KUHPerdata.

Kontrak juga berubah ketika penyewa diganti, yang dimungkinkan atas permintaan penyewa dan warga negara lain yang tinggal bersamanya secara permanen, dengan persetujuan pemilik (klausul 1 Pasal 688 KUH Perdata). Penyewa dapat digantikan oleh salah satu warga negara dewasa yang bertempat tinggal tetap di tempat tinggal tersebut.

Dalam hal penyewa meninggal dunia atau kepergiannya dari tempat tinggal, kontrak tetap berlaku dengan syarat-syarat yang sama, dan penyewa menjadi salah satu warga negara yang tinggal tetap dengan penyewa sebelumnya, berdasarkan kesepakatan bersama di antara mereka. Apabila musyawarah tidak tercapai, seluruh penghuni tetap suatu tempat tinggal menjadi penyewa bersama (pasal 2 Pasal 686 KUH Perdata). Persetujuan pemilik tidak diperlukan.

Pengakhiran perjanjian sewa tempat tinggal dimungkinkan dengan persetujuan para pihak, dan dalam kasus yang ditentukan oleh hukum - atas permintaan salah satu dari mereka.

Penyewa suatu tempat tinggal berhak, dengan persetujuan warga negara lain yang tinggal tetap di tempat tinggal itu, untuk mengakhiri perjanjian sewa-menyewa kapan saja dengan memberikan pemberitahuan tertulis tiga bulan sebelumnya kepada pemiliknya. Atas inisiatif penyewa, perjanjian sewa tempat tinggal diakhiri tanpa melalui pengadilan.

Atas permintaan lessor, kontrak dapat diakhiri di pengadilan hanya jika kondisi yang ditentukan dalam paragraf 2 Seni. 687 KUH Perdata karena sebab-sebab (tidak terbayarnya perumahan, musnahnya atau rusaknya).

Berdasarkan putusan pengadilan, pemberi kerja dapat diberikan jangka waktu tidak lebih dari satu tahun untuk menghilangkan pelanggaran-pelanggaran yang menjadi dasar pemutusan kontrak. Ini bukan kewajiban, tapi hak pengadilan. Pertanyaan seperti itu diputuskan dengan mempertimbangkan semua keadaan kasus tersebut. Secara khusus, alasan mengapa pelanggaran itu dilakukan diperhitungkan. Misalnya, jangka waktu pelunasan utang dapat diberikan dalam hal pembayaran tidak dilakukan karena gaji yang tertunda, sakit yang berkepanjangan, dan lain-lain.

Jika, dalam jangka waktu yang ditentukan oleh pengadilan, penyewa tidak menghilangkan pelanggaran atau tidak mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk melakukan hal ini, pengadilan, atas permohonan berulang kali dari pemilik, mengakhiri kontrak. Dalam hal ini, atas permintaan majikan, pengadilan dapat menunda pelaksanaan putusannya untuk jangka waktu tidak lebih dari satu tahun.

Pembuat undang-undang memberikan kemungkinan dalam hal-hal tertentu untuk menuntut pengakhiran perjanjian sewa komersial oleh salah satu pihak. Menurut paragraf 3 Seni. 687 KUH Perdata, perjanjian dapat diakhiri di pengadilan atas permintaan salah satu pihak jika tempat itu tidak lagi cocok untuk tempat tinggal permanen, dalam keadaan rusak, serta dalam hal-hal lain yang ditentukan oleh undang-undang perumahan. Misalnya, jika rumah di mana tempat tinggal itu berada akan dibongkar (Pasal 85 Kode Perumahan) atau diubah menjadi bukan tempat tinggal. Dengan demikian, harus timbul keadaan yang menghalangi penggunaan tempat tinggal atau mengakibatkan penurunan yang signifikan dalam kondisi penggunaan, jika tidak ada pelanggaran di pihak para pihak dalam perjanjian.

Pada saat yang sama, berdasarkan prioritas perlindungan hak-hak penyewa, pengadilan memberikan penyewa jangka waktu tidak lebih dari satu tahun untuk menghilangkan pelanggaran-pelanggaran yang menjadi dasar penghentian sewa komersial tempat tinggal. Jika, dalam jangka waktu yang ditentukan oleh pengadilan, penyewa tidak menghilangkan pelanggaran atau tidak mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk menghilangkannya, pengadilan, setelah berulang kali diminta oleh tuan tanah, memutuskan untuk menghentikan sewa komersial tempat tinggal. Sementara itu, atas permintaan majikan, pengadilan, dalam keputusannya untuk mengakhiri kontrak, dapat menunda pelaksanaan keputusan untuk jangka waktu paling lama satu tahun (Pasal 687 KUH Perdata).

Pemilik rumah harus terlebih dahulu memperingatkan penyewa tentang perlunya menghilangkan pelanggaran-pelanggaran tersebut, dan jika, meskipun telah diperingatkan, pelanggaran-pelanggaran tersebut tidak dihilangkan, maka pemilik rumah berhak untuk memutuskan kontrak di pengadilan (klausul 4 pasal 687 KUH Perdata ).

“Tempat tinggal lain” berbeda dengan tempat tinggal yang nyaman karena tidak harus nyaman dalam kaitannya dengan kondisi setempat. Itu harus, sesuai dengan Bagian 2 Seni. 15 LCD cocok untuk tempat tinggal permanen warga (memenuhi standar sanitasi dan teknis yang ditetapkan). Luas tempat tinggal dari tempat tinggal tersebut minimal harus 6 meter persegi. m Selain itu, tempat ini mungkin berlokasi di luar lokasi tempat tinggal penyewa. “Tempat tinggal lain” disediakan pada saat penggusuran karena kegagalan membayar sewa dan utilitas selama lebih dari 6 bulan tanpa alasan yang baik.

Alkoholisme

1 0 0

Jika Anda menemukan kesalahan, silakan pilih sepotong teks dan tekan Ctrl+Enter.

Konsep dan ciri-ciri umum perjanjian sewa. Konsep, ciri-ciri umum dan jenis perjanjian sewa tempat tinggal

Perjanjian sewa sosial untuk tempat tinggal

Para pihak dalam perjanjian

Sewa objek

Periode perekrutan

Pembayaran berdasarkan perjanjian sewa sosial

Pilihan Editor